돈버는 서울 재개발 빌라 (feat.어디에 어떤물건을 투자 할까?)

[송그린]

돈버는 서울 재개발 빌라 (feat.어디에 어떤물건을 투자 할까?)

 ' 좋은 건 알겠는데, 어디에 어떻게 투자해야 할지 기준을 모르겠다'라고 하는 분들에게

도움이 될 만한 내용입니다.

​재개발 될 것

vs재개발 된 것

vs재개발 안될 것

재개발될 것은 빌라, 단독주택을 말하고 재개발된 것은 아파트나 주상복합으로 이미 변한 것

그리고 주택들 중에 재개발 안될 것들도 있습니다.

우리는 재개발 될 것을 봐야겠죠

재개발될 것 중에서도 진행 속도에 따라 이렇게 4개로 나뉠 수 있습니다.

재개발 될 것

1. 금방 될 것

2. 금방 될 줄 알았는데 시간 걸리는것

3. 나중에 될 것

4. 되기 힘든 것

​1. 재개발이 금방 될 것 (선정된 후 원할하게 진행)

재개발 선정이 된 후 원활하게 진행되는 것들 중에서 주의할 사항은 미래 시세가 선반영되어 이미 가격이 오른 것들이 많습니다. 이런 것들은 투자로 권하지 않습니다. 왜냐하면 이미 반영되어 내 투자금이 많이 묶이기 때문입니다.

재개발이 금방 될 물건을 고를때

중요한건 ?

1. 입지

2. 사업성

3. 진입 금액

제일 중요한건 입지, 다음은 사업성 그리고 진입금액 입니다.

서울의 상황은 역대 어느 때보다 재개발 바람으로 먼지가 많이 날리고 있는 상황입니다.

단지 동네의 개발계획은 없고 사업성이 좋아 내 빌라가 새 아파트로 바뀌는 것도 좋지만

더 좋은 것은 주변 일대가 모두 우르르 많이 진행되는 곳이 좋습니다.

사업성도 물론 좋지만 입지까지 좋아야 한다는 것입니다.

사업성은 조합원 대비 세대수가 많아야 좋습니다.

예를 들면 조합원 수가 1,000세대이면 4,000세대 짓는 것보다 1만 세대 짓는 것이 훨씬 사업성이 좋습니다.

돈을 더 주더라도 1만 세대 짓는 것에 투자를 해야 합니다.

그리고 여기서 주의할 점은 4,000세대를 짓더라도 기부체납 물량을 알아봐야 합니다. 

(4,000세대 중 기부체납이 2,500세대라면 사업성이 좋지 않기 때문입니다)

무조건 높고, 세대수가 많아지는 게 좋은 것이 아니라 ​기존의 조합원 수 대비 실제 일반 물량이

얼마나 많아지냐에 대한 명확한 조사가 되어야 합니다.

© seanpollock, 출처 Unsplash

예를 들어 용산은 국제업무지구가 들어옵니다.

IT와 관련한 구글, 마이크로소프트 등 세계적인 기업들이 들어올 예정인데요.

무려 판교의 10배 수준이라고 합니다.

국제업무지구뿐만 아니라 용산은 많은 기업들이 땅을 사서 여러 가지 개발을 진행하고 있습니다.

이왕이면 내 아파트 주위에 일자리까지 많아진다면 미래가치는 어마어마한 것입니다.

7년 전 성수동 트리마제 분양 당시 분양가는 25억이었지만, 지금은 45억~50억입니다.

관악구 부동산에 갔더니 개발계획은 없지만,

재개발이 진행될 수밖에 없는 입지에 1억~2억 정도 갭이면 살수 있는 물건이 많았습니다. 

주변에 입지가 더 안 좋은 5년 된 아파트도 현재 15억 정도인데,

지금은 빌라지만 재개발이 진행돼 새 아파트로 변신한다면 20억 이상으로 변신 가능한 것입니다.

그런데 부동산 분위기가 이렇다 보니 물어보러 오는 사람이 없다고 합니다.(이때가 기회입니다)

청량리 분위기는 GTX 두 개, 청량리 역사 지하철, 일자리 창출 등 호재가 굉장히 많고,

이미 30군데나 재개발이 진행되고 있다고 합니다. 

이미 개발 호재들이 많아 4~5억 정도 금액이 있어야 투자가 가능하긴 했지만

아직 될까 말까 한 곳은 저가에 투자가 가능한 물건이 있었습니다.

실제 조사한 바, 진입 금액은 1억~15억까지 다양했지만 같은 투자금으로도 수익은 천차만별입니다.

​2. 금방 될 줄 알았는데 시간이 걸리는 것

① 재개발이 진행되어도 조합을 맡으려고 서로 싸우면 시간이 걸립니다. 

건설사가 채택이 되면 사업 규모에 따라 금액 차이는 있지만 조합원에게 지원금을 일시불로 줍니다.

그러면 이 지원금을 서로 보상받기 위해서 싸우는 것입니다.

② 수익형부동산이 많아서 진행이 어려운 것들 중에 한 곳은 봉천역 뒤쪽입니다.

재개발 선정은 되었지만 다중주택이 많아 동의율이 낮습니다.

주인들이 이미 수익형 부동산으로 매달 1,000만 원씩 월세를 받고 있기 때문에

굳이 아파트로 바뀌길 원하지 않는 것입니다.

건국대학교 근처도 동의율이 낮은 곳 중의 한 곳입니다.

소유자들 중 어르신들이 많고 꾸준히 월세수익이 들어오기 때문에 굳이 새 아파트로의 변신을 원하지 않습니다. 노후된 곳이 많지만 추진이 되기까지 시간이 많이 걸리기 때문에 이런 곳은 기피해야 합니다.

아예 투자를 하지 말라는 것이 아니라 돈이 적게 묶이고 여유 있게 시간을 두고 기다릴 수 있다면

투자하십시오. 시간이 더디 진행되더라도 언제 가는 진행이 될 것이기 때문입니다.

​3. 나중에 될것 (노후도가 받쳐주지 않는 것)

지금은 노후도가 충족되지 않아 재개발이 진행이 되지 않지만 나중에 가능한 것들이 있습니다. 

바로 빌라가 많은 곳입니다.

수익형 건물이나 단독 건물이 많으면 동의율이 낮아 시간이 오래 걸리지만

지금은 노후도가 받쳐주지 않아 아직은 재개발이 진행되지 않지만, 먼 훗날 언젠가는 될 것입니다.

그리고 기다림의 과정에서도 희소성 때문에 빌라 가격은 오르게 되어 있습니다.

​4. 재개발이 되기 힘든 것

고급 주택 단지

주거환경개선으로 이미 돈이 투입된 것

되기 힘든 빌라는 크게 두 가지가 있는데요.

① 평창동처럼 고급 주택 단지는 재개발 확률이 낮습니다. 

이미 경제적으로 여유가 있기 때문에 아파트로 바꾼 뒤 시세차익을 원하지도 않고,

지하철역이 멀고 산꼭대기에 있어도 뷰가 좋고 각자 자차를 이용하기 때문에

교통이 불편해도 상관이 없습니다.

이런 고급 주택 단지는 일반 단독주택과는 다른 세상이라고 보시면 됩니다.

② 주거환경지구로 지정이 되어 노인정, 놀이터, 도로 확장 등 

주거환경이 개선된 곳은 이미 예산이 투입되었기 때문에 재개발 진행에 시간이 걸립니다.

1970년대의 서울의 모습들입니다.

50년대는 초가집이었는데, 재개발이 되면서 이렇게 바뀌었습니다.

서울도 옛날엔 다 초가집이었지만 모두 사라지고, 지금의 고층 빌딩으로 바뀌었습니다.

우리 자녀들이 컸을 때 지금의 빌라들의 모습은 어떻게 바뀌어 있을까요?

서울 빌라는 썩어도 준치

서울 빌라는 속도의 차이는 있겠지만, 결국 돈은 법니다.

위와 같은 중요한 맥락을 이해하고 조사하면 물건을 볼 때에도 많은 도움이 될 것입니다.

좋은 물건을 고르려면 현장 시세 조사를 해야합니다.

현장에 가서 피부로 느껴봐야 옥석을 가려내는 능력이 향상됩니다.

미루지 마시고, 오늘 당장 현장으로 가서 내 자금에 맞게 시세조사를 해보시기 바랍니다.