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관리비 투명성 확보방안 한 재 용 총무이사 전국아파트연합회 광주?전남지부 Ⅰ. 관리비 절감방안 1. 관리소 구조조정(적정인원으로 관리) 현재 관리비중 40∼60%가 인건비다. 그러므로 불필요 인원을 감축하고 필수요원만 확보하여 급료를 현실화하여 평생직장이라는 사명감을 갖도록 근무능률 향상책을 제고한다. 또 관리소 직원으로 하여금 방화관리 및 오수정화조 기술관리인 선임 등 1인2역 업무를 수행토록 하여 급료를 높이도록 한다. 예를들어, 불필요한 경비원 3명과 관리소직원 1명을 감축하면 년간 3천만원 이상을 절약할 수 있다.(규모, 방법에 따라 다르지만 월간 세대별 2∼3만원 절감하는 단지가 늘고 있다) 2. 각종 계약시 공개입찰 및 정보교환 년2회 물탱크 청소, 하절기 4회 방역소독, 승강기점검비, 오수정화조 청소, 난방용 연료 납품, 대수선 공사 계약을 할 때는 공고나 신문에 게재하여 많은 사업자가 참여토록 하여 저렴한 입찰이 되도록 한다. 각 단지별로 여건과 상황이 달라 용역비 차이가 심하다고 사료되지만 상식밖의 과다지출 용역비는 상호 정보교환이 부족한 결과라고 본다. 앞으로 모든 용역시에는 관리소에서 제출한 견적서와 연합회에서 추천한 우수업체와 비교하고 여러단지와 정보를 교화하면 서비스 향상과 비용이 저렴화 될 것이다. 3. 공동전기료 및 수도료 절약 홍보철저 ◆ 전기료 절약방안 - 승강기 함께 사용하기 - 잡상인 통제 - 승강기 버튼사용 줄이기 (어린이 장난 금지) - 자정이후 계단 소등 의무화 - 변기에 화장지나 이물질 투입 안하기 (고장 및 가동시간 연장) - 수도물 절약하기 (전기모터로 옥상으로 펌프) - 가로등과 지하실 전등의 격등제 실시 - 관리소 및 경비실에서 불필요한 전열기구 사용안하기 - 누전여부 수시 확인 - 공동시설 전구 조도 줄이기 - 우유?신문 배달시에는 상층부터 하층으로 도보로 배달토록 유도 ◆ 수도료 절약방안 - 동파예방 및 수리철저 - 수도꼭지 및 관 누수여부 수시확인 - 미화요원 교육 - 절약형 샤워꼭지나 수량조절기 부착 4. 하자보수 기간중 보수완료 (시설노후와 방지) 하자보수 기간중에 철저한 조사를 하여 시공사로 하여금 보수 완료토록 하여 하자보수기간 종료후에는 불필요한 하자보수비가 지출되지 않도록 한다. 「공동주택 안전관리 기본계획」을 수립하여 사전에 노후시설 보수 및 교체로 보수비를 절감토록 하고 사용년수를 연장한다. 5. 부녀회사업 활성화 지하창고 및 사무실 임대와 주간 주차장임대료 등을 잡수입으로 충당하여 자치회?부녀회 운영비, 소규모 수선비 등 필요한 경비로 지출한다. 부녀회 사업을 할성화하여 쓰레기 분리수거를 철저히 하도록 하여 박스, 빈병, 신문지 등 판매금액과 농산물 직거래를 통한 수입금은 불우이웃돕기와 노인정 잔치 등 공동체함양에 필요한 경비를 마련할 수 있어 일반관리비를 절감할 수 있다. 6. 감사비 절약 및 2중부과 방지 ◆ 공인 회계감사 검토 매년 실시하는 공인회계사 감사는 특별한 경우를 제외하고는 가급적 지양, 인근단지와 정보교환으로 자체감사가 공사업체를 직접방문하여 영수증을 확인하는 추적감사를 실시하여 비리방지와 공인회계 감사비 절약 ◆ 2중부과 방지 승강기 전기료와 공동전기료, 승강기 수선유지비, 급탕비중 수도료, 청소원 인건비 등 사무착오가 없는지 수시 검토하여 부당 인출을 방지 7. 불합리한 법령개정 ◆ 고층아파트에 대한 안전진단제도 개선 16층이상 아파트는 매분기 마다 실시하는 안전진단은 주택관리사들이 하도록 개정되었으나 정밀 안전진단은 3년마다 안전진단 기관에서 의무적으로 받아야 하므로 안전진단비를 가구당 4만여만원을 부담해야함 ◆ 하자보수 기간 연장 수도 및 난방시설 등 주요 부분이 3년으로 하자보수기간이 짧게 되어 있으므로, 3년이 경과후 하자보수비가 단지별로 몇천만원에서 몇억원까지 급격히 늘어 남으로 하자보수기간을 연장하여 부실공사 예방 및 자원낭비 방지 ◆ 사업주체의 하자보수(제 16조) ?하자보수기간 산정 사용검사승인 일 → 임시사용승인 일 사용검사를 받지 못해 임시사용승인을 받아 입주시에는 입주자들이 재산권행사를 하지못해 엄청난 물적피해와 정신적 고통에 따른 보상을 해주지 못할 망정 되려 하자보수기간까지 인정해 주어 입주자들의 2중피해 ?사용검사권자의 조정?개입규정 삭제→ 당사자간의 협의토록 변경 * 시공회사가 부실공사나 하자를 제때에 보수를 해주지 않을 때 하자여부판정을 종전대로 사용검사권자가 판정 그동안에는 사용검사권자가 하자여부를 판정하여 하자보수보증금을 사용할 수 있었는데 현재는 사용검사권자는 전문지식과 인력이 부족하다는 명분을 내세워 입주자들이 막대한 비용을 들어 전문기관에 의뢰해 하자여부를 판정 받도록해, 비용 마련 등 하자보수보증금사용을 어렵게 함 ◆ 하자보수보증금 반환시기 단축 ?하자보수기간 1년후 20%, 2년후 20%, 3년후 30%, 5년 및 10년이 경과 할때는 각각 15%씩 반환 → 현행대로 유지 종전에는 사용검사권자의 비협조와 입주자들이 전문지식이 없어 하자보수보증금은 입주자들에게 "그림의 떡"이었으나 연합회의 지속적 홍보와 재판부의 신속한 판결로 현재는 하자보수보증금을 일반적으로 사용하게 되므로 건설업체들은 하자보증금을 절감하기 위해 반환시기를 단축하는 관계법령을 개정하였다. 이러한 아파트 관련 불합리한 법령개정과 행정규제를 완화하기 위하여 연합회에서 매년 관계기관에 건의를 하고 있으나 관련 업체들의 로비에 의해 아직까지 개정이 잘 않되고 있다. Ⅱ. 관리비 부정유형과 방지대책 1. 아파트 관리비 부정 발생원인 □ 현 황 ◇ 대부분 아파트는 관리규약에 의거 동대표들과 매달 회의를 통해 적정한 관리방법으로 입주민들 위해 열심히 노력하고 있음.(명예회복과 위상정립이 필요) ◇ 입주민의 무관심으로 동대표가 시공 및 보수공사(용역)업자와 결탁하여 측근들과 자치회를 독선적으로 운영하여 비리를 저질려 모든 관리소가 복마전으로 알려진 것은 오해 □ 비리발생 원인 가. 입주민들의 무관심한 아파트 ?동대표는 누군지도 모르면서 이기적인 입주민이 대부분인 아파트 ?덕망있는분 동 대표직 기피 - 잘해야 본전이라는 아파트 ?절차를 거치지 않는 동대표 선출 - 반 공개식 동대표를 선출한 아파트 나. 동대표들의 자질이 부족한 아파트 ?관리업무 전반에 관한 전문성 부족 - 관계법령 미숙 - 회의진행 능력과 리더쉽 부족 - 관리실무 능력 결여 - 관리소에 대한 지휘?감독 능력부족 - 계약관련 실무능력 부족 ?사명감 및 책임감 결여된 동대표가 선출된 아파트 - 동대표가 단순 명예직으로 간주, 업무에 소극적(업무추진비나 쳉김) - 책임 회피 경향(관리소장에게 우임) 다. 문제 인물의 의도적 주민 대표직 진출을 방임 ?직업과 명예도 없는 무직자가 동대표를 반 직업적으로 관여 - 무직자 고령자등 추종 세력 형성 관리소에 군림 - 추종세력을 감사에 진출시켜 감사 기능의 무력화 ?규약 규정 무시 집행 - 회장 또는 소수인에 의한 주요사항 결정 집행 ?주요 의사 결정 및 집행결과에 대한 비공개 ?관리소장을 하수인으로 활용 비리자행 ?회장, 감사, 관리소장의 묵계에 의한 비리 자행 라. 관리규약 및 각종 규정의 미비 ?회장 단독 처리 가능 - 회장 감사, 관리소장 담합, 비리 자행시 적발 곤란 ?모범 관리규약 제정 기피 - 자체 단지 특성을 이유화 마. 형식적인 위탁관리 채택 ?책임회피 또는 책임전가용으로 위탁 관리제도 채택 ?회장이 실질적인 업무관여 권한 행사 ?위탁 관리와 자치관리 차별성 없음 2. 아파트 관리비 비리 방지대책 가. 주민 참여도 제고를 위한 홍보활동 강화 ?적법한 절차에 따른 공정한 동대표 선출(비밀 무기명 투표로 선출) ?사명감과 봉사정신이 투철한 동대표선출 ?각 분야별 전문가를 동대표 선출 ?음해와 중상모략 근절(시공업자나 용역업체와 친인척인 동대표 배제) 나. 동대표 전문성 제고를 위한 교육 및 지역별 연합회 활성화 ?지장자치단체에서 동대표 선출시 의무교육 실시 - 행정기관과 아파트연합회 공동 실시 - 모범 관리규약 및 각종 규정 - 사명감 및 책임감 고취 - 동대표에 회의비 등 수당지급 ?지역별 권역별 입주자대표 연합회 활성화 - 단지별 정보교환 - 문제점 공동해결 - 지방행정 추진업무 협조 등 다. 지방자치단체 우수단지 표창 등 ?우수 관리단지 소개 ?인센티브제 도입 라. 관리의 투명성 확보를 위한 제도 보완 ?관리규약 보완 및 각종 규정제정 - 계약 및 물품구매 규정 등 마. 투명한 관리비내역서 사용 및 감사기능 강화 ?표준관리비내역서 사용 의무화(형식적 부과 지양) - 자치회결의사항, 부녀회사업 및 회계내용, 공사(용역)방법, 업무계획 등 ?감사인원 보강(감사위원회 구성후 활용) ?동대표의 책임범위 명시 - 변상 및 고발 바. 위탁 관리업체의 전문성 확보 - 비리업체 허가취소 사. 아파트관리비 비리센테운영 및 수사 당국의 지속적인 단속 활동전개 ?당연합회아파트 아파트관리비 비리센테운영(☏512-0032경찰) ?아파트 단지내 고발함 설치(경찰) ?주부리포터 및 명예기자 지속적 활동 ▣ 관리비 비리 방지 10대지침 1. 관리비 부과내역서가 알기쉽고 적정하게 작성되었는지 확인 2. 소독 및 승강기점검 등 용역 및 공사 계약시 최저가 공개입찰을 지양하고 인근단지와 정보교환하여 우수업체를 선정 3. 모든 계약시에는 공개입찰시 동대표 및 입주민 참관을 의무화 4. 소독 및 물탱크 청소는 1년단위로 계약을 하지 말고 실시 당시 계약 5. 용역 및 공사비 지출시에는 관인 세금계산서를 사용 6. 용역?공사계약시에는 손해배상 제도를 활용 7. 물탱크청소?기름넣을 때에는 동대표나 자치회 감사가 필히 입회확인 8. 난방비?급탕비는 사용량에 따라 부과를 의무화 9. 관리소 직원들을 적정하게 구성되었는지를 확인 10. 회계감사는 수입과 지출을 확인하는 감사보다도 주민이 영수증과 공사업체를 직접 방문확인하는 추적감사 실시 ▣ 관리비 부정유형?원인 및 방지대책 부정유형 발 생 원 인 방 지 대 책 ?위탁관리 업체 선정시 커미션 수수 ?업체간 과다경쟁 ?위탁업체간 차별성 별무 (전문성 결여) ?회장 등 소수인에 결정 ?최저가 입찰 실시 ?응찰 조건 완화 ?다수인에 의한 결정 ?도색공사 ?업체간 과당 경쟁 ?내정가격 산정시 전문성결여 ?회장 등 소수인에 의한 결정 ?회장. 감사 등의 결탁 ?내정가격 유출 ?관계전문가로 추진위원회구성 ?최저가 공개 입찰 원칙하에 자재와 인건비(기술포함)분리 하여 별도 입찰 실시 ?자재 입찰 -제조업자에 입찰 참가 자격 부여 -잔여자재 반품 조건 명시 ?인건비 입찰 -공개경쟁입찰, 응찰자격 완화 -안전사고에 대한 책임 명시 -이행 보증금 징구 -각세대 확인 서명후 대금 지불조건 -내정가격 인근 단지비교 및 우수관리 단지 사례 참조 -계약은 입주자대표회의 승인 후 체결 ?입찰시 감사 참가 의무화 및 일반주민 참여 권장 ?설비보수 공사 ?회장 등 소수인에 의한 결정 ?업체의 과당경쟁과 금품유혹 ?내정가 산정시 전문성부족 ※ 업자 동시제출 견적서로 결정사례 허다 ?내정가격 유출 ?비공개 혹은 지명경쟁 입찰 수의계약도 허다 ?관계전문가 추진위원회 구성 - 한시 기구로 운영 ?내정가격 모범단지 사례 참고 ?일정금액 이상은 최저가 공개 입찰제 실시(규정화) ?가급적 자재와 인건비 입찰 분리실시 -소요자재량 철저 파악 및 반품조건 명시 -투입 인력에 대한 감시철저 ?난방유류 구매 계약시 커미션 수수 ?인근 주유소와 거래 ?납품량 확인 태만 (수량, 온도 등) ?담당직원에 대한 감독 소홀 ?가급적 석유대리점과 계약 ?납품시 수량확인 및 온도측정 감사 및,부녀회 등 입회 철저 ?관리소장의 직원감독 철저 ?화재보험 가입시 리베이트수수 ?리베이트 수수 관행 ?비공개처리(보험료 인하시 회사측에 법적문제 발생 -리베이트 액수 확인 곤란 ?다수업체 접촉, 리베이트 액수가 많은 업체와 계약 ?동대표회의 보고. 승인후 계약 ?리베이트는 반드시 잡수익처리 -관리규약에 명시 ?승강기 관리업체 계약시 리베이트 수수 ?업계의 과당 경쟁에 따른 리베이트 제시 ?승강기 관리업체의 차별성 별무 ?점검비 저가시 보수비에서 폭리 ?다수 업체접촉 제시 가격검토 및 인근 여러 단지와 비교 ?리베이트 만큼 가격인하 및 1개월 점검비 미부과 ?계약 체결시 책임한계 명시 및 주민에게 공개(보험 등 확인) ?청소,소독, 조경 등 계약시 리베이트수수 ?업체의 과당 경쟁에 따른 커미션 제시 ?소장등 소수인에 의한 결정 ?내정가 유출 ?공개입찰 실시 - 최저가 지양 ?응찰가격 완화 ?내정가격 산정시 전문가 자문 및 우수단지 사례 참고 ?놀이기구도색, 가지치기, 볏짚 감기, 거름주기, 물탱크청소 등은 주민의 협조와 관리소 직접 시행 ?물품구매시 지출 금액조작 횡령 저가품 구입 ?단순가격 비교후 구매 경향 ?구입가격 및 수량 확인 소홀 ?물품 및 소모품대장 미정리 ?사전가격 및 품질 검토후 계약 ?재고관리 철저 -관리소장 책임부여 - 납품시 2인이상 직원 입회 ?수시 재고조사 ?분기별 물품 구매내역 공개 ?우수업체 선정 인근단지와 일괄 구입 ?공사완료 후 1∼2% 기부금강요 ?관리소직원 사기진작을 위한 회식비 염출 수단 ?직원 회식비 지출은 대표회의 에서 정기적 지출 ?경리부정 ?예금이자,?광고료 등 변칙처리 ?관리소장 감독소홀 ?무관심, 감사소홀 ? ?영수증 추적조사 ?매월 수시 및 정기감사 강화 ?광고주 추적조사 ?잡수입 대장관리철저 Ⅲ. 관리비 분석결과 검토 1. 아파트 관리비 산정방법 가. 관리비 산정방법 '98년말 광주시 인구 133만 9천4백명중 약 65% 정도가 공동주택에서 거주하고 있으며, 지금도 매년 5천세대 이상 신축되고 있어 아파트가 앞으로 광주의 지배적인 주거공간이 될 전망이므로 관리비부과, 예산의 운영 및 회계경리의 중요성이 더욱 증대되고 있다. 『아파트관리비』란 관리사무소가 주민의 안전, 쾌적한 주거환경 조성 등 모든 편익을 증진하기 위한 목적을 달성하기 위하여 공동주택관리령 제15조, 건축법 제38조 제12항의 규정과 회계 관련법에 의하여 필요로 하는 경비를 주민에게 부과하여 관리?사용하는 기술적인 절차를 말한다. 특히, 회계사무의 처리에 있어서는 그 수입?지출, 원인행위 등이 모두 공동주택관리령 및 관련 규정에 근거하여야 하며, 일체의 행위를 함에 있어 재량권이 허용되지 않는다. 또한, 회계사무의 범위와 한계를 명백히 해야 한다. 아파트는 공동생활에 따른 특수성 때문에 자치관리위원회를 구성하여 관리사무소를 두고 관리운영에 따른 소요금액을 세대수와 형태별로 평수에 따라 약간씩 다르지만 매달 적게는 3만원 정도, 많게는 35만원이 넘게 주민에게 부과하고 있다. 각 단지별 관리비 예산은 보통 월 1천만원에서 3억원 규모로 년간 1억원내지 40억원을 웃돌고 있는 엄청난 금액이다. 관리비 산정방법에는 예산제(정액제)와 정산제가 있는데 광주,전남 대부분 아파트는 전월사용 금액을 각 세대별로 균등하게 배분하여 징수하므로 한계가 분명하고 산출이 용이한 정산제를 활용하고 있다. 정산제는 매월 발생하는 비용을 각 세대별로 분양평수에 따라 배분한다던가 세대 가구별로 하여 정산처리하므로 사용내역서를 정확하게만 기재하면 의혹의 소지가 전혀 없다. 그러나, 매월 관리비가 일정하지 않은 단점이 있으므로 관리소 직원 인건비 등 고정적인 경상비는 예산제로 보완하면 효과적이다. ▣ 예산제(정액제) 연간관리비 예산을 연 평균해 배분하여 세대당 관리비를 정액으로 부과하는 제도로서, 연말에 이를정산, 잉여금이 발생하면 차기에 이월하여 재투자 재원으로 적립하고 부족분이 발생하면 익년도 관리비 산정시에 반영하는 방법이다. ◈ 월관리비 = 연간 총발생비용(추정)÷12월÷총연건평×분양평수 ◇ 장점 ?매월 관리비가 일정하여 가계부담의 균형을 유지할 수 있다. ?정산사무가 용이하다 ?잔액 발생시 긴급비용에 사용가능하다. ?대부분 관리사무소는 사무가 간편함으로 선호한다. ◇ 단점 ?하계와 동계간 비용발생 불균형이 발생된다. ?연말 결산을 함으로써 민원발생 요인이다. ?물가변동에 대한 적용이 곤란하다. ?부정 발생시 조기발견이 어렵다. ▣ 정산제 매월 발생하는 비용을 각 세대에 배분하여 정산 처리하며 입주자가 서비스를 받은 만큼 관리비를 내는 방법이다 ◈ 월관리비 = 전월 사용량÷총연건평×당해 주택분양평수 ◇ 장점 ?전월 사용금액을 각 세대별로 배분하여 징수하므로 한계가 분명하고 산출 이 용이하다. ?회계 처리에 대한 의혹이 감소된다 ?수혜자 부담 원칙에 의거 부담하므로 합리적인 방법이다. ◇ 단점 ?매월 관리비가 일정하지 않아 부과자 가계비 지출이 불균형하다 ?긴급비용 발생시 별도 징수해야 하는 불편함이 따른다. ?주택의 장기적인 계획관리를 위한 재원의 적립이 불가능하다. 나. 관리비 구성내역(공동주택 관리령 제 15조) ① 법 제38조 제12항의 규정에 의한 관리비는 다음 각호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 그 구성내역 및 산정방법은 다음과 같이하되, 관리비의 세대별부담액 산정방법은 사용자 부담 및 공평부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다. 1.일반관리비 2.청소비 3.오물 수거비 4.소독비 5.승강기 유지비 6.난방비 7.급탕비 8.수선유지비(냉,난방시설의 청소비를 포함한다) ② 관리주체는 제 1항 각호에 게기한 것 이외에 어떠한 명목으로도 관리비를 정수할 수 없다. 다만, 3항, 4항 및 제6항의 경우와 전기(공동으로 사용되는 시설의 전기를 포함한다)?수도(공동수도를 포함한다) 또는 가스등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료를 징수권자를 대행하여 징수하는 경우는 예외로 한다 ③ 관리주체는 인양기 등의 사용료를 당해시설의 사용자에 따로 부과할 수있다 ④ 관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자에게 그 비용을 따로 부과할 수있다 ⑤ 법 제38조 9항의 규정에 의하여 사업주체가 선정한 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우의 제1항 제1호의 일반 관리비는 사업주체의 의무관리 기간중의 월평균 일반관리비에 당해 의무관리기관의 도매물가 상승률을 감안한 금액을 가산한 금액을 초과할 수 없다. ⑥ 관리주체는 법 제38조의 2 제1항의 특별수선충당금을 제1항의 관리비와 구분하여 징수하여야 한다. 다. 관리비 징수에 따른 문제점 첫째 : 소규모 단지서는 회계능력의 부족으로 관리비 수납장부 정리상태 미흡 둘째 : 관리사무소에 공동주택회계처리 실무('84년 건설부)지침서가 작성되었다고하나 보급상태가 전무하고 거의 활용되지 않고있다. 세째 :공동주택관리령상 잡수입 즉 곤도라이용료,부대시설 임대료 등은 특별수선충당금에 적립하도록 하고 있으나 명확치 않은 단지수가 많다. 네째 : 관리비 산정방법에 있어 특히 경비원인건비와 청소원 인건비에 대한 이의가 많으며 이것은 경비원과 청소원등 관리인원의 배치 기준이 관리면적에 비례하여야 함에도 불구하고 동당 획일적으로 배치함으로 해서 크고작은 동의 관리서비스 차등에도 불구하고 관리비 산정을 「평당 균등하게 부과해야 한다」는 원칙만을 내세워 상대적으로 과중한 관리비 부담을 강요하는 경우가 있다. 다섯째 : 첫달의 관리비충당을 위하여 관리비 선수금의 징수 필요 ?관리비선수금 산정방법과 근거가 모호하여 법적 및 관리규약상 근거가 없는 경우가 많다. ?준공후 1년동안의 사업주체관리시기(입주자대표회의 구성전)에 사업주체가 입주시기에 편법으로 징수하는 것이 현재 관행상 존속되어 오고있으며 입주자 대표회의가 구성되어도 그대로 승계하고 있는 예가 많다. ?통상의 관리비와 별개의 기금형성을 취하고 있음에도 특별 회계처리를 하지 않으므로 이자수입 등의 처리가 모호하다. 여섯째 : 관리비 부과내역서가 관리소직원 편의위주로 작성되어 전월과 금월의 부과금액이 비교되지 않으며,총부과 금액의 세목별 내용을 기록하지 않아 입주자가 관심을 갖고 내역서를 보아도 적정부과 여부를 알수 없도록 형식만 갖춰 부과하는 아파트가 많다.(특히 임대주택과 소규모 단지) 일곱째 : 특별수선충당금은 주요 노후시설물의 교체 및 보수에 대비해 자금을 적립하는 제도이나,대부분의 주민이 장래 발생될 비용부담을 회피하는 경향이 있어 합리적인 수선계획에 의한 충당금의 적립보다는 현실부담만을 고려한 형식적으로 소액을 부과하게 되므로 적립후 물가상승율에 따른 손해를 보충하지 못하며, 운영도 장기수선계획에 의하여 집행하여야 하기 때문에 조기 노화시 적절한 개보수가 곤란한 실정이다. 입주자 대부분은 관리비 산출이 어떻게 되는지, 무슨 용도로 사용하는지에 대해서는 잘모르고 있다. 뿐만 아니라, 약간 많이 부과되어도“얼마 안되니까!”“그것쯤이야!”“누군가 알아서 하겠지!”하는 등 무관심으로 지나쳐 버리는 경우가 허다하다. 한 아파트의 설문조사 결과, 관리비부과내역서를 살펴보고 관리비를 납부한 세대는 50% 미만 이었다. 입주자들의 이런 무관심 때문에 관리책임을 맡고 있는 관리사무소는 불필요한, 혹은 과다경비를 지출하는 사례가 종종 발견된다. 관리사무소는 가능한 적은 비용으로 주민에게 쾌적하고 편리한 생활을 영위하도록, 씀씀이를 절약하면서 합리적으로 운영해야 한다. 그런데, 간혹 입주자들의 편의를 위한 시설의 안전관리, 주변 환경미화, 수목관리 등 실질적인 업무보다는, 일반경비 등 형식적이고 외양에 치우치는 경우가 꽤 많이 있다. 그런가 하면, 관리비의 과다지출과 사용내역이 불분명하여 이를 둘러싸고 입주자와 잦은 마찰이 발생한다. 이런 문제 때문에 경찰청이 지난 3월7일 부터 아파트비리에 대한 특별단속을 벌여 4월30일까지 전국 8,864개 아파트단지(건설교통부 집계) 22.5%인 1,996개 단지에서 각종비리를 적발했다고 밝혔다. 관리비리로 2,390건 5,838명을 불구속 입건하고 5,691명을 불구속 입건했다. 전남경찰청 관내에서도 아파트 관리비 횡령이나 배임, 입찰관련 리베이트수수, 보험가입관련 리베이트 수수, 부실공사 협박 금품수수 등 78개단지의 자치회장이나 관리소장, 경리, 공사업자 등이 관련되어 150명이 입건되어 구속7명, 불구속 143명으로 현재 수사를 받고있다. □ 개 선 점 1. 입주민들 대부분은 관리비산출이 어떻게 되는지를 잘 모르고 있을 뿐만 아니라 약간 많이 부과되더라도 "얼마안되니까" "그것쯤이야" "누군가 하겠지" 하는 무관심 하면서도 불신과 의혹이 많으므로 관리비 부과내역서를 매월 작성하여 전 입주민에게 배부하여야 한다. 2. 관리비내역서는 회계를 모르는 입주민들이 쉽게 알아볼 수 없는 총괄비 숫자만 나열하므로 관리비내역서를 잘 살펴보지 않으므로, 누구나 쉽게 알아볼 수 있도록 "표준관리비내역서"를 사용하여 전월과 금월의 관리비 증감 사유와 표준화된 항목별 평당 산출내역과 세대별 부과액을 상세히 기록하여 다른 아파트와 비교를 쉽게 할 수 있도록 작성해야한다. 3. 관리비내역서 인쇄비는 권당 80∼150원이면 인쇄가 가능하므로 입주자대표회의 결의사항 및 금후계획, 반상회 건의사항, 단지내 미담 및 행사계획, 부녀회 활동사항, 관리사무소의 업무추진사항과 금후 업무계획, 자치단체 소식, 건강상식 등을 다양하게 게재하여 단지 소식지로 만들어 전 입주민이 참여토록 하여 모두가 관심을 갖도록 하여야 한다. 4. 관리비 부과시에는 관리비구성내역(제15조 관련)에 맞게 항목을 적용하여 입주민들간 분쟁이 없도록 작성해야 한다. ※ 참고사항 ◇ 관리비 산정방법중 대부분 아파트는 매월 발생하는 비용을 그달에 부과하는 정산제를 이용하고 있는 반면, 학동 H, 상무J, 월곡동 I아파트 등은는 피복비, 소독비, 화재보험료, 물탱크청소비 등 일부항목을 연간 관리비 예산을 연평균하여 관리비를 정액으로 부과하는 예산제를 활용한 단지는 이번 조사시 관리비가 약간 높게 나타나는 경향을 보였다. ◇ 1월중에 물품을 구입했다던가, 보일러나 모타교체 등 공사비지출이 있는 아파트, 건축물 경과년수가 다른 아파트 등을 세분하지 못하여 일반관리비와 수선유지비와 특별수선충당금 등은 일방적인 비교가 곤란한 항목이었다. ◇ 아파트 관리비는 건축물의 부실시공, 불량자재 사용 등 사후 관리문제, 건축물의 경과년수, 위치와 방향, 단지규모, 복도식?계단식 구조상 차이, 관리방법등에 따라 관리비가 상당히 차이가 있을 수 있다, 항목별 관리비의 과다 보다도 어느 정도 양질의 서비스를 받고 건축물의 관리를 잘 했느냐가 중요하므로 각 항목별 관리비가 적정하게 부과되고 사용되었는지를 확인하고 판단하는 것이 중요하다. 마. 관리비 구성 항목에 따른 검토사항(공동주택관리령 제15조) ① 일반관리비 일반관리비는 전체 관리비의 40∼60%정도를 차지하므로 관심있게 살펴 보아야 하고 가장 절약을 많이 할 수 있는 항목이다. 일반관리비는 관리소 직원의 인건비, 상여금, 복리후생비, 제사무비, 피복비, 자치회 임원과 관리소 직원 판공비, 보험료 등 다양하며 계산이 복잡하다. 표와 같이 공동경비인 경우에는 개별경비보다 일반관리비가 싸다. 이는 경비원 수에 따른 인건비 차이 때문이다. 주민의 합의하에 개별경비를 공동경비로 바꾸면 인원을 ⅔가량 줄일 수 있다. 이렇게 하면 32평형은 매달 25,000원, 47평형은 37,000원 정도를 절감할 수 있다. 이 지역에서는 대부분 개별경비를 하다가 공동경비로 경비초소를 신축하는 단지가 계속 늘어나고 있는 추세이다. 500세대이하 중앙난방식 아파트의 평균 일반관리비가 500세대 이상 아파트에 비해 일반관리비가 높은 원인은 난방에 필요한 인건비 지출이 많기 때문이다. 중앙난방식은 700세대이상 대단위 아파트를 조성했을 때만 일반관리비 면에서 효과적이라고 판단된다. 이번 조사에서 나타난 다음의 문제점을 검토하면 관리비를 절감하는데 큰 도움이 될 것이다. 1. 사업주체가 의무관리기간중인 경우에는 자치관리하는 아파트보다도 인원을 과다채용하거나 인건비를 높게 책정하고 업무추진비, 판공비, 전화료, 용역비 등 모든 경비를 과다 지출한 경우가 많다 : 화정동 H아파트(373세대) 일반관리비 1,534원, 학동 H아파트(250세대) 일반관리비 1,221원으로 가장 높다. 그 결과, 진월동 H, 운암동 C아파트, 상무지구 K아파트 등은 입주 4∼8개월만에 입주자대표회의를 구성하여 불필요한 인원감축과 인건비를 인하하여 매달 세대당 5,000∼8,000원 정도의 관리비 절감효과를 얻었다. 2. 방림동 R, 진월동 J아파트 등은 청소원 급료 및 제수당을 일반관리비에 부과하고 있다. 세대별 부과시 입주자들간에 분쟁의 우려가 있으니 청소비 항목에 부과해야 한다. 3. 일정규모 이상의 아파트에는 설비기사, 환경기사, 전기기사, 방화기사, 보일러기사 등을 반드시 채용 및 선임하도록 되어 있다. 그러나, 관리소장으로 하여금 각종 기술자격증을 취득케 하면 선임비를 관리소장에게 지급하여 봉급인상 효과를 얻는다. 이렇게 되면 관리소장으로서도 평생직장으로 근무의욕이 높아지고 책임감도 훨씬 높아질 것이다. 실제로 광주시내 300세대 이하 아파트에서는 대부분 이런 방식으로 운영하고 있다. 4. 공동경비는 개별경비보다 인건비가 일반적으로 적게 지출되므로 일반관리비가 적게 부과되어야 한다. 그러나 공동경비를 함에도 일반관리비가 높게 부과한 단지에서는 불필요한 지출요인이 있는지? 철저한 검토가 요구된다. 5. 회계감사는 지난해 12월31일 공동주택관리령이 개정되면서 공인회계감사 의무조항이 철폐되어 공인회계사에게 감사를 받지 않아도 된다. 그러나 상당수의 아파트에서는 감사비를 1회 200∼300만원씩이나 들여 공인회계사에게 의뢰하는 사례가 꽤 많다. 지금까지 공인회계감사 결과 회계처리의 감사는 철저하지만, 공사비나 용역비 과다지출 등 부정을 밝혀내지 못하여 도리어 면죄부 해주는 경우가 허다하다. 연합회나 인근단지와 정보교환을 하여 자체감사를 통해서도 공사내용과 비용, 구입한 물품대금을 확인하는 추적감사를 해야만 실질적인 감사로 관리비 비리가 근절되고 관리비가 절감될 것이다. 6. 입주자대표회의 회장이 몇 평형에 거주하느냐? 에 따라 관리비를 의도적으로 자신에게만 유리하게 산출하는 경우도 있다. 단지별 관리규약에 따라 적용방법이 다르겠지만, 항목에따라 분양면적이나 세대별로 균등하게 배분해야 한다. 그러나 평수가 각기 다른데도 세대별로 똑같이 부과한 곳도 있었다. 또, 청소비, 소독비, 승강기유지비는 용역회사별로 단가가 다르고, 산정방법과 항목을 잘못 적용하여 부과금액의 차이가 크다. 그리고 난방비, 급탕비, 공동전기료, 승강기전기료는 산정방법에 따라 세대별 부담액 차이가 크므로 관심을 갖고 집행을 하여야 한다. 7. 화재 및 곤도라보험료는 12개월 균등분배 부과하는 것보다 계약 당월에 부과해야 부정과 오해의 소지를 없앨 수 있는데 예산제가 아닌 단지에서도 12개월 균등 부과하는 단지가 있다. 8. 관리비 외에 얻어지는 다양한 잡수입(임대료, 은행이자, 곤도라 사용료, 수도료 잉여분) 및 지출내역서를 매월 공개하여 입주자의 의혹을 없애야 한다. ② 청소비 아파트 안팎을 청소하는 미화요원에게 소요되는 인건비와 피복비, 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용이다. 용역회사별 평당 단가가 다를 뿐더러 아파트 자체에서 미화요원을 직접 고용하여 청소를 하여 청소비를 줄이는 아파트가 대부분이다. 청소 방법에 따라 청소비 차이가 날 수 있겠으나 평당 150원 이상을 지출한 아파트는 청소 방법을 검토해 볼 사항이다. ③ 소독비 전염병예방법 제40조 제2항에 규정된 의무사항이므로 살충, 살균, 구서작업을 위한 소독용품비 등 실제 소독에 소요되는 금액이다. 용역회사별, 소독약제별 단가가 달라 가격차이가 크다. 관리소에서 직영하면 절감효과가 큰 항목이다. 또 1년 단위로 계약하는 것 보다 소독할 때마다 계약하는 것이 부정을 방지할 수 있다고 한다. ④ 승강기 유지비 승강기 운행에 소요되는 제 부대비용과 자재비로 구성되며, 승강기 운행에 사용되는 전기료는 공동전기료에 포함되므로 승강기유지비에서는 제외된다. 용역회사별로 점검비 차이가 다양하므로 계약시 유의해야 한다. 승강기 수리시에는 일반인이 잘 모르는 부품은 고가로 계산하여 턱없이 높게 수리비를 챙기는 업자가 있으니 세심한 관찰이 요구된다. 평수별, 세대별 부과방법과 유지비 1∼3층 면제 또는 기본료 2,000원 부과방법 등은 관리규약에 따라 적용하면 된다. 그러나 주변 인근단지와 같은 방법을 적용하여 층별 입주자간 분쟁이 발생하지 않도록 관심을 갖고 부과하여야 한다. ⑤ 난방비 난방 및 급탕(욕실,주방의 온수)에 사용된 유류대, 보일러실의 동력전기료와 급탕 사용용수에서 급탕비를 제외한 금액이며, 열사용량 계측기가 설치된 경우에는 월간 사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의해 배분한다. 열사용량 계측기의가 고장이 잦아 기본료 50%, 계측기 사용량 50% 등 부과방법이 단지 실정에 각기 다르지만, 열계측기를 완벽하게 수리하여 계측기에 의한 부과를 하므로서 난방비가 절감될 것이다. 보일러 시설의 노후도, 아파트 위치나 경과년수 등에 따라 연료비용이 차이가 크겠지만 같은 경과년수와 15층 복도식, 방카C유를 사용하면서도 연료비가 평당 오치동 J아파트는 최저 1,220원, 우산동 J 영구임대아파트는 최고 1,992원으로 772원이나 큰 차이가 있다. 난방비를 줄이기 위해 난방온도, 난방방법과 연료구입 등 전반적으로 검토해야 할 과제이다. 난방과 급탕에 사용된 전기료와 수도료가 공동전기료와 공동수도료에 이중 부과되지 않도록 유의한다 ⑥ 급탕비 욕실, 주방 등에서 사용한 온수의 유류대, 동력 전기료, 수도료를 말한다 급탕비 부과시에는 산출을 규정대로 적용해야 한다. 똑같은 방카C유를 사용하면서 급탕비가 염주동 H아파트는 1,000원, 운남동 J아파트는 1,500원, 하남 우산 J아파트는 2,000원으로 단지별로 차이가 발생하는 원인을 밝혀야 할 것이다. ⑦ 수선유지비 계획 수선공사를 할 시간적 여유가 없는 긴급공사와 공동주택관리령 제9조의 규정에 의해「관리규약」으로 정하는 금액 이하의 소규모 공사에 쓰이는 비용으로 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비가 이에 해당한다. 정화조 청소비, 난방시설 청소비, 소화기 충약비 등 공동이용시설의 보수유지비 및 제반 검사비 등이 포함된다. 그러므로 각 아파트별 노후도 및 형편에 따라 평당 단가가 다르므로 년간 사용계획을 수립후 부과해야 한다. 수선유지비는 대부분 평수로 부과하고 있다. 세대별로 부과한 화정동 M아파트, 일반관리비에 포함한 첨단지구 R아파트, 특별수선충당금과 구분하지 않은 백운동 S아파트 등 항목적용을 잘못한 아파트는 시정해야 할 것이다. 입주 1년이내의 아파트는 정화조 청소비와 전구, 유리창 파손 등 경미한 수리비만 해당된다. 그러나, 하자나 부실공사로 인한 수리비는 시공회사로 하여금 보수토록 해야 하는데도 관리소가 수리하여 수선유지비를 과다지출하는 경향이 많다. 각종 수선공사시에는 말썽과 잡음이 많으므로 대형공사나 도색 등 공사비가 천만원 이상 소요되는 공사는 공개입찰과 감사 및 임원들이 참여토록 하는 추진위원회를 구성하여 투명하게 운영, 주민의 의혹을 배제한다. ⑧ 공동전기료 계단등, 복도등, 비상전원, 보안등, 펌프실, 관리소, 노인정, 경비실, 가스배출기, 인양기(곤도라) 등에 소요되는 전기료이다. 산정방법은「한전고지액 ÷ 총 분양평수 × 세대별 분양평수」로 계산한다. 승강기 사용전기료는 별도로 부과하여야 한다. 계량기 수량이 많은 경우 관리소에서 복잡하게 계산하여 입주자가 쉽게 알 수 없도록 산출한 단지가 많은 실정인 바 간단명료한 내역서를 작성하여 누구나 쉽게 알아볼 수 있도록 한다. 그리고 라인별로 계량기가 설치되어 라인별로 사용한 만큼 부과가 가능한데도 공동으로 산출하는 단지가 대부분인데 절전 효과가 나타나도록 라인별로 부과하여야 한다. 고층아파트 개별난방 공동 전기료가 최저 60원, 최고 266원으로 4배이상 차이가 나는 것은 전력계약방법, 절전 문제 등 세심한 관찰이 요구된다. ⑨ 승강기 전기료 승강기에 소요되는 전기료는 공동전기료에 포함되지 않으며 별도의 계량기 검침에 의거 라인별로 부과한다. 산정방법은「한전고지액÷라인 분양평수×세대별(세대별 분양평수)」로 계산하고, 1∼2층 거주 세대는 대부분 부과하지 않고 있다. 라인별 계량기에 의한 사용량으로 산출하지 않고, 관리소 직원이 편의성만 고려하여 산출시「1일, 몇시간 사용한다」는 추정치로 전체 세대에 부과한 단지가 많다. 라인별로 산출한 15층 계단식 고층아파트 승강기 전기료는 보통 45∼80원 정도인데 봉선동 M아파트는 승강기설치(대수×5,5kwh×1일 5시간사용×30일)= 9,075kwh. 1kwh당 요금 152.96원×9,075kwh = 1,388,170원÷3층이상 사용평수 (9,423평) = 평당 147.32원을 분양평수별로 부과한바, 라인별 승강기 전기사용량을 계측하여 부과한 단지보다 33평형인 경우 평당 전기료를 80∼100원을 더 납부하여 승강기전기료를 내지 않는 1∼2층 세대에 비해 월 2천원 이상을 부담하고 있었다. 앞으로 라인별 승강기 전기계량기가 설치되지 않는 단지는 라인별로 부과한 같은 유형의 단지 승강기전기료를 분석후 승강기전기료를 정확히 계산하여 부과해야 할 것이다. 라인별 절전효과를 높이고 공평부담의 원칙에 따라 라인별 전기사용량을 공지해야 할 것이다. ⑩ 공동수도료 관리사무소, 노인정, 경비실 등에서 소요되는 수도료를 말한다. 사용량이 극히 적어 매달 부과하지 않는 단지가 대부분이다. 공동수도료는 물탱크 청소한 달에 합산하여 부과하는 경우가 많다. 개별난방인 동림동 J, 봉선동 M, 월곡동 I, 금호동 S,송하동 K아파트에서는 평당 6∼80원까지 부과하고 있다. 공동수도료가 매달 부과된 아파트는 물탱크 누수여부와 메인 계량기 및 세대별 수도계량기 고장여부와 수도관 파손여부 등을 확인해야 한다. ⑪ 특별수선충당금 공동주택의 내용년수를 늘리기 위해 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설, 즉 옥상 방수공사비, 외부 도색비와 복리시설의 장기수선에 쓰이는 비용으로 건축년도 및 평형별, 규모별, 노후도에 따라 부담액의 차이가 많지만 1년이내 신축 아파트를 제외하고는 보통 평당 50∼100원을 부과하고있다. 특별수선충당금 적립방법은 매월 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비를 합한 금액의 3/100에서 20/100이하의 금액을 징수하도록 하고 있지만 강제적인 징수가 불가능하기 때문에 입주자대표회의 재량에 따라 징수하고 있는 실정이다. 특별수선충당금은 예치금액이 많고 장기간 적립하므로 은행 및 적립방법에 따라 이자율 폭이 크다. 정확한 수선계획을 수립하여 정기적금으로 예치하여야 한다. 또 장기계획을 수립하여 적정한 금액을 매월 부과하여 일시에 많은 금액을 부과하는 사례가 없도록 하여야 한다. 10년이 넘는 아파트는 평당 300∼500원정도 징수하는 것이 바람직 할 것이다. 이상과 같이, 일부 아파트에서는 그동안 입주자들의 무관심으로 별 말썽이 없었다고 독자적인 운영을 하고 있지만, 관리소직원의 경험부족과 동대표의 잦은 교체로 인한 전문지식 결여로 관리비 부과에 있어 불합리한 점이 많았다. 앞으로 더욱 관리기법을 정립하여 평형별 세대간 마찰을 줄이고 입주자들이 저렴한 관리비로 양질의 서비스를 받을 수 있도록 연구와 노력이 필요한 실정이다. ▣ 표준관리규약(안) 제?개정시 보완사항 아파트관리와 관련한 비리예방과 사소한 문제로 발생할 입주민간 불신과 분쟁방지를 위해, 단지의 규모와 형태, 관리방법 등 실정에 맞게 미비점을 보완?수정『표준관리규약』을 제정(99년 6월회보 등재) 1. 세입자에게도 동대표 선출권 등 권리를 강화. 2. 입주자 등의 권한을 강화(동대표 불신임권, 입주자대표회의 해산권) 3. 동대표의 자격기준과 자격상실 요건 규정 4. 입주자대표회의의 권한과 관리주체의 업무한계 규정 5. 입주자 등의 의무 및 관리주체의 지위를 강화 6. 공동체의식 함양을 위한 동대표회의(라인, 층별)를 의무화 7. 동대표선출을 위한 선거관리위원회 운영 8. 추진위원회와 분과위원회 운영제도 9. 입찰 및 감리제도 등 비리방지를 위한 규정 10. 동대표 및 입주자대표교육제도 신설 11. 부녀회 등 수익금과 잡수입 사용규정 12. 분쟁조정기구 활용규정 ▣ 관리비 부과내역서 제작시 참고사항 입주민들이 세부적인 내용까지 알아보기 쉽고 인근단지와 비교가 될수 있도록 작성해 불필요한 오해와 불신해소, 입주민이 관심을 갖도록 주민『자치신문』이 되도록 제작 1. 입주자대표회의 소식(안건, 활동사항) 2. 반상회 건의사항(내용 및 처리결과) 3. 관리사무소 소식(전월추진실적, 금월추진계획) 4. 부녀회 활동상황과 수입지출내역 5. 주민소식(애경사, 미담, 동향 등) 6. 공지사항(구정?시정소식, 공동생활 준칙 등) 7, 관리비 부과내역 가. 전월과 금월 비교(증감사유) 나. 평형별, 동별, 세대별 부과방법(산출내역) 다. 예산제 또는 정산제 내용 등 상세히 게재 Ⅳ. 관리비 결산서 보는 방법 1. 관리비 효율적 감사 방법 대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 1년에 한번 받는 경우가 많다. 그러나 공인회계사는 기업회계규정에 의한 감사만 하므로 장부 기장의 적정성과 자금관리 등 회계 원칙에 따른 감사만 실시하므로 관리비 과다부과나 관리비 부정 또는 증빙서류의 사실유무 등의 확인감사는 되지 못하고 있는 현실이다. 그러므로, 관리비 절감차원의 감사와 관리비 부정 또는 증빙서류의 정확여부 등 실질적인 감사는 입주자중 회계전문가와 자치회감사가 감사위원회를 구성, 함께 감사하는 것이 의혹없는 이상적인 감사방법이 될것이다. 가. 표준 결산서의 검토방안 관리비 결산서는 대차대조표(B/S), 손익계산서(P/L), 합계 잔액시산표(T/B)와 부속 명세서로 되어 있다. 대차대조표(B/S)에는 해당 아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있고 자본은 없다. 다만, 통상적으로 관리의 수입으로 곤도라 수입 등 잡수입 해당액이 잉여금으로「자본자부」에 나타난다. 나. 대차대조표에 대한 검토사항 첫째 : 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 확인하고, 과목별 잔액명세서를 요구한다. 둘째 : 실제 잔액이나 실물 또는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인한다. 예를 들면 예금장부 잔액이 통장금액와 일치하는지 확인한다. 세째 : 퇴직급여 충당예치금 또는 특별수선 충당예치금 등이 특정 예금으로 별도 입금되어 있는지를 확인한다. 넷째 : 부채지부에 있는 선수금은 입주초 미리 선납한 관리비선수금 합계액을 나타낸다. 이는 잔액으로 통장에 항상 그대로 남아 있는 것이 아니고, 관리비의 현금지출에 충당되는 것이기 때문에 유동적이다. 그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나는 것은 아니다. 다만, 선수금액이 입주초 관리비 통장에는 나타나 있어야 하며 그후 자금 흐름이 어떤지를 추적한다. 다섯째 :「자산지부」의 미수금과「부채지부」의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하여 확인한다. 특히 미지급금 등은 물품대금중 부가가치세가 포함된 것인데, 그 증빙으로 세금계산서를 확인하고, 세금계산서중 보고용은 세무서에 보고하였는지 확인하는 것이 필요하다. 이 부분을 간혹 부실하게 자료처리를 하거나 금품수수 등 부정이 발생하기도 하기 때문이다. 손익계산서(P/L)에는 회계기간의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리외수입인 잡수입 등이 당기순이익으로 나타나 있다. 다. 손익계산서에 대한 검토사항 첫째 : 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장입금액을 확인한다. 둘째 : 일반관리비중 급료, 상여금 등의 월별 명세를 요구하고 급여대장 등 월별 금액과 일치하는 지를 확인한다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 점검하는 것도 필요하다. 세째 : 각 과목의 내용중 큰 금액 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙서류를 확인하고 세금계산서중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지 확인한다. 넷째 : 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하고, 수불부와 대조하고 인근지역 아파트단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고 소모품 사용비를 비교하여 그 원인을 분석한다. 다섯째 : 청소비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구한다. 그리고 용역계약서상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사와의 관계 등을 알아보고 그 금액을 대조한다. 특히 부품값이나 소모품 추가비용은 계약서 내용과 제대로 청구하였는지 수선유지비 증빙과 연관하여 확인한다. 여섯째 : 급탕비, 전기, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별명세와 금액을 영수증과 확인한다. 일곱째 : 관리외수입으로 곤도라 월별 사용명세와 연체료 수입명세 등을 확인한다. 특히 잡수입 내용을 자세히 검토한다. 대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계 금액이 표시되어 있는데 반하여, 합계 잔액시산표에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대한 회계기간 1년간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기 자기 검증표다. 라. 합계 잔액 시산표에 대한 검토사항 첫째 : 자산에서 가지급금 합계가 많을 때는 그 원인을 파악해 보아야 한다. 누가, 어떤 일로, 가지급을 하는지? 를 알아야 한다. 그리고, 자산과 부채 과목에서 합계금액과 잔액금액이 다른 것은 당해 회계기간 동안의 증?감 변동금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을 확인하여 점검하는 것이 바람직하다. 둘째 : 퇴직급여 충당금 예치금의 합계와 잔액이 같지않을 때는 그 차액은 당해년도중 퇴직자에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는 제대로 하였는지 점검한다. 이상과 같이 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로, 경리 경험자들이 감사위원회를 구성하여, 시행 관리업무 집행의 감시, 감독 기능을 강화하여 회계감사에 대한 오해의 소지를 없애야 할 것이다. |
출처: 신동진의 블로그 입니다 원문보기 글쓴이: 거제자이
