묵시적 계약연장 전세 계약해지(월세 계약해지) 방법 및 순서(2019.08.16.)

묵시적 계약연장 전세 계약해지(월세 계약해지) 방법 및 순서(2019.08.16.)   몇 일전 다가구 주택의 세입자(캐디님)분께서 “피치 못할 사정으로 이사 가야합니다. 언제면 보증금을 받을수 있을까요?” 라고 집주인에게 얘기하니까 집주인이 “자동연장 되었으니 남은 계약기간 다 채우고 나가던지 급하면 다른 세입자 구하고 나가세요” 라고 대답하여,   부동산에 집을 내놓았으나 다른곳보다 전세가 비싸 집이 안나간다고 가격을 내려야하나 집주인이 동의를 하지 않고 있어 결국 법무법인 지인에 상담을 의뢰하여 아래와 같이 상담해 드렸으니 위와 비슷한 상황에 처하신 분들이 계시면 내용을 참고해 주세요!   주택임대차보호법 - 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)①제6조제1항에 따라 계약이 (묵시적으로) 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.[개정 2009.5.8.]②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.   따라서 임차인은 현재의 상황을 정리하신 후   1. 위 정리된 내용을 가지고 집주인에게 부동산 계약해지한다는 내용증명발송 (아래 변호사가 발송대리도 가능함) 통보하거나, 전화통화를 하면서 녹음을 한 후 녹취록을 만들고, (위 경우 집주인이 내용증명을 받아본 날로부터 3개월이 지나야 계약해지가 완료됩니다.)   2. 위 1항 내용증명을 집주인이 받으면 그로부터 3개월이 지나 계약이 해지되고 따라서 보증금을 반환해주지 않으면위 내용증명, 집주인에게 돈을 지급한 내용(영수증), 임대차 계약서, 세입자: 주민등록등본과 초본, 등기사항전부증명서, 비용(법원:세금+인지+증지+송달료)을 임차권등기신청서에 첨부하여 법원에 제출 임차권등기명령을 신청 (단, 임차권등기가 완료 되기전까지 살던 집에서 전입신고를 옮기면 임차인으로서의 대항력이 상실됨- 법원 경매시 순위에 밀려 배당을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 반드시 임차권등기 완료시까지 기다린 후 이사를 나와야 함)   3. 임차권등기명령 신청과 동시에 집주인을 상대로 전세금 반환소송을 함께 제기하여 (임차권등기명령 등기가 된 후 이사를 나가셔야 보증금 반환시까지의 지연이자 12%를 지급받을 수 있음)   4. 위 2와 3의 절차가 진행 완료되면 즉시 그 서류를 가지고 집주인의 부동산을 경매신청, 낙찰 후 보증금을 회수   위 절차대로 진행을 하시면 아마 90% 정도의 집주인분들은 1차 3개월이 지나는 시점에 공인중개사사무소나 변호사 사무실에 상담을 한 후 보증금을 반환해 주시는 경우가 대부분이며,   나머지 8% 정도의 집주인 등은 소송 등 법원 서류를 받아보고 그때서야 마지 못해 내어주며, 부동산 중개수수료라도 대신내라고 하며 협의를 보려 할 것입니다. 그러나 세입자 입장에서는 이미 계약해지가 완료되었기 때문에 중개수수료를 물어줄 의무가 없는 상황이며, 오히려 지연이자만 계속 늘어남을 알려드리면 더 이상 끌지 않고 보증금을 내어 줄 것입니다.   혹시 1~2%정도의 집주인은 다중 채무를 지고 있는 경우가 대부분으로 신속하게 경매를 통하여 회수 하시는 방법밖에는 없습니다. 요즘처럼 경기가 안좋고 은행 대출까지 안 해주는 시기에는 승소판결 후 어쩔수 없이 경매를 진행하여야 합니다. 또 경매 진행의 경우 선순위와 후순위 권리 배당 등을 감안하여 경매로 집을 낙찰 받아야 손해를 최소한으로 줄이는 경우도 발생할 수 있습니다.   집주인이 돈이 많아도 대부분으로 최대한 돈을 늦게 주려고 하고 중개수수료 등을 전가시키거나 또는 부동산에 집을 내놓았다는 말만 믿고서 그냥 기다리시면 결국 차일 피일 시간이 미뤄지면서 계약기간을 지나친 후 정리되는 경우가 허다하니   반드시 위와 같은 경우가 발생하신 분들께서는 지체하지 마시고 저희 사무소에 상담을 받아 신속하게 절차를 진행하여 마무리하시기 바랍니다. * 변호사 김대옥은 항상 어려운 법률 문제를 쉽게 풀어 안내 자문해드리고 있사오니, 꼭 위 건이 아니더라도 다른 민,형사 기타 법률문제에 관하여 문의주시면 쉽게 풀어서 성심성의것 안내해 드리겠으니 많은 문의 바랍니다.(* 전화 무료상담 02-3476-0661~2 법무법인지인 변호사 김대옥 또는 담당실장 김정현 010-6269-6358 통화 예약 )