용산참사와 부동산 먹이사슬과 뉴타운 재개발 /손낙구

[잘살자]

용산 참사와 부동산 먹이사슬

손낙구(<부동산 계급사회> 저자)

1. 부동산 계급사회와 부동산 먹이사슬

부동산이 가계자산의 80% 이상을 차지하는 나라, 부자인 이유도 부동산 때문이고 가난한 이유도 부동산인 나라, 부동산을 얼마나 소유하고 있느냐에 따라 경제적 능력이나 사회적 지위가 결정되는 나라, 아파트에 사는지 단독주택에 사는지, 아파트에 산다 해도 어느 브랜드의 몇 평에 사는 지, 주택 말고 땅이나 건물이 있는 지 등 몇 가지 정보만 알아도 그 사람의 생활세계를 들여다 볼 수 있고 어떤 정치의식을 갖고 어떻게 투표하는 지를 짐작할 수 있는 나라, 부모의 부동산 자산이 많을수록 좋은 대학에 갈 확률은 뚜렷이 높은 나라, 은행 문턱의 높이도 부동산이 올리고 내리는 나라, 부동산값이 많이 오른 동네와 그렇지 못한 동네의 평균수명의 통계적 차이가 뚜렷한 나라, 직업과 노동 소득보다는 부동산을 중심으로 한 자산소득이 불평등의 잣대가 되는 나라, 부동산에 울고 부동산에 웃는 나라, 대한민국은 부동산 계급사회다.

일반적으로 자본주의 경제가 대자본가를 정점으로 해서 맨 밑바닥에 88만 원 세대라 불리는 비정규직으로 구성된 ‘노동시장의 먹이사슬’이 작동돼 굴러간다면, 부동산 계급사회인 대한민국 자본주의는 ‘부동산 시장의 먹이사슬’이 하나 더 작동되면서 굴러가고 있다.

부동산 먹이사슬의 최정점에는 재벌을 비롯한 대표적인 부동산 계급인 부동산 5적이 있고, 맨 밑바닥에는 무주택자가 있다. 현재 대한민국은 1990년대 일본과 같은 토건국가 현상을 보이며 건설 재벌, 부동산 관벌, 정치인, 보수언론, 일부 학자 등 부동산 5적이 투기 동맹을 형성하고 있다. 부동산 5적 바로 아래에는 집을 여러 채 가진 다주택자를 비롯한 부동산 부자가 있고, 이들과 무주택자 사이에는 집을 한 채 가진 1가구 1주택자가 있다.

‘부동산 먹이사슬’에서 재벌은 ‘건설 재벌’의 얼굴을 하고 있다. 건설재벌은 ‘조국 근대화’란 이름 아래 성장 제일주의에 올인한 역대정권이 부동산 관련 산업을 비대하게 육성한 덕에 성장했으나, 이제는 정권조차도 감당하기 어려운 거대한 ‘정글의 최강자’로 군림하고 있다.

1973년 3,165억 원 규모이던 건설 시장 규모는 33년 만에 510배가 불어나 2006년 161조 원으로 GDP의 20%에 육박하고 있다. 건설업체 수도 1973년 2,054개에서 2006년 5만8,835개로 29배가 늘었다. 잠정 집계된 2007년 말 건설시장 규모는 182조원, 건설업체수는 6만7,607개에 달한다. 1995～2006년 사이 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 건설투자 비중은 평균 19.2%로 OECD가맹 30개 회원국 가운데 단연 최고 수준이다.

역대 정권의 개발 정책은 한국토지공사‧대한주택공사‧한국도로공사 등 각종 개발공사를 거느린 국토해양부와 재정기획부 등 부동산 관벌이라는 거대한 공룡 집단을 키워놓았다.

대통령과 국회의원을 비롯한 정치권 역시 투기 먹이사슬의 정점에 있다. 1987년 대선에서 당선된 노태우 대통령은 “박정희가 도로를 뚫는 ‘길 대통령’이라면 나는 주택을 짓는 ‘집 대통령’이 되겠다”며 주택 200만호 건설 등 개발 정책을 펴다 제3차 부동산 투기를 자초했다. ‘길 투기’ 대통령에 이은 ‘집 투기’ 대통령이 된 것이다. 2002년 대선에서 노무현 후보가 당선된 요인 중 수도이전 등 충청권 개발 공약을 빼놓기는 어려운데, 당선되자마자 제4차 부동산 투기가 터졌다.

이런 맥락으로 보면 대한민국 건설 재벌의 원조 중 하나인 현대건설 CEO 출신 이명박 대통령이 단군 이래 최대 개발 공약인 ‘한반도 대운하’를 공약으로 내걸고 당선돼 사상 유래 없는 개발정책을 펴는 것은 건설 재벌이 정치권까지 접수한 것으로 해석될 만 하다.

국회의원이나 지방자치단체 의원도 먹이사슬의 한 축을 이루고 있다. 2008년 18대 국회의원 선거가 뉴타운 개발 공약에 호응해 자기 동네 집값이 오르길 바라는 중산층들이 대거 가세한 ‘뉴타운 선거’였다면, 지방의원 선거는 더 미세한 동네 개발 공약의 경연장이다.

여기에 전체 광고의 5분의 1을 아파트 광고로 채워 수익을 맞추며 투기를 부추기는 보수 언론, 부동산 투기를 정당화하는 논리를 개발하는 관변학자들 역시 부동산 5적의 한 축을 담당하고 있다.

부동산 5적은 건설 재벌과 부동산 관벌‧정치 집단의 정경유착, 보수 언론까지 가세한 정경언 유착, 관변 학자까지 끼어든 정경언학 유 투기 동맹으로 얽히면서 부정부패의 온상이 돼왔다. 그런 까닭에 우리나라 부정부패 우리나라 뇌물 사건의 55%는 건설관련 부패이며, 공직자가 물러나는 주된 이유도 부동산 관련 비리와 투기가 많은 것이다.

2. 부동산 먹이사슬과 한국형 아파트 분양 제도

대한민국에서 새 아파트를 분양받으려면 짓기도 전에 선금을 내야 한다. 선분양제라 불리는, 다른 나라에서는 사례를 찾기 어려운 ‘한국형’ 아파트 분양 제도의 특징인데, 이 제도는 부동산 먹이사슬에서 독특한 구실을 해왔다.

아파트 분양 제도가 생긴 유래는 박정희 정권 때로 올라간다. 1970년대 접어들어 박정권은 산업화 도시화 핵가족화로 도시 인구가 폭발적으로 늘어나는 데다, 군부정권의 장기 집권에 따른 정치적 불안정이 커지면서 정권의 불안을 해소하기 위해서는 무주택 서민의 내집마련을 통해 중산층을 육성하라는 요구에 부딪쳤다. 그러나 중화학공업 투자를 우선하던 박정권은 주택 부문에 대해 정부 재정을 투자하기보다는 민간의 돈을 동원할 수 있는 방안을 찾은 끝에 아파트에 대한 분양가 규제 제도와 주택청약제도, 그리고 ‘선분양 후건설’ 방식을 결합시킨 독특한 공동주택(아파트) 분양 정책의 방향을 세우게 된다.

이 정책은 1970년대 후반 주택청약제도와 분양가 상한제가 등장하면서 처음 도입된다. 아파트 분양 과정을 보면 무주택자는 새 아파트를 분양받기 위해 먼저 주택청약저축에 가입해야 하고, 일정기간 저축을 한 뒤 추첨 등을 거쳐 분양을 받게 되면 아파트를 짓기 전에 아파트 대금을 선불로 내야 한다. 정부는 이들이 낸 주택청약금에 국고를 보태 기금을 조성해서 건설업체에 싼 이자로 빌려주고 그 대가로 분양가를 일정 수준으로 제한한다. 건설업체는 정부 지원과 입주 예정자가 선금으로 낸 계약금을 재원으로 삼아 땅을 사고 아파트를 지어 정부가 정해 준 가격대로 분양한다.

이 같은 한국형 아파트 분양 제도는 정부가 국민의 집 걱정을 해결하는 데 비용 부담 등 책임을 다하지 않고 민간 건설업체에 아파트 공급을 맡겨 주택 공급의 목적을 달성하려는 것이다. 실제로 1965년 이후 2007년까지 새로 지은 주택 1,471만 채 가운데 66%인 971만 채를 민간 건설업체가 공급했다.

더 많은 이윤을 좇는 민간 건설업체는 당연히 더 많은 개발이익을 얻기 위해 아파트값을 올리려 한다. 그런데 무주택 서민도 정부가 분양가를 강력히 규제할 경우에는 상대적으로 싸게 아파트를 살 수 있어 아파트 분양 과정의 개발이익을 일부 차지하며 혜택을 보는 측면이 있다. 특히 ‘부동산 가격은 계속 올랐고 앞으로도 오를 것이라 믿기 때문에’ 자금 동원력이 허락하는 한 가격이 올라갈 가능성이 높은 아파트 단지를 고르기 위해 최선을 다할 수밖에 없다. 더 나아가서 일단 아파트를 분양받게 되면 자신에게 손해가 될 아파트값 하락을 원하지 않게 되며, ‘어차피 오를 거면 내가 산 아파트가 가장 많이 오르길’ 기대하게 된다.

이처럼 한국형 아파트 분양 제도는 정부, 건설업체, 입주 예정자의 엇갈린 이해관계를 교묘하게 조정해 ‘모두가 득을 보는 방식’으로 운영되었다. 다만 분양 가격을 놓고는 건설업체와 아파트를 사려는 무주택자 사이에 긴장이 생긴다. 무주택자는 정부가 분양가를 통제하길 바라고, 건설업체는 정부의 통제권을 넘어서려 한다.

다른 측면에서 보면 짓지도 않은 거액의 아파트값을 계약금, 중도금, 입주금 날짜에 맞춰 낼 수 없거나 심지어 청약저축부금조차 낼 수 없는 저소득층은 사실상 배제한 것이다. 안정된 일자리와 일정 수준 이상의 소득이 보장된 말 그대로 중산층 육성 정책인 것이다. 시간이 지날수록 새로 짓는 아파트에서 서민용 소형 아파트를 찾기 어려운 것도 같은 맥락으로 해석된다.

그러나 1990∼2005년 사이 늘어난 주택 621만 채 가운데 40.9%인 254만 채는 무주택자가 사들여 내집을 장만한 반면, 59.1%인 367만 채는 이미 집을 한 채 또는 여러 채 소유하고 있던 사람들이 사들인 데서 알 수 있듯이 한국형 분양 제도의 중산층 육성 효과는 공급량의 절반 수준에 그쳤다.

<표 1> 주택소유의 변화(1990∼2005) (단위 : 호)
	1990년	1995년	2005년
주택수	7,014,578	9,434,392	13,222,641
주택소유자수	6,421,384	7,886,332	9,575,079
1주택자수	5,987,461	7,027,127	8,528,222
다주택자수	433,923	859,205	1,046,857
다주택자 소유 주택수	1,027,117	2,407,265	4,694,419
다주택자 평균 주택수	2.4	2.8	4.5
다주택자 소유 주택 비중	14.5%	25.5%	35.5%
* 자료 : 국토개발연구원(1992), 국토연구원(1998), 통계청(2006)

한국형 아파트 분양 제도가 발전할수록 투기의 먹이사슬 맨 밑바닥을 형성하고 있는 무주택 부동산 빈곤층은 배제될 뿐 아니라 손해를 본다. 새 분양 아파트값이 오르면 근처 집값을 부추기고 저소득층은 전세 보증금이나 월세를 더 내거나 외곽으로 밀려나야 한다. 낡은 시가지를 아파트 단지로 개조하려는 투기붐이 도시 전체로 확산돼 도시 외곽으로 밀려나거나 지하방으로 내려앉는 피해를 보게 된다. 부동산가격 폭등에 이은 물가폭등의 연쇄 피해도 입게 된다.

그러나 아파트를 분양받아 내 집을 장만했다고 해서 투기를 부추기는 한국형 분양 제도의 피해에서 벗어났다고 하긴 어렵다. 아주 비싼 집을 소유하거나 특별히 집값이 많이 오른 사람을 제외하고는 1가구 1주택자도 장기적으로는 투기의 피해를 입게 되기 때문이다.

한편 선분양제와 분양가 통제(상한제)가 짝을 이룬 한국형 아파트 분양제도는 선분양제는 그대로 둔 채, 분양가 통제(상한제) → 자율화 → 통제 → 자율화를 반복하며 한국사회와 경제에 주는 피해를 키워왔다. 2002년 이후 아파트 투기도 분양가 자율화 국면에서 건설재벌들이 분양가를 크게 올린 데서 연유한 바 크다.

용산참사와 부동산 먹이사슬

3. 부동산 먹이사슬과 뉴타운 재개발

한국형 아파트 분양제도가 주택공급의 영역에서 부동산 먹이사슬을 쉴 새 없이 가동시켰다면, 이른바 뉴타운 재개발(이 글에서 뉴타운 재개발은 재개발,재건축,환경정비 등을 포괄하는 광의의 개념으로 사용한다)은 도시 재개발 또는 도시 재생의 영역에서 부동산 먹이사슬을 가동시키는 ‘한국형 재개발’제도라 하겠다.

역대정부는 주택공급 뿐 아니라 도시재개발도 민간 건설업체에 맡겼다. 1973년 주택개량에 관한 임시조치법이 제정 공포된 뒤부터 지난 해까지 서울에서 진행된 주택재개발․주택재건축․도시환경정비사업 997건 가운데 공공이 시행한 사업은 단 8건에 불과하고, 97.2%인 969건은 모두 민간이 시행하였다.

구분	주택재개발사업	주택재건축사업	도시환경정비사업
공공시행	3	-	5
민간시행	448	53	468
* 자료 : 서울시 주거환경개선정책 자문위원회(2008)

<표 2> 서울지역 정비사업 주체(1973～2008)

뉴타운 재개발 사업이 어떻게 부동산 먹이사슬을 가동시키고 있는 지 최근 큰 문제가 되고 있는 용산 4구역 도시환경정비사업을 중심으로 살펴보자.

1) 건설재벌 총출동한 초대형 개발사업의 한복판에서 터진 참사

참사를 빚은 서울시 용산구 한강로3가 63-70번지 ‘국제빌딩 제 4구역 도시환경정비사업’(용산 4구역)은 사업비만 28조원에 달하는 용산역세권 개발 사업의 일부분이다. 용산역세권 개발 사업은 엄청난 개발이익이 걸린 탓에 GS, 현대산업개발, 포스코, 금호, SK, 두산, 롯데건설 등 웬만한 건설재벌은 다 참여하고 있으며 주간사를 맡고 있는 삼성물산이 주도하고 있다. 삼성물산은 포스코, 대림과 함께 사업비 2조원 규모의 4구역 시공도 맡고 있는데 시공사들이 받는 시공비가 6천억 원에 달한다.

증권가 분석에 따르면 역세권 개발 사업에서 삼성물산이 한 개 기업이 얻는 이익은 시공이익을 포함 무려 1조4천억 원에 달한다(대우증권 2008.8.21).

용산참사의 직접적 원인은 철거를 앞둔 5층 건물 옥상 농성장에 투입된 경찰 특공대의 과잉진압이었지만, 참사의 현장은 대한민국에서 내놓라 하는 건설재벌들이 천문학적인 개발이익을 노리고 총출동한 초대형 개발사업의 한 복판이었던 것이다.

※ 2008.8 기준으로 서울의 80개 뉴타운, 재개발 지구에서 건립될 주택 중 75%를 삼성물산, 현대건설, GS건설 등 다섯 개 건설재벌이 수주. 특히 공동수주를 포함해 삼성물산이 확보한 물량이 전체의 32%에 달함(부동산 114).

최근 아파트 미분양이 쌓이자 건설재벌들이 미분양 위험이 적은 재개발 재건축에 경쟁적으로 뛰어들고 있어 이 같은 현상은 더 심해질 것. 심지어 지난 해 9월 현재 삼성물산이 수주한 주택 물량의 90%가 재개발 재건축일 정도임.

2) 집․건물 주인 26%, 세입자 74%가 머물던 곳

용산 4구역과 관련한 자세한 자료가 공개되지 않아 정확히 알 수는 없지만, 보도내용 등을 종합하면 이 곳에 집이나 빌딩, 토지를 소유하고 있는 부동산 소유자는 300명이 약간 넘는 것으로 알려졌다(인근 부동산업체 자료에 따르면 315명이다).

주상복합건물에 들어설 아파트 중 기존 부동산 소유자 몫으로 274채가 배정됐다는 보도를 토대로 한다면, 315명 중 건물 소유자는 41명으로 추정된다. 세입자는 모두 890명(가구)으로 주택에 세든 사람이 456명, 상가에 세든 사람이 434명이다. 91%가 세입자인 상가를 제외한 주택만을 기준으로 하면 전체 730가구 중 38%가 자기 집을 가진 집 주인이고, 62%가 셋방사는 전월세 가구인 셈이다.

한편 통계청의 인구주택총조사 결과를 보면 2005년 현재 용산 4구역이 속한 한강로 3동에는 모두 1,738가구가 살고 있으며, 37%는 자가가구이고 58%가 전월세 가구이며 5%가 기타로 나타나있어 어느 정도 비슷한 분포를 보이고 있다. 또 행정안전부에 따르면 2005년 8월 현재 용산구 전체가구의 6%인 4,618가구가 집을 두 채 이상 소유한 다주택자로 이 중 1,143가구는 집을 세 채 이상 소유한 집부자로 가구당 평균 5채씩 갖고 있는 것으로 나타나있어, 용산 4구역 집 주인의 구성도 1주택자와 다주택자가 섞여 있을 것으로 추정할 수 있다.

또한 용산구에 사는 전월세 가구 중 65%는 보증금이 5천만 원에 못 미치며, 전월세 보증금이 천만 원이 안 되거나 아예 보증금 없이 월세나 사글세에 사는 가구도 2천 가구가 넘는 것으로 나타나있다.

※ 서울시 뉴타운 22개소(계획수립중인 한남뉴타운, 중화뉴타운, 시흥뉴타운, 창신숭인뉴타운 제외)의 총세대수(277,156세대) 대비 세입자세대(200,226세대)의 비율은 72.24%에 달함. 왕십리뉴타운 84.7%, 돈의문뉴타운 80.2%, 노량진뉴타운 82.1%, 영등포뉴타운 86.9%, 천호뉴타운 83.6%, 신길뉴타운 87.6%, 이문휘경뉴타운 81.5% 등은 전월세 비율이 80%를 넘어섬.

3) ‘욕망’을 충족시키는 사람들

2001년 초대형 개발사업이 발표되면서 용산 4구역 땅값이 뛰기 시작해 3.3㎡당 700만 원 하던 게 지난 해 8,000만 원 이상으로 폭등했고, 1억 원이 넘는 곳도 있는 것으로 알려지고 있다. 개발사업 준비 단계에서 이미 부동산 소유자들이 10배 이상의 이득을 본 것이다.

한편 용산 4구역 관리처분인가 고시(2008.5.30)에 따르면 용적률은 무려 746%에 달하며, 최고 40층 주상복합 3개동과 업무용 빌딩 3개동 등 총 6개동이 들어선다. 이 가운데 47%(토지 12,655㎡/건물 170,048㎡)는 기존 부동산 소유자에게 분양하고, 53%(토지 14,369㎡/건물 193,092㎡)는 일반분양한다.

최고 높이 143m에 달하는 6개 고층 건물에는 아파트, 오피스텔, 판매시설이 들어설 예정인데, 아파트는 분양아파트 409가구와 임대아파트 84가구 등 총 493가구다. 60㎡(18평) 면적의 소형으로 이뤄진 임대아파트를 제외하고, 분양되는 아파트는 164(50평)-312㎡(95평)형의 대형으로만 짓는다. 이 가운데 274가구는 조합원 몫이며 나머지 135가구가 일반 분양될 예정이다. 관리처분계획 상 일반 분양가는 3.3㎡당 3,600만-3,800만원이다. 특히 현재 조합원(부동산 소유자) 분양으로 예정된 312㎡(95평)는 일반 분양으로 나올 경우, 분양가가 43억6323만원으로, 3.3㎡당 4,590만원에 이른다(이데일리 2008.4.1).

95평형을 분양받는 사람은 분양과정에서 시세 보다 7억5천만 원 싼값에 분양받게 되는 셈이다. 물량이 가장 많은 60평대를 분양받는 기존 집주인도 4억 이상의 이득을 분양과정에서 얻게 될 것으로 알려졌다.

일반분양 물량 135가구를 분양받는 새로운 입주자의 경우 분양 뒤 가격이 오른 만큼 시세차익을 얻게 될 것이다.

※ 뉴타운 사업이 시작된 2002년부터 2006년까지 뉴타운지구 공시지가 상승률은 22.6%로 서울시 전체 평균상승률(8%)에 비해 2.8배나 상승폭이 컸음. 2006년 실거래가 동향에서도 단독주택 등의 가격 변동률은 서울시 전체가 14.4%에 불과하지만 한남·장위·가좌·신길 등 4개 뉴타운지구의 상승률은 22.4∼43.1%로 최고 3배 이상 높았음. 특히 뉴타운지구의 공시지가는 지구 지정 직후 급격히 올라 2002년 10월 시범뉴타운지구로 선정된 왕십리뉴타운은 그해 전년 대비 2% 상승했지만 2003년에는 무려 38%나 상승함. 길음뉴타운도 2002년 5% 올랐으나 2003년엔 28% 올랐고 이후 계속 두자릿수 상승률을 기록함. 3차 뉴타운인 신길 뉴타운도 2003년 11월 뉴타운 계획발표 시점부터 2005년 12월 지구로 지정되기까지 2년에 걸친 예비기간에만 땅값이 59%나 급등했고 장위뉴타운도 같은 기간 33%의 땅값 상승률을 나타냄(부동산학회).

4) ‘욕망’의 뒤안길① 형편 넉넉지 못한 집주인도 내몰리다

그러나 용산 4구역에 집을 갖고 있던 집주인들 중에 상당수는 결국 동네를 떠날 것으로 보인다. 아니 개발계획 발표 뒤 몇 년 사이 투기세력이 몰려들고 상당수 집주인이 이미 떠났을 가능성이 있다.

임대주택을 제외한 모든 아파트가 50평형 이상이라는 보도가 사실일 경우 아무리 시세보다 싸게 준다 해도 20억에 육박하니 이 돈을 감당하지 못할 경우 도리 없이 입주를 포기할 수밖에 없다.

통계청 자료를 보면 2005년 현재 용산 4구역이 포함된 한강로3동의 주택은 1,299채이다. 그런데 이 중 아파트는 24.3%인 316채에 불과하고, 단독주택이 64.4% 836채에 달하며, 연립주택 3.8%, 다세대주택 3.6%, 비거주용건물내주택 3.9% 등이다. 용산구 전체 주택 중 아파트가 43.9%, 단독주택이 32.7%인 것과 비교해 아파트는 절반 수준인 데 비해, 단독주택은 두 배에 달한다. 이는 1,299채의 주택에 1,738가구가 살고 있었던 점과 견줘보면 전월세가구를 낀 단독주택 집주인이 그만큼 많았다는 얘기다.

따라서 상대적으로 가격이 싸고 전월세 보증금까지 돌려줘야 하는 단독주택 소유주 중에는 비싼 분양가를 감당하지 못하고 입주를 포기하는 경우가 발생할 가능성이 높다.이들이 입주를 포기하는 만큼 다른 동네에서 온 일반분양가구는 더 늘어날 것이다.

※ 뉴타운 지구내 거주 가구 중 주택가격이 3억 원 미만인 가구가 50%에 달함(2억원 미만 21%, 3억원 미만 29%). 그중 전세금을 제외하면 대부분의 순자산은 2억 원 미만에 불과함. 가구 순자산 기준 2억원 미만 가구는 32%, 2～4억원 43%임(서울시).

※ 성북구 길음 4구역의 경우 집주인 중 뉴타운 재개발 후 다시 재정착한 사람은 전체의 15.4%에 불과하면 나머지 84.6%는 살던 동네를 떠났음(서울시).

5) ‘욕망’의 뒤안길② 세입자 내쫓기거나 전 재산 털리거나 죽거나

세입자 890가구 대부분은 결국 동네에서 밀려나게 된다. 주거 세입자가 456가구에 달하지만 들어서는 임대주택은 세입자 대비 18%인 84가구에 그친다.

더구나 개발 이전 한강로3동은 단독주택 중심의 동네였고 여기에 세입자들이 집중적으로 살았지만, 개발 이후 단독주택은 구경조차 할 수 없다. 용산 4구역을 보면 개발 이후 주택은 모두 아파트다. 그것도 중대형이다. 큰 평수일수록 단위 면적당 건축비가 덜 드는 반면, 분양가는 비싸게 받을 수 있으니 건설재벌이나 개발조합이 모두 중대형을 원하기 때문이다.

그러나 단독과 달리 한 가구밖에 거주할 수 없는 아파트 그것도 중대형을 전월세로 얻어 살 수 있는 세입자는 사실상 없기 때문에 임대주택 입주자를 제외한 82%의 세입자는 모두 살던 동네에서 밀려날 것이다. 30만원에서 100만원까지 이주비를 받아 이사비는 해결됐지만, 이미 개발여파로 이 일대 전월세 가격이 천정부지로 뛰었으니 아주 멀리, 상당수는 용산구 밖으로 나아가 서울 밖으로 나가야 할지도 모른다.

더 가혹하게 희생당하는 것은 상가 세입자들이다. 이미 수도 없이 보도된 대로 권리금, 인테리어비 다 떼이고 석 달 치 영업손실금 받고 나가야 하니 사람에 따라서는 전 재산을 털리는 것과 마찬가지일 정도로 큰 손해를 보는 경우도 발생한다. 이 희생을 강요하는 법적 절차는 명도소송이었고 물리적 수단은 용역깡패였다. 그러나 빈털터리가 된 세입자 일부가 끝까지 버티자 테러진압부대인 경찰 특공대가 투입돼 살인진압을 감행하다 참사를 빚은 셈이다.

거주 여부가 불확실한 상가 주인과 세입자를 제외할 경우 개발 이전 730가구가 살 수 있었던 용산 4구역은 개발 이후 493가구밖에 못 사는 동네로 바뀐다. 세입자들이 살 수 있는 저렴한 단독주택를 모두 쓸어버리고 수십 억대 주상복합아파트로 개조한다. 사람도 개조한다. 상가 세입자, 주거 세입자 그리고 집주인 중 상대적으로 가진 돈이 적은 사람 등 서민들은 모두 청소하듯 쓸어낸다. 이들이 떠나간 자리에는 다른 동네에 살던 부유층이 투기목적으로 들어오거나, 상층 중산층이 좋은 주거여건을 찾아 전월세를 얻으러 들어올 것이다. 용산 4구역 주민이 교체되는 것이다.

용산 4구역에서 벌어지는 일은 용산역세권에서 확대재생산되고, 서울시내 35개 뉴타운을 비롯한 재개발 지역에서 비슷한 모양으로 되풀이될 것이다.

※ 뉴타운 재개발 사업으로 공급되는 주택의 99%는 아파트임(서울시).

※ 뉴타운 구역에 살고 있는 총가구수는 300,989가구이나, 뉴타운 후 새로 짓는 주택수는 233,066채로, 여기에 기존주택으로 남는 존치세대수 58,759를 합해도 14,037가구의 주거공간이 사라지는 것임. 임대주택은 전체 공급량의 17.5%, 세입자 가구 대비 18.8% 수준에 불과함.

※ <표 3> 서대문구 가재율 3구역 뉴타운 추진 단계별 전세가격 상승률

- 관리처분단계에서 가장 많이 상승함

사업 단계 주택 유형	① 구역지정단계 (06.8-07.3)	② 사업시행단계 (07.3-07.9)	③ 관리처분단계 (07.9-08.4)
다세대/연립	3.6%	5.2%	13.5%
* 자료 : 서울시 주거환경개선정책 자문위원회(2008)

	주택평균전용면적	평균 집값	가구 평균소득
뉴타운 이전	80㎡	3억9천만원	207만원
뉴타운 이후	107㎡	5억4천만원	653만원
* 자료 : 서울시 주거환경개선정책 자문위원회(2008)

※ <표 4> 뉴타운 재개발 전후 거주가구 주거실태 비교

4. 부동산 먹이사슬의 고리를 끊으려면

1) 부동산 욕망을 부추기는 제도

중산층의 욕망을 자극해 서민과 떼어 놓은 뒤 서민의 삶의 터전을 짓밟고 건설재벌의 탐욕을 채우는 ‘서민대청소’, 이것이 현행 뉴타운 재개발의 벌거벗은 모습이다.

지난 40년 개발정책의 역사는 부동산 5적이 한국형 아파트 분양제도와 뉴타운 재개발의 두 수레바퀴를 굴리며 쉴 새 없이 부동산 먹이사슬을 작동시키는 과정이었다.

이처럼 부동산 욕망을 부추기는 개발과 투기를 뒷받침하는 제도는 크게 네 가지 분야로 나눠볼 수 있다(변창흠, 2008).

첫째, 부동산 소유와 이용에 관한 제도다. 우리나라의 토지소유권은 자본주의 국가가운데서도 극단적인 사유재산 절대주의에서 출발한 절대적 소유권 개념에 입각해 있다. 토지 이용과의 관계에서는 이용보다 소유를 우선시하며, 건축에 대해서는 건축의 자유를 견지하고 있다. 이러한 토지소유와 이용제도가 개발사업을 촉진하고 과도한 개발을 유도하는 제도적 기반이 되고 있다. 반면 인권의 하나인 주거권에 대한 존중 정도는 매우 미약하다.

구분	영국	독일	프랑스	미국	일본	한국
토지소유권	상대적 소유권	절대적 소유권		상대적 소유권	절대적 소유권
토지소유의 이용관계	이용우선				소유우선
건축자유 여부	건축부자유의 원칙			건축자유의 원칙

<표 5> 각국의 토지소유권 관념

둘째, 개발계획 제도이다. 주택공급정책이나 재개발 정책은 압축적인 경제성장 과정에서 산업화를 지원하기 위한 하위계획으로 전락했으며, 때로는 정치적 목적으로 대규모 개발사업을 사후적으로 수용해 합리화하는 경우가 많았다. 명확한 법률적 근거 없이 민선 3기 서울시장 선거 과정에서 득표를 위한 공약으로 제안돼 실행된 뉴타운 사업이 2006년 사후적으로 도시재정비촉진법으로 수용된 게 대표적이다. 이후 뉴타운은 투기와 서민대청소로 연결됐지만 정치적 목적을 앞세운 각 구청과 국회의원, 시의원들이 유치를 위해 경쟁하는 악순환으로 연결됐다.

셋째, 개발촉진제도이다. 수도권과 대도시, 동남권에 비해 낙후된 지역은 지역개발 열망을 품게 되고 개발사업이 추진되면 원주민, 지자체, 단체장, 국회의원, 관료들의 ‘욕망’의 공감대가 쉽게 마련된다. 건설업체도 큰 돈을 벌수 있다. 개발을 지속적으로 확대한 데는 개발을 촉진하는 각종 특별법이 지대한 역할을 담당했다.

넷째, 부실한 개발이익 환수 제도이다. 개발과정에서 발생하는 개발이익 환수 제도가 제대로 작동하지 않기 때문에 개발이익을 사유화 하기 위해 과도한 개발이 발생한다.

2) 부동산 경기부양정책에서 주거복지정책으로

밑바닥 서민의 피땀을 쉴 새 없이 빨아들여 건설재벌과 부동산 부유층의 배를 불리는 부동산 먹이사슬의 고리를 끊기 위해서는 주택정책을 복지정책으로 전면 전환해야 한다.

첫째, 주택의 공급과 도시 재개발을 이윤을 좇는 건설재벌에게 통째로 맡기는 일을 더 계속해서는 안 된다. 투기를 차단하고 국민의 주거생활 개선을 이루려면 건설재벌이 아니라 국민을 대표하는 중앙정부와 지방정부가 공공개발하는 것을 원칙으로 해야 한다.

뉴타운 재개발 사업을 전면 재검토하고, 공공개발-순환개발-세입자 주거권 보장 등을 실현한 관련 제도 정비에 착수해야 한다. 아파트 분양제도와 관련해서도 공공개발에 의한 공공임대주택 공급을 중심정책으로 삼고, 민간 분양 아파트의 경우 분양가 상한제 폐지 방침을 중단하고 후분양제 전면도입을 서둘러야 한다.

둘째, 주택공급과 재개발의 목표를 서민의 주거권 보장과 주거생활 향상에 정확히 맞춰야 한다. 주택보급률이 108%가 넘어 집이 100만 채 이상 남아도는 데도 국민 열 중 네 명 꼴로 셋방살이를 떠도는 현실에서 중대형 분양 아파트 중심의 공급과 재개발은 어불성설이다. 향후 주택공급은 주거 빈곤층을 위한 공공임대주택과 1주택자의 주거향상을 적절한 주택 공급으로 나아가야 한다.

셋째, 건설재벌에 대한 과잉 지원을 중단하고 과도한 건설업 의존도를 낮춰야 한다. 미분양 아파트 매입 및 양도세 완화, 대운하의 변종인 4대강 정비사업 등은 막대한 국민혈세를 들여 건설재벌을 지원하는 개발정책이다. 그 결과는 한국경제를 망치는 건설업 의존도를 더욱 높이게 되고, 이는 다시 개발정책을 요구하는 악순환으로 이어질 것이다.

넷째, 부동산 가격을 적절한 수준으로 떨어뜨리고 개발이익 환수제도를 강화해서 자산재분배를 유도해야 한다. 경제위기 상황에서 부동산 가격이 하락하는 현 상황은 부동산 가격에 낀 거품을 제거할 수 있는 마지막 기회라 할 수 있다. 투기규제 완화 정책을 중단하고 개발이익 환수 장치를 촘촘하게 짬으로써 부동산 가격을 실질적으로 인하하고 빈부격차의 핵심인 부동산 소유격차를 완화함으로써 실질적인 자산재분배를 유도해야 한다.

다섯째, 주택정책을 복지중심으로 전환하고 복지부에 (가칭)주거복지청을 설립하여 주택정책을 부동산 관벌의 손에서 벗어나게 해야 한다. 주거복지청에서 서민을 위한 주택공급, 서민의 주거권을 보장하기 위한 재개발 정책 등을 총괄하게 함으로써 그동안 국토부와 기획재정부 등에서 경제정책의 하위 개념으로 자리매김해온 주택정책을 복지정책으로 전환해야 한다.

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[잘살자]

용산참사후 1월29일 당에서 주관한 토론회 발제문입니다.

[고성원]

와우 넘 길다 담에와서 읽어야지.