임차인 주민등록의 세대합가

임차인 주민등록의 세대합가   ※ 이 판례는 공무수행상 업무상 과실에 관한 것이지만, 대항력 요건으로서의 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 포함되기 때문에, 세대원이 먼저 전입을 마치고 세대주는 나중에 전입하여 “세대합가”를 한 경우를 카페에 오는 경매인들은 눈여겨 보아야 할 것입니다. 세대합가는 언제든지 있을 수 있는 경매의 위험요소이므로...   ▣ 국가배상법상 국가의 공무원에 대한 구상권 발생요건으로서의 '중과실'의 의미. 판례 [대법원 2003.2.11. 선고 2002다65929 판결. 손해배상(기)]   [판결요지 1] 국가배상법 제2조 제2항에 의하면, 공무원의 직무상의 위법행위로 인하여 국가 또는 지방자치단체의 손해배상책임이 인정된 경우 그 위법행위가 고의 또는 중대한 과실에 기한 경우에는 국가 또는 지방자치단체는 당해 공무원에 대하여 구상할 수 있다. 이 경우 공무원의 중과실이라 함은 공무원에게 통상 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 위법, 유해한 결과를 예견할 수 있는 경우임에도 만연히 이를 간과함과 같은 거의 고의에 가까운 현저한 주의를 결여한 상태를 의미한다. <A target=_blank name="[문서의 처음]"></A> [사실관계 및 판례해설]  피해자에 대한 공무원의 직무상의 위법행위로 인한 국가(지방자치단체 포함)의 손해배상책임은 담당공무원의 보통 정도의 과실(중과실과 대비되는 일반과실)인 경우에도 인정된다. 그러나 국가가 피해자에게 손해배상을 해주고 국가가 담당공무원에게 구상권을 청구하는 경우에는 담당공무원의 일반적 과실은 인정되지 않고, 담당공무원의 고의나 중과실(약간의 주의를 한다면 잘못될 결과를 예견할 수 있는 경우인데도 그것을 놓친 과실)이 인정되어야 한다. 그 이유는 공무원의 직업적 안정성을 보호하려는 취지이다. 이 사건은 국가가 담당공무원에게 구상권을 청구했던 것이다. [판결요지 2] 현황조사 방법과 정도에 관한 구체적인 기준이 마련되어 있지 않았던 점, 세대주가 가족들과 함께 거주하는 경우에도 사정상 다른 가족들은 주민등록을 달리하는 사례가 적지 아니하며, 한 가족이 같은 주소지에 전입신고를 하면서 세대를 합가하지 아니하고 별도의 세대로 주민등록을 하는 경우는 이례에 속하는 것으로 보이는 점 등의 사정에 공무원의 공무집행의 안정성을 확보하기 위해 고의· 중과실의 경우에만 공무원 개인이 책임을 지도록 한 국가배상법의 취지와 중과실에 관한 법리를 종합하여 보면, 집행관이 현황조사를 함에 있어 기울여야 할 통상의 주의의무를 현저하게 결여한 중대한 과실에 해당한다고 보기는 어렵다.     [사실관계 및 판례해설] 1. 집행관인 피고가 임대차관계를 조사하면서, 가족과 함께 거주하는 임차인이 1997.2.18. 단독세대주로 주민등록이 되어 있고, 임대차기간의 개시일자가 1996.8.21.이며 임대차계약서의 확정일자가 1996.8.22.이어서 모두 임차인의 단독주민등록 전입일 1997.2.18.보다 앞서는 사실을 확인하고도 1996.8.22. 전입신고가 이루어진 다른 가족의 주민등록상황을 조사하지 아니한 채 임차인의 단독세대 주민등록 전입일만 보고하고, 그 주민등록등본만 첨부하면서 동사무소의 주민등록상황을 조사한 것처럼 보고했다. 이 일로 인하여 대항력 있는 임차보증금을 물어준 경락인에게 국가가 손해배상을 해주고 국가는 그 집행관에게 이 사건으로 구상권을 행사했다. 2. 원심에서는 집행관의 직무상 중대한 과실을 인정했다. 경매법원의 현황조사명령에 임차인 가족의 주민등록관계도 조사하라는 내용이 없었다거나 이런 내용의 송무예규가 이 건 현황조사 후인 1997.10.29.에 비로소 제정되었다고 하더라도, 주택임대차의 대항력은 임차인 배우자의 주민등록전입신고만으로도 생기는 법리이므로, 법률전문가인 집행관은 임대차관계의 현황을 조사할 때 임차인이 주민등록상 단독세대주이면서 그 가족과 함께 거주하고 있었기에 당연히 그 가족의 주민등록관계까지도 조사할 의무가 있다고 결론했다. 그리하여 집행관의 직무상 중대한 과실을 인정했다. 하지만 대법원은 위의 󰡐판결요지󰡑에서 밝힌 바대로 집행관의 직무상 중대과실을 인정하지 않았다. 3. 이제는 임차인 가족의 주민등록관계도 조사하라는 내용의 송무예규가 마련되어 있다. 또 경매의 사정이 많이 바뀌었으므로 이 판례가 유사한 사안에서 그대로 적용할 수 있을지는 의문이다. 어쨌든 이 사건의 입찰자는 국가로부터 배상을 받았다. 다만, 배상을 받기까지 재판을 하느라 적지 않은 비용의 지출은 물론 마음고생을 많이 했다. <A target=_blank name="[문서의 처음]"></A> 4. 사실관계의 순서 여기서는 주택임대차 편에서 설명하는 󰡐세대합가󰡑를 눈여겨보아야 할 것이다. 세대합가인 경우에는 가족 중 제일 먼저 주민등록을 한 자의 시점을 기준으로 임차인의 주민등록 시점을 인정한다.   ① 1996.8.9. 임대차계약 [임차인 A, 임차보증금 1억6천만 원, 임대차기간    1996.8.21.부터 24개월] ② 1996.8.21. 입주 ③ 1996.8.22. A의 처와 자녀들이 주민등록 전입신고 → A의 주민등록일자와 같은 가    치로 법률적 평가되는 시점. 따라서 그 시점이 소멸기준등기보다 빠르기 때문에, A    는 대항력 있는 임차인이 되고 A가 배당요구를 하지 않는 한 경락자는 이 임차인의    돈을 물어주어야 한다. ④ 1996.8.22. A가 ① 임대차계약서에 확정일자 받음 ⑤ 1996.1118. 근저당권 설정[근저당권자 B, 채권최고액 2억 원] → 이것이 '소멸기    준등기'이다. ⑥ 1997.2.18. A가 단독세대주로 주민등록 전입신고 ⑦ 1997.2.19. C의 경매신청으로 경매절차 개시 [서울지방법원 97타경5955호] ⑧ 1997.5.15. A와 처자들의 주민등록을 합침(세대합가) → 주민등록표상 A의 주민등    록은 1997.5.15.이나, 판례에 의하여 임차인의 가족주민등록도 임차인의 주민등록    에 포함함으로써, 결국, A의 임대차상 주민등록일자는 A의 가족이 주민등록이 된    1996.8.22.이 되는 것이다.   ■ 임장활동 주민등록은 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대판 98다5968 등). 대항력 요건으로서의 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 포함되기 때문에, 세대원이 먼저 전입을 마치고 세대주는 나중에 전입(세대합가)을 하였더라도 먼저 세대원이 전입신고를 한 때 대항요건을 갖춘 것으로 본다. 따라서 동사무소에서 대항력의 존부와 명도난이도의 판단을 위해서, 경매 중인 물건이라는 사실을 소명하는 서류(경매정보지·부동산등기부 등)와 신분증(주민등록증·운전면허증 등)을 지참하여 부동산 관할 동사무소에서 '개인별 주민등록초본'이 아닌, 반드시 '주소별 세대열람내역' 신청을 하여 '주소별 세대등본'을 열람· 교부받아야 한다.  '주소별 세대등본'을 발부받아야 하는 이유는 “세대합가 여부의 확인”, 법원의 현황조사서상 누락된 주민등록이 있는지를 확인해야 하기 때문이다. [참조조문] 주민등록법 제29조(열람 또는 등/초본의 교부) ② 주민등록표의 열람이나 등Å초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.    2. 관계 법령에 따른 소송·비송사건·경매목적 수행상 필요한 경우     -- 이상은 [부동산경매 실무 119] 내용 중 일부입니다 --     ■ 세대합가에 대한 기사.    2000.11.5. 중앙일보                            [출처] <A href="http://blog.naver.com/dainkjs?Redirect=Log&logNo=100010157646" target=_blank>http://blog.naver.com/dainkjs?Redirect=Log&logNo=100010157646</A>                                   주민등록초본 확인안해 낭패 본 사례   경기도 안양에서 PC방을 운영하는 박**(45)씨는 주변에서 ‘재테크의 귀재’로 불렸다.  남들이 관심을  갖기 전에 새로운 재테크 상품에 눈을 돌려 대부분 성공했다. 이런 朴씨가 지난 8월 법원 경매부동산에서 쓰라린 실패를 경험했다. 사소한 실수 때문이었다. 朴씨가 고른 물건은 경기도 군포시 금정동의 2층짜리 다가구주택.대지 59평,건평 99평으로 1층에 방  4개,2층에 방 3개,지하층에 방 4개를 갖춘 임대용 주택.   지은 지 5년밖에 되지 않아 건물이 깨끗한데다 지하철역에서 걸어서 5분 거리여서 임대는 잘 될 것 같았다. 감정가가 2억4천만원이었으나 최저가는 3회 유찰로 1억2천만원까지 내려와 있었다. 현지 중개업소에 알아본 시세는 2억1천만원. 감정가의 60∼70% 선에 낙찰해도 이익이 남을 것이란 계산이 섰다. 권리분석에 들어갔다. 주민등록등본과 등기부등본을 살펴보니 4가구의 세입자 가운데 3가구는  후순위, 1가구만이 선순위였다. 게다가 선순위 세입자는 배당신청을 해 낙찰하면 후순위 세입자에  대한 명도비 정도만 추가로 부담하면 된다고 생각했다. 朴씨는 1억5천5백만원을 써 낙찰했다. 그러나 잔금을 치른 뒤 명도(소유권 이전등기를 하고 세입자를 내보내는 절차)를 위해 세입자들과 협의하다 뜻밖의 얘기를 들었다. 후순위 세입자로 알고 있던 1층의 세입자 黃모씨가 선순위라는 것. 최초 근저당은 지난해 2월 설정됐고 등기부상 黃씨의 전입일은 같은해 3월로 돼 있어 이 사실을 믿지 않았지만 알고 보니 그 말이 맞았다. 사정은 이러했다. 지난해 1월에 세든 黃씨는 지방에서 서울로 근무지를 옮기는 게 두달 늦어져 가족들을 먼저 보내고 자신은 3월에 올라오면서 그의 전입신고와 세대주변경신고를 한 것. 이 때문에 주민등록등본에는 黃씨의 전입일만 나와 있었고 배당요구도 안한 상태라 朴씨가 후순위로 착각할 수밖에 없었다. 이 경우 법원에서는 세입자의 편을 들어준다. 대법원 판결은 주택임대차보호법상 세입자의 권리를 세대주뿐 아니라 배우자나 자녀로 넓게 해석하고 있다. 물론 가족이 먼저 이사하면서 전입신고를 한  경우에 한정된다. 黃씨가 배당신청을 하지 않아 전세보증금 6천만원은 낙찰자인 朴씨가 물어줘야 했다. 이 돈 이외에 명도비 등으로 2천5백만원이 들어갔다. 결국 朴씨가 이 집을 사는데 든 2억4천만원. 시세보다 3천만원이나 비싸게 구입한 셈이다. 黃씨처럼 세대주와 가족이 따로 살다가 합친 경우를 ‘세대합가’라고 하는데, 이런 주택을 낙찰하려면 주민등록등본은 물론 주민등록초본까지 살펴 세입자의 선후순위를 확인해야 한다.