아파트 공급으로 본 2010년 이후 아파트 가격 및 전세 가격 전망

[박홍균]

2010년의 아파트 가격과 전세 가격은 내년도 입주할 아파트가 얼마나 많은가에 달려 있습니다. 평년보다 입주하는 아파트가 많으면, 가격이 떨어지고, 평년보다 입주가 적으면 반대로 올라가는 것입니다.

(참고적으로, 주택 보급율이 100%가 넘고, 주택이 남아도는 곳이 많으니, 이제는 아파트가 필요없다고 주장하시는 분들에게 알려 드립니다. 주변의 아파트에 비어있는 집이 있다면 이 말이 맞습니다만, 수도권에서는 비어있는 아파트가 없습니다. 물론 처음 입주하는 아파트는 예외입니다.

또, 아직은 우리나라의 30세 이상의 인구가 연간 50만명 이상 늘어나기 때문에 아직은 이 사람들이 살수 있는 주택(반지하방일지 언정)이 계속 공급되어야 합니다. 따라서 아파트를 이제는 더 이상 지을 필요가 없다는 이야기는 사양합니다.)

■ 2009년 상반기는 오르고, 10월 이후 내린 이유

2009년 2/3분기와 3/4분기는 세계적인 금융공황에도 불구하고, 우리나라 수도권의 아파트와 전세는 값이 꿋꿋이 올랐는데, 이는 입주 물량이 적었기 때문입니다. 반대로 2009년 4/4분기에 들어와 아파트값과 전세값이 하향 안정세를 보이는 이유는 수도권의 공급이 상반기에 비해 하반기에 2배나 늘어났고, 또 하반기의 물량은 대부분 10월 이후에 집중되어있기 때문입니다.



(일분 언론에서는 DTI 규제를 수도권전체에 적용했기 때문이라고 하고, 또 일부에서는 내년도 금리가 오를 것이기 때문이라고 하는데, 입주하는 주택이 모자라면 DTI 규제나 금리와 상관 없이 오르고, 반대로 입주하는 집이 남아돌면 DTI 규제나 금리와 상관 없이 내립니다. 일본의 경우 DTI 규제가 아예 없고, 금리가 1.07%로 낮은데도 아파트 가격은 계속 내립니다. 집이 남아 도니까요.)

■ 2010년에 입주하는 아파트의 수는 알 수 없다

그러면 2010년에는 과연 입주물량이 얼마나 될까요?

현재 우리나라에서 매월 입주하는 아파트수를 정확하게 집계하는 곳은 불행히도 없습니다.
현재 신문이나 TV에서 발표하는 연도별 주택공급량은 국토해양부에서 발표하는데, 이것은 전혀 도움이 되지 않습니다.
국토해양부에서 발표하는 주택공급량은 사업계획승인 및 건축 인·허가 기준 물량이어서 실제로 인허가를 받아두고, 실제 건축을 하지 않거나, 혹은 경기가 좋아질 때 까지 기다렸다 하는 경우가 많으므로, 실제 건설되는 주택 수와는 큰 차이가 있습니다.
예를 들어 주택 경기가 좋은 2007년에 인허가를 받았지만, 2008년에 경기가 나빠지면 실제로 주택을 건설하지 않는다는 이야기입니다. 따라서 많은 사람들이 국토해양부에서 발표하는 인허가수를 주택 공급량으로 보는데 이는 정말 잘못된 것입니다.

또, 부동산뱅크나 부동산114와 같은 회사에서도 집계를 하지만, 심한 경우 이런 숫자가 2~3배씩 차이가 나는 경우도 있으므로, 이 또한 믿기 힘듭니다.
저는 개인적으로 매월 분양되는 아파트 수나 신문 광고 등을 보고 대략 올해는 집을 많이 지었다, 혹은 적게 지었다고 짐작할 뿐입니다.

■ 2010년에 입주하는 아파트 수를 대략이나마 알 수 있는 자료



위의 그림은 연도별 주택분양보증수입니다. 주택분양보증은 민영아파트(건설사가 짓는 20가구 이상 공동주택이나 주상복합아파트)를 분양할 때 계약자를 보호하기 위해 의무적으로 가입하기 때문에 실제로 분양된 민영아파트의 수를 보여줍니다. 하지만, 이 숫자에는 임대아파트나 주택공사에서 짓는 분양아파트는 포함되지 않습니다. 비록 주택공사에 짓는 아파트는 포함하지 않더라도, 민간에서 짓는 아파트 수를 정확하게 보여주는 수치입니다. 짓지도 않는 아파트를 위해 건설사에서 보증보험을 들지는 않을테니까요.

그리고 주택공사에서 짓는 아파트 수는 매년 거의 일정하다고 봐도 별 문제가 없기 때문에 결국 민영아파트의 숫자가 우리나라 아파트 공급이 남느냐 모자르냐를 결정짓는다고 봐도 무방하리라 생각합니다.(여기에 대해 이의가 있는 분은 이 글을 무시하시기 바랍니다.)

위의 그림을 보면 2007년에 분양한 아파트 수가 예년에 비해 많다는 것을 알 수 있습니다. 당시 분양가 상한제를 피하기 위해, 밀어내기로 지은 아파트입니다. 또 이 당시 지방의 아파트 시장은 거의 죽은 상태이기 때문에 2/3 이상이 수도권 아파트입니다.(이전에 수도권이 40~50%)
일반적으로 분양 후 2.5~3년후 입주한다고 보면, 2007년 상반기에 지은 아파트는 2009년 4/4분기에 입주하게 됩니다.



■ 2008년 분양물량 감소는 2011년에 영향을 준다

2009년 내내 오르던 수도권 아파트값과 전세값이 4/4분기부터 내리기 시작하는데, 입주하는 물량이 많기 때문입니다.
지금 상태로 계속 입주되면, 이 여파가 향후 1년은 가리라 봅니다. 하지만 2011년은 상황이 달라집니다. 2008년에 분양된 아파트가 절대적으로 적기 때문입니다.

만약 2010년 입주 아파트가 얼마나 공급과잉이냐에 따라, 2011년까지도 그 여파가 가리라 생각됩니다.

■ 2009년 보금자리 주택은 2012년에 영향을 준다

2009년은 다 아시다시피 경제 불황으로, 상반기는 공급이 감소되었습니다. 위의 그림에 나오는 2009년 물량은 2009년 1월부터 10월까지 자료입니다.

다행히도 11월과 12월에 10만 가구에 달하는 민영아파트가 분양하기 때문에 2009년 물량은 충분하다고 봅니다.

더우기 5.5만 가구의 1차 보금자리주택은 여기에 포함되지 않았기 때문에, 이 물량을 감안하면 더욱 공급이 충분하다고 할 수 있습니다.

■ 종합

이상을 종합해보면, 2011년은 하향 안정적. 2011년은 상승, 2012년 하반기 하향 안정적이 되리라 생각합니다.

특히 서울은 2011년 뉴타운 개발로 이주하는 가구가 6만6900 가구이고, 뉴타운에 입주하는 가구가 2만9500 가구입니다. 이 숫자는 현재 예상되는 숫자이지만, 만약 예상되로 진행된다면 이주 수요로 전세값 상승이 거의 확실시됩니다.

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위의 글을 쓰고 며칠 후 아래의 신문 기사가 실렸습니다.

내용은 2010년도 아파트 입주 물량이 2009년보다 약 5~6% 늘어난다는 내용입니다.

만약 이것이 사실이라면 2010년에는 아파트 값이나 전세값이 안정될 것으로 보입니다.
특히 2007년에 지은 아파트가 50%이상이 40평대 이상이라는 점을 감안하면 대형 아파트의 쇠퇴가 눈에 띄게 나타날 것입니다.

2010년 가장 최악의 지역은, 수도권은 고양시, 지방은 대구시가 될 예정입니다.
일산은 주변에 입주하는 물량이 고양시 전체 물량의 1/3이나 되고, 대구는 지금도 지방에서 가장 공급과잉인 지역임에도 불구하고 광역시 중 가장 입주물량이 많습니다.

또 수도권 소형 아파트(20평대 이하)의 전세가 상승은 더욱 가속화될 예정입니다. 그 이유로는,

(1) 입주 물량에서 20평대 이하는 20%미만으로 공급 감소
(2) 수도권 내의 뉴타운과 재건축으로 소형 아파트 멸실 증가
(3) 수도권 내의 뉴타운과 재건축 등의 이주 수요 증가
(4) 다세대 연립 주택의 공급 감소

이래 저래 MB정부에서는 서민들이 점차 살기 힘들어 집니다.

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내년 전국 입주예정 아파트 29만2631가구

기사입력 2009-11-23 11:02 [아시아경제 오진희 기자]

내년 전국에서 입주 예정인 아파트 물량이 총 29만2631가구로 나타났다. 이는 올해 입주물량인 27만8995가구보다 1만3636가구 늘어난 것이다. 지난해와 비교하면 2만2581가구 적은 물량이다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 내년 서울, 경기, 인천 등 수도권 입주물량은 16만3615가구, 지방광역시와 중소도시를 합한 물량은 12만9016가구로 조사됐다.



서울을 포함한 수도권은 전년 동기대비 1만180가구 늘었다. 지역별로는 서울 2만8631가구, 신도시 1만5610가구, 경기 10만1849가구, 인천 1만7525가구 등이다. 특히 경기도에 고양시 덕이 식사지구, 용인시 수지 일대 입주 물량이 쏟아지면서 경기 입주 물량이 수도권 전체의 62%를 차지했다.

지방광역시는 6만2118가구로 작년보다 1만6854가구가 늘었다. 이는 울산광역시에서 올 1000가구가 넘는 단지가 한 곳도 없었던 반면 내년에는 2000가구가 넘는 단지가 1곳, 1000가구가 넘는 단지 1곳이 포함되면서 물량이 2.8배나 늘어났기 때문이다.

지방중소도시는 올해 8만296가구에서 내년에는 6만6898가구로 1만3398가구가 줄었다.

◇수도권-용인, 남양주, 고양 각각 1만여가구 입주

수도권에서 입주물량이 많은 곳은 용인시(1만4727가구), 남양주시(1만1873가구), 고양시(1만1831가구), 광명시(1만156가구) 순이다.

서울에서는 성북구(5857가구), 은평구(4693가구), 동대문구(3249가구) 순으로 입주 물량이 많다. 뉴타운 사업이 성과를 내면서 속속 입주가 이뤄져 강북권에 대거 몰렸으며 1000가구 이상 대단지는 성북구 길음동 길음뉴타운8단지(래미안)(1497가구), 은평구 불광동 북한산힐스테이트3차(3구역)(1332가구)등 총 9곳이다.

신도시에서는 파주신도시(8638가구)가 가장 많다. 벽산한라, 삼부르네상스(A12블록) 등 지난 2007년 11월 동시분양 물량이 입주를 기다리고 있다. 다음으로는 판교(3186가구), 동탄(2226가구)이 뒤를 이었다.



1000가구가 넘는 대단지는 파주신도시 파주운정주공 A18블록(국민임대), 판교신도시 휴먼시아태영데시앙(A6-1)등 총 3곳이다.

경기도는 남부 5만9218가구, 북부 4만2631가구 입주가 예정돼 남부가 북부보다 약 1만6000여 가구 이상 입주 물량이 많다.

남부에는 용인 수지일대와 광명시 하안동과 철산동 재건축 단지들이 대표적이고, 북부에서는 남양주 진접지구, 고양시 덕이동, 식사동이 꼽힌다.

경기도는 물량이 많은 만큼 대단지도 많다. 2000가구가 넘는 단지가 광명시 하안동 광명e편한세상센트레빌(2815가구), 군포시 산본동 래미안하이어스(2644가구) 등 2곳이나 되고, 1000가구가 넘는 곳은 무려 24곳이나 됐다.

인천에서는 1만7525가구가 입주를 기다리고 있다. 남동구 고잔동 에코메트로2차(5,6,7,10블록), 연수구 송도동 대우월드마크송도(1,2,7,8단지) 등이 있다.

◇지방-대구광역시, 경북 물량 가장 많아

내년 지방광역시에서는 대구가 1만5161가구로 가장 많았다. 대전은 8998가구로 가장 적다.

대구에서는 달서구 상인동 화성파크드림이 2420가구로 가장 규모가 컸으며, 부산에서는 사상구 엄궁동 롯데캐슬리버가 1852가구로 가장 대단지다.

광역시를 제외한 지방 중소도시는 6만6898가구로 올보다 1만3398가구 줄었다. 이 중 입주 물량이 많은 곳은 경북(2만108가구), 경남(1만4050가구), 충남(1만1034가구), 충북(9448가구) 순이다.

경북은 올해보다 6700여 가구가 늘었으며 산업도시인 구미에 4878가구가 집중돼 있다. 또 충북 청주 사직동 푸르지오 캐슬은 3599가구 규모로 내년 입주 단지 중 가장 규모가 크다.

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다시 들어와 보니 댓글이 많이 붙었네요.

여러분의 많은 의견 감사합니다.

의견 중에 다세대, 다가구 신축이 많다는 의견이 많아, 신문 기사 하나 추가합니다.

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서울 다세대·다가구 신축 크게 줄었다

작년대비 5분의 1 그쳐… 멸실 급증에 전세난 우려

서울경제 경제 | 2009.11.16 (월) 오후 5:03 

 전재호기자 jeon@sed.co.kr
김경미기자 kmkim@sed.co.kr

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1 

다세대ㆍ다가구 주택 건축이 크게 줄고 있다. 서울 지역에서 뉴타운 개발로 멸실이 크게 늘어나는데다 올해 신규로 지어진 다세대ㆍ다가구 주택도 전년 대비 5분의1 수준에 그쳐 서민들의 전세난이 심화될 것으로 전망된다.

16일 국토부 및 업계에 따르면 올해 9월까지 서울 지역에서 다세대ㆍ다가구 등 아파트 외 주택 건설 인ㆍ허가 실적이 5,059건에 불과한 것으로 조사돼 2만6,000여가구가 공급됐던 전년과 대비해 5분의1 수준으로 급감한 것으로 나타났다. 지난 2006년 이후 매년 1만 가구 이상 공급됐던 것과 비교해도 턱없이 낮은 수준이다.

신축 다세대ㆍ다가구 주택이 크게 줄어든 이유는 재개발, 단독주택 재건축정비구역 지정이 활발하게 진행됐기 때문이다. 서울시에 따르면 올 들어 재개발사업 정비구역으로 지정된 곳은 총 9개 구역, 37만8,189㎡에 달했으며 단독주택 재건축정비구역으로 지정된 곳은 11개 구역 38만7,478㎡인 것으로 나타났다.

(하략...) 

[MR CHOI]

박홍균님 반갑습니다/포럼에 자주들려주세요 .

[kih2]

알찬 분석인데 집값거품 파열시는 별 의미가 없겠네요.

[젤코바]

님의 글을 기다리고 있었습니다. 주택분양보증수는 어디에서 보나요? 이것이 당장 1~2년 주택가격에 가장 큰 영향을 미칠 듯 합니다. 2004~2007년 사이 인허가랑 분양보증숫자가 비슷하다가 2008년 수도권 13만 인허가에 보증수가 7만으로 줄어듭니다. 평균 20만 가까이 인허가에서 13만으로 줄고 여기에 착공 또한 7만으로 줄어들면 2011년에 문제가 될 듯 합니다. 한가지 위안은 40대 인구 증가율이 2%로 1997년 4.3% 보다 줄어들었는데 어째건 전체적으로 1~2년이지만 마지막 상승 압력이 될 듯도 합니다.

[박홍균]

예, 동감합니다. 30대 인구는 이미 감소하기 시작하였고, 40대 인구는 거의 정체 상태에서 2016년 부터 줄어듭니다.

[고뇌하는제리]

40대의 호주머니가 줄어드는 속도는 더 가파르다지요ㅡ.ㅡ

[얄꼴]

잘봤습니다...변수도 있겠지만..

[kih2]

대세하락은 벌써 시작 됬고 2015년 쯤이면 아기들도 다 알겠네요.

[가슴이따뜻한남자]

박혼균님 펜?들이 많은듯.......근데 우리나라가 미국,일본하고는 비교가 안될 정도로 경제구조가 튼튼하다면 모를까 지금 현 현재 상황에서 그게 과연 가능할까요? 나는 kih2님에 한표를 던지고 싶네요.

[sputnik]

참 무례하기 그지 없네요. 꼭 이런식으로 글 쓰면 밥 먹고 소화가 잘됩니까?

[Lyubishev]

여기에서 이러시면 안 됩니다.

[스타카도]

반갑습니다. 너무 뵙고싶었습니다.

[badukdol]

동탄같은 곳, 아직도 상당히 많이 비워져 있는 채로 있다고 들었습니다만...

[윤비]

좋은글 감사 합니다.........덕분에 항상 많이 배우고 있습니다.....자주 글 올려 주세요

[포대바위]

현재 와 미래에 20대에게 주택 이란 ? 그저 거치장스런 빛덩어로 인식될듯 하네요! 특히 지은지 15년 이상된 아파트는 애물단지가 아닐런지???

[onetree]

상승하는 시기에는 왠만한 공급은 개의치 않고 오릅니다 . 반대로 하락기에는 적은 공급에도 큰 타격을 받을 것입니다. 잘 보았습니다.

[붉은남도]

단지 아파트를 거주의 개념으로 생각할때 가능한 분석이라고 생각됩니다. 전제산을 올인하는 집값에 대한 분석으로는 무족하다는 생각 입니다.

[신경식]

현재 한국전력의 주택용 계량기가 엄청 출고됩니다. 40~50평대의 단독주택이나 2~3층 노후주택이 멸실되고 15평대의 원룸이 엄청 지어집니다. 원룸특성상 1주택이지만 사는 가구는 20~30가구정도의 원룸주택이 신축된다는 것입니다. 시장이란 참으로 무섭더군요. 수요가 뒷받침되니 건축하겠지요. 특히 대학가 주변에서 엄청 지어집니다. 그런데 대학가의 원룸에 살던 대학생들이 졸업후에도 이사를 안가고 그대로 살더군요. 요즘의 변화라면 대학가 주변에서 지어지는 원룸주택이 일반 주거지역으로 확산된다는 것입니다.다른 정책은 모르지만 현정부가 잘하는 정책이 분명합니다. 1~2인가구를 위해서 필요한 것 같군요

[신경식]

서울에서 정확하게 얼마나 원룸주택이 신축되는지는 모릅니다. 다만 경희대, 국민대, 산업대 주변은 엄청 지어집니다
어떤 경우는 빌딩을 통째로 원룸으로 꾸며 신축하더군요. 정릉의 경우는 서모씨란 부자는 50~70개 정도의 원룸을 15동 지었더군요. 월세가 엄청나겠지요. 세상은 박홍균님의 이론인 수요와 공급의 법칙에 따라 움직입니다. 거기에 정책이 변경하면 더욱 탄력을 받더군요. 참고가 되면 좋겠습니다.

[z이zz루다]

현재 와 미래에 20대에게 주택 이란 ? 그저 거치장스런 빛덩어로 인식될듯 하네요! 특히 지은지 15년 이상된 아파트는 애물단지가 아닐런지???222

[버닝소나무]

수도권에 빈 아파트가 없다고요? 저녁에 서울시내에 나가서 아파트를 한번 보시지요.몇개나 불이 꺼져있는지

[큰머리]

박홍균님의 책과 의견 모두 읽어 봤구요. 상당히 공감합니다. 2006년 부터 제가 거주하고 있는 신림동(신대방역부근)은 갑자기 원룸 신축이 많아 졌습니다. 지금은 사람들이 북적거리구요. 주변사람중 절반이 20대에서 30대 젊은 사람들이고, 최소10%는 중국교포들 입니다. 주택가격도 많이 상승했고요. 특히 구로구, 금천구, 관악구, 광명시, 시흥시, 안양 석수는 교포들의 영향을 많이 받는 것 같습니다. 박홍균님 말씀대로 2006년에 광명시에서 어마어마한 재건축이 있었고, 올 11월 부터 내년 4월까지 계속 입주하고 있고, 입주할 예정이라 합니다. 하지만 대부분이 아파트죠.

[큰머리]

과연 지금 신림동이나 기타에 거주하고 있는 원룸의 젊은 사람들, 중국교포들이 공급된 주택등의 수요가 될 수 있을까요? 물론 이동에 의해 빈집이 생기면 주택가격과 전세등 일정부분 하락하겠죠. 과연 많은 이동이 생길지 의문입니다. 광명시의 대단위 아파트에 얼마나 많은 사람이 입주할지 의문입니다. 광명시는 2010년 4월까지 입주가 이어지고, 2011년에는 별로 없고, 또한 2012년 지금 한창분양중인 주택의 입주가 다시 시작 될겁니다. 지금 광명시에 집을 사서 입주를 하거나 전세를 옮기거나 하는 수요가 크게 늘지 않고 있습니다. 앞으로 본격적으로 입주가 시작되면 조금은 늘겠지만 폭발적으로 늘것 같지는 않습니다.

[큰머리]

여러 요인들이 있겠지만, 현재 자신이 살고 있는 주택이 매매건 전세건 쉽게 거래가 성사되지 않기 때문인 것이 주요인일것 같습니다. 거래가 왜 쉽게 성사되지 않을까요? 공급이 부족해서 일까요. 제 생각은 매매건 전세건 가격이 비싸기 때문이라고 생각합니다. 이 가격은 지역의 소득수준과 깊은 관련이 있지 않을까요? 어쨋든 현재 지금 우리 동네는 매매건 전세건 굉장히 비싼 상태입니다. 물론 강남등 그런 곳하고 비교하지 않는 다는 전제에서요. 주택이 상승한 이유는 가장 큰 이유를 댄다면 저 또한 공급부족이었을 거라 생각합니다. 하지만 지금부턴 공급보단 가격에 의해 거래가 움직일거란 생각이 듭니다.

[큰머리]

요즘 유심히 광명시의 추이를 보고 있습니다. 저도 아이들이 커서 조만간에 이사를 해야 하니까요. 하지만 지금처럼 입주가 개걸음 친다면, 매매나 전세이주를 미룰까 생각하고 있습니다. 지금가격에서 광명시의 공실률은 절대 쉽게 해소 될수 없다는 확신이 듭니다. 내년 4월까지 입주가 마무리 되고 2012년 입주가 시작되는 시점까지 지금 입주하는 주택조차도 입주가 마무리 되기는 힘들것 같다는 확신입니다.

[다함께소풍]

분양과 입주물량에 대한 분석이 다른 분들과는 많이 차이가 나는군요. 최근에 포럼에 올라온 글과 부소장님의 책에는 공급은 충분하다라고 말씀들 하시는 것으로 알고 있었습니다. 혼란스럽네요.

[류심조]

반갑습니다...항상 심도있는정보 고맙게 잘 보고있습니다.

[아이스1]

다음 아고라에 건축쪽에 종사한다는 분이 올린 글 보면 다세대주택이 서울 수도권 엄청나게 지어지고 있다고 하더군요...강북구만 4만가구는 될 것이고 강서 관악구도 엄청나게 짓고 있다더군요...인천은 10만가구는 짓고 있다고 하고요...수도권에 지어지는 양도 어마어마하다고 하더군요...다세대주택 같은 경우는 건축기간이 매우 짧아서 올해말부터 내년 상반기에 저 물량들이 공급될 예정이라는군요...아파트만 본다면 님의 말씀이 맞을 수 있지만 집은 아파트만 있는게 아니라서요...암튼 기다리다 보면 시장이 알아서 제 갈길 가겠지요...

[제이슨4]

자료 감사합니다