[여시생활정보] 투룸 전세집 구하기 튜토리얼 (feat.청년전용 버팀목 대출) 2탄

[마우스패드]

출처 : 여성시대 마우스패드


 
1탄 (대출 결정~은행 가심사까지)
https://cafe.daum.net/subdued20club/LxCT/321712?q=t 
 
 
 
 
 
 
STEP 4. 가계약 / 계약
 
가계약 전에 보고가면 좋을 영상
[전세 사기 안 당하는 법 총정리]
https://www.youtube.com/watch?v=A7t2qLTuTWw 
유튜브 영상 중에 이게 그나마 깔끔하게 정리해준거 같아!
밑에 체크리스트 인쇄해서 난 하나하나 체크했어ㅋㅋ
 
 
 
 
가계약
 
난 계약하고 싶은 집 등기부갖고 은행가서 물어봄
> 가계약 -> 은행에서 가심사 -> 계약 -> 대출신청
순으로 했어ㅋㅋㅋ 번거롭지만
입주날짜가 3주남은 빠듯한 상황이라
대출 신청한 와중에 대출 거절되면 길거리 나앉아야해서...
무조건 한방에 컨펌날 수 있는 집으로 해야했기 때문에ㅠ
 
 
가계약은 부동산 가서 중개인이랑 계약서 쓰고
임대인(=집주인) 계좌로 돈만 보내면 끝이야!
가계약금은 따로 비율이 정해진건 없고 전세 금액에 따라서
100~300 정도 내는것 같더라! 난 100만원 냈어
나중에 계약금 5~10% 걸 때 가계약금 낸 거 빼고 나머지 입금하면 돼
 
하지만 가계약도 엄연한 계약!!
계약서 내용 하나라도 놓치지 않고 꼼꼼히 볼 것!
 
 
 
 
[가계약 시 체크리스트]
1) 계약금 이체할 계좌가 소유주와 동일한지
2) 계약서에 있는 주소랑 등기부 주소 동호수까지 일치하는지
3) 부동산 공인중개사 자격증 확인(난 사진찍어뒀어) 및
중개사무소 등록증 진위여부 확인
(국가공간정보포털 - 열람공간 - 부동산중개업조회)
http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085 

국가공간정보포털

여기 들어가서 부동산 이름 검색하면 등록번호가 나오는데
중개사무소 등록증에 나오는 번호랑 일치하는지 확인!! 
(가계약 때는 필수는 아닌것 같은데
계약할 땐 중개보조원xx 반드시 공인중개사랑 해야해!! )
 
+ 1편에서 까먹고 안썼는데
HUG에서 나온 안심전세 앱에서 
위험성 진단, 집주인 조회 해봐도 좋을것 같아!
부동산조회도 여기서 바로 되네
 
 
 
4) 제일 중요한 ★특약★
가계약서에
"물건지 사유로 전세자금 대출 불가시 계약금 반환 조건"을
반드시 넣어야해!!!
가계약 했는데 은행에서 이 집으론 대출이 안나온다 그러면 내 돈 돌려받아야지
특약은 보통 부동산에서 알아서 넣어주는데
혹시라도 안넣었음 꼭 말해!!
 
5) 가계약하면서 중개인한테
계약날 집주인 국세/지방세완납증명서 갖고오라 전달
-> 집주인 세금 밀리는 사람이면 안되잖아유? 
 
5-1) 가계약 끝나고 카톡으로
계약서에 들어갈 특약 내용 미리 중개인한테 보내줬어
특약내용은 아래 계약서에서 정리할게! 
 
 
▽
 
가계약서 들고 은행가서 가심사 받고
보증보험 가능한 집인지도 물어보고
(허그, HF 등 내가 보증보험 들 기관에 문의)
대출 나올 것 같다! 하면 이제 돈 들고 계약하러감다
 
▽
 
 
계약
 
계약금은 보통 전세금의 5~10%를 걸고
가계약금 미리 낸 거에서 나머지 보내면 돼
사실 계약서에 사인하고 계약금 보내는게 끝인데
여러가지 확인할게 많아서 난 40분? 정도 걸렸어 
 
Tip. 계약금도 꽤 큰 돈이라서 계약금 보내기 전에
은행어플 등으로 이체한도 풀어놓기!! 
경찰청교통민원24 앱도 미리 다운받아놔! (아래 3.에서 설명)
Tip. 계약은 되도록 평일오전에 하기!! 
확정일자 라는걸 받아야하기 때문에 (아래 10.에서 설명)
 
 
계약과정은 내가 했던 순서대로 나열해볼게
참고로 내 임대인(=집주인)은 개인 임대사업자였어
 
 
[계약 시 체크리스트]

1. 핸드폰으로 녹음 필수
(계약서 작성할 때 말로 설명해주는게 꽤 있어)
 
2. 가계약 때 했던 것처럼 부동산 공인중개사 자격증 확인
(중개보조원이 아닌 공인중개사가 맞는지,
공인중개사 자격증에 있는 사진이랑 동일인물인지 대조)
 
3. 계약 자리에 나온 사람이 집주인이 맞는지 
신분증 진위여부 확인, 계약서랑 대조
(주민등록증 : 1382로 전화 - 주민번호와 발급날짜 입력
운전면허증 : 경찰청교통민원24 앱 - 운전면허증 진위여부조회)
 
* 난 집주인이 법인은 아니었는데 
법인이랑 계약시 법인 인감증명서 확인하래
* 난 계약당시 안심전세 앱 오류나서 못했는데
집주인 조회 해보는 것 추천!! 
 
4. 미리 준비해두라고 부탁한 집주인 국세/지방세 완납증명서 확인
 
5. 계약서에 있는 주소랑 등기부에 있는 주소 일치하는지
(중개인이 계약 당일자로 등기부등본 뽑아서 주긴 하는데
난 인터넷등기소 앱으로 그 자리에서 내가 뽑아서 확인했어
혹시라도 위조했을까봐...)
 
6. 주소 외에 계약서 모든 내용을 꼼꼼히!! 샅샅이!! 읽어보고 확인
ex. 계약기간, 보증금액, 계약금, 잔금 지급일,
계약기간 내 재계약 여부 내용, 보증금 반환 시점, 관리비 등
 
7. 대망의 ★특약★
나는 가계약날 미리 이러이러한 특약 추가해달라고 카톡으로 보내놨는데
내가 적은 텍스트 그대로 들어가진 않았고
같은 의미인데 중개인이 약간 손본 상태였어!
 
<내가 넣어달라고 한 특약>

• 본 계약을 체결함에 있어 임대인과 임차인은 현장답사 후 현 시설을 확인하고 현 시설물 상태에서 임대차한다.
• 임차인의 귀책사유 없이 전세대출 부결 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액 조건없이 즉시 반환하기로 한다. 단, 임차인의 단순변심으로 인한 계약해제 또는 귀책사유(신용등급하락,기대출변동 및 대출진행 미협조, 계약상의 내용 불이행 등)로 인해 전세자금대출 부결 시, 계약금 반환이 불가하다.
• 임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증금반환보증보험 가입을 위한 모든 절차에 동의하고 적극협조하며, 관련 서류 및 절차에 필요한 것을 제공한다.
• 임대인은 잔금일 이후 2영업일까지 근저당권 등 추가 권리설정을 하지 않기로 하며, 권리설정 시 계약을 취소하고 계약금을 배액상환하기로 한다.
• 보증보험 가입 불가 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 및 잔금 전액 조건없이 즉시 반환하기로 한다.
• 임차인은 계약당시 임대물건의 원형을 기간 만료 시 까지 보전할 책임을 지며 소모품 사용 중 파손 시는 임차인 비용으로 수리하여 사용하되, 임차인의 책임 없는 건물 노후시설물의 고장 및 파손은 임대인이 수리한다.
• 현 시설물에는 옵션(에어컨, 인덕션 등)이 포함되며, 냉장고는 임차인 입주 전 임대인이 제공한다. 임차인의 귀책사유로 인한 고장, 파손 시 임차인이 변상하여야 한다. -> 옵션 관련 내용은 아마 상황따라 다르니까 참고만! 난 임대인이 나 입주할 때 냉장고 새로 넣어주겠다 해서 이것도 계약서에 넣어달라했어ㅋㅋㅋ 
• 기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.
• 임차인의 계약기간 내 물건의 소유권 이전 시 현 임차인에게 통보 및 새 임대인과 체결한 계약서 내용을 공유할 것을 약속하고 전세계약을 승계함을 그 계약서의 특약에 기입한다. 이행이 되지 않을 시 본 전세계약은 파기한다.

 
전세사기가 무서운 건 내 돈 못 돌려받을까봐인데
특약을 넣는게 그나마 보증금을 지킬 수 있는 방법이니까
위에 내용 말고도 자기한테 필요한 특약 꼭 넣기!!
(집주인이 법인인 경우, 집에 근저당이 잡힌 경우 등
상황에 따라서 다르니까 내 상황에 맞는 특약 찾아서 넣어! )
 
 
8. 계약서 내용 다 확인했으면 계약금 이체할 계좌가
소유주와 동일한지도 확인
 
9. 사인하면 끝!
대출에 필요한 서류들(부동산 공제증서 꼭 챙겨달라그래
대출신청할 때 필요해) 챙기고
난 계약서 사본도 하나 복사해달라그랬어 
은행에는 원본을 내야하기 때문에... 
 
10. ★확정일자★ 받기
대출신청을 하려면
확정일자가 찍혀있는 계약서 원본을 내야해
확정일자가 뭐냐면
"나 오늘 계약했음! 알아두쇼! 문제 생기면 법원 너가 증인!"
하는거라 꼭 필요해
그리고 전세금에 문제가 생겼을 때 내가 우선순위로 
돈을 돌려받을 수 있게 해주는거라 꼭 계약 당일에 하기
 
확정일자는 직접 주민센터 가서
or 인터넷등기소 홈페이지(공동인증서 필요)에서 가능한데     
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

    인터넷 신청은 24시간 가능하지만 평일 16시 전에 신청해야 당일에 확정일자 받을 수 있어 
그래서 꼭 계약을 평일 오전에 하라는거야! 
 
사족)
 나는 직장인이라 점심시간에 부동산가서 계약하고
회사로 돌아와서 인터넷등기소로 확정일자 받았어!
폰으로 계약서 찍어올려서 파일 첨부하고 신청하니까
확정일자 찍혀있는 계약서 사진 나오더라ㅋㅋ
 
오후2시에 신청했는데 오후 4시10분쯤
반려 당함^^ (사유 : 계약서 사본을 찍어올림;;ㅎ) 
아 오늘안에 못받겠다 하고 원본으로 재신청했는데
4시반에 확정일자 받았어!! 
시간이 있다면 맘편하게 주민센터 가는거 추천...ㅠ
 
 
11. 전월세 신고
전월세신고는 말그대로 집 계약했다고 신고하는거야
계약하고 30일 이내에 해야하고
확정일자와 마찬가지로 직접 주민센터 가서
or 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 할 수 있어
 
https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=6hnvkB1NQN2rsxcnL22h4gQGppTlZV9dBTV2svD4WvhfZBpnPCQt!-1742239489!-1677066915

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

공동인증서 필요해!
(네이버,카톡인증 이런거 안됨! 무조건 공동인증서!)
 
 
 
 
 
STEP 5. 대출 신청
 
가심사할 때 대출신청 서류 어떤거 있는지 미리 물어보니까
서류 리스트 인쇄해서 주시길래 난 그거 그대로 가져왔어
직시들은 회사에 서류 미리 요청해두고! 
은행마다 / 대출상품마다 서류 다르니까
내가 대출받을 은행에 필요한 서류 물어봐!

우리은행에서 준 거고 핑크표시만 내가 갖고옴 된댔어

 
+추가로 부동산 공제증서랑
난 재직한지 1년 넘었는데도
4대보험 가입내역 확인서도 달래서
폰으로 캡쳐한담에 은행에서 메일로 보내서 인쇄했어ㅠ 
 
은행 가서 서류만 제출하면 대출신청은 끝! 
신청하고 2주 정도 뒤에 다시한번 은행 방문하래
 
사전심사는 대출 신청 다음날 바로 "적격" 떴어!
 
대출신청하면서 은행원분한테
버팀목 대출&보증보험 관련해서 물어보고
답변받은거 정리해둘게!
 
 
 
버팀목
1. 버팀목 대출 연장 시점(전세계약 2년 끝난 후)에
내가 버팀목 조건(연소득 5천만원 이하, 순자산) 넘어도
대출 신청일 기준이기 때문에
동일한 이율로 계속 연장 가능

2. 처음 빌렸던 대출금에서 추가로 더 빌릴 때만 
소득 심사 후 소득에 맞는 이율 적용

3. HUG 보다 HF가 대출 연장, 재계약 수월함!
왜냐면 HUG는 집 상태, 조건으로 돈을 빌려주기 때문에
동일한 집 연장이라 하더라도
집값 변동되면 2년 뒤 대출이 안나올 수도 있기 때문
        HF는 내 신용으로 돈 빌리는거라 
신용점수 크게 변동없다면 문제없음
    
4. 대출 연장 시점에 이전 대출금 10% 상환 시 금리 유지, 
상환 안하면 0.1% 오름

5. 버팀목 대출 유지하면서 새로운 집으로 이사갈 시 
전세금이 대출금보다 더 크면 가능
(은행에서 대출한 돈보다 전세금이 더 저렴한 곳이면 불가)

6. HF로 대출 신청 시 본인 신용 문제로
신청한 금액보다 낮은 금액만 가능하다면 
그 금액만 나옴 (대출 반려되서 처음부터 심사하는 것 XX)
 
 
 
보증보험
1. 집주인이 임대사업자면 보증보험 의무

2. 임차인이 보증보험 우선 가입하고
임대인이 보험료 보내주는 경우도 많음
임차인이 가입하면 보증보험료가 더 저렴하기도 하고,
임대인이 가입시 서류 따로 준비해야 해서
귀찮은 임대인들은 이 방법을 더 선호... 
    (ex. 임대인이 들면 보증료를 임대인 3/4 임차인 1/4 내고
내가 가입하면 임대인이 전부 주는 거라 서로 윈윈)
    
3. HUG보다 HF 보증보험료가 더 저렴하다

4. 임대인이 보증보험 가입 시 계약서 특약으로
“임대인이 임대보증보험 *전액* 가입한다”는 내용 꼭 넣기

일부가입 동의서 내밀면 사인 절대 XX
보증보험은 무조건 전세금 전액!! 가입 

5. 전입신고 후 보증보험 가입가능. 은행or비대면 둘다 가능.
 
 
 
 
 
 
난 이제 대출 사후심사를 기다리는 단계고
아직 이사갈 집 실측, 지금 집 짐정리, 이사짐센터 견적,
이사날에 잔금+중개수수료, 전입신고 등등 
갈길이 멀지만... 

지금 약간 이런상태
뭐 어떻게든 되겠지
독립 준비하는 모든 여시들 화이팅~!




+ 비댓 너무 많이 달려서
비댓에는 대댓 안달겠습니다,,,
(저는 지식인이 아니어요ㅠ)

[마우스패드]

만약에 보증금에 문제 생기면 내가 가입한 일부금액에 대해서만 변제가 되는거라 나머진 돌려받지 못할 수도 있다고 은행원이 무조건 "전액"가입으로 하라구 하더라!

[푸릉푸릉푸르릉]

여시야 혹시 보증보험일부가입동의서에 사인 했는데 청년허그버팀목전세 신청할 때 보증보험 전액으로 임차인이 따로 가입할 수는 있는거지?

[마우스패드]

그거는 모르겠네ㅠㅠ

[민호아빠]

여샤 가심사 받으러 갈때는 신분증이랑 등기부등본 건축물대장만 있으면 되는거 맞을까?

[마우스패드]

가심사 필요서류는 은행마다 다 다르니까 사전에 전화로 필요한 서류 물어보고 가!

[혜랑언니]

여시야 연어로 왔는데
오늘 부동산갓다왓는데 보증보험이야기하니까 안된다고 하는데 그럼 무조건 거르는게 좋을까 ?
이것 빼고는 위치 예산 컨디션 다 좋아서,,

[마우스패드]

보증보험 안되는 집 계약해서 계약기간 내내 불안해할 바에 되는 곳으로 맘편히 갈래 나는...

[씨4826]

진짜 너무 고마워... 나 이번 주 일요일에 계약하는데 정말 모르는거 너무 많아서 멘붕이었는데 덕분에 정리되었어. 정말 고마워!!

[인생은진짜혼자야]

고마워 천천히읽어볼게!!!

[마우스패드]

6월1일에 대출신청, 2일에 사전심사 통과, 12일에 대출 통과, 이사 당일인 26일에 대출금 나오고 이사 후인 7월7일에 사후심사 통과!!

[그린옐로얼씨]

너무 고마워 천천히 봐야겠다

[뭣이중현디]

여시야 너무 고마워! 가계약일에는 물건지사유로 대출불가시랑 납세증명서 가지고 오기로 한거 특약 넣은거야?? 그외 넣은거 알수있을까??

[마우스패드]

가계약은 대출불가시 계약금반환 외에 특약 넣은건 없었어! 계약할 때 계약서에 넣은 특약은 본문에 있고!

[리샤오랑]

너무 고마워!! 꼼꼼하고 똑부러진다 진짜

[말하는대오오오옹]

완전 연어야ㅜㅜ 사후자산 심사 얼마나 걸렸을가?!!!

[마우스패드]

6월1일에 대출신청, 2일에 사전심사 통과, 12일에 대출 통과, 이사 당일인 26일에 대출금 나오고 이사 후인 7월7일에 사후심사 통과!!

[말하는대오오오옹]

고마워!! 이게 대출 통과되도 계약상 잔금일에 맞춰서 대출금이 나오는거지~?!

[마우스패드]

응 맞아

[고영희칭긔칭긔]

잘봤어 여시야!!! 나도 태어나서 난생처음 자취라서 이것저것 찾아보는데 많은 도움이 되얶다ㅠㅠ 궁금한게 있는데 여시는 생격한 금액만큼 모두 대출을 받았어?! 최대 80%까지 대출이 나온다고 하는데 후기 보니까 심사하니 80%까지는 안나왔다는 후기들을 본것 같아서ㅠㅠ 여시는 어땠는지 궁금해..!!

[마우스패드]

나는 전세금의 40% 정도만 대출신청한거라ㅠ 다 나오긴했어

[고영희칭긔칭긔]

아핫ㅠㅠㅠ고마워!!