★ 주요시설 하자 점검 요령

[최종택]

  주요 시설 하자 점검요령

󰏅 세대별 하자 점검요령

세대별 하자에 대해서는 대부분 점검하셨겠죠..

이제 공동부분에 대한 하자를 점검해야하기에 모두가 관심을 가져주시기 바랍니다..

󰏅 공동구 하자 점검요령

공동구 하자 점검은 입주자대표회의 주관아래, 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이 원칙입니다. 그런데 현실은 입주자들의 무관심, 관리사무소의 전문 인력 부족, 그리고 공동구 하자 점검에 대한 법적 미비 등으로 인해 공동구 하자 점검이 사각 지대화되어 있습니다. 이로 인한 아파트의 조기 노후화 현상은 실로 심각한 지경 입니다. 그러므로 공동구 하자 점검에 있어 만큼은 특히 전문지식이 있는 주민들의 적극적인 참여가 무엇보다 시급한 실정입니다.

1. 승강기

공동구 하자 중에서 입주자들의 불만사항이 가장 많은 것이 바로 승강기 하자입니다.   그럼에도 불구하고 원천적인 하자보수는 제대로 되지 않은 채, 시운전 기간 부족, 관리   잘못 때문으로만 취급되고 있습니다.

더욱 기가 막힌 것은 생명과 직결된 주요 공동시설물인 승강기가 자재납품으로 취급되고 있다는 사실입니다. 그래서 하자보증금도 별도로 예치되어 있지 않습니다. 불행 중 다행으로 하자보수 책임기간은 3년으로 되어 있습니다. 그러나 다른 공사의 하자보증 해제절차와는 달리 입주자대표회의의 확인 없이 사업주체가 기간이 되면 자재보증 해제 형식으로 간략히 처리하고 있음을 간과해서는 안됩니다. 따라서 하자가 발견되면 하자보수 책임기간  안에 하자보수 요청을 사업주체에게 반드시 내용증명으로 해야 한다는 것을 유념해야  합니다.

승강기는 버튼, 디지털, 버튼램프, 비상호출장치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장상태,   동체진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기 등 운행 중 소음정도, 운행정지의 횟수와 시간 등을 점검해 보아야 합니다. 특히 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하여 승강기 고장으로 피해를 입은 주민을 그 내용을 육하원칙에 입각하여 기록하고 서명하는 것을 생활화해야 합니다. 왜냐하면 하자보수 요청을 하거나 후일에 손해배상 청구소송을  걸때 중요한 증거자료가 될 수 있기 때문입니다.

그리고 승강기 유지보수 용역계약상의 무상보수 기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공회사가 램프 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간입니다. 그 이후에는 용역계약서에 첨부된 소모자재 명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있습니다.

그러므로 소모자재 이외의 승강기 하자 보수에 속하는 와이어로프나 모터 등 자재는 하자보수 사항이므로 그 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 합니다. 그러나 이와 같이 제대로 구분되니 않고 입주자가 일방적으로 하자보수 경비를 부담하고 있는 아파트 단지가 많습니다. 그러므로 세심한 확인과 점검이 필요합니다.

2. 지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 옥외 급수 위생관련 공사에 속하여 하자보수 책임기간은 2년으로 되어 있습니다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급 배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천장의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부, 그리고 마무리 시공이 제대로 되어 있는가 등을 자세히 살펴야 합니다. 그리고 옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 금, 배수관상태,  에폭시 도장 등 위생관련 마무리 시공을 준공도면과 시방서를 보아가며 수질오염 요인  여부까지도 점검하고 품질과 규격도 철저히 확인합니다. 특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱트 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정대로 세대당 3톤 이상이 되는 지도 반드시 점검해야 합니다.

3. 어린이 놀이터

아파트 단지에는 일정 규모 이상의 어린이 놀이시설을 설치하도록 법으로 정해져 있습니다. 그런데 놀이시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 심각한 지역입니다. 모래판 깊이가 30센티미터가 되지 않는 곳도 허다합니다. 철봉 등 각 놀이시설의 기초설치를 위한 콘크리트 지주가 모래 속에 30센티미터 이상 묻혀 있는지를 확인해야 합니다. 그리고 각 놀이시설물별로 어린이의 건강, 안전, 정서주의 능력에 적합한지를 세심히 살펴서 이상이 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 반드시 내용증명으로 해야 합니다. 어린이 놀이시설의 하자보수는 특히나 잘되지 않을 뿐더러 사고가 났을 때도 하기 힘든 손해배상 청구 소송 등을 통해서만 해결이 되는 경우가 많습니다.

4. 조경공사

조경공사의 하자보수 책임기간은 식재공사는 2년이고 잔디심기와 조경시설물 공사는 1년입니다. 잔디는 황토를 30-35센티미터를 깔고 심었는지를 확인합니다. 그리고 수목은 준공도면대로 수종과 규격별 수량이 심어졌는지를 확인합니다.  고사목은 당연히 하자입니다.

주택건설 기준 제30조 및 건축법 제9조 2항에 공동주택을 건설하는 대지 안에는 일정규모의 조경을 하도록 명시되어 있습니다. 조경면적이 제대로 지켜졌는지 준공도면과 실제면적을 비교하면서 확인합니다.

5. 외벽과 옥상바닥 균열

옥상바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의깊게 살핍니다. 그리고 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지 철저히 확인합니다. 가장 중요한 하자점검 사항인데도 누수 등 직접적인 피해가 없는 경우에는 문제제기도 되지 않을뿐더러 웬만한 균열은 하자로 인정하려 하지 않는 것이 우리의 현실입니다.

6. 기관실과 변전실

벙커C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 하고 검댕이가 얼마나 분출되는지도 자세히 살펴야 합니다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인합니다. 유도장애나 실내온도조절 기능 미비 등으로 인터폰, 승강기 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀히 점검합니다.

7. 기타 주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘되어 있는지를 살피고, 난방, 환기, 공기조화 설비공사에서는 열원기기 설비공사, 닥트 설비공사, 배관설비공사, 자동제어 설비공사가 잘되어 있는지를 살핍니다. 가스 및 소화 설비공사 부분은 특히 조심스럽게 점검해야 합니다. 예를 들어 강관으로 시공된 것일 때에는 전기부식 방지장치가 되어 있는지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 확인합니다. 그리고 전기 및 전력 설비공사로는 피뢰침 공사, 동력 설비공사, 발전설비공사 분야를 중점적으로  점검합니다. 통신, 신호 및 방재 설비 공사 분야에는 텔레비전 공청 서립공사나 전화선의  가구당 배선수를 확인합니다.

이상의 주요 시설물에 대해서는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접비불량 및 결선불량, 고사 및  입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상, 그리고 안전상 지장을 초래할 정도의 하자가 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

[배병덕]

전문지식이 있는 주민들의 적극적인 참여가 더욱 필요할것 같습니다. 입주자 대표의 구성시 어느정도는 전문지식을 가지신분을 참여시켰으면 좋을것 같습니다. 좋은 정보 감사합니다.

[김동일]

입주민중 분야별 관련 전문직종에 종사하시는 분이 계시면 좋지만 그렇지 못한 경우에는 입대위 구성이 되면 하자 과련 전문업체(요즈음 전문변호사도 있음)의 도움을 받는 것도 고려해야 할 것입니다 (중소업체의 아파트하자는 설계와 시공, 입주관리부실논쟁이 쉽사리 끝나지 않고 법정으로 가서 몇 년이 걸림)

[조진범]

공용부위 하자 1)101동 지하주차장 입구 물샘 2)101동 지하주차장 엘리베이터 입구 물샘 3)울트라 전세대 에어컨 실외기 설치불가 4)101동 출입구 하단부위 뒷채움부족, 계단빗물받이 흙으로 설치되어 자연깍임 발생