아파트 경매 낙찰 후 진행과정 실전꿀팁!
법원에서 경매로 부동산을 낙찰받게 되면 진행되는 다음 과정들이 있습니다. 매각허가 - 잔금 - 명도 - 임대나 매각 순으로 진행되는데요. 이 과정에서 낙찰 당일 어떻게 하면 효율적으로 진행할 수 있을지에 대해알아보겠습니다.
낙찰 직후 법정을 나올 때
해당 부동산이 낙찰이되면 낙찰자를 호명한 뒤 위와 같은 보증금 영수증을 줍니다. 영수증을 받고 법정을 나가게 되면 낙찰 세레모니를 경험하게 될 텐데요.
많은 이모님과 대출 관련자들이 축하해 주면서 대출 명함을 나눠줍니다. 낙찰자 연락처와 기존에 주택이 있는지도 물어보시는데, 이때 주저하지 마시고 편하게 얘기해 주시면 됩니다. 해당 부동산 대출 가능 금액과 이율 등의 대출조건을 그날이나 다음날 문자로 보내줍니다.
대부분 대출을 이용해 잔금을 내야 하기 때문에 많이 비교하면 할수록 좋은 조건으로 대출을 실행할 수 있습니다. 그러니 당당히 알려주십시오. 아파트가 아니더라도 어떤 종류의 부동산을 낙찰 받든 공통입니다.
※이때 한 가지 주의사항이 있는데요.
간혹 신분증이나 사업자등록증을 보내달라고 하는 경우가 있는데, 이럴 땐 보내주면 안 됩니다.
토지와 공장 · 창고는 통상적으로 농협은행 대출조건이 좋은 경우가 많습니다. 그런데, 신분증을 넣어 대출조건을 다른 은행과 지점에서 미리 조회해 보면 다른 은행에서 이를 알아차리고 대출진행을 안 해주려고 합니다. 그렇기 때문에 신분증이나 사업자등록증은 대출을 더 여러 곳에 알아보기 전까지 보내주면 안 됩니다.
임차인이 살고 있을 때 : 타 지역의 부동산일 경우
만약 내가 거주한 곳과 먼 곳의 부동산이고, 만약 임차인이 있이 점유하고 있다면 낙찰 당일 바로 집으로 돌아오면 안되고 법원에 가서 사건서류열람을 하셔야합니다.
임차인은 대항력이 있든 없든 임대차 계약서를 법원에 제출하게 되어있고, 임대차 계약서에는 임차인의 인적 사항과 연락처가 기재되어 있습니다. 낙찰 후 해당 부동산에 바로 찾아가서 임차인을 만나려고 하지 마시고, 임대차 계약서를 열람해 연락처를 확보하면 쉽게 연락이 가능합니다.
부동산 경매 사건 관련 서류(임대차 계약서)는 이해관계인만 열람이 가능합니다. 낙찰자가 되는 순간 나는 이해관계인이 되기 때문에 사건 기록물 열람이 가능합니다. 단, 당일 경매가 진행되고 있기 때문에 서류 열람이 바로 안될 수도 있습니다. 해당 경매계에 전화로 문의해서 몇 시쯤 열람이 가능한 지 여쭤보시고, 안내해 준 시간에 맞춰 가서 열람을 하십시오.
임대차 계약서를 복사하면 1천 원의 비용이 발생하므로 휴대폰 카메라를 이용해 사진을 찍으면 됩니다.
이렇게 연락처를 확보하면 다시 번거롭게 먼 곳까지 갈 필요가 없고, 점유 중인 임차인도 찾아오거나 쪽지를 남기는 것보다 문자메시지를 받는 것이 덜 부담스럽습니다
소유자가 살고 있을 때 : 타 지역의 부동산일 경우
만약 소유자가 점유를 하고 있다면 임대차 계약서도 없을뿐더러 사건 기록물을 확인해도 연락처를 알아낼 방법이 없습니다. 경매 진행으로 여러 가지 힘든 상황이므로 법원의 요청에 비협조적인 경우가 많습니다.
이럴경우네는 당일 해당 부동산을 방문하십시오. 다시 가려면 먼 거리기 때문에 해당 부동산에 벨을 눌러 최대한 만나기 위한 노력을 해보고, 아무도 없다면 작은 쪽지를 남겨두고 오시면 됩니다.
해당 부동산 낙찰자ㅇㅇㅇ입니다.
이사계획을 여쭙고자 하니 편안한 시간에 연락 부탁드립니다.
010-0000-0000
쪽지에는 어떤 이유로 통화를 원하는지 간단하게 적어 연락처와 함께 접어서 남겨놓으십시오.
간혹 내용증명처럼 딱딱하게 내용을 작성해 대자보처럼 박스테이프로 붙이고 오는 경우가 있는데, 절대 안 됩니다!
입장을 바꿔놓고 생각해 보면, 상대방은 경매 당하는 상황이 결코 유쾌하지 않고, 이런 상황을 처음 접하는 경우가 많은데, 처음부터 너무 딱딱하고 경계심이 들게 하면 상대방도 비협조적으로 나올 수도 있습니다. 그리고 경매가 진행되고 있는 사실을 가족들이나 주변 이웃들에게 알려지는 것을 꺼려 하는 분들도 있습니다.
만약 현장에 가서 점유자를 대면했을 때도 문 앞에서 크게 얘기하지 마시고, 조용히 작은 목소리로 이사계획만 빠르게 여쭤보십시오. 가족이 내부에 있을 수도 있으니 곤란하시면 1층으로 내려가서 얘기 좀 나눌 수 있을까요? 이렇게 조심스럽게 말씀하시면, 상대방도 배려하는 것을 느끼고 잘 협조해 줍니다.
선한 마음으로 다가가면 상대방도 다 압니다. 간혹 유튜브에서 점유자가 나갈 때 집을 다 부셔놓고, 오물로 난장판을 만들고, 시멘트를 하수구에 부어 엉망으로 해놓고 나간 경우가 있다고 나오는데요. 6년 넘게 경매학원을 운영하면서 회원님들과 수많은 명도를 경험했지만 위와 같은 상황은 한 번도 없었습니다.
소유자가 살고 있을 때 : 가까운 부동산일 경우
내가 사는 곳과 가까운 곳이면 낙찰받은 당일 방문은 삼가십시오. 이미 소유자도 당일 경매가 진행되고 낙찰받은 것도 알고 있습니다. 마음에 준비할 시간을 여유 있게 주시고, 2주간 잔금대출을 알아보십시오. 확정 기일이 2주 뒤 나오기 때문에 확정 기일이 나오면 그때 방문하셔서 위와 같이 이사계획을 조심스레 여쭤보시면 됩니다.
이사계획을 얘기할 때
이사계획을 여쭤볼 때 시간을 달라고 하는 경우나 이사비를 요구하는 경우가 있습니다.
간혹 이사비 말하고 싶지만 말 꺼내는 것을 꺼려 하는 경우가 있는데 이럴 때는 눈치를 채고 차라리 먼저 얘기를 꺼내 주세요.
"0월 0일까지 이사하실 경우 00만 원의 이사비를 드리겠습니다."
이렇게 먼저 상대가 부담스럽지 않게 얘기를 먼저 꺼내주면 대화가 더 자연스럽게 이어질 것입니다.
미납 관리비 알아보기
아파트의 경우 현장조사하실 때 미리 조사를 하겠지만, 낙찰받기 전에 간혹 알려주지 않는 경우가 있습니다. 낙찰받은 당일 관리 사무실에 다시 방문해서 공용관리비 미납 내역이 있는지, 얼마인지 확인하십시오.
명도 협상을 할 때에 미납 관리비 여부도 중요하기 때문에 미리 알아보고 오면 협상 할 때 편합니다.
잔금 납부도 상황에 맞게
매각 허각 결정 후 1개월 이내에 잔금 기한이 정해지는데요. 잔금 납부는 시기에 따라 빨리 내야 할 때도 있고 천천히 내야 할 때가 있습니다. 만약 현재 이사 철이라면 하루빨리 잔금 내고, 명도해서 빨리 매도나 임차를 맞춰야 하고요. 학교 근처라면 3월, 9월 개학 전에 처리를 해야 할 것입니다.
그리고 만약 잔금 기한이 5월 ~6월 사이라면, 6월 2일 이후에 잔금을 내야 합니다. 6월 1일에 보유하냐 안 하냐에 따라 보유세가 정해지기 때문에 6월 2일 후에 잔금을 내세요. (★)
만약 잔금 기한이 5월 30일까지라고 해도 (차순위 신고가 없다면) 잔금 기한 이후에 내셔도 상관없습니다. 보유세를 내는 것보다 3일 치 잔금 지연이자를 내는 것이 훨씬 유리합니다.
낙찰받은 당일 행동요령과 잔금 납부 시기에 관해 알아보았습니다. 적대적인 점유자도 내가 어떻게 행동하고 말하느냐에 따라 아름답게 명도가 마무리될 수 있습니다. 모든 인생 고락은 나에게 달려 있습니다. 항상 상대방의 입장을 먼저 생각한다면 원할하게 진행될 수 있습니다.