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가압류 . 가처분. 임차권등기 명령제.
1) 보전처분의 개념
소송절차는 필연적으로 많은 시일이 소요되므로 그 사이에 채무자의 재산상태가 변한다면 채권자는 많은 시일과 비용만 소비할 뿐 권리의 실질적 만족을 얻을 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 손해발생을 방지하고자 소송을 하기 전이나 진행 중에 상대방의 재산을 일시적으로 묶어두는 잠정적인 조치를 명할 수 있는데 이러한 제도를 보전처분이라 합니다. 보통 보전처분이라 함은 민사소송법 제7편 제4장에 규정된 가압류와 가처분만을 말합니다.
2) 보전처분의 종류 : 가압류. 가처분.
1). 가압류
가령 갑이 을을 상대로 대여금(빌려준 돈) 청구의 소를 제기하여 전부승소판결을 받았다 할지라도 을이 자기 명의의 재산을 모두 다른 사람 명의로 돌려놓았거나 처분하였다면 그 동안 갑이 승소판결 받기 위해 들었던 수고와 노력은 물거품이 되고 맙니다. 즉 을의 명의로 된 재산이 한 푼도 없으므로 실질적으로 을에게 돈을 받아 낼 수 없을 것입니다.
따라서 이러한 손해발생을 방지하기 위하여 우리 민사집행법 276조는 보전처분의 일종인 가압류를 규정하고 있습니다. 가압류는 "금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채권자 갑이 장래 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자 을의 재산을 일시 압류하여 채무자 을이 처분하지 못하도록 하는 것입니다."
① 금전채권 금전채권이라 함은 일정액의 금전의 지급을 목적으로 하는 채권입니다. 갑이 을에게 금 1,000만원을 빌려주고 그 금액을 청구할 수 있는 대여금의 청구, 또는 갑이 을에게 컴퓨터 10대를 판매하면서 그 판매대금의 청구 등을 말합니다.
② 금전으로 바꿀 수 있는 채권 특정물의 급여 기타 재산상의 청구권이 채무불이행이나 계약해제 등에 의하여 금전적 손해배상채권으로 변할 수 있는 채권을 말합니다. 이러한 경우에는 본래의 채권에 관하여는 계쟁물(다툼이 있는 물건)에 관한 가처분을 해야 할 것이나 손해배상으로 변경된 때에는 가압류가 가능합니다.
가압류의 종류
재산의 종류에 따라 가압류신청서를 선택하셔서 작성 후 법원에 제출하시면 됩니다.
부동산가압류 - 특정부동산(건물, 토지 등)을 처분할 수 없도록 하는 절차로 등기부에 기재함으로써 효력이 발생합니다.
채권가압류 - 다른 사람으로부터 받을 돈 (급여, 전세금, 예금 등)을 받지 못하도록 하는 절차입니다.
유체동산가압류 - 유체동산(TV, 냉장고, 집기 등)을 처분할 수 없도록 하는 절차입니다. 자동차가압류 승용차, 트럭, 버스 등을 처분할 수 없도록 하는 절차를 말합니다. 차량 등록원부에 기입함으로써 효력이 발생합니다.
1. 가압류 신청하는 방법은 아래와 같습니다.
가압류신청의 관할법원은 가압류할 물건의 소재지 지방법원이나 본안소송이 계속 중이거나 앞으로 본안이 제소되었을 때 이를 관할 할 수 있는 법원 중 한곳에 제출하여야 합니다. 주의할 점은 강제집행에 관하여는 당사자의 합의에 의한 합의관할은 인정되지 않는다는 점입니다.
신청서에 기재해야할 사항으로는 당사자 및 법정대리인의 표시, 소송대리인의 표시, 신청의 취지, 신청의 이유, 법원의 표시, 소명방법의 표시, 년·월·일의 표시, 당사자 또는 대리인의 기명날인을 하여야 합니다. 수수료는 신청서에는 2,000원(지급보증위탁문서의 제출을 동시에 신청하는 경우에는 2,500원)의 수입인지 및 송달료(당사자 수×3회분)를 납부하여야 합니다. 단 시·군법원에 신청서를 제출하는 경우에는 당사자 수×1회분의 송달료를 반드시 우표로 납부하여야 합니다.
법원에서 가압류신청을 인용하는 재판은 담보를 조건으로 하는 경우와 담보없이 하는 경우가 있는데, 담보제공을 조건으로 하는 경우에는 그 조건에 따라 현금 공탁 후 공탁서 사본을 제출하거나 공탁보증보험증권을 제출하여야 합니다.
부동산에 대한 가압류결정의 경우 신청인은 재산소재지를 관할하는 시·구·군청에서 가압류 할 금액의 2/1000에 해당하는 등록세와 등록세액의 20/100에 해당하는 교육세를 납부한 후 영수필 증을 제출하여야 합니다.
등록세액이 3,000원 미만인 경우에도 3,000원을 납부하여야 합니다. 자동차·선박 가압류의 경우 등록세액은 1건당 7,500원, 건설기계와 항공기의 경우는 1건당 6,000원이며, 교육세액은 등록세액의 20/100입니다.
가압류를 신청하는 이유와 담보를 보증보험으로 해달라는 취지가 기재되고, 이를 소명할 자료가 첨부된 가압류신청서를 법원에 제출 법원은 채권이 정당한 것으로 소명되면 채권의 성격에 따라 보증보험 또는 현금으로 담보를 명하고, 채권자가 담보를 제공하면 가압류가 집행(부동산 등기부등본에 기재)됩니다.
가압류 신청 후 담보를 명하는 기간은 대략 1주일정도 소요됩니다.
(1) 가압류 신청에 필요한 구비 서류
가압류를 신청하시려면 아래 서류를 갖춰서 법원 민원실 가압류 접수처에 접수하면 됩니다.
① 가압류 신청서 1부 작성 ② 부동산 별지 목록 5부 첨부 ③ 등기부 등본 1부(별지목록과 같은 것) 첨부 ④ 구청 등록세 납부 영수증 1 부 첨부 ⑤ 가압류 진술서 1부 첨부 ⑥ 보증 보험 증권 1부
가압류 신청 할 때 필요한 서류는 돈 받을 권리가 있음을 소명하는 자료, 즉 차용증, 영수증 , 통장 입금, 약속어음. 내용증명. 등등...
(2) 부동산 가압류 비용
부동산에 가압류를 하는 경우, 인지대, 송달료, 등록세, 교육세, 증지대, 공탁 보증 보험료 등이 있습니다. 부동산 가압류는 등기부 등본에 가압류 결정을 등재해야 하기 때문에 등록세, 교육세, 증지대가 추가로 소요됩니다.
① 인지대 : 2,500원 ② 송달료 : 당사자를 2인을 기준으로 24,480원(1회 송달료 3,060원 기준) ③ 등록세 : 채권 청구 금액의 0.2%이며, 교육세는 등록세의 20%이고 ④ 증지대 : 부동산마다 2000원, ⑤ 담보 제공 금액 : 청구금액의 1/10입니다.
법인등기부등본, 부동산등기부등본, 위임장 등..
신청과에 접수 후, 1-2일후 담보제공명령 . - 현금공탁명령(공탁서사본, 등록세-주민세, 증지-1필지 당[토지, 건물 각] 2,000원) - 증권대체허가(보험증권, 등록세-주민세, 증지-1필지 당[토지, 건물 각] 2,000원)
** .보험증권수수료 개인 공탁금의 0.75% 법인 (상 장) 0.0525% (비상장) 0.75% 국가기관, 은행, 보험사 0.375%
청구금액의 보증보험 증권발급(청구액 10%정도에 해당하는 금액의 증권 // 비용은 미미함) : 증권 제출하라고 연락이 올 때 할 수도 있음. 등록세 납부서 영수증은 부동산가압류신청서1부를 복사하여 구청 세무과 에서 발급하면 됩니다.
담보 제공 금액
1. 유채동산 청구채권의 4/5 이 경우 최소 1/2은 현금 담보. 2. 부동산. 자동차. 건설기계. 청구채권의 1/10 담보 보증보험 또는 현금 담보. 3. 채권 가압류. 청구채권의 2/5. (단 월급 및 예금 가압류 또는 공사대금 채권도 많은 경우 최소 1/2 현금 담보) 1. 별지목록에는 ("채무자가 B회사로부터 지급받게 될 공사대금 채권 중 위 청구금액에 이르는 금액 ") 2. 채권발생의 원인은 "공사부주의에 의한 차량파손에 대한 손해배상 채권" . 3. 가압류진술서는 대법원사이트에 보시면 양식이 있는데 문. 답의 형태로 있어 조리 있게 진술하시면 됩니다. 4. 신청서에 담보제공의 방법을 보증보험증권으로 갈음할 수 있게 허가하여 달라는 신청을 하시면 됩니다. (그래도 담보는 제공할 수 있습니다)
법원에 가면, 가압류 신청서가 있으니 증빙 서류를 첨부하여 신청하면 됩니다. 가압류신청서 양식 또는 절차에 관해서는 대법원 사이트를 방문하시면 도움을 받으실 수 있습니다
본안 소송중일 땐 본안 소송 진행 중인 법원에 (소장접수증명원을 가압류신청서에 첨부함) 미리 가압류 먼저 할 때는 부동산 소재지 관할법원에 신청합니다. 동시에 접수 할 때는 소장 먼저 접수 후 소장접수증명원 발급받아서 가압류신청서에 첨부하여 접수시킵니다.
소명자료만 충분하면 심문기일을 잡지 않고 곧바로 결정이 나올 수 있습니다. 나중에 채무자에게 결정문이 통지되면 상대방은 알게 됩니다.
그 전에 심문기일을 잡게 되면 그때 상대방도 알게 되고. 결정에 대해서는 상대방이 이의신청을 하고 심문기일에 다투게 될 수 있습니다. 가압류결정이 나오더라도 곧바로 본안소송을 하셔야 합니다 가압류취소결정을 구하는 소를 제기하여 승소 판결 후 말소하면 되겠습니다
따라서, 가압류 한 자가 현실적인 이익을 보기 위해서는, 실제의 소송(본안소송이라고 합니다)을 통해 승소한 후, 승소판결문을 가지고 실제압류, 즉 본 압류를 해야만 합니다.
가압류는 부동산, 동산, 채권, 무체재산권, 선박, 항공기, 자동차, 중기, 기타 재산(골프회원권, 사원지분권, 가입전화사용권, 아파트분양권, 공탁금회수(출급)청구권 등) 등에 할 수 있다.
1. 부인 명의로 되어 있는 아파트는 압류가 안 됩니다. 부부 재산은 공동재산이라서 1/2은 가능할 수 있지만 원칙은 어렵습니다. 전세금이나 보증금, 보험금, 통장, 가전제품 가압류는 가능합니다.
2. 통장 입금이나 차용증이 있으면 입증자료가 되니 소장 작성해서 접수할 때에 같이 내면 됩니다.
가압류는 우선변제권이 없습니다. 이 말은 가압류를 신청한 사람이 3명이 있는데 먼저 신청한다고 해서 경매금액을 많이 가져가는 것이 아니라 가압류 신청한 사람들이랑 똑같이 배당하는 것입니다. 근저당은 우선변제권이 있습니다. 이 말은 먼저 신청하면 더 많은 채무에 관한 금액을 가지게 된다는 의미입니다.
그럼 만약 가압류를 신청한 A라는 사람과 B라는 사람은 근저당을 A보다 늦게 신청했을 경우 이때는 어떻게 되는가 하면 A와 B는 같은 위치라고 보면 됩니다. 즉 동등하게 밀린 채무만큼 받아가는 것입니다.
하지만 반대로 근저당이 가압류보다 먼저 신청이 됐을 경우는 근저당은 우선변제권이 있어 근저당신청을 먼저 한 사람이 유리하다고 말씀드릴 수 있습니다. 가압류 후 신청인인 상대방에게 소송을 하여 승소한다면 가압류에서 본 압류로 전이 할 수 있습니다. 허나 본안소송에서 진다면 신청인을 상대로 상대방이 손해배상 청구의 소를 제기 할 수 있음을 알아야 합니다. 가압류한 금액에 년 5~6%가 배상을 하여야 하는 손해액입니다.
가압류는 상대방의 부동산(아파트, 땅 등), 채권(급여, 통장 등), 유체동산(자동차, 세탁기 등) 등에 할 수 있고 가압류 할 목적물에 따라 공탁금(보관을 위탁하는 돈)이 달라집니다. 물권은 등기를 하여야 효력이 발생합니다. 또한, 물권은 [시간에 있어 빠르면 권리에 있어 우선]합니다.
차용증을 근거로 별도의 소송절차를 진행하여 승소판결을 받은 뒤 강제집행절차를 진행해야 한다는 것입니다 먼저 보전처분의 가압류를 하시고 법원에 대여금( 빌려준 돈) 청구 (지급명령은 적절하지 않은 연락두절 상황이므로) 소송을 하셔서 승소 판결을 받은 뒤 강제집행절차 (압류)를 하셔야 할 것입니다
관할법원과 집행법원
가압류신청 관할법원- 가압류사건은 압류할 물건의 소재지 지방법원이나 본안소송이 계속 중이거나 앞으로 본안이 제소되었을 때 이를 관할할 수 있는 법원 중 한 곳에 제출하여야 합니다.
가압류 집행기관 - 유체동산의 가압류는 집행관이 집행합니다. 채권자는 가압류결정정본을 가지고 가압류할 유체동산의 소재지를 관할하는 지방법원 소속의 집행관에게 위임을 하고 수수료를 납부하면 집행관은 채권자가 가압류결정정본을 송달받은 날로부터 14일 이내에 집행에 착수하여야 합니다. 집행위임을 위한 신청서는 집행관 사무소에 비치되어 있습니다.
. 이의신청. 제소명령신청
1) 가압류 결정한 법원의 민사 신청과에서 상대방이 제출한 가압류관련서류를 열람하실 수 있습니다. 2) 공탁은 부동산등기부에 가압류 표시를 말소시키기 위한 절차로 가압류이의절차에 반드시 선행되어야 하는 것은 아닙니다. 3) 대응을 하지 않으시면 부동산을 처분하거나 활용 시 곤란한 경우가 발생될 수 있습니다. 4) 공탁하지 않은 상태에서도 대응방법으로 가압류이의신청 또는 제소명령신청을 하실 수 있습니다. 가압류이의신청은 가압류가 부당하다는 것을 다투는 절차로 이해하시면 됩니다.
제소명령신청의 경우 상대방에게 가압류의 원인이 된 채권을 청구하는 본안소송을 제기하라고 요구하는 절차로 보시면 되며, 제소명령신청서가 상대방에게 통보되고 일정기간 내에 상대방이 본안소송을 제기하지 않을 경우 가압류를 취소시킬 수 있습니다.
5) 상대방에 대한 형사건 처벌문제는 가압류이의 또는 제소명령절차를 진행하면서 검토하셔도 늦지 않아 보입니다. 상대방에게 제소권 남용으로 인한 손해배상을 청구할 수는 있습니다..
가압류는 후일 매매 하실 때에 문제가 생기며 가압류를 풀려면 공탁금이 필요하므로 제소신청을 하시면 상대방이 소송을 제기해야 합니다. 소송을 제기하지 않았을 경우 공탁 없이 가압류 풀 수 있습니다. 소송에서 이겨도 풀 수 있습니다. 근거 서류를 먼저 보고 허위로 문서를 만들었다면 사문서 위조죄가 성립됩니다. 사문서위조 죄는 5년 이하의 징역이나 1천만원이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다.
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2) 가처분..
가처분이란 계쟁물에 관한 가처분’은 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 그 강제 집행 시 까지 다툼의 대상이 목적물에 대해 처분·또는 멸실되는 등에 법률적·사실적 변경이 생기는 것을 방지 하고자 미리 사전에 금지시켜 동결 시키는 것입니다.
집행보전을 위해서가 아니라 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대한 강제집행의 보존을 위하여 그 효능이 있는 것으로서 금전채권의 보전을 위한 가압류와 약간의 차이가 있습니다.
가처분신청 후 본안소송에서 확정판결을 받으면 그대로 본 집행으로 이전되는 것은 아니고 가처분된 상태에서 별도로 청구권 실현을 위한 강제집행 절차를 진행 하셔야 합니다. 금전채권의 보전을 위한 보전처분은 가압류입니다. 가처분이 아닙니다. 가압류신청을 하셔야 하고 가처분신청을 하시면 기각당하시게 됩니다
가처분이란 채권자가 금전채권이 아닌 특정계쟁물에 관하여 청구권을 가지고 있을 때 판결이 확정되어 그 강제집행 시까지 방치하면 그 계쟁물이 처분 되거나 멸실 되는 등 법률적, 사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 판결을 받기 전에 그 계쟁물의 형상변경을 금지시키는 집행보전 제도를 말하며,
처분금지가처분과 점유이전금지가처분이 있습니다. 가처분은 처분을 못하게 막아 놓은 것이 가처분입니다.
소유권 이전을 못하게 막는 것이 소유권이전금지 가처분, 전세권 설정을 못하게 하는 것은 전세권 설정 금지 가처분, 은행 대출 못받게 하는 것은 근저당 설정금지 가처분 등등...
사법상으로 어떤 행위를 못하게 하는 것을 가처분이라고 합니다. 사법상 "행위 제한"이라고 보면 됩니다 예를 들어 부부가 이혼을 하려 합니다. 남편 명의로 아파트가 있고 아내는 아무것도 없습니다. 남편이 외도를 하여 아내가 이혼소송을 하려하는데 소송하는 동안 남편이 아파트를 매도한다면 아내는 건질게 없을 수도 있기에 이때는 이혼에 의한 처분금지 가처분을 신청합니다. 이 역시 본안소송에서 패소를 한다면 손해에 대해 배상을 하여야 합니다
1. 가처분은 말 그대로 "처분"을 못하게 하기 위해서 해놓는 등기입니다. 권리를 가지고 있는 사람이 소유권자가 다른 사람에게 매매될 것이 두려우니 처분을 못하게 꼼짝 못하게 하는 것이 가처분 입니다 2. 그런 가처분을 해달라는 것에 대해서 처분을 못하도록 하는 명령이 가처분 명령 입니다. 3. 소유권 이전을 못하게 하는 것이 소유권 이전금지 가처분 전세권 등을 설정하지 못하게 하는 것이 전세권 설정금지 가처분, 은행 대출을 못 받게 해놓는 것이 근저당(저당권)설정금지 가처분 등 권리이면 다른 사람에게 처분을 못하게 가처분 신청을 할 수 있습니다. 4. 사법상의 "행위제한(가처분)"이라고 보면 됩니다.
계쟁물(다툼이 있는 물건) 에 대한 가처분
금전채권 이외의 특정물의 인도나 특정물급부를 목적으로 하는 청구권에 관해서 현상변경으로 장래에 대하여 권리실행불능 또는 곤란한 염려가 있는 경우와 당사자 간에 쟁의 있는 권리관계를 말합니다. 가령 동산의 인도, 부동산의 인도나 명도, 공작물의 철거, 물건에 대한 권리의 이전·설정·등기·등록을 행하는 것, 물건의 소유 등 여러 유형이 있습니다. 임시지위를 정하는 가처분
계속하는 권리관계에 관하여 현저한 손해를 피하거나 급박한 강폭을 방지하기 위하여 또는 기타 필요한 이유에 의해 임시로 권리관계를 정하는 경우를 말하며. 가령 A는 직장에서 해고당하여 이에 부당함을 재판으로 해결하려고 합니다. 그러나 A는 해고 때문에 임금을 받을 수가 없어 생활이 어렵게 됩니다. 이 때 A는 해고무효소송 하기 전이나 할 때, 생활유지가 어려워 가처분 신청하면 법원은 심리와 재판을 하여 이유가 있으면, 사용자에 대하여 일단 해고가 무효인 것을 전제로 우선 임금의 지급을 명하는 결정이나 판결을 하게 됩니다. 이것이 바로 임시지위를 정하는 가처분입니다.
가처분도 가압류와 마찬가지로 부동산, 동산, 채권, 무체재산권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계에 가처분을 할 수 있고 또한 상사에 관한 가처분(이사 직무에 관한 가처분, 주주총회에 관한 가처분, 주식양도를 금하는 가처분), 노동사건에 관한 가처분(임금지급가처분, 지위보전가처분, 전직명령 효력부인가처분), 기타 재산(허가양도금지가처분, 명의변경금지가처분, 분양권처분금지가처분)등에도 할 수 있다. "소유권, 저당권, 임차권, 전세권, 지상권 등의 모든 행위의 금지 가처분을 신청하면 됩니다. 가처분내용에 임차권. 저당권. 전세권 등 어떠한 행위도 가처분권자의 동의가 있어야 한다는 원인을 설정하시면 가처분권자의 동의 없이한 행위는 대항할수 없도록 설정하면 됩니다 가처분 소멸 말소
가압류나 가처분은 벌써 3년이 넘어서 시효완성으로 권리는 소멸됩니다. 그래서 가압류나 가처분의 말소소송을 내서 강제적으로 말소를 시킬 수 있습니다. 가처분을 한 본인이 하는 경우라면 법원에 가처분 신청 취하를 하면 되고 가처분을 당한 사람이 하려면 가처분취소 청구를 하여 재판을 받아야 합니다 집행법원에 판결문정본을 제출하면 ... 법원에서는 가처분 말소를 하라고 등기소에 촉탁을 합니다... 그 후 등기소에서는 등기관이 직권으로 가처분등기를 말소를 합니다. 본안소송에서 승소하더라도 가처분취소절차를 밟으셔야 합니다. 가처분을 취소한다는 취지의 결정 또는 판결이 확정되기 전까지 가처분은 효력이 유지됩니다. 갑을 을은 상대로 별도의 손해배상청구소송을 제기하여야 합니다.
가처분시효
가처분의 시효는 3년 입니다. 예전에는 10년이었지만 2002년 1월 26일 개정으로 5년이었다가 다시 2005년 1월 27일에 다시 3년으로 개정하여 지금은 3년이 시효 기간입니다. 3년이 지난 가압류나 가처분은 시효 완성으로 소멸되는 것입니다. 그러면 등기부에 있는 가처분이나 가압류 등기는 무효인 등기입니다. 무효인 등기는 말소 청구를 할 수 있습니다. 민사집행법에는 가처분 후 3년이 내에 본안소송을 제기하지 않으면 사정변경으로 인한 취소사유로 규정하고 있습니다. 즉 가처분 후 3년이 경과하였다면 사정변경으로 인한 취소사유를 들어 가처분취소신청절차를 거치면 가처분 등기를 말소할 수 있습니다.
판결에 의한 가처분의 소멸시효는 3년이 아니고 10년입니다. 민법 168조에 의하면 시효는 압류, 가압류, 가처분에 의해 중단되며, 175조에 의하면 가처분 등은 법률의 규정에 따르지 않아 가처분 등이 취소된 때에는 시효중단의 효력이 없다고 규정하고 있습니다.
또한 민사집행법 287조에 의하면 가압류법원은 상당한 기간을 정하여 가압류권자에게 본안에 관한 소를 제기하여 그를 증명하는 서류를 법원에 제출하도록 해야 한다고 규정하고, 301조에서 이규정을 가처분에 준용하도록 규정하고 있습니다.
따라서 가처분권자가 법원이 정한 기간 내에 본안에 관한 소를 제기하여 법원의 판결을 받아 강제집행을 해야 합니다. 판결에 의한 채권의 소멸시효는 10년이므로 10년 내에 강제집행개시를 하면 된다고 할 것입니다. 그러므로 가처분의 소멸시효는 10년으로 보셔야 합니다.
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3) 임차권 등기명령제도. 1) 임차권 등기명령제도.
임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다.
종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었습니다. 그래서 1999. 3. 1부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하였습니다.
위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료 되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.
그리고 임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였습니다.
그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생함으로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 전출하여서는 안 되고 그 이전에 반드시 등기가 경료 된 사실을 확인해야 한다는 사실입니다.
만일 임차인이 아직 대항력?우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력?우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권 등기 시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 낙찰을 받은 낙찰인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주의해야 할 것입니다.
2) 임차권등기명령 신청방법
① 임차권등기명령신청서의 작성 시 유의사항
임차권등기명령 신청은 해당주택의 소재지를 관할하는 지방법원?지방법원지원 또는 시?군법원에 접수시키면 됩니다. 우선 신청서를 작성할 때 유의할 점을 살펴보면, 신청 취지 란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재 예는 별첨 신청서양식을 참조하시기 바랍니다.
기재 시에 주의하실 사항은 우선 임차보증금액은 계약 시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 써야 합니다.
둘째로는 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 남겨두어야 합니다. 셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.
신청 이유란에는 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 기재하고, 주택입주와 주민등록 및 확정일자까지 갖추어 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 합니다.
임대차가 종료되어야만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대차의 종료사유는 존속기간만료, 해지에 의하여 종료된 경우 등 다양합니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 임대인으로부터 반환받지 않아야 합니다. 보증금을 전액 받지 못한 경우뿐만 아니라 일부라도 반환 받지 못한 경우에는 신청이 가능합니다. 집주인 동의 없이 임차인 단독으로 신청할 수 있다. 임차권등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. 만약 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득했을 때는 그것이 유지되므로 걱정할 필요가 없습니다.
② 구비서류
위의 신청서를 작성하고 나면 임차권등기명령 신청서 외에 다음과 같은 첨부서류를 제출하여야 합니다.
i) 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본 ii) 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대해서는 건축물관리대장 등과 같은 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 iii) 임대차계약증서 사본, 사업자등록증사본 1부(상가의 경우) iv) 임차인이 신청 당시에 이미 주택임대차보호법상의 주택인도와 주민등록을 하여 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명 하는 서류. 또한 주택인도와 주민등록과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 경우는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본 v) 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차 계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 (건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)
그리고 위에서 설명한 서류를 가지고 신청을 할 때, 임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,980×3=8,940원)를 납부하셔야 합니다. 그 밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다. 주택임대차보호법상 보호대상
1 임차인에게 대항력 부여=> 점유이전(인도) + 전입신고= 대항요건 2 배당 시 우선변제 => 대항요건 구비 + 임대차계약서상의 확정일자 3 최우선변제권 => 법이 정한 소액임차인의 범위에서 인정 4 임차기간 보호 => 2년(1년을 계약했다고 하더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있음) 5 임차등기명령제도 => 대항력 + 우선변제권..
* 관련법이 수시로 변경되어 내용이 상이 할 수 있으므로 참고하시길 바랍니다.. |
출처: 황금돼㉨ㅣ 원문보기 글쓴이: 황금돼지
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