창고, 공장 경매 낙찰 후 진행과정 실전꿀팁!

[박하늘]

창고, 공장 경매 낙찰 후 진행과정 실전꿀팁!

아파트, 다가구 낙찰 후 진행과정에 이어 오늘은 공장·창고 낙찰 후 진행과정에 대해 알아보려고 합니다.

 혹시 공장·창고 투자하신 분들이 주위에 있다면 한번 물어보십시오. 아마 없을 겁니다. 그만큼 창고, 공장은 수익형, 시세차익 모두 기대할 수 있는 검증이 된 투자입니다. 창고, 공장도 결국 토지 투자라고 할 수 있는데요.

부동산 고수들은 주거용 투자하지 않습니다. 토지 투자를 하다 보면 더 많은 돈을 벌 수 있다는 것을 아는데, 굳이 주거용은 하지 않는 것이지요. 결국 마지막은 토지 투자입니다

초보자 입장에서는 창고·공장이 낯설고 어색할 수 있지만, 알아두면 굉장히 좋은 정보입니다.

창고·공장 낙찰 후 경매 법정에서 나갈 때

법원에서 입찰 당일 공장·창고 낙찰받게 되면 법정을 나가자마자 낙찰세레머니를 경험하게 되는데요. 아파트, 빌라 낙찰받는 것보다 더 많은 축하와 대출 명함을 받게 되실 겁니다. 공장·창고는 금액 자체가 크기 때문에 대출해 주는 분들 입장에서도 큰 손님이 되는 것이지요.

창고·공장 경매 낙찰 당일

아파트, 다가구와 마찬가지로 주거지와 낙찰받은 부동산이 근거리라면 낙찰 당일 돌아와서 매각 확정 기일까지 2주 동안 대출을 알아보면 되고, 만약 원거리라면 낙찰 당일 경매계에 전화하셔서 사건 기록 열람을 하고 돌아오면 됩니다.

창고· 공장소유자 또는 임차인과 대화할 때

창고, 공장은 소유자가 직접 사용하고 있는 경우와 임차인이 임대로 사용하고 있는 경우가 있습니다. 공장·창고를 소유하고 있는 소유자는 부동산 시장을 어느 정도 알고 있을 확률이 높습니다. 임차인의 경우도 규모 있게 사업을 하고 있기 때문에 원활하게 소통이 가능한 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 처음에 대화를 어떻게 이끌어 나가는 지가 굉장히 중요합니다. 상대는 경험이 많은 분들이라는 것을 반드시 염두에 두어야 합니다. 이를 고려해서 상황에 맞게 대화를 이끌어내면 원만히 합의가 되나, 소통의 과정에서 조금이라도 수틀리거나 상대방을 자극하게 되면 낙찰자를 힘들게 할 수 있는 상황이 올 수도 있습니다. (아파트, 다가구 같은 주거용 부동산과 다른 점입니다.)

최악의 경우 강제집행을 해야 하는데, 일반 주거용 부동산과 규모 자체가 차이가 있기 때문에 명도 시에 노무인력이 주택은 10명 정도가 온다면, 공장은 4~50명이 오는 경우도 있습니다. 그리고 무겁고 큰 기계·기구가 많이 있으면 명도비용이 굉장히 많이 나올 수 있습니다.

강제집행비용이 1천만 원 예상했으나 때에 따라 4~5천만 원까지 나올 수 있습니다. 명도비용이 클 수도 있기 때문에 낙찰 후 파악할 것이 아니라 입찰 전 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다. 하지만 개인적인 경험과 베프옥션 회원님들의 몇백 건 공장·창고 명도를 같이 경험했지만 강제집행까지 간 경우는 단 한건 밖에 없었습니다.

이렇듯 실전에서 강제집행의 확률은 적습니다.

상대방의 입장을 충분히 고려해 대화로 원만히 합의가 가능하니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다

창고·공장에 임차인 신고 내역

주거용일 경우에 임차인이 신고하는 임차내역이 사실과 같은 경우가 대부분이나 창고 · 공장의 경우에는 신고된 임차내용이 실제 사실과 다를 확률이 높습니다.

창고 · 공장은 본인 업장에 맞는 구조물들이 이미 설치되어 있거나 기계, 기구 이전시 비용이 많이 들기 때문에 대부분 새로운 낙찰자와 재계약을 희망하는 임차인들이 많이 있습니다.

그렇기 때문에 임차 신고를 낮게 하는 경우가 있습니다. 예를 들어 월세가 120만 원이지만, 80만 원으로 기재한 경우가 있기 때문에 사건 기록을 열람하셔서 원래 주인과 맺은 임대차 계약서로 보증금과 월세를 확인하시면 됩니다.

기존 임차금액을 알아야 임차인과 협상을 할 때에도 유리하기 때문입니다.

공장 임차인과의 명도 협상 경험 예시

용인시 처인구 양지면에 창고를 낙찰받고 명도할 때였습니다. 임차인이 골프 용품을 보관하는 장소로 사용하고 있었고, 신고한 내역은 90만 원으로 경매정보지에 나와있었습니다. 현장조사할 때 저희한테도 당당히 90만 원이라고 말씀하시더라구요. 당시 시세는 월 160만 원이었는데, 너무 당당히 90만 원이라 얘기해서 소유자와 지인인가 생각했습니다. 하지만 낙찰받고 사건 기록을 열람을 하니 120만 원의 월세로 계약을 했는데, 저렴하게 재계약을 하고 싶어 낮게 신고를 했고 저희에게도 90만 원이라고 얘기한 것이었습니다. 저희도 기존의 임차인과 재계약을 하면 유리하니 시세보다 저렴한 130만 원의 재계약 여부를 말씀드렸고 재계약 의사가 없다고 얘기하셨습니다.

그 이후에도 지속적으로 무리한 이사비를 요구했습니다. 해당 임차인은 경매에 대한 지식이 많이 없는듯했고, 누군가의 코칭을 받은 것 같았습니다. 법적으로 이사비 청구 의무가 없고, 잔금 납부 이후에도 점유하게 되면 저희도 대출 이자도 납부해야 하니 월세를 청구할 수밖에 없음을 설명드렸습니다.

그럼에도 대화가 통하지 않았고, 결국 내용증명을 보냈습니다.

"선생님, 여러 번 원만히 해결하고자 대화를 시도했으나 무리한 이사비를 요구하시니 저희와의 재계약의 의사가 없다고 판단하겠습니다. 저희도 다른 업무가 많기 때문에 차후의 연락은 저희 담당 변호사님과 해주십시오. 언제 나가시던지 선생님이 결정하셔도 상관없으나 저희는 잔금 납부 이후의 점유기간만큼 부당이득금을 청구할 것이고, 그 기간 동안의 이자비용과 소송비용까지도 청구할 수밖에 없습니다.

저희도 소송이 목적이 아니라 원만히 합의하고자 법적인 절차를 부득이하게 진행하는 것입니다. 고민해 보시고 00월 00일까지 연락이 없다면 합의의사가 없는 것으로 판단하고 법적인 절차를 진행하겠습니다. "

이렇게 내용증명을 보냈더니 해당 임차인이 내용증명에 관한 사실들을 알아보았고, 낙찰자가 승소하게 되면 모든 비용을 본인이 부담해야 한다는 사실을 인지했습니다. 이사 비용 2천만 원 받으려다가 본인이 1억 5천만 원을 낼 수도 있는 상황임을 알게 된 것입니다. 그 결과 내용증명을 보내고 며칠 후 임차인은 조용히 이사를 나갔습니다.

☞내용증명을 낙찰받고 바로 보내거나 하면 절대 안 됩니다. 좋게 원만히 해결하려고 했다가도 상대방에게 거부감을 줄 수 있습니다. 최대한 소통을 해보고 그래도 해결이 안 되면 위의 방법을 이용하십시오.

창고 · 공장 폐기물 처리 비용

역대 폐기물과 관련한 큰 소송이 3건 있었습니다.

최근 대법원까지 갔던 사건이 있었는데요. 작년에

폐기물은 결국 경매 낙찰자가 책임지는 것으로 결론이 났습니다.

공장 · 창고는 주거용과 달리 폐기물이 있을 수 있습니다. 외부에 노출된 폐기물은 알 수 있지만, 공장 내부에 쌓여있는 경우 낙찰받고 뒤늦게 발견하는 경우가 간혹 있습니다.

폐기물 처리 비용은 1kg당 100~150원 이렇게 무게로 비용 산정이 되는데, 우리가 육안으로 무게를 가늠하기 힘듭니다. 그래서 입찰 전 주위에 있는 폐기물 처리 업체 전문가를 현장으로 모셔 처리 견적 비용을 미리 알아봐야 됩니다. 요즘 공장의 경우 창문이 있기 때문에 외부에서도 내부를 대략적으로 확인할 수 있습니다.

폐기물이 많았던 공장 낙찰 사례

경기도 포천 공장을 낙찰받았을 때 폐기물이 굉장히 많았습니다. 폐기물의 종류에는 일반폐기물과 악성 폐기물이 있는데요. 악성 폐기물이 처리하는 비용이 훨씬 많이 듭니다.

일반폐기물

외부에 위와 같은 대형 마대가 50포대 이상, 건물 한동 내부에도 꽉 차있었습니다. 다행히 악성 폐기물이 아닌 일반폐기물이었지만 당시 폐기물 처리 비용만 8천만 원의 견적이 나왔습니다. 그래서 입찰할 때 처리 비용 8천만 원을 감안하고 입찰가 산정을 했습니다.

폐기물이 많다 보니 확실히 경쟁률이 다른 공장·창고에 비해 적었고 당당히 낙찰을 받았습니다.

그런데 기존 임차인과 합의가 잘되어 재계약을 했고 폐기물도 기존 임차인이 처리를 하게 되어 생각지도 못했던 8천만 원의 이익도 발생했습니다(good)

창고 · 공장소유자에게 연락하기를 꺼려하지 말것

낙찰을 받으면 기존 공장을 운영하던 소유자(채무자)와 연락하기를 꺼려 하는 경우가 있습니다.

예전에 공장을 낙찰받고 현장을 방문했을 때의 일인데요. LED 조명 새 제품들이 박스째 굉장히 많이 있었습니다. 알아보니 정상 제품이었고, 상품가치가 있는 물건이었습니다. 주인과 연락이 되어 물건 처리를 부탁드리니 그냥 알아서 처리하라고 했고 중고로 처분하고 생각지도 못한 몇천만 원의 부수입을 올렸던 사례가 있었습니다.

기존의 소유자는 폐업을 하거나 파산한 상황이라 이 공장과 관련해서는 이미 모든 것을 포기한 경우가 많습니다. 그래서 가끔 연락하기를 꺼려 하는 분들이 있는데, 생각보다 원만히 잘 해결이 되는 경우도 많기 때문에 당당히 통화하십시오.

오늘은 창고·공장 경매 낙찰 후 진행과정과 사례들을 알아보았는데요.

경매 초보들도 계속 도전한다면 창고·공장 낙찰의 꿈을 이루실 수 있습니다.

[지나]

좋은정보 담아 갑니다.
고맙습니다.

[지나]