스크랩 [개발호재를 찾아] 동대문디자인플라자&파크, 서울 도심을 바꾼다

[마젠타(김지은)]

서울 중심부에 위치한 동대문운동장. 한 때 추억의 청룡기 고교야구(아마추어 야구) 및 프로축구가 열렸던 곳이 철거되고 동대문 디자인플라자&파크 등 대규모 공원으로 거듭나게 된다.

동대문운동장이 역사 속으로 사라지지만 역사성과 상징성을 살릴 수 있는 축구장 북쪽 조명탑 2개는 현재 위치에서 그대로 보존하고 동쪽 성화대는 앞으로 조성되는 공원 내 부지로 이전해 보존된다. 게다가 이번 사업으로 흥인문 성곽복원도 함께 진행돼 문화재 복원이라는 뜻 깊은 의미도 지니게 됐다.

침체된 동대문 상권 부활과 주변 주거지역 개발의 신호탄이 될 동대문디자인플라자&파크의 개발 방향과 영향에 대해 알아봤다.

개발지	개발 방향
① 동대문운동장	디자인플라자&파크
② 미공병단	호텔 또는 컨벤션 센터 등으로 개발예정
③ 훈련원공원
④ 국립의료원
⑤ 한양중,공고
⑥ 기동대부지

>> 침체된 동대문 상권에 활력?

동대문역과 동대문운동장역 주변에는 기존에 형성돼 있던 상권(평화시장, 신평화시장, 제일평화, 밀레오레, 두산타워 등)을 비롯해 청계천 복원에 맞춰 건설된 여러 테마상가들이 들어서 있다.

          

기존 30~40대 소매상들이 주를 이뤘던 반면 테마상가 등장으로 10~20대 여성 수요자가 가장 많이 차지하고 있다

하지만 동대문운동장역 주변에 건설된 일부 상가들은 아직까지 빈 상가들이 더 많은 편이다. 현재 동대문시장의 점포수는 대략 3만5천여 개로 이 중 20%인 7천여 개 점포가 비어 있다. 여기다 올해부터 주변 맥스타일, 굿모닝시티 등에서 새로 7천여 개의 점포가 쏟아져 공급과잉이 더 심해질 전망이다.

이런 상권 중심에 동대문운동장이 위치해 있다.

청계천 복원공사 이후 동대문운동장은 영세 노점상들의 생계대책 마련 목적으로 이곳에 노점상이 수용되면서 '풍물시장'이라는 용도로 사용됐다.

하지만 이제 이 곳은 다목적 문화공간과 시민공원을 갖춘 곳으로 재탄생할 계획이다. 서울시가 '서울세계디자인올림픽 2008'에 발맞춰 동대문운동장을 세계디자인·패션 중심지로 개발 목표를 내놓았기 때문. 개발 발표 이후 주변 상권과 주거지역에 관심이 모아지고 있다.

>> 동대문운동장의 공원 탈바꿈! 어떤 방향으로?

                

동대문운동장이 들어서 있는 중구 을지로 일대는 패션 상가타운을 이루고 있는 한국 디자인산업의 메카이다.

이번 개발에는 인근 한양중, 한양공고를 비롯해 기동대, 국립의료원, 미공병단 등이 이전한다는 내용이 포함돼 있다. 이들 부지와 함께 동대문운동장 개발을 진행할 계획이다.

서울시는 동대문운동장 야구장, 축구장 등을 포함해 114,714㎡를 2010년까지 전시, 공연 등이 가능한 다목적 공원과 미래 산업을 선도할 디자인산업 메카로 조성할 계획이다.

특히 동대문디자인플라자는 디자인정보센터, 다목적전시컨벤션홀, 디자인전문기관, 디자인체험관이 건설될 예정이다.

 

 

디자인산업 종합 지원 공공 인프라를 확충하기 위해 주문형 정보제공, 디자인 아카데미 네트워크, 디자인 컨소시엄 및 마케팅 등의 추진사업이 진행된다.

또 도심상권 부활을 위해 신(新)디자인 제품 테스트베드, NEXUS 디자인 어워드, 디자인 행사 개최 등 패션상권의 매출 증대에 실질적으로 기여할 수 있는 개발 콘텐츠를 추진할 예정이다.

                             

개발로 인한 유동인구가 증가함에 따라 주변 교통환경도 개선될 예정이다. 사업이 완료되면 주변 관광명소와의 보행 및 교통환경 개선으로 관광객 유치를 위한 촉매제가 될 것이며, 서울의 문화 명소인 대학로, 흥인지문, 서울성곽, 동대문시장, 남산일대 연계로 복합문화 공간이 조성될 것으로 기대된다.

현재 축구장 철거 및 문화재 발굴조사를 8월까지 끝낸 후 9월부터는 본격적인 착공에 들어가 2010년 완공을 목표로 하고 있다.

>> 주변 상권과 주거지역에 미칠 파급효과

동대문디자인플라자&파크 개발계획 발표 이후 인근 상권과 주변 지역에는 아직까지 큰 움직임은 없으나 개발 기대감에 따른 분위기가 조성되고 있다.

현재 청계천과 동대문운동장 사이에 위치한 도소매 패션몰인 ‘맥스타일’이 한창 공사가 진행 중이다. 이곳은 흥인스타덤과 덕운상가를 재개발해 신축공사 중인 테마쇼핑몰이다. 2009년 10월 입점 예정으로 현재 1층은 분양이 모두 완료됐고 2, 3층 일부 점포를 분양 중이다.

기존에 분양률이 저조했던 패션TV, 라모도, 굿모닝시티 등도 개발계획 발표 후 문의가 조금씩 늘고 있다.

이 일대는 토지가격은 과거 청계천 복원공사 이후 적게는 3배, 많게는 5배 이상 상승한 곳이다. 이전이 예정된 기동대부지와 동대문운동장 내 토지가격도 3.3㎡당 7천만원 안팎에 형성돼 있으며 개발 완료 후에는 상승세가 더욱 높아질 것으로 예상된다.

유동인구가 이동하는 동선에도 변화가 있을 것으로 보인다. 현재 4호선 동대문역에서 2호선 동대문운동장역으로 연결되는 라인에 유동인구가 가장 많은 반면 동대문운동장에서 2호선을 따라 신당역으로 이어지는 부근에는 적은 편이었다. 하지만 개발이 완료되면 신당역에서 동대문운동장역으로 이동하는 유동인구도 증가할 것으로 예상된다.

공원개발로 수혜가 예상되는 곳이 또 있다. 바로 인근 오피스텔과 신당동 일대 재개발단지다.

최근 이 일대 오피스텔에 대한 문의가 증가하고 있다. 동대문운동장 상권은 새벽 장사가 주를 이루며 쇼핑몰을 운영하는 소액 사업가가 많아 아파트보다는 오피스텔 수요자가 대부분이다. 하지만 주변 오피스텔 공급이 적어 앞으로 오피스텔 임대료는 꾸준히 오를 것으로 예상된다. 현재 인근 오피스텔 임대료는 33㎡ 기준으로 보증금 1천만원, 월 50만원 수준이다.

신당동 재개발은 주변 주거지역 중 가장 인접한 곳으로 주목을 받고 있는 지역이다. 개발이 완료되면 조망권이 확보돼 가격 상승이 예상되는 곳이기도 하다.

특히 신당10구역은 이번 개발로 이전이 확정된 한양중, 한양공고 부지 남쪽에 위치해 북쪽 전망에서 공원이 한 눈에 들어오게 된다.

GS건설이 23~25층, 82~138㎡ 7백50가구 규모로 건설될 예정이다. 그러나 조합원과 중구청과의 조합설립추진 과정에서의 문제로 소송이 진행 중에 있으나 매수문의는 꾸준하게 있다.

주변 아파트 시세로는 한창 입주 중인 황학동 롯데캐슬베네치아(주상복합) 109㎡가 5억5천만~5억9천만원, 종로구 숭인동 롯데캐슬천지인(주상복합) 105㎡ 4억9천만~5억5천만원까지 형성돼 있다. 

[출처] 닥터아파트 - [개발호재를 찾아] 동대문디자인플라자&파크, 서울 도심을 바꾼다/이연주 전임애널리스트/2008-07-09