초보 중개업무 종사자가 필히 알아야 할 부동산상식"19"

부동산 거래를 할 때 꼭 알아야 할 법률상식 부동산거래시 필히 알아야 할 상식을 “안병관씨 글을 수정 보완하여 게재하오니 초보께서는 업무참조 하십시오 1, 부동산 등기필증이 없어졌을 때의 등기신청 방법은? 대문이... 열렸어? 도, 도둑? 도둑이야! 어디 뒀어, 등기필증? 등기필증이라뇨? 땅문서 말야! 이사올 때 당신이 챙기지 않았어요? 큰일났네. 땅문서 없으면 땅도 못 팔고, 재판도 받아야 된다고! 부동산을 매매하고 소유권이전 등기신청을 할 때는 신청서와 함께 등기필증을 등기소에 제출해야 하는데, 등기필증은 속칭 권리증이라고도 하며 등기완료 후 등기원인 증명서류 등에 등기를 마친 뜻을 기재하고 등기소인을 찍어 등기권리자에게 교부하는 것입니다. 한번 교부된 등기필증을 다시 교부하지 않으므로 등기필증을 잃어버린 경우에는 부동산을 판 등기의무자 본인이나 또는 그 법정대리인이 등기소에 직접 출석하여 등기 공무원으로부터 등기의무자 본인임을 확인받아야만 등기신청을 할 수 있습니다. 다만 등기신청을 변호사나 법무사에게 위임하는 경우에는 신청서상의 등기의무자나 그 법정대리인으로부터 위임 받았음을 확인하는 서면 2통을 신청서에 첨부하거나 신청서 중 등기의무자의 작성 부분에 관하여 공증을 받고 그 부본 1통을 신청서에 첨부하련 본인의 출석 없이도 등기신청이 가능합니다. 등기필증 재교부 안 되나요? 등기의무자 본인이요? 대리인인데요! 위임장과 공증서를 첨부해요. 지문 확인 해봐?! 등기는 부동산의 소유나 거래시 필수적이므로 등기와 관련된 서류는 잘 보관해두어야 합니다. 2, 등기의 효력 *추정력: 일정한 내용의 등기가 있으면 그에 대응하는 실제적 권리관계가 있는 것으로 추정         된다. 그 기간은 부동산 등기부에 기재된 후부터 말소될 때까지이다. *물권변동: 부동산에 대한 권리변동의 사실은 서류 등의 구비요건을 갖추어 등기부에 기재             된후부터 효력이 발생한다. *순위확정력: 동일한 부동산에 대한 등기 권리의 순위는 특별한 규정이 없는 한 등기의 전               후에 따른다. *공신력: 우리나라는 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다. 따라서 타인 소유 부동산의         서류를 위조하여 자기 명의로 등기한 사람으로부터 부동산을 산 사람은 해당 부동산          에 대한 권리를 인정받을 수 없다. 3,양도 담보된 내 땅을 기한 전에 채권자가 팔아버렸을 경우의 대처 방법은? 놀부형님, 급해서 그러니 1억원만 빌려주십시오. 어떤 조건으로? 차용증을 써드리겠습니다. 흥부 아우, 차용증이야 종이조각 아닌가. 여차하면 몸으로 때워버리면 그만이지. 그럼 땅을 담보로 잡히겠습니다. 담보?... 그것두 믿을게 못 돼. 이중담보를 잡힐 수도 있고 나중엔 경매하는 절차도 복잡하고, 그거 어쨌든 골치 아파. 그럼, 어떤 조건이면 되겠습니까? 갚을 동안만 땅의 소유권을 이전해. 그럼 확실하잖아. 소유권을 이전하면 제 땅인 걸 어떻게 증명합니까? 그건 염려 마. '양도 담보 계약서'를 쓰면 되니까 법적으로 문제될 게 없어. 좋습니다. 까짓 반년이면 갚을 텐데... 이건 내 땅이니 도조를 내시오. 당신 미치지 않았소? 보시 오! 이미 등기 이전을 했소! 형님 제 땅을 허락 없이 박씨에게 팔아버리면 어떡합니까? 소유권이 내 앞으로 돼 있으면 내 땅이지. 내 땅 내 맘대로 판 건데 뭐가 어때? 채권의 담보는 주로 물건에 저당권이나 질권을 설정하는 것이 보통이지만, 때로는 물건의 소유권을 아예 채권자에게 이전하고 만약 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 그 물건을 팔거나 해서 우선적으로 변제를 받고, 채무자가 빚을 갚는 경우에는 그 물건을 소유자에게 반환하는 방법에 의하는데 이를 '양도담보' 라고 합니다. 그런데 이러한 양도담보에 있어서는 채권자가 담보물이 일시적으로 자신의 소유로 된 사실을 기화로 채무자와의 약속을 어기고 기한 전에 구 담보물을 제3자에게 넘겨버리는 경우가 있는데, 이런 경우에 대하여 우리 판례는 양도담보는 제3자와의 관계에서 채권자에게 소유권이 있다고 보기 때문에 당연히 채권자와 네3자 간의 거래행위도 유효한 것으로 되어서 결국 채무자는 제3자에게 대항할 수 없다고 합니다. 따라서 위 사례에서도 흥부는 놀부에게 손해배상의 청구는 가능하지만, 박씨를 상대로 소유권이전 등기말소를 구할 수는 없습니다. 꽁치 10마리만 빌려줘! 양도 담보! 싸게 파는 거야! 거래는 유효! 손해배상 해줘! 4, 저당권과 질권 저당권은 채권자가 채무자 또는 보증인으로부터 그 채권의 담보로 제공된 부동산에 대하여 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받기 위해 설정한 약정담보물권으로, 채권자에게 소유권이 넘어가기 전까지는 채무자 또는 보증인이 계속해서 사용, 수익할 수 있다. 그러나 질권은 채무자가 채권을 변제할 때까지 채권자에게 담보물을 지배할 권리가 주어진다는 점에서 저당권과 다르고, 변제가 없을 때는 채권자가 우선적으로 변제받을 수 있다는 점은 같다. 5, 나도 모르는 무덤이 내 땅에 있다면 이장을 요구할 수 있나? 고향의 선산 밭터에 전원주택을 짓기로 했다. 위치는 정확히 알아요? 오래 전에 와 봤기 때문에 정확한 위치는 몰라. 지적도보고 찾으면 되겠지. 농사를 짓지 않았으면 풀이 무성하겠네요. 어쨌든 주택지로는 그만이라구. 산자락 남향에 평평한 구릉이야. 여기로군. 여보! 여기 무덤이 있어요! 여긴 우리 땅인데 누가 무덤을 썼지? 엄마, 무서워. 어떻게 해? 일단 집을 짓고 주인이 나타나면 이장해달라고 하자구. 집 뒤에 무덤이 있으니 꺼림칙하군. 엄마, 무서워. 화장실 같이 가. 언니가 무덤에서 귀신 나온다고 했단 말야. 남의 무덤 앞에다 집을 지으면 어떻게 해요? 여긴 우리 땅이라구요. 허락도 없이 남의 땅에다 무덤을 쓰면 어떡합니까? 이장을 해주세요! 무덤은 함부로 옮기는게 아니예요! 분묘기지권도 몰라요? 남의 땅에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘를 기지 부근의 타인 소유 토지를 사용할 수 있는, 지상권에 유사한 일종의 물권을 분묘기지권이라고 하는데, 이는 관습법상 인정되는 것으로서 구 범위는 분묘를 지키고 봉사하는 목적을 달할 수 있는 정도의 토지까지입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하였더라도 20년간 평온, 공연하게 점유해온 경우, 자기 소유 토지에 분묘를 설치하였다가 그 토지를 타인에게 처분한 경우에 발생하며 각각등기 등의 공시절차 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 위 사례의 경우 분묘의 설치 경위가 명백하지 않지만, 만약 토지 소유자 승낙 없이 분묘를 설치하여 20년이 안 된 경우에 해당한다면 그 이장을 청구할 수 있습니다. 허락 없이 남의 땅에 묘지를... 20년이 넘은 것이라 어쩔 수 없어. 6, 집을 지으려고 산 땅이 알고 보니 공원묘지일 경우엔 어떻게? 팔기 아까운 땅입니다. 배산임수에 맑은 공기... 명당 아닙니까? 정말 공원 같은 곳이군. 배수 잘되는 토질에 전망 좋고 대지로는 최고입니다. 풍수학적으로 명당입니다. 거기다 허허... 평당 30만원이라니. 드디어 공사를 시작하는군요. 앞으로 이웃이 되겠군요. 잘 부탁드립니다. 이웃이라니요? 여기 공원 공사하는 것 아닙니까? 옛! 공원이라뇨? 여긴 예전부터 공원용지로 묶여 있는 땅입니다. 고작해야 평당 5만원도 안 가요. 무슨 소립니까? 난 금시초문이에요? 동네 사람들 다 아는 사실을 몰랐단 게 말이 돼요? 우리 민법은 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 하고 있으며(제104조), 또한 착오로 인한 법률행위는 이를 취소할 수 있도록 하고 있습니다(제107조). 그러므로 위 사례의 경우 감정 등을 통하여 토지거래 가격이 시가에 비해 불공정하고 또한 매도인이 매수인의 궁박, 경솔, 무경험을 이용하였다는 사실을 증명함으로써 위 거래를 무효로 할 수 있으며, 또한 매수인이 사전에 집을 짓기 위한 동기로 토지를 매수한다는 사실을 표시했고, 매도인도 이를 알고 있었다면 매수인을 동기의 착오를 이유로 위와 같은 계약을 취소할 수 있습니다. 당초부터 부정하고 무효인 것에 근거를 둔 사항은 완전히 유효한 결과를 얻을 수 없습니다. 집터를 사려고 해요. 내 땅을 사요. 집터라고 했잖아요? 나, 귀머거리요. 아빠, 전화받아요. 법 명언 한마디 정의의 여신은 한 손에는 권리를 저울질하는 저울을 쥐고 있으며, 다른 한 손에는 권리를 실제로 주장하는 칼을 쥐고 있다. 저울을 못 갖는 칼은 단순한 물리적인 폭력에 지나지 않으며, 반대로 칼을 못 갖고 저울만 가져 보았자 강제적인 힘이 없는 만큼 무력한 것이 되고 만다. 저울과 칼이 함께 갖추어질 때에만 법은 지켜진다. -예링의[권리를 위한 투쟁] 중에서 7, 이웃한 집의 공사로 인한 피해는 어떻게 보상받나? “무너질 염려가 있소”. “건축 규정에 맞게 적법하게 하고 있습니다.” 건축 규정에 저렇게 허술하게 예방공사 하라고 했소? 내 땅은 내 맘대로라고 생각할지 모르나, 토지는 서로 인정해 있으므로 자기 땅이라고 해서 마음대로 변형을 시키게 되면 주위 토지 소유자들에게 심각한 피해를 주게 됩니다. 그러므로 민법은 이런 경우들을 '상린관계' 라 하야 규제하고 있는데, 위와 같은 경우에도 '토지 소유자는 부근의 토지 지반이 붕괴될 정도로 자기의 토지를 심굴(깊게 파냄) 하지 못한다(민법 제 241조)'라는 규정을 두고 있습니다. 위와 같은 규정에도 불구하고 토지 소유자가 방어공사를 제대로 하지 않은 채 심굴굴착공사 등을 할 경우에는, 인접지 토지 소유자는 대지 일부가 아래로 내려앉을 위험성과 건물 균열 등 위험성 등을 주장하여 토지굴착금지청구권과 소유물방해예방 떠는 방해제지청구권에 기하야 '공사중지가처분'을 법원에 신청할 수 있습니다. 그러나 이미 굴착공사가 완료되고 지상골조공사 등이 어느 정도 진척되어 버리면 공사중지가처분 신청은 잘 받아들여지지 않으므로 이 경우에는 원상회복 청구나 손해배상 청구로 해결할 수밖에 없게 됩니다. 권리의 행사를 서로 자제하고 양보할 때 그 참된 가치를 지닙니다. 파면 위험해! 방어공사도 안하고... 공사중지 가처분을 낼 거야. 8, 가처분 금전 이외의 특정물의 급여, 인도를 보전하기 위한 절차 및 분쟁 중에 있는 권리관계에 관하여 임시적 지위를 정하기 위하여 그 동산 또는 부동산을 상대방이 처분하지 못하도록 금지하는 잠정적 처분. 9, 주변의 땅을 몽땅 사들인 브로커에 의해 내 집이 고립되었다면? 부동산 브로커 놀부씨. 유통센터를 세우기엔 최적지군. 수단 방법을 가리지 말고 땅을 사들이게. 옛, 시행하겠습니다. 모두 사들였는데 딱 한 사람이 버팁니다. 누구야? 한달수라고 이 땅 소유자입니다. 건축허가가 나서 집을 짓는답니다. 이것들 다 치워요! 사방이 다 내 땅이오. 들어가지도 말고 파지도, 밟지도, 건드리지도 마시오. 그... 그럼 어떻게 집을 짓는단 말입니까? 음, 공중으로 날아다니면 되겠군. 그... 그게 말이나 되는... 그러고 보니 당신 땅은 쓸모없는 땅이군. 팔든지 말든지 맘대로 하시오. '내 것은 내 맘대로' 라고 생각할지 모르지만, 어떤 권리든 마음대로 할 수 없는 제한이 따르게 마련입니다. 그러한 제한은 소유자가 서로 다른 인접한 부동산인 경우 특히 문제가 되는데, 그것은 위의 경우처럼 한 쪽 소유자가 자신의 권리만을 지나치게 주장할 경우 다른 쪽의 권리가 유명무실해질 우려가 있기 때문입니다. 민법에서도 이런 경우를 대비해 제216조 이하에서 많은 규정을 두고 있으나 사회생활 관계가 복잡해지면서 위와 같은 분쟁의 소지는 더욱 많아지고 있습니다. 위의 경우처럼 타인의 토지 사용이 불가피한 경우 달수 씨는 집 건축을 의해 이웃 토지인 놀부 씨의 땅을 사용할 수 있으며, 통행이나 통로 개설도 가능합니다. 물론 상대방의 피해가 가장 적도록 해야 하고, 손해금도 배상해야 합니다. 권리는 서로 양보할 때 편하고 아름답습니다. 10, 상린관계 인접한 각 부동산의 이용관계를 조절하기 위하여 그 소우자 또는 이용자들이 서로 그 기능을 일정한 한도까지 양보, 협력할 것으로 규정된 법률 관계. 민법이 규정한 상린관계의 재용으로는 인지(인접한 토지) 사용권, 매연 등에 의한 인접 토지에 대한 방해금지, 상수와 하수의 이용, 유통관계, 경계표, 담, 도랑 등의 설치문제, 나뭇가지, 나무뿌리의 제거문제, 토지의 심굴(깊숙한 굴)제한, 차면시설의무, 지하시설 등의 제한 따위가 있다. 11, 남의 땅도 오래 쓰면 내 땅? 찬식과 효순. 아버님, 효순 씨와 결혼하겠습니다. 드디어 네 소원을 이루고, 내 소원도 이루어지는 구나. 비록 월셋방부터 시작하지만, 열심히 살아보겠습니다. 허허, 며느리를 고생시킬 수야 있나. 내, 아파트를 한 채 장만해 주마. 아, 아버님. 그런 돈이 어디에... 고향에 있지. 보아라, 내 나이 서른 적에 황무지를 일궈 만든 땅이란다. 너 장가 모낼 때 쓰려고 친척에게 맡겨두었던... 엇? 댁들 여기서 뭐 하는 거요? 댁들이야말로 남의 땅에서 뭐 하는 거요? 뭐, 뭣? 남의 땅? 이 땅이 내 땅인 줄은 동네 사람들이 다 알고 있어! 말로는 안 통하는 사람이군. 보시오. 조상 대대로 우리 땅이오. 등기부 등본? 이, 이런 법이 어디 있소? 황 무지를 옥토로 바꿔 놓았는데... 그 동안 한번도 나타나지 않다가... 다른 사람의 부동산이라도 오랫동안 그것을 점유하고 있으면 점유자가 소유권을 취득하는 제도를 '취득시효' 라고 합니다. 여기에는 점유자의 이름으로 등기되어 10년이 경과함으로써 소유권을 취득하는 '등기부 취득시효'와 일정 기간의 점유만으로도 시효취득이 인정되는 '일반 취득시효'가 있는데, 찬식 씨네 경우 후자에 해당됩니다. 위와 같은 시효취득이 인정되기 의한 요건은 첫째 소유의 의사로 점유할 것 둘째 점유기간이 20년이 넘을 것 셋째 20년 동안 땅주인의 이의 제기가 없을 것 등인데, 위의 경우 그런 요건들이 충족된 것으로 보입니다. 그러므로 찬식 씨 아버지는 '소유권 이전등기 청구소송'을 통해 그 땅을 자기 명의로 등기함으로써 명실상부한 땅주인이 되는데, 이때 만약 원래 땅 주인이 제3자에게 땅을 팔고, 그가 먼저 등기이전을 해버리면 찬식 씨네는 소유권 취득이 어려워지므로 일단 그 땅에 대한 처분금지가처분을 해서 원주인이 제3자에게 땅을 팔지 못하도록 미리 조치를 취하는 것이 좋습니다. 12, 남의 땅을 사용하고 있을 때 어떻게 해야 하나? 다른 사람이 자신의 땅을 무단으로 사용하는 경우가 있다. 사용자가 땅 주인의 소유권을 인정할 때에는 땅의 사용에 대한 계약서를 작성하여 사용료를 받는다. 사용자가 소유자의 권리를 안정하지 않을 경우에는 등기부등본이나 등기권리증 사본을 첨부한 '내용증명'을 보낸다. 그런 다음 법원에 돌려달라는 '명도소송'을 제기한다. 불가피하게 이사를 자주 한 경우에도 양도소득세를 물어야 하나? 경기도 광주. 어머님, 분양받은 집입니다. 우웨 넓으이. 45평이에요, 어머님. 운동장 같다. 2년 후. 울산 공장으로 내려가게 됐어. 그럼, 울산으로 이사가야 하잖아요. 짐은 어떡하죠? 이 집을 전세 놓고 그 돈으로 울산에 전셋집을 구하면 되지! 그럼 되겠군요. 2년 후 울산. 직장을 서울로 옮겨야 됩니다. 뭔 직장을 그리 자주 옮기누? 아범이 과장으로 승진을 해서 서울 본사에 근무하게 됐다구요. 그래? 서울에서 살 집을 어떻게 구하죠? 광주 집을 팔면 서울에 전셋집 정도는 구할 수 있을 거야. 서울. 45평 아파트 값이 고작 25평 전세금밖에 안 된다니... 흐엑, 양도소득세가 3천만원이나 나왔어요! 1가구 1주택이라도 3년 이상 살지 않거나 구입한 지 5년이 지나기 전에 파는 경우는 양도소득세가 부과됩니다. 직장 때문에 어쩔 수 없이 팔게 된 거라구요! 양도소득세란 부동산을 샀을 때의 가격보다 비싼 가격으로 팔았을 때 그 남은 차액에 대해 부과하는 세금인데, 원래 1가구 1주택에 대해서는 원칙적으로 양도소득세가 부과되지 않습니다. 그러나 부동산 투기를 막기 위해서 1가구 1주택이라도 그 집에서 3년 이상 살지 않거나. 그 집을 산 지 5년이 지나기 전에 파는 경우에는 양도소득세를 부과하도록 정하고 있는데, 다만 위와 같이 정한 이유는 부동산 투기를 막기 위한 것이므로 투기의 목적이 없는 것이 명백한 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다는 것이 법원의 태도입니다. 일반적으로 양도소득세는 무거운 세금으로 인식되고 있지만, 투기 목적이 아닌 건전한 부동산 거래에는 양도소득세가 부과되지 않는다는 사실을 명심합시다. 양도소득세 내셔! 이 집에서 3년 이상 살았어! 이 집 산 지 5년이 넘었다구! 안 내도 돼! 투기목적이 아니었다구! 안 내도 돼! 13, 모자라는 아파트 분양 평수의 처리 방법은? 아파트를 분양받아 이사했다. 와! 우리집이야? 그래, 진짜 우리집이란다. 전세 살던 집과 같은 평수인데도 좁은 느낌이야. 살림이 늘어서 그런 거 아냐? 아냐, 확실히 좁아. 반상회. 어머! 저도 같은 느낌을 받았어요. 어머 정말 복도도 좁고... 생각해 보니 그렇네. 측량을 해보는 게 좋겠어요. 공유면적이 가구당 1평씩, 실제면적은 가구당 0.5평씩 부족합니다. 모자라는 평수만큼 돈을 환불해줘요. 이건 사기 분양이야! 아파트 평수란 게 조금씩 차이가 있는 거 아닙니까? 환불은 안 됩니다. 약관에도 나와 있잖습니까? 아파트나 상가건물 등 대규모 집합건물의 건설이 많아지면서 위와 같은 분쟁들이 많이 발생하고 있습니다. 이는 위와 같은 집합건물들의 분양계약서에 있는 "공용면적 기준으로 0.3%까지는 계약면적보다 등기 면적이 적더라도 입주자가 정산을 요구하지 못한다."는 식의 조항 때문인데, 건설회사들이 위 조항을 약용해서 부당한 이득을 챙기는 경우가 자주 생기자 1994년 공정거래위원회에서는 위 조항은 무효라 하여 시정명령을 내린 바 있으므로 위와 같이 실제 등기면적이 분양공고시의 계약면적보다 작을 때는 그만큼 대금을 반환받을 수 있습니다. 법은 자신의 권리에 충실한 자를 돕게 마련입니다. 14, 잔금 지불을 미루는 매수인에 대한 매도인의 계약 해제는 어떻게? 아파트 분양을 받아서 싸게 내 놓은 거예요. 마당이 넓어 좋군요. 아파트 입주금을 넣어야 되니까 중도금, 잔금 날짜 지켜주셔야 돼요! 당연하죠. 잔금 날짜를 어기시면 어떡해요? 저희도 아파트 입주금 들어간다고 말씀드렸잖아요. 큰일이네... 건설회사입니다. 입주금 날짜를 자꾸 어기시면 곤란합니다. 죄송합니다. 며칠만 여유를 주십시오. 얘, 너 이 집 팔았다며? 어 머, 어서 와. 나한테 연락 좀 주지 않고. 이 집 정말 내 마음에 쏙 든다고 했잖아. 참, 그랬었지? 아깝다. 너한테 넘겼으면 생각나면 놀러 오고 좋을 텐데. 지금이라도 늦지 않았어. 해약하면 돼. 이미 중도금까지 받았는데 어떻게... 잔금 날짜를 자꾸 미룬다며? 그럼 해약할 수 있어. 그게 가능할까? 살던 집을 팔고 이사가는 경우 집을 살 사람이 잔금을 제때에 치르지 않아 곤란을 겪는 일이 종종 있는데. 일단 매수인이 계약상의 잔금 지급 날짜를 어겼으므로 매도인은 계약을 해제할 권리가 생겼지만, 그렇다고 곧바로 계약을 해제할 수는 없습니다. 매도안도 자신의 의무를 다해야 하므로 상대방이 잔금을 지급해 올 경우를 대비해 등기 전에 필요한 서류를 준비해두어야 할 뿐만 아니라 매수인에게 1주일 또는 열흘 정도 기간 안에 잔금을 지불할 기회를 다시 한 번 주어야 합니다. 그 통지는 내용증명우편을 이용하면 나중에 좋은 증거가 됩니다. 그 기간이 지난 후에도 잔금 지불이 없으면 계약을 해제할 수 있는데, 만약 구 이전이라도 매수인이 잔금을 지불하지 않을 뜻을 분명히 해온다면 즉시 계약해제가 가능합니다. 매수인의 잘못으로 계약이 해제될 경우 이미 받은 중도금을 돌려줘야 하지만, 계약금은 돌려주지 않아도 됩니다. 이처럼 적법한 해제가 이루어진 뒤에 비로소 매도인은 새로운 매수인에게 집을 매각할 수 있습니다. 잔금 줘요! 열흘 안에 줘요! 기다려. 기다리라고. 계약해제야! 15, 부동산 실명제란 무엇인가? 부동산 실명제는 자기 소유의 부동산을 자신의 이름으로 등기하는 제도로 1995년 7월 1일부터 시행되었다. 부동산 실명제는 명의신탁을 무효로 만들고자 하는 제도이다. 여기서 명의신탁이란 건물이나 토지 등 부동산의 실제 소유자가 내부적으로는 보든 권리를 행사하면서 등기부상에는 형식적으로 다른 사람의 이름으로 되어 있는 것이다. 부동산 실명제에는 명의신탁을 한 사람이 처벌될 수 있고, 명의신탁의 효력도 인정되지 않는다. 16, 분양업자 말만 믿고 상가를 사기로 분양받았다면? 2천 세대면 큰 상권인데. 사람들 엄청 몰리겠는데... 선착순?! 빨리 가! 상가분양 받으면 돈버는 거라고. 프리미엄이 대단해. 뭐야? 다 끝난 것 아냐? 운이 좋으십니다. 다 팔리고 딱 하나 남았습니다. 오겠다고 전화한 사람이 있는데... 먼저 계약하겠어요! 뭐야, 1천3백 세대밖에 안 되잖아! 바로 옆에 아파트 단지가 들어선대요. 뭐, 뭐요? 거기는 상가 없소? 값만 싸다면 사러 올 테니 상권 아뇨. 실례합니다. 여기가 상가분양 하는 곳..? 어서 오십시오. 운이 좋으십니다. 다 팔리고 딱 하나 남았습니다. 오겠다고 전화한 사람이 있는데... 기가 막혀! 토씨하나 안 틀리고 똑같잖아! 윽 리바이벌. 계약을 취소하겠소! 그래요? 그럼 계약 위반이니 계약금 떼겠소! 우리가 어떤 물건을 살 때는 그것을 살 것인가 말 것인가를 결정짓는 중요한 기준이 있게 마련이므로, 물건을 파는 사람으로서는 그러한 기준에 관한 정보를 성실히 알려줄 의무가 있습니다. 사회의 일반적 상거래 관행상 어느 정도의 과대광고는 허용될 수 있겠지만, 그것이 지나친 경우 백화점 사기 세일이나 상가 사기 분양처럼 형사상뿐만 아니라 민사상으로도 사기로 인한 계약 취소의 원인이 됩니다. 위의 경우도 상가를 분양받으려는 사람은 그에 속하는 세대수가 상가분양 계약체결의 중요 관건이므로 상가분양권자가 알려준 세대수가 실제 세대수와 차이가 큰 경우 계약취소가 가능한데, 실제로 법원은 뷴양 담당직원이 6~7백 세대라고 말했으나 실제 세대수가 4백 세대에 불과한 경우 계약을 취소할 수 있다는 판결을 한 적이 있습니다. 그러므로 위 사례의 경우도 계약을 취소하여 계약금과 중도금을 모두 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다. 당초부터 부정하고 사악한 것에 근거를 둔 사항은 완전히 유효한 결과를 얻을 수 없음을 명심! 17, 부당한 타인의 권리행사에 대한 대처 방법은? 빈터라 그런지 평수보다 넓어 보이네요. 50평이면 넓은 집터죠. 가격은 평당 백만원이오. 터는 마음에 드는데 땅 임자 인상이 고약하군. 꼭 놀부 같애. 이웃도 아닌데 무슨 상관이에요? 좋습니다. 계약하겠습니다. 그럼, 이웃사촌이 되겠군요. 아, 예. 나도 이쪽에다 집을 지을 생각이오. 집을 지으시게요? 그렇소. 좀더 옮겨야 해. 담에 걸리는데요. 대지가 옆집 안방으로 3평 가량 먹었습니다. 건물을 헐어주시오. 우린 지적해 준 대로 지었잖아요. 좋소. 그럼 건물을 헐지 않으려거든, 먹은 땅을 평당 5백에 사시오. 평당 백만원에 판 땅을 5백에 사라구요? 정말 놀부 심보군. 싫으면 헐라니깐 두루! 놀부 씨의 건물철거 요구나 매수 요구는 언뜻 자기의 권리행사로 타당해 보일지 모르나 권리의 행사는 그것이 정당할 때만 법의 보호를 받으며 권리를 남용하는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없는데, 이를 '권리남용 금지의 원칙' 이라 하며 법의 기본원칙입니다. 어떤 것이 정당한 권리행사인지 남용인지는 구체적 사건마다 따져봐야겠지만, 외형은 권리행사로 보이나 실질적으로 권리의 공공성, 사회성에 벗어나는 경우는 권리남용에 해당된다 하겠는데, 위 경우처럼 시가의 5배나 되는 가격으로 매수할 것을 주장하는 놀부 씨의 권리행사는 권리남용에 해당될 여지가 충분하므로 그의 요구에 응할 필요가 없고, 끝내 소송으로까지 비화되는 경우는 소송과정에서도 권리남용의 주장을 하면 됩니다. 원리는 서로 절제하고 양보할 때 아름답습니다. 18, 극히 일부분의 잔금 미지급을 이유로 한 계약 해제는 유효한가? 전망이 좋군요. 정말 좋은 땅을 사신 겁니다. 팔기 아까운 땅입니다. 급한 은행 빚만 아니래도... 중도금, 잔금 날짜는 정확하게 지켜주셔야 합니다. 여부가 있겠습니까. 왜 이리 늦는 거지? 돈을 못 구했나? 그럼 큰일이오. 오늘 당장 은행에 넣어야 할텐데... 정말 죄송한데... 돈을 다 못 구해서... 잔금이 좀 부족합니다. 아, 아니 제가 은행빚이 급하다고 잔금 날짜 정확하게 지켜달라 안 했습니까? 얼마나 부족한데요? 백만원, 딱 백만원이 모자랍니다. 허허, 난 또... 겨우 백만원 때문에 그러셨소. 빨리 주시구려. 나머진 나중에 주기로 하고... 고맙습니다. 그럼 백만원은 석달 후에 5부 이자로 해서 드릴 테니 등기를 이전해주십시오. 그럽시다. 큰일났소. 그 땅에 골프장이 들어선대요. 땅값이 5배나 뛰었다고요! 자, 여기 있소. 잔금 기일을 어겼으니 이 계약은 해제요. 아, 아니 이래도 되는 겁니까? 계약은 반드시 지켜져야 한다는 원칙에만 충실한다면 박씨는 김씨의 잔금지급채무 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 권리가 있어 보입니다. 그러나 매매대금 중 극히 일부분의 미지급을 이유로, 계약 전체를 해제하려 한다는 것은 거래관계에 있어 사회의 일반적 믿음에 어긋납니다. 법이란 정의와 도덕에 기초하므로 법에 의한 권리 역시 사회의 믿음에 따라 성실하게 행사해야 합니다. 이를 '신의성실의 원칙'이라 하며, 법 전체를 지배하는 대원칙입니다. 그러므로 박씨의 계약해제는 무효이고, 땅은 김씨의 것입니다. 다만 김씨는 잔금과 이자를 지급해야 하며, 박씨가 받지 않으면 그 돈을 공탁해두면 됩니다. 법적 판단은 구체적 타 당성과 법적 안정성이라는 대립되는 두 이념 사이의 어느 한 점에서 이루어지며, 그것은 그 사회의 발전 수준을 나타냅니다. 19,공탁 공탁은 채권자가 빚을 받지 않으려고 하거나 받을 수 없는 경우, 혹은 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자가 돈을 법원에 맡겨두는 것을 말한다. 이렇게 하면 법률적으로 채권자에게 지불한 것과 같은 효력이 발생한다. 공탁을 하려면 채권자의 주민등록등본, 공탁 이유를 적은 공탁서, 공탁통지서를 채권자의 주소지 관할법원에 제출하면 된다. 그리고 지정은행에 공탁금을 입금하고 영수증을 보관한다. 20, 건물과 대지의 주인이 별도인 경우에 대지 사용은 가능한가? (법정지상권) 상가건물을 짓기는 최적지야. 장사가 될 목이에요. 5층 건물을 올려서 1층은 편의점을 내고 나머지는 전세로 건축비를 빼면... 여보, 10년 안에 진짜 건물 주인이 될 수 있어요! 김칫국 마시지 마. 낙찰 받기가 얼마나 어려운데! 여보, 낙찰이야. 정말요? 이제 우리도 땅이 생겼어요. 한데, 생각보다 낙찰가가 그리 높지 않아. 계십니까? 누구요? 이번에 경매에서 낙찰을 받은 사람입니다. 그래서? 죄송하지만 집을 좀 비워주십사 하구요. 싫소! 저희가 이 땅의 주인이라니까요. 등기이전도 했습니다. 경매에 넘어간 건 집이 아니라 땅이오, 땅! 정말?... 그럼 어찌되는 건가? 그런 건 좀 확실히 알아보고 사야죠! 남의 땅은 허락 없이 사용할 수 없는 것이 원칙이지만, 대법원 판례에 의하면 대지와 짐이 한 사람의 소유였다가 그중 하나가 경매 등으로 다른 사람의 소유로 된 경우 집 소유자는 대지 소유자의 허락 없이도 그 대지를 계속 사용할 수가 있으며, 이를 '관습법에 의한 법정지상권'이라고 합니다. 이러한 경우까지 건물을 철거하게 되면 사회 전체적으로 손실이 너무 크기 때문인데, 위와 같은 법정지상권은 30년간 존속하며 집을 철거하지 않는 대신 땅 사용료는 지불해야 하고, 2년 이상 연체하면 집을 철거해달라고 요구할 수 있습니다. 그리고 30년이 지난 후에 집주인은 대지 주인에게 다시 30년간 그 땅을 사용할 수 있게 해달라고 요청하거나 그 집을 사라고 요구할 수 있으며, 대지 주인은 둘 중 하나를 선택해야 합니다. 이처럼 건물과 대지가 한 사람의 소유였다가 그중 하나마 팔리는 경우 대지 소유자는 사용료를 받는 외에는 그 땅을 거의 쓸 수 없으므로 주의를 요합니다. 21, 전주인이 쓴 전기료는 누가 내야 하나? 이사 오길 참 잘했어. 마당이 넓으니까 숨통이 트이는군. 집이 낡아서 손을 좀 봐야겠어요. 이상한데... 계측판이 너무 빨리 돌아가. 누전인지도 모르니 전열기를 다 꺼보자고. 누전이 확실해. 전기가 새고 있어. 여, 여보! 전기세가 50만원이나 나왔어! 한전입니다. 전기요금 3개월분 미납으로 전기공급을 중단하겠습니다. 여보세요. 우린 엊그제 이사왔다고요. 이사온 사람이 먼저 살던 사람의 전기요금을 물려받는다는 게 한전의 규정입니다. 정 억울하면 이사간 사람한테 받아내십시오. 어디로 이사간 줄 알고... 그러게 전기요금은 이사할 때 잘 확인을 해봐야 한다고요. 위와 같은 전기회사의 규정 때문에 새로 이사온 사람과 전기회사 직원간에 말다툼을 하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 위 규정에 대하여 우리 법원의 입장은 새로 이사온 사람이 거기에 동의하지 않는 이상 효력이 없다고 보므로 위 사례처럼 그 규정에 동의하지 않고 먼저 살던 사람에게 밀린 전기 요금을 받아두지 않은 경우라면 그 요금을 낼 이유가 없습니다. 이미 전기 공급은 중단되었으므로 우선 먼저 요금을 내고 전기공급을 재개시킨 후에 간단한 소액재판을 통해 그 돈을 돌려받으면 되겠지만, 위와 같은 불편함을 없애기 위해서는 애초에 집을 옮길 때 전기, 수도요금 등을 깔끔하게 정산하는 것이 좋습니다. 자신이 쓴 만큼 정당하게 지불하는 것이 문화 국민의 자세임을 명심! 22, 소액심판제도 소액심판제도란, 말 그대로 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도이다. 보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1개월 정도 소요된다. 여기에 판결 결과에 불복해 상소할 경우 소송기간이 6개월~1년 정도 길어지는 것이 예사이다. 이에 반해 소액심판제도는 소액사건을 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있다. 소액의 기준은 2,000만원 이하이다. 23, 미성년자의 부동산 매매 행위는 유효한가? “아버님. 이집 팔았다”... 이놈! 집을 팔아먹어? 여러 말 할 것 없다. 가자. 계약자가 누구냐? 아, 아야. 이 계약은 무효요. 내 아들놈이 미성년자다 이 말이오. 이... 이미 중도금까지 건넸는데... 지금 와서 이러시면... 주택매매 같은 큰일을 어린애와 한단 말이오? 미성년자와 거래는 무효라는 걸 몰랐소? 이... 이거 낭패로군. 만 20세가 되지 않은 사람을 미성년자라고 하는데. 미성년자가 매매계약 등의 법률 행위를 할 때는 부모 등 법정대리인의 동의를 얻어야만 합니다. 동의 없이 한 미성년자의 법률 행위는 법정대리인이 취소할 수 있는 것이 원칙이지만, 미성년자가 혼인을 한 경우 독자적 생활 능력이 있는 것으로 보아 그를 성년으로 간주하므로 이때는 누구의 동의 없이도 법률행위가 가능합니다. 그러므로 위의 사례에서도 수일 씨 아버지는 한 아파트 매매계약을 취소할 수 없습니다. 외양으로 보아 미성년자와 비슷해 보일 때는 그 행위가 취소될 가능성이 있음을 염두에 두고 주민등록증을 제시받아 확인하는 것이 안전합니다. 24, 전, 월세를 살 때 꼭 알아야 할 임차인의 권리 세입자는 봉이 아니다. 가난하지만 행복한 대권과 경숙 부부. 보증금 50만원에 월세 10만원, 눈 까뒤집고 찾아봐도 이만한 방 없다고... 경숙이, 미안해 돈이 없어서 제일 싼 방을 얻었어. 대권 씨, 당신과 함께라면 조건 없이 행복해요. 아... 경숙! 대권 씨... 방세부터 내라고 조건 없이 선불이야. 으으... 이런 데서 사람이 살았다니... 무조건 행복하지만, 비가 안 새면 더 행복할 것 같아요. 비는 새고, 수도는 막히고, 보일러는 고장이니... 고쳐주세요. 불편하면 고쳐서 살라고 그게 방값이 싼 이유야. 일반적으로 세입자 등 임차인은 집주인보다 경제적 약자인 관계상 어지간한 불편은 그냥 꾹 참고 사는 것이 보통입니다. 그러나 임대차계약의 당사자인 임차인에게는 여러 가지 권리가 인정되고 있는데, 우선 첫째로 계약기간 동안 임차목적물을 사용할 수 있고, 둘째로 임대인에게 임차 목적물을 그 목적에 맞게 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지해주도록 요구할 수 있으며, 셋째로는 임차 목적물 수리에 들어간 비용이나 그 가치를 높이는 데 지출한 비용을 반환받을 수 있고, 넷째로는 계약이 끝났을 때 보증금을 반환받을 수 있는 등의 권리가 있습니다. 그러므로 위의 경우 대권 씨는 집주인에게 지붕 등을 수리해달라고 요구 할 권리가 있는 것입니다. 법을 아는 자만이 자신의 정당한 권리를 지킬 수 있음을 명심! 25, 집주인의 부당한 집세 인상요구에 대한 대처는 어떻게? 가난하지만 행복한 달수와 영숙 부부. 영숙이, 미안해. 그 동안 열심히 일했지만, 쉽게 가난을 벗어날 수가 없군. 가난은 조금 불편한 것일 뿐 저는 지금으로도 행복해요. 아...영숙이. 달수 씨... 당장 방 빼. 아주머니, 아직 1년도 안 됐는데 당장 비우라고 하시면 어떡해요? 이... 이 사람은 임산부라고요. 조금만 더 있게 해주세요. 네? 좋아. 그렇게 해 줄테니 방세를 2배로 내라고. 가, 감사... 예엣! 아주머니 너무해요 갑자기 2배로 올리면...흑 흑! 집주인들의 부당한 임대료 인상이나 임대기간 단축 등으로 곤란을 겪는 세입자들이 많습니다. 그런 세입자들을 위해 1981년에 주택임대차보호법이 제정됐고 어려운 세입자들에게 아주 유용한 법률이 되고 있습니다. 그에 의하면 주거용 건물의 전부나 일부의 임대차는 그 기간이 2년까지 보장되며, 또한 월세나 보증금 등의 차임은 임대차계약 후 또는 차임을 올린 후 1년이 지나야만 이전 차임의 5%이내 범위에서 인상할 수 있습니다. 그러므로 위와 같은 경우 달수 씨는 집주인의 요구를 거부할 수 있고, 종전 월세를 그냥 지급하거나 만약 집주인이 받기를 거부하면 공탁절차를 거쳐 종전 월세를 법원에 맡겨둠으로써 집주인의 부당한 요구에서 벗어날 수 있습니다. 법을 알면 불필요한 눈물을 흘리지 않아도 됩니다. 26, 1999년 1월부터 시행되는 주택임대차호법 개정안 세입자의 경매신청권을 보장하기 위해 세입자가 경매를 신청할 경우 집을 비우지 않아도 경매개시가 가능하다. 경매가 끝나면 세입자 몫의 배당금을 공탁하고, 세입자가 집을 비운 사실을 입증한 뒤 공탁금을 받는다. 전세 계약 기간 만료 후 보증금 반환을 못 받고 이사할 경우 법원에 임차권 등기 명령을 받으면 대항력과 우선변제권이 종전 순위대로 유지된다. 세입자가 임차주택이 아닌 집주인의 다른 재산에 대해 경매 신청을 할 때는 다른 채권자와 동일한 지위에 있게 되고, 집을 비워야 경매절차를 개시할 수 있다. 임차권 등기 명령 신청은 가까운 법원의 민원실에서 안내를 받을 수 있으며, 신청서 양식에 맞춰 신청취지와 이유, 임대차의 목적인 주택을 간략하게 기재하고 확정일자부 임대차 계약서, 주민등록등본, 세입자의 거주사실 확인서, 임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 도면을 첨부한다. 27, 주소가 틀리면 확정일자도 소용없다? 전입신고를 하려고 하는데요. 예, 여기에 작성해 주세요. 주소가... 뭐였더라? 맞아 1289-8번지 103호! 확정일자도 받아주세요. 예, 그러죠. 주인집이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸대요. 사업이 어려운 모양이군. 얼마 후. 여보, 건물이 경매에 넘어간대요! 걱정 없어. 우리야 제일 먼저 확정일자를 받았으니 최우선 순위라고. 어떻게 새댁네는 전입신고도 안 했어? 네?! 그, 그럴리가요? 제가 분명히 했는데요! 왜 전입신고가 안 돼 있죠? 주소가 어떻게 돼시죠? 1289-9번지 103호요. 정말 아직 전입한 사람이 없는 걸로 돼 있네. 여기 신고서류는 있는데요. 음! 김종태 씨는 1289-8번지로 되어 있잖아요? 예, 옛?! 주택임대차보호법은 집 없는 서민들을 보호하기 위하여 정부가 공들여 만든 법으로 세입자를 위한 여러 가지 강력한 권리들을 규정하고 있지만, 그러한 권리들을 보장받기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다. 그런데 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤더라도 번지수 끝자리 하나가 틀려 위 법의 보호를 받지 못하고 경매 때 배당을 못 받는 경우가 20~30% 나 되는데, 이는 동사무소 직원의 착오로 주소가 잘못 기재돼도 마찬가지입니다. 그러므로 계약할 때는 등기부등본을 발급받아 선순위 권리관계를 확인한 뒤 등본의 주소에 따라 전입신고를 하고, 등본의 주소와 일치하는 계약서에 확정일자를 받는 등 꼼꼼하고 철저한 확인이 필요합니다. 본인의 방심까지 법이 보호해주지는 않는다는 사실을 명심하세요. 28, 확정일자와 전세권 등기 확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자를 말한다. 그 일자를 기준으로 현재 그 문서가 존재하고 있다는 것을 증명한다. 전세권 등기란 전세 보증금에 대한 권리를, 등기를 통해 확실히 해 두자는 것이다. 집주인이 동의해야 하고 집주인의 인감증명이 필요하다. 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 오피스텔, 상가, 사무실 등을 임차할 때는 전세권 설정등기가 가장 유력한 안전장치이다. 29, 집주인은 임대가옥을 어디까지 손봐줘야 하나? 사람들아 빠져나가서 산동네 방들이 텅텅 비었어요. 어디로 갔나요? 시골로 내려갔거나 노숙자로 전락했겠죠. 여기 이 방입니다. 도배는 깨끗해요. 연탄보일러네. 기름값이 비싸서 요즘은 연탄 보일러가 인기죠. 시골에선 기름보일러를 연탄보일러로 바꿔주는 업종이 호황 이라잖아요. 하지만 연탄가스 때문에... 연탄가스야 옛날 구들방 때 예기지. 순환식이고 배출기 돌아가는데 뭐가 문제겠어요? 이제껏 아무 문제 없었어요. 나보고 이런데서 학교를 다니란 말야? 아빠가 요즘 힘드신 거 알잖아! 철없는 딸이군. 나 하숙시켜 줘. 이런 데서 살기 싫단 말야! 엄마, 아빠는 노숙해야 하는 처지야, 이것아. 2개월 후. 퀴퀴한 냄새 때문에 속이 메스껍고 머리가 아파. 미령아, 엄마 왔다. 우리 딸애 어디 갔나요? 글쎄요. 요즘 뭐 하는지 며칠째 안 보이네요. 아악! 연탄가스에 중독사한 것 같군요. 이런 경우는 주인이 처벌받는 겁니까? 나도 잘 모르겠는데... 글쎄요. 이런 경우 집주인의 과실치사죄 여부가 문제되는데, 세들어 사는 집이 수선을 할 정도의 파손이 아니면 일단 세든 사람이 관리할 의무가 있으므로, 집주인에게는 형사책임이 없다는 것이 우리 판례의 태도입니다. 1~2cm 정도 바닥과 벽이 갈라져 임차인이 연탄가스에 중독되었더라도 과실치사죄로 처벌할 수는 없다고 합니다. 다만, 미리 집주인에게 이러한 하자를 알리고 수선을 요구했는데도 방치했다는 등의 사정이 있다면, 민사적으로 손해배상을 청구할 수는 있을 것입니다. 관리의 잘못은 어떤 형태로든 손해를 낳게 마련입니다. 30, 집주인은 수리비용 어디까지 부담하는가? 부엌 선반, 차양, 전등 설비, 문 위 선반, 덧문, 부엌과 방 사이의 문, 지하실로 통하는 문, 마, 수도 설비, 전기 인입선, 계단, 굴뚝, 하수도, 가스시설, 광고용 표지판, 화장실, 현관, 유리문, 환기통, 옥외의 계단과 그 지붕, 진열대 등은 부속물로서 임차인은 지출했던 수리비용을 집주인에게 청구할 수 있다. 그러나 임차인이 집주인의 동의 없이 임대한 주택의 거실과 베란다 턱을 없애거나 부엌구조 등을 바꾸거나 방을 늘린 경우에는 집주인에게 수리비용을 청구하지 못하는 것은 물론 계약해지나 손해배상청구의 대상이 될 수 있다. 31, 전세가 나가야 보증금을 준다는데 전셋값이 엄청 떨어졌군. 옛날 40평이나 지금 20평이나 값이 같다는군. 여보, 그럼 우리 언니네하고 합치자고 해볼까? 두 집이 합쳐서 40평짜리에 살면 되잖아. 공동생활이란게 쉬운 줄 알아? 아무리 좋은 사람도 한집에 살면 꼭 의분이 나게 돼 있어. 하긴... 우린 다행이야. 임대 만기라서 전세금을 돌려받을 수 있고. 주인한테는 나간단 말 했어? 그럼요. 한 달 전에 연락했는걸요. 나, 이번에 여윳돈으로 작은 분식점을 낼까 봐. 이런 시기엔 고급 음식점 보다 값싼 분식집이 잘 된데. 음, 괜찮은 생각이군. 당신음식 솜씨도 괜찮고. 네?! 전세금이야 당연히 세든 사람이 빼내가는 거잖아? 계약기간이 끝났으면 전세금을 돌려 주셔야 되잖아요! 우린 이제껏 그런 적도 없고, 줄려고 해도 돈이 없어! 그럼...? 할 수 없잖아. 다른 세입자가 들어올 때까지 기다리는 수밖에. 보통 집주인은 세입자가 이사를 간다고 하면 새로 들어오는 사람에게 보증금을 받아 그 돈으로 이사를 내보내는 것이 관례로 되어 있으나, 법적으로는 계약기간이 끝나면 집주인은 방이 빠지는 것과는 관계없이 보증금을 내주어야 합니다. 그러므로 위 사례의 경우 집주인이 보증금을 주지 않으면 결국 소송을 통해서 판결을 받은 후, 집주인의 재산을 강제집행하여 돈을 받아낼 수가 있습니다. 그리고 이 경우에는 집주인이 자기 재산을 미리 처분하지 못하게 가압류 등을 해두어야 합니다. 최근 이와 같은 분쟁이 많아짐에 따라 법원은 전담 재판부를 두어 신속하게 사건을 처리하려 애쓰고 있습니다. IMF 사태 등 유례없는 경제난으로 위와 같은 분쟁이 날로 늘어가고 있습니다. 집주인과 세입자 간에 서로의 처지를 이해하고 조금씩 양보하는 자세가 필요합니다. 32, 임차기간 만료 전 퇴거한 경우의 월세 계산은? 울산으로 발령이 났어. 당장 다음주에 내려가야 돼. 그럼, 이사를 해야 되잖아요! 계약기간이 다섯 달이나 남았는데... 방을 내놔봐. 요즘 방값이 내려서 그 가격엔 안 빠진다구... 아직 계약기간이 남았잖아. 지금 돈도 없어. 그냥 내려갑시다. 다섯 달 후에 올라와서 받으면 되잖아. 그럼 어디서... 당분간은 공장 사택에서 지낼 수 있댔어. 다섯 달 후. 어맛?! 누, 누구세요? 전에 살던 사람이에요. 언제 이사 오셨나요? 넉 달 됐어요. 어머 그러세요? 오늘이 임대 만료일이에요. 알고 있어. 월세가 20만원이니까... 다섯 달치 빼고 400만원. 아랫집에 세를 놓으셨잖아요. 그럼 월세는 돌려주셔야 하는 거 아니에요? 주택임대차 등의 임대차계약을 맺게 되면 임대인은 계약기간 동안 그 목적물을 임차인에게 사용할 수 있도록 해주는 대신임차인은 매월 임차료를 약정한 날짜에 지급해야 하며, 이를 어길 경우에는 그로 인해 상대방이 입은 손해를 배상해야 합니다. 그러므로 세든 사람이 자신의 사정 때문에 계약기간 전에 나가는 경우에는 집주인은 나머지 기간 동안의 임차료를 보증금에서 공제 할 수 있습니다. 하지만 위 사례처럼 기간 만료 전에 방을 비워준 후 1개월 가량 후에 새 임차인이 들어온 경우에는 집주인이 보증금에서 공제한 손해는 계약만료기간인 5개월간의 월세 상당이 아니고 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세와 이에 대한 연 5%의 지연이자 상당이라고 봄이 타당합니다. 자신이 손해본 만큼만 배상받도록 하는 것이 법적 정의입니다. 33, 임대인이 경매 사실을 알리지 않고 임대차계약을 체결했다면? 마침 전세로 나온 방이 있습니다. 전세금 1,500만원이면 아주아주 싸게 내놓은 겁니다. 예! 방 두 칸이면 비싼 건 아니군요. 근저당 설정은 얼마나 돼 있나요? 깨끗하대요. 지금 볼 수 있을까요? 어때요? 방이 맘에 듭니까? 크게 문제될 건 없는 것 같군요. 도배는 새로 해주실 건가요? 해달라면야 해줘야죠. 그럼, 당장 계약하죠. 허허, 그럴 줄 알고 계약서를 갖고 왔어요. 내 돈을 언제까지 줄 거야? 주인이 빚이 많은 모양이에요. 그러게 등기요! 주인이 없는데요. 법원등기인데 대신 받아줘요. 뭐, 뭐야! 경락허가... 경락허가까지 난 주택을 우리한테 전세를 놓은 겁니까? 사기꾼들 아냐? 주인 아저씨 어딨어요? 빚쟁이들 때문에 도망다니고 있어요. 당신 말만 믿고 등기부도 열람하지 않았어요. 당신이 책임져요! 소개소야 주인 말만믿고 소개만 해주는 곳 아닙니까? 등기부 확인이야 당신들이 해야 할 몫 아니오? 위 사례의 경우 임대인이 솔직히 경매 사실을 알렸다면 임차인은 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 임대인이 경락허가까지 난 사실을 숨기고 계약을 체결하는 행위는 사기죄에 해당합니다. 또한 부동산중개인은 이러한 사실을 미리 알아보고 임차인에게 알려주어야 할 의무를 게을리 했으므로, 부동산 중개업법에 의하여 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 임대차계약을 체결할 때 등기부등본을 확인하는 것은 기본중의 기본! 34, 등기부등본은 3번 이상 확인하세요. 등기부는 3번 정도 떼어봐야 한다. 계약 당일 한 번, 잔금을 치르기 전 한 번, 전입신고와 확정일자를 받기 전 한 번, 적어도 3번 이상 점검하는 것이 좋다. 임대할 주택에 복잡한 권리가 설정되어 있으면 임대차계약이 어렵기 때문에 집주인들이 고의적으로 임대차계약이 체결된 이후 다른 권리를 설정하는 경우가 많기 때문이다. 계약할 때, 특약사항에 전입신고와 확정일자를 마칠 때까지 다른 권리가 설정될 경우에는 아무 조건 없이 임대차계약이 해지되는 조건을 다는 것도 좋은 방법이다. 35, 임대인의 동의 없는 전대차 계약의 효력 신혼부부가 살 전세 아파트라... 신혼부부한테 40평이면 너무 넓지 않나요? 엄청부자인 모양이군. SOHO사업을 해요. 방 두 칸은 사무실로 사용하려고요. 아, 마침 월세가 낀 전세가 있군요. 신혼부부면 깨끗하게 쓰니까 좋겠구만. 히힛? 자기가 깨끗하게 써? 맘에 들면 계약해요. 주인이 좀 깐깐하겠어. 뭐, 어때? 같이 살 것도 아닌데... 아파트 월세 내기가 힘들어. 학교 근처니까 조용한 자취생 둘만 두자. 좋아, 여학생이면 분위기 좋겠군. 졸려. 누구세요? 여기 집주인이오. 집주인? 집을 잘못 찾아오셨어요. 내가 집주인인데 댁들은 뉘슈? 여기 세들어 사는 학생들인데요. 왜요? 이상한 아저씨네. 누구 맘대로 세를 들인 거요! 우리가 세를 낸 거니까. 우리 맘대로 할 수 있지 않나요? 너무 깐깐하시네. 우리가 세를 낸 거니까 우리 맘대로 할 수 있지 않나요? 당장 내보내지 않으면 계약 취소하겠소. 임차인이 임차한 물건을 다시 다른 사람에게 돈을 받고 빌려주는 것을 '전대차' 라고 하는데, 민법 제629조는 '임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 이에 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.' 고 규정하고 있습니다. 그러나 이런 제한은 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용되지 않으므로 위 사례처럼 임차한 집의 방 하나 정도를 다른 사람에게 세준 것은 해지사유가 되지 않습니다. 임대인의 입장에서 소부분이라도 전대차를 허용하고 싶지 않다면, 미리 임대차 계약서에 그러한 내용을 명시하면 될 것입니다. 36, 임대차계약서의 특약사항에는 어떤 것이 있나? 분쟁이 생길 소지가 있는 내용은 특약사항으로 꼼꼼이 기록하는 것이 좋다. 월세의 경우 임대료를 선불로 할 것인가, 후불로 할 것인가? 임대주택의 인도시기(입주날짜)는 언제인가? 주택의 일부를 임차할 경우 세금 및 전기, 수도세 등 각종 공과금은 어떻게 부담할 것인가? 입주 전 주택의 수리, 도배 등의 비용은 누가 부담할 것인가? 중도금을 지급한 이후라도 잔금지급 전까지 세입자가 위약금 없이 해약할 수 있는 경우는? 전세권 설정 등기를 할 경우 집주인이 필요 서류를 협조할 것인가? 37, 집주인도 모르게 가압류 된 보증금의 처리 방법은? 전에 살던 사람이 깔끔해서 깨끗해요. 쓸 만하네. 1년 후. 등기요. 여, 여보! 법원에서 뭐가 날라왔어요! 가압류통지서군. 당신, 나 몰래 빚진 거 있어요! 이건 아래층에 세든 사람의 전세금을 가압류한다는 통지서야. 세든 사람이 빚을 졌는데, 빚쟁이가 전세금을 가압류했다는 거야. 휴, 난 또... 계약기간이 끝났으니 집을 비워줘요. 연장을 하면 되잖아요? 우리 아들네가 들어와 살아야 해요. 그럼, 전세금을 주시면 나가죠. 전세금이 가압류됐다고 하던데... 그럼, 저더러 길에 나앉으란 말입니까? 전세금을 안 주면 안 나가? 애가 다음주에 귀국한다잖아요! 제 돈이 가압류된 거지, 영감님 돈이 아니잖아요? 책임을 져도 제가 집니다. 하긴... 내가 알 바 아니지. 난 신경쓰기 싫으니 알아서 해요. 오늘 당장 비우죠. 전세금이 가압류되었다는 뜻은, 세입자가 받아갈 전세금을 그 채권자들이 나누어 가질 터이니, 집주인은 전세금을 세입자에게 돌려주지 말고, 그대로 묶어두고 있으라는 뜻입니다. 따라서 집주인은 전세금을 세입자에게 내주면 안 됩니다. 만약 가압류를 무시하고 세입자에게 전세금을 주면 집주인은 세입자의 채권자에게 그 돈을 또다시 물어주어야 합니다. 또한 별도로 법원의 명령이 있기까지는 그 돈을 세입자의 채권자에게 내주어서도 안 됩니다. 이런 경우 집을 비우게 하려면 먼저 전세금을 법원에 공탁한 다음 세입자를 상대로 명도소송을 하면 됩니다. 38, 전셋값을 내려 달라고 요구할 수는 없나? 저쪽도 넥타이 매던 사람이군. 어쩌다 이 지경이 됐는지. 오늘도 공쳤어. 요즘은 일거리가 아예 없어. 아주머니, 죄송하지만 이자 드릴게요. 5만원만... 일주일 전에 빌려간 건 어쩌구. 여보, 아이 분유 값도 없어. 전셋방을 뺍시다. 우선 그거로 버텨보자구. 전셋값이 많이 떨어졌는데, 그 가격에 방이 나가겠어? 계약만기가 얼마 남았지? 아직 여덟 달이나 남았어요. 그럼, 전세금을 좀 내려달라고 할 수는 없을까? 아주머니, 죄송하지만 전세금을 조금 내려주실 수 없을까요? 그게 뭔 소리여? 생활비가 없어서 그래요. 이러다 산 입에 거미줄 칠 것 같아서... 아니면 월세로라도 바꿔주시든지요, 네? IMF사태를 맞아 전셋값이 폭락하면서 기존에 세를 들어 살고 있는 경우에도 전세금을 내려서 전세금의 일부를 돌려달라고 요구하는 사례가 많아지고 있습니다. 물론 민법 제628조에 의하면 입대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 기본 차임이 상당하지 않은 경우에는 당사자들은 차임의 증감을 청구할 수 있는 것이지만, 과연 현재의 상황이 그런 정도의 경제 사정의 변동에 해당하는지는 법원의 판단에 달려 있다고 하겠습니다. 또한 그 외에 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 경우에도 깎아달라고 할 수 있습니다. 사상 유례없는 경제난으로 인해 집주인과 세입자 간의 분쟁이 계속 늘어나고 있습니다. 이럴 때일수록 서로 조금씩 양보하는 미덕이 필요합니다. 39, 민사조정제도 세입자와 집주인이 법적으로 대립하게 되면 세입자, 집주인 모두 시간과 비용이 들고 돈도 전액 돌려받지 못할 수 있다. 이럴 때는 민사조정제도가 간편하다. 이는 분쟁 당사자들의 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결 방법을 찾아내는 화해제도라고 볼 수 있다. 조정의 과정을 거치면서 실질적이고 다양한 해결책이 제출되기도 한다. 민사조정의 가장 큰 장점은 무엇보다도 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다는 것인데, 비용은 소송비용의 약 1/5정도이고 길어야 두 달 안에 마무리가 된다. 40, 땅 빌려 건물을 지은 자의 권리는 어디까지? 딱 적격인 땅이군요. 임대해서 무얼 할거요? 카센터를 차릴 겁니다. 그럼 가건물이라도 세워야겠군. 계약기간이 2년입니다. 철거시 건물 시설에 대한 보상은 해주지 않는 조건입니다. 자, 날인하시고. 2년 후. 그만 건물을 철거하고 땅을 비워주시오. 시설을 해놓았는데 벌써 나가라면 어떡합니까? 계약기간이 끝났잖소. 그럼 건물을 매입해주시면 안 되겠습니까? 싫소.내겐 필요 없는 건물이니 철거하시오. 여기 시설비만 5천이 넘게 들었어요. 5천만원을 그냥 날리란 말입니까? 이봐요. 여기 계약서에도 건물보상은 없다고 적혔잖소! 모레까지 당장 철거해요! 죄송하지만 땅은 비워 드릴 수 없습니다! 계약기간을 연장하든지 아니면 건물을 사주십시오! 이거 순 배짱이군. 건물, 공작물 등 지상시설을 짓거나 나무 등을 심을 목적으로 땅을 임대차한 경우 계약기간 만료시에도 땅 위에 건물, 나무 등이 그대로 존재하고 있다면 그 처리가 문제가 됩니다. 물론 계약기간을 연장하면 문제가 없지만, 땅주인이 이를 원하지 않을 경우에는 땅을 빌린 사람은 그곳에서 퇴거하는 대신 땅 주인에게 땅 위에 있는 건물 등을 사라고 요구할 수 있게 되는데, 이를 '지상물매수청구권' 이라고 합니다. 땅 주인의 입장에서는 부당하다고 할 수도 있지만, 멀쩡한 지상시설을 철거할 경우의 사회, 경제적 손실을 막기 위한 강행규정이기 때문에 위 경우처럼 땅을 빌린 사람이 기간 만료 후 보상없이 이를 철거하기로 약정하더라도 그 약정은 법적 효력이 없습니다. 그러므로 땅 주인은 카센터 주인이 건물 값을 요구하면 그 돈을 주어야만 땅을 돌려받을 수 있으며, 이는 그 건물의 등기 여부와 관계없이 계약기간이 끝났을 때 건물이 세워져있는 상태면 언제든 적용됩니다. 41, 토지임료의 부당한 인상을 요구해왔을 경우엔 어떻게 하나? 이쪽으로 도로가 뚫려서 땅값이 엄청 올랐대유! 제실, 또 땅부자 났군. 도로가 있어서 농사짓긴 편한데...도지 올려달라고 안 할는지 모르겠네. 농사짓는 땅이야 똑같제. 비싼 땅이라구 소출이 다른가? 허긴... 어쩐 일이시래유? 안녕하셔유? 배추가 좋은데 가져가세요. 그건 됐고! 할 말이 있어서... 재산세가 많이 나와서 토지 임료를 올려야겠어요. 100만원 더 얹어줘요. 갑자기 배나 더 올리면 어떻게 해요? 농사져서 몇 푼이나 남는다고... 임대료로 세금은 내야 할 거 아녜요! 아직 계약기간도 많이 남아 있는데. 싫으면 땅을 비워요! 시설비로 들인 농협 빚이 많이 남았는데, 시설을 뜯어낼 수도 없고... 하필 땅금은 올라서 야단이야. 임대차 계약에 있어 그 임료의 인상은 상당한 이유가 있으면 지주의 일방적 통지만으로도 그 효력이 발생합니다. 그 이유로는 세금이나 땅값이 오른 경우나 근처의 임료가 모두 인상된 경우, 기타 물가변동이나 경제사정의 변화 등을 들 수 있습니다. 그러나 종전 임료가 비쌌다든지, 일정 기간 동안 인상하지 않는다는 특약 등이 있으면 인상이 허용되지 않을 수가 있으며, 또 인상되는 경우도 지주가 통지한 금액 그대로가 아니고, 상당한 이유가 있는 만큼만 인상되게 됩니다. 그러므로 위 사례의 경우 지주와 타협이 되지 않으면 종전과 같은 금액을 법원에 공탁해두고, 차후에 지주가 임료에 관한 소송을 제기해오면 법원의 판단에 따라 그 차액에 연 5%의 이자를 붙여 지주에게 지급하면 됩니다. 42, 금전거래를 할 때 꼭 알아야 할 법률상식 돈 갚을 날이 지난 경우의 이자 계산은? 무슨 일이야? 회사까지 찾아오고. 급해서 그래. 돈 있으면 5백만원만 빌려줘. 있긴 한데. 한 달 후 처남 결혼식 때 써야 되는 돈이야. 한 달이면 갚을 수 있어. 자, 친구간에도 차용증은 꼭 써야 되는 거야. 이자는 얼마로 할까? 겨우 한 달인데... 필요 없어. 이사를 갔대. 연락두절이야. 난 몰라. 할 수 없지... 카드빚이라도 내는 수밖에... 좀 늦었다, 야! 1년 만이구나. 괘씸해. 뭐야, 원금뿐이잖아? 이자는 안 받겠다고 했잖아? 그거야 한 달뿐이지! 이것 봐. 차용증에도 써 있잖아. 이자를 받아내는 방법이 없을까? 돈을 빌려주면서 이자를 약정하지 않았다면 기한 내에는 이자를 받을 수가 없지만, 만약 기간이 지나도 돈을 갚지 않는다면 그에 따른 손해금이 발생하는데, 이를 지연이자 또는 지연 손해금이라고 합니다. 위 경우처럼 지연이자의 이율은 원금에 대한 기한까지의 이자가 무이자이거나 법정이율 이내일 때는 법정이율인 연 5%로 되지만, 기한까지의 이율에 대하여 법정이율보다 높은 이자를 약속했던 경우에는 손해금도 그 높은 이율로 계산됩니다. 그러므로 위 사례 경우도 기한 후부터는 법정이율인 연 5%의 지연이자가 붙게 된다. 약속을 지키지 않는 시람에겐 그만한 대가가 따르게 마련입니다. 43, 부인의 빚에 대한 남편의 책임은 어디까지인가? 계주가 확실해. 남편이 대기업 이사라고. 영은 엄마도 들어와 좋은 순번이 남았어. 정말 괜찮을까요? 믿어도 된다니까? 뒷번으로 한 계좌 넣어주세요. 뒷번으로 가면 이자가 2부5리정도 돼요. 은행이자에 비할 데야... 영은 엄마! 우리애가 교통사고 당했어! 병원비가 급해서 그래. 일수이자 줄 테니까 급전 좀 빌려줘. 얼마나요? 5백만원. 돈을 너무 쉽게 빌려주는거 아냐? 걱정말아요. 남편이 대기업 이사라고요. 계가 깨졌어. 계주가 도망갔대. 그 여자는 빚을 왜 내가 갚는단 말요! 도망간 여자한테 받아요! 부인께 계돈을 다 드렸다고요. 아이 치료비로 빌려간 돈도 있는데... 우리나라는 부부 별산제를 채택하므로 부부는 각자의 단독재산을 각자 관리, 사용, 수익함이 원칙이고, 부부 중 한 쪽이 개인적으로 진 빚을 다른 한 쪽이 갚을 법적 의무는 없습니다. 따라서 아재가 계를 하다 진 빚은 그 남편이 별도로 갚아주겠다고 약속하거나 보증을 서지 않는 한 남편에게 청구할 수는 없습니다. 다만 일상의 가사로 인해 진 빚은 부부에게 연대책임이 있고, 부부 공동 생활비용(병원비, 생활비, 자녀학비 등)은 부부의 공동 부담이므로, 아이의 치료비로 빌려간 5백만원은 그것이 부부 공동생활 용도로 사용되었음이 밝혀진다면 남편에게 청구할 수가 있습니다. 44, 갚을 돈을 다 채우지 못한 경우의 변제 순서 양이 엄마, 돈 좀 빌려줘. 얼마나? 연 2할로 500만원 쓸게. 1년간. 그럼, 이자가 100만원이야. 날짜 어기지 말아야 돼. 고마워. 옥이 엄마, 오늘 돈 갚기로 한 날이야. 알고 있어. 그런데 돈이 좀 모자라. 얼마나? 맞춰봐두 500만원 뿐이야. 그러자구, 그럼! 우선 원금만 갚고, 이자는 석 달 후에 줄게. 고마워. 가만...어쩐지 손해보는 기분이야. 이자에 이자를 달란 말을 안 했는데... 이런 경우 이자부터 갚는 게 우선 아닌가? 원금과 이자 혹은 손해금이 밀려 있고 이것을 한꺼번에 지급하지 않으면 안 될 때에 채무자가 그 전부를 지급하기에 부족한 금액밖에 가져오지 않을 경우에는 손해금, 이자, 원금 순서로 충당하는 것이 원칙입니다. 그러므로 위 사례의 경우 가져온 돈 500만원 중 100만원을 먼저 이자에 충당하고 나머지 400만원을 원금의 일부로 충당함으로써 결국 원금이 100만원 남아 있게 됩니다. 따라서 채무자가 원금으로 500만원 모두를 충당하자고 요구해도 채권자가 이에 응할 필요는 없습니다. 또 두 번 이상의 채용금이 있는 채무자가 그 전부를 변하기에 부족한 금액밖에 가져오지 않을 경우, 어느 것을 먼저 충당하는가는 우선 채권자의 뜻에 따르고 그가 지정하지 않을 때는 채무자가 지정하게 되는데, 그 지정에 채권자가 합의하거나 양자 모두 지정하지 않을 경우는 변제기일이 빠른 차용금에 먼저 충당됩니다. 45, 은행이 본인 여부 확인을 제대로 하지 않아 손해를 봤다면 파출부 20년 경력의 순분 씨가 요즘처럼 즐겁던 적이 있던가. 정기예금으로 부탁해요. 감, 감사합니다! 멍청한 놈! 통장은 뭐 하러? 도장이 있길래 빼낸 거야! 비밀번호만 알면 되는데... 억! 큰... 큰일났어요! 통장을 소매치기 다했어요. 그 안에 도장도 있고, 전화번호가 비밀번혼데... 그럼, 이리로 오실 게 아니라 빨리 은행에 신고하셔야죠. 아이고! 큰일 났네. 인출해 갔다고요? 예, 조금 전에 급한 일로 해약한다면서. 어떡해요! 내가 평생을 모은 건데. 난 망해 버렸네! 일반적으로 은행은 진정한 예금주에게 예금을 지급해야만 합니다. 그러나 채권의 준점유자에 대한 변제도 그것이 선의며 무과실인 경우는 유효하므로(민법 제470조) 비록 도난당한 통장이더라도 인감과 비밀번호가 일치해 지급한 경우는 유효한 지급으로 보게 됩니다.(대법원 1963 판결) 도난을 염려해 일일이 진정한 예금주를 확인하다면 은행거래 자체가 어려워지기 때문에 어느 정도 은행의 면책을 인정하는 것입니다. 하지만 최근 판례는, 정기예금의 경우 '은행이 통상적 주의 의무를 다하지 못한 경우까지 은행의 면책을 인정하는 근거가 될 수 없다.' (대법원 1992 판결) 고 함으로써 외관에 어울리지 않는 사람이 큰 금액을 찾으려 할 때는 은행이 예금주의 진정성을 확인하도록 하고 있습니다. 그러므로 순분 씨의 경우에도 은행이 통상적 주의 의무를 다하지 않았다면 은행에 대해 책임을 물을 수 있습니다. 46, 준점유 준점유는 재산권을 사실상 행사하는 것이다. 준점유에 대하여는 점유에 관한 규정이 준용된다. 점유가 물건에 대한 사실적 지배의 관계인 데 대하여 준점유는 재산권에 대한 사실적 지배의 관계이므로 권리점유라고도 한다. 준점유의 대상인 재산권은 물건의 소지를 본질적인 내용으로 하지 않는 것에 한정한다. 채권이 가장 보통이며, 지역권, 저당권 등의 물권이나 저작권, 특허권 등의 무체재산권이 이에 해당된다. 소유권, 지상권, 전세권, 질권, 임차권 등은 준점유의 대상이 되지 않는다. 47, 회사를 상대로 한 채권의 회수는 어떻게 하나? 출세한 친구들만 왔는데... 괜히 왔어. 동만이 자네 퇴직했다지? 그렇게 됐네. 아직 한창 일할 나인데... 회사로 한번 찾아오게나 일자리 하나 주려나. 와! 대단하구만. 자네, 퇴직금으로 뭘 할 텐가? 글쎄, 무슨 일이든 해야 할 텐데 아는 게 있어야지. 내게 빌려주게. 좋은 이자를 주겠네. 그래 주겠나? 빌려준 돈 못 받는 거 아녜요? 걱정 없어. 부자는 망해도 부자라잖아. 그게 무슨 소린가? 자네가 갚을 의무가 없다니? 자, 보게. 여기 차용증이 있지 않나? 이건 부도난 회사가 빌린 거지 나 개인이 빌린 게 아냐. 그러니 난 갚을 의무가 없지. 법인등기를 하지 않은 개인회사와 달리 주식회사 등과 같은 법인과 거래할 때는 특히 주의를 요하는데, 법인이란 법이 인정하는 인격체이므로 그 구성원인 자연인과는 엄격히 독립되어 있어서 법인인 회사의 이름으로 한 거래는 그 회사만이 책임을 질 뿐 그 구성원인 사장이나 직원들은 책임을지지 않게 됩니다. 위의 경우처럼 차용증이 회사 대표의 자격으로 작성되어 있다면 결국 회사를 상대로 해 회사명의 재산에서 돈을 받을 수박에 없는데, 가끔 이를 악용하여 선의의 회사 채권자를 울리는 부도덕한 기업인도 있다고 합니다. 그러므로 법인체의 대표자와 거래할 때는 거래 상대방이 법인인지 대표자 개인인지를 명확히 해야 하고, 가능하면 차용증이나 계약서에 회사의 대표자로서 하는 서명날인과 함께 대표자 개인으로서 하는 서명날인도 동시에 받아 두거나 법률 전문가에게 자문을 구하는 것이 안전합니다. 법을 알아야 자신의 권리를 지킬 수 있다는 사실은 수없이 강조해도 지나치지 않습니다. 48, 노름빚을 받아낼 방법은 없나? 젠장, 끗발 안 서네. 다 잃은 모양이군. 백만원만 빌려주쇼. 하룻밤 쓰고 1할이자 드리리다. 돈이 어딨어? 아까 금고로 들어가는 걸 봤는데, 뭘 그래요? 안 돼! 내일 겟돈 들어갈 돈이라고. 더구나 백수인 자넬 뭘 믿고 노름빚을 대줘. 자, 통장하고 도장을 맡기겠소. 오늘 못 갚으면 내일 아침에 직접 찾아가면 될 거 아뇨. 차용증 쓰고 전세금을 담보로 잡히겠소. 거저 10만원 버는 거 아뇨. 잔금이 없습니다. 여기, 3백만원이 있잖소! 이미 현금카드로 인출됐습니다. 이, 이 사기꾼! 도둑놈! 날강도! 내 돈 내놔! 이거 놓으쇼. 까짓 법적으로 해결합시다. 오냐, 좋다. 법원에 가서 전세금을 당장 압류시키겠다. 푸하하하. 노름빚은 안 갚아도 그만이라는 사실을 모르시는군. 최근 도박으로 인한 사회적 폐해가 급증하고 있습니다. 도박은 범죄행위이고 반사회적 행위이므로, 그 행위자가 형사적 처벌을 받는 것은 물론 도박에 쓸 돈임을 알고 돈을 빌려준 사람 또한 그 돈을 돌려받을 수 없게 됩니다. 이는 위 사례처럼 차용증이나 각서를 받은 경우에도 마찬가지입니다. 물론 도박에 쓴다는 사정을 전혀 모르고 돈을 빌려준 경우라면 법의 보호를 받는 것은 당연합니다. 법은 스스로 법을 어긴 자를 보호하지 않는다는 사실을 명심! 49, 본인도 모르는 보증까지 책임을 져야하나? 형님, 그간 안녕하셨습니까? 형수님도 무고하셨죠? 오래간만이네. 누구예요? 종남이라구, 8촌 동생이야. 말썽피우고 다닌다는 8촌 말예요? 무슨일로요? 5백만원을 빌려달라는데... 이거 곤란하군. 돈 없다고 해요. 뭘 믿고 그런 큰돈을... 이봐, 종남이! 미안하네만 우리도 여유가 없네. 그렇게 큰돈이 없네. 형님, 무슨 뜻인지 알았습니다. 설마 형님께서 그만한 돈이 없겠습니까? 요는 저를 못 믿으시겠다 이 말씀이죠? 확실한 보증을 세우면 되겠죠? 종필 형님 보증이면 되겠습니까? 그럴 것 같아서 종필 형님한테 부탁해서 보증을 받아왔습니다. 자... 제가 오죽 급하면 8촌 형님께 이런 부탁을 드리겠습니까? 석 달 내로 갚겠습니다. 예전엔 이런 일이 없었지만, 뭐 종필이라면야... 갚겠다는 날짜에서 한 달이 지났는데 통 무소식이네요? 무슨 소리야? 난 종남이 보증 선 적 없어. 그럼, 이 보증서는 뭔가? 자네가 찍은 도장도 있잖아! 그까짓 막도장 하나 만드는 데 몇 푼이나 든다구. 그런 일이면 나한테 확인이라도 했어야 될 것 아닌가! 헛, 이거 낭패로군. 위와 같은 경우 서로 면전에서 보증설 자로 하여금 도장을 찍거나 서류를 작성케 하며 혹시 면전에서 할 수 없다면 최소한 본인에게 보증의사를 확인하는 것이 원칙? 그렇지 않다면, 예컨대 종필 씨가 전에도 종남 씨 채무보증을 했고 그때도 이번처럼 종필 씨 도장이 찍힌 서류를 갖고 왔다든지 또는 평소 종남 씨가 종필 씨 도장을 맡아가지고 그의 일을 처리해주었다는 등 종필 씨의 채무보증의사가 있음을 믿을 만한 특별한 사정이 있어야 하는데, 그런 특별한 사정도 없고 거기다 실인도 아닌 단순한 막도장이 찍힌 서류만 믿고 종필 씨에게 확인조차 않은 경우라면 종필 씨에게 보증책임을 묻기는 어렵습니다. 그리고 이 경우 정말로 종필 씨가 아무것도 몰랐다면 종남 씨의 행위는 '사인위조' 또는 '사인부정사용'의 형법상 범죄가 될 수 있습니다. 어떤 행위를 할 때 사전에 그 진위를 확인하는 관행이 확립된다면 그만큼 분쟁은 줄어들게 됩니다. 50, 담보와 보증의 차이 담보나 보증은 변제를 위한 수단이다. 담보는 특정재산이 채권의 확보 수단으로 선정되어 있는 반면 보증은 채무자의 일반재산 이외에 보증인의 일반재산만이 채권의 확보 수단으로 되어 있다. 특정재산이 담보로 되어 있을 때 채무의 이행이 없으면 채권자는 법적 절차에 의해 그 재산을 처분하여 자신의 채권을 변제받을 수 있다. 보증은 보증인의 신용에 중점을 두는 제도이다. 51,악덕 사채업자에게 대항하려면? 급히 백만원이 필요한데... 오늘 당장. 어음 때문에 말야. 당장은 없다구?... 알았네. 어지서 백만원을 구한다? 여기 있습니다. 이자는 월 1부5리... 여기에 서명해 주세요. 엄청 비싸구만. 까짓 한 달이니까. 여기 있던 신용대출 사무실... 어디 갔나요? 돈 갚으러 왔더니 없네요. 글쎄... 어디로 간다는 말 없었는데... 까짓. 받을 사람이 급한 거니까. 연락이 오겠지. 법원에서 온 등기요. 법원요? 난 법원하곤 거리가 먼 사람인디... 채무불이행으로 담보로 제공한 귀하의 청과물 상회를 경매 처분 합니... 뭐, 뭐여? 이, 이게 말이나 되는 거여? 시방? 지하철 입구에서 나눠주는 명함형 광고나 신문광고를 보고 급전을 얻기 위해 사채업자를 찾아갔다가 위와 같은 피해를 보는 사례가 종종 발생하고 있습니다. 채무자가 궁박한 심리를 이용, 원금의 수십 배에 달하는 담보를 제공케 한 후 재판 없이도 집행력이 있는 제소전 화해 조서 등을 작성케 하고, 이를 악용해 위와 같이 부당한 이득을 취하는 것입니다. 이런 악질 사채업자에게 대항하는 방법으로는 '공탁'이 있는데, 채권자가 돈을 받으려 하지 않는 경우에는 채무자는 법원에 가서 원금과 이자를 맡겨두면 설령 채권자가 이를 수령해가지 않더라도 채무자의 의무에서 벗어날 수 있으므로 위와 같은 피해를 막을 수 있는 것입니다. 태양이 약초뿐 아니라 독초도 자라게 하듯이 법도 때로는 죄악의 좋은 도구로 변신할 수 있으므로 우리 모두 법을 상식으로 익혀 이에 대처해야 할 것입니다. 52, 멸시효가 지나면 권리를 주장할 수 없다. 마라톤은 인간이 의지의 동물이란 것을 증명하는 스포츠죠. 현재 선두를 달리고 있는 현동훈 선수, 그 뒤를 따르는... 앗! 대단한 노익장입니다. 등번호 318번. 그 뒤를 바짝 뒤쫓는 노익장, 등번호 813번. 드디어 선두를 추월합니다. 거기 서! 도둑 잡아요, 도둑! 도둑 아냐! 빚을 못 갚았을 뿐이라고! 무슨 일인지 말씀해 보십시오. 저 자가 내 돈을 빌려 쓰고 도망쳤소! 한데 오늘 이곳에서 만난 거요. 무려 12년 만이오! 그럼, 돈을 발려 준 게 12년 전이란 얘기군요. 아직도 차용증을 가지고 있어! 그 외에 법적 조치를 취하신 적이 있습니까? 그런 거 몰라! 아무리 권리자라 할지라도 오랫동안 권리행사를 하지 않으면 권리가 소멸해 버리는데, 이것을 소멸시효라고 하며 특히 채권에서 많이 문제됩니다. 그리고 소멸시효는 상대방에 대한 청구나 가압류, 가처분 또는 상대방의 승인에 의해 그 진행을 중단시킬 수 있는데, 어르신께서는 시효기간인 10년이 훨씬 넘도록 시효의 진행을 중단시키는 어떠한 법적 조치도 취하지 않으셨습니다. 물론 상대방의 소재를 몰랐기 때문이겠지만, 이런 경우에도 법원에 소를 제기하면 공시송달을 통해 판결을 얻어낼 수 있고, 그러면 시효기간은 그 확정판결이 있은 때로부터 다시 10년간 연장되기 때문에 그런 방법으로 계속 시효기간을 연장시켜 나갈 수 있습니다. 안타까운 일이지만 어르신의 채권은 이미 소멸시효가 완성돼 버렸으므로 상대방이 양심적으로 갚아주지 않는 한 돈을 받기가 어렵게 됐습니다. 53, 공시송달 민사소송법상의 송달의 일종으로 송달할 서류를 어느 때나 교부할 뜻을 법원의 게시장에 게시하는 방법이다. 당사자의 주소나 거주지를 알 수 없는 경우나 외국으로 촉탁송달을 할 수 없는 경우, 촉탁을 해보아도 소용이 없다는 판단이 설 경우에 하는 송달방법이다. 54, 소멸시효 기간을 연장시킬 방법은? 김 사장, 설비자금이 부족하니 천만원만 빌려주게. 1년 후에 갚겠네. 잘됐네. 마침 여우자금이 있었네. 아무리 친구 사이지만 차용증은 써야 하지 않겠나? 아무렴, 그야 법적인 문제니까. 내 재기를 해서 꼭 갚아줌세. 그러게나, 자넬 믿네. 하지만 허 사장의 형편은 점점 더 어려워졌다. 미안하네, 언젠가 꼭 갚겠네. 그러게나. 이거, 어려운 사람한테 야박하게 갚으란 말도 못하고... 11년 후 드디어 허 사장은 재기에 성공했다. 이젠 형편이 풀렸으니 이자를 셈해서 빌려간 돈을 갚아주게. 한데 10년이면 강산도 변한다던가? 난 법을 존중하는 사람 아닌가? 그래서 법대로 하기로 했네. 법에 안 줘도 그만이라는군. 그래서 안주기로 했네. 날강도! 세상에 그런 법이 어딨어? 권리자가 권리행사가 가능함에도 일정기간 권리를 행사하지 않을 경우 권리가 소멸해버리는 것을 '소멸시효제도' 라고 합니다. 이는 권리 위에 잠자는 자는 보호받을 가치가 없다는 것과 오랜 시간의 경과로 증거가 없어져 참된 권리자를 가려내리 어렵다는 이유로 생긴 것인데, 시효기간은 일만채권은 10년, 상사채권은 5년, 임금채권은 3년, 음식료, 숙박료, 입장료, 수업료 등은 1년으로 정해져 있습니다. 재판상 청구 등으로 시효기간 진행을 중단시킬 수 있지만, 위 사례의 경우는 이미 시효기간이 경과했으므로 허 사장이 양심적으로 갚아주지 않는 한, 김 사장은 돈을 돌려받기가 어렵습니다. 법은 우는 아이에게만 젖을 준다는 사실을 명심! 55, 시효중단의 방법 시효중단 방법에는 청구, 압류, 가압류, 가처분, 승인이 있다. 청구는 시효 목적인 채권을 요구하는 것을 말한다. 소송제기, 지급명령, 소환, 임의출석, 파산절차 참가, 경매 신청 등이 이에 포함된다. 압류, 가압류, 가처분은 어느 것이나 법원이 관여한 것으로서 채권행사 또는 채권보전을 위한 절차이다. 승인은 시효로 이익을 받을 자가 시효로 인하여 권리를 잃을 자에게 그 권리가 존재하는 것을 알고 있다고 통지하는 것이다. 소멸시효가 지난 뒤에라도 빌려준 돈을 받을 방법은 없나? 공명씨, 나 100만원만 빌려주쇼. 아무렴, 우리 사이에…. 여기! 옛소. 차용증. 장비씨, 빌려간 돈 안갚나? 어허, 그깟 돈 100만원 갖고 사나이가 째째하게, 우리 사이에….(3년 후)여보게, 장비, 미안하지만 돈을 발려 간지 3년째네. 어허, 때 되면 어련히 갚을 라고 우리 사이에 째째하게 시리….(6년 후)여보게, 장비 벌써 9년째네. 사나이라면 갚을 때가 되지 않았나? 지금은 없고 1년 후에 이자까지 톡톡히 쳐주지. 채무소멸 시효가 10년 조금만 지나면…. 흐흐! 그럼, 내 2년간 해외에 갔다 와야 되니 돌아오면 주게! 거럼!거럼! (2년 후)나 요새 돈 없어! 생각나면 주지 뭐. 그럼 생각나면 주겠다는 각서 한 장 써 주겠나? 거야., 어렵지 않지! 멍청이 소멸시효가 지난 줄도 몰라, 껄껄. 일반채권의 경우 10년이 지나면 소멸시효하게 됩니다. 물론 소멸시효 기간의 진행은 상대방에 대한 재판상 청구나 가압류·가처분 또는 상대방의 채무 승인에 인해 그 진행이 중단되므로 만약 위 사례의 경우 돈을 빌려준 지 10년이 되기 이전에 각서를 받았다면 이는 상대방의 채무승인에 해당되므로 시효 진행은 중단되고 그 때부터 다시 10년의 시효 기간 진행이 새롭게 시작됩니다. 그런데 위 사례는 10년의 소멸시효 기간이 지난 후에 지불각서를 받은 것이므로 이 경우는 시효의 중단이 아니고 소멸시효가 완성된 후에 채무자가 그 시효 완성을 인한 이익을 스스로 포기한 것으로 보는 것이 타당합니다. 시효 이익을 포기하면 처음부터 시효이익이 생기지 않았던 것이 되므로 결국 이 경유 공명 씨의 채권은 지불각서에 기재된 지불기일로부터 다시 10년이 지나야만 소멸시효가 완성되게 됩니다. 비록 소멸시효가 완성된 후일지라도 지불각서를 받아두면 그 효과가 크다는 사실을 명심! 56, 임차금을 회수하는 신속한 방법은? 고향친구야. 반갑습니다. 용수라고 합니다. 이번에 고향 살림 정리하고 서울살이 하러 왔어. 많이 도와주게. 한눈팔지 않고 시골에서처럼 열심히만 살면 얼마든지 성공할 수 있어. 뭐 계획하신 일이라도...? 예. 우선 농산물 직거래를 해볼까 하구요. 농산물은 신선도가 생명입니다. 그래서 낮에 밭에 있던 채소를 저녁상에 올리도록 유통을 시킬 생각입니다. 정말 좋은 아이디어네요. 그럼! 싱싱한 게 최고지. 아 ,용수 씨 아닙니까? 예 .안녕하세요. 이거 어떻게 말을 꺼내야 할지...뻔뻔한 놈이라 생각하시겠지만….어려워 말고 말씀해보세요. 정말 돈이 급해서 딱 5백만원이 필요한데….그래서 돈을 빌려 줬단 말예요? 사람 참 좋아 보인다고, 사람이 속여요? 돈이 사람을 속인 다잖아요! 뭐야? 너한테 돈을 빌려 갔다고? 갚기로 한 지가 벌써 두 달이 지났는데 차일피일하면서 갚지를 않아. 그 친구 나랑 의분나서 연락도 끊었어. 장사가 좀 돼서 돈은 있는 것 같으니까 법적으로 해결해 보라고. 소송을 하려면 시간 다 많이 들고 힘들텐데…. 돈을 갚지 않는 채무자의 재산에 대해 강제집행을 하기 위해서는 확정판결과 같은 채무명의가 필요한데, 일반 소송절차보다 간이하고 신속하게, 그리고 절반정도의 비용으로 채무명의를 얻을 수 있는 방법으로 '지급명령제도'가 있습니다. 즉, 채권자가 채무자 주소지 관할법원에 지급 명령신청을 하면 법원은 채무자를 심문하지 않고, 각하사유가 없는 한 곧바로 지급명령을 발하여 쌍방에 송달하는데, 채무자가 송달 받은 날로부터 2주 이내에 이의 신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되므로 손쉽게 채무명의를 얻어 강제집행을 할 수 있게 됩니다. 다만, 채무자가 기간 내에 이의 신청을 한 경우에는 보통의 소송절차로 이행되며 지급명령신청시에 소송을 제기한 것으로 보게 됩니다. 일반 소송절차를 이용 할 것이지 지급명령절차를 이용할 것이지는 채권자의 자유이고, 통상 채무자가 채권자의 청구에 대해 별다른 이의를 제기하지 않을 것으로 예상되는 경우에 지급명령제도를 이용하게 됩니다. 57, 채무명의 집행의무라고도 한다. 일정한 사법상의 이행의무의 존재를 증명하고 법률이 강제집행에 의하여 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공증문서이다. 채무명의는 주로 재판서 및 이에 준하는 효력을 가진 조서나 공증인이 당사자의 진술에 의하여 작성한 증서인 경우도 있다. 이와 같이 채무명의는 집행절차의 기본이 되므로 집행에 착수하기 전에 그 형식적효력을 공증기관으로 하여금 조사·공증하게한다.