스크랩 부동산 초보 중개업무 종사자가 필히 알아야 할 부동산상식 "10"

[malilin monlo]

초보 중개업무자가 토지 거래전 필히 알아야 할 기초 지식을 "안병관"씨 게재글을

개정된 법률에 맞게 수정및 보완 첨가하였습니다.  업무 참조하십시요...

토지거래 전 필수 확인사항

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지적법상 지목

■ 국토의계획및이용에관한법률상 용도지역

도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역으로서 "보전관리지역" ,"생산관리지역"(옛날 "준농림지역"), "계획관리지역"(옛날 준도시지역")으로 세분한다.
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

금번 법률 개정으로 "용도지역"용도지구""개발제한구역""시가화조정구역"수산자원보호구역"기반시설의 설치 .정비 또는 개량에관한 계획"  "도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획" "지구단위계획구역" 의 지정및 변경은 "도시관리계획"으로 하게된다.

토지 구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점

확인사항	확인 자료	비 고
면적확인	등기부등본 토지(임야)대장	ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음 ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는   계약상의 약정 사항 제시 ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해   정산하도록 특약사항 둠
지목확인	등기부등본 토지(임야)대장 현장 확인 및 사진	ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시 ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교
경계확인	지적대장 지적도(임야도) 현장 확인	ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의   유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인
형태확인 (지형,지세)	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 현장 확인	ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우,   토지 형태에 유의 ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히   불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서   제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움)
인접도로 확인	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인	ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이   중요 ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상     토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야
지반의 형태와 구성	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도	ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발,   건축시 지반의 견고성 등에 영향
체납 여부	등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료	ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류   등이 설정될 수도 있음. ㆍ 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로   이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요

토지 매매가 결정 방법

	ㆍ	감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법
	ㆍ	감정평가액 - 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것 - 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격
	ㆍ	시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움.    단 기준이  ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

토지거래허가제

		1)토지거래허가제의 정의 및 근거법
		ㆍ	토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과  지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정 하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도
		ㆍ	근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정
		2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법.
		ㆍ	토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상
		ㆍ	허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의
		ㆍ	기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)
		ㆍ	단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함
		ㆍ	토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는  설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함
		ㆍ	반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가  원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨
		3)허가심사 기준
		ㆍ	허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ 군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단
		ㆍ	허가기준
			- 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의  농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지  않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변경허가를  받지 않아도 거래허가 가능 - 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함
		4)허가신청 및 허가절차
		ㆍ	거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청
		ㆍ	허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치
		ㆍ	기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등
		ㆍ	허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본 - 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한    축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요
		ㆍ	허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정 - 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음 - 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음
		ㆍ	토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에  시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를  청구할 수 있음. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의 신청 후 2개월  이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있음
		5)입점시점을 체크해야 한다.
		ㆍ	허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함
		ㆍ	허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙' 개정(2월19일부터 시행) 개정안에 따르면 토지거래허가구역에서 농지를 구입하기 위해서는 해당 지역에 세대주 를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 거주해야 한다. 아울러 토지거래허가구역 내에서는 전업농에게 위탁경영을 시키는 농지은행 방식의 토지취득도 불가능하다. 실제 영농 목적 이외에는 농지취득을 위한 농지취득자격증명 (토지거래허가)을 발급해 주지 않기 때문이다.

농지 구입시 취득자격 제한

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농지취득자격증명 발급 기준

- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상
- 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡

   이상
- 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가

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농지취득허가 가능한 토지 기준

-	지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
-	지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지
-	초지법에 의하여 조성된 초지
-	기준면적 미만이라도 "농지전용허가"를 받은 경우
-	준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시
-	기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능

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시가

- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단

   기준이..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

도시민 농지소유 허용

	ㆍ	비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
	ㆍ	영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한

지목변경 방법

	ㆍ	변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함
	ㆍ	해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한  절차를 서면으로 통보해 줌

농지전용 허가 절차(개발행위 신고)

단 계	내 용	비 고
1 단계	농지전용자 서류 접수	사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류
2 단계	해당 지차체 도시계획의원회 심사	처리기간 : 7일
3 단계	시군구청(산업과)	처리기간 : 시장, 군수 15일/시, 도지사 25일
4 단계	허가통보
5 단계	비용납부	대체조성비 : 4,500원/㎡, 농지보전부담금 : 개별공시지가의 30%다만 도시지역의 급격한 부담금 증가를 막기 위해 별도의 상한선이 도입된다. 상한선은 내년 제도 시행시기에 맞춰 농림부 장관이 고시한다 지역개발공채 : 1,000원/평
6 단계	허가증 교부

산림형질변경 허가 절차

단 계	내 용	비 고
1 단계	허가 신청서 접수	허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류
2 단계	시장, 수(산림과)	처리기간 : 10일
3 단계	허가통보
4 단계	비용납부
5 단계	허가증 교부	대체조림비 : 887원/㎡ 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 면허세
6 단계	착공신고(3개월 이내)	건축물 30%이상 진척시 가능
7단계	준공신청

관리지역(예전 준농림지)에 전원주택 건설시 필요 절차

	ㆍ	토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함
	ㆍ	관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움

1.토지 투자 요령

	1)택지개발지구 인근토지가 유망하다
	ㆍ	도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부간 차이가 많다.  따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.
	2)매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수
	ㆍ	토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
	3)지역편견을 버려라
	ㆍ	‘토지투자’ 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평을 꼽는다. 하지만 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 교통여건이나 입지여건이 더 좋은 곳은 얼마든지 있다. 지역편견만  버린다면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.
	4)개발전략을 짜라
	ㆍ	지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다.  골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

2.토지 투자시 유의사항

	1)지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라
	ㆍ	토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는  다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자를 할 수 있다.
	2)토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다
	ㆍ	토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출·퇴근 하려면 직장 과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
	3)개발계획을 너무 믿지 말자
	ㆍ	구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다.
	4)융자를 조심하라.
	ㆍ	대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는  금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 투자하는 것이 좋다.
	5)여윳돈으로 투자하자.
	ㆍ	부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게 팔리는 것이 아니다. 만약에 급한 일로 인한 자금의 회전이 필요시 매입금액 보다도 더 싸게 팔게 된다.