스크랩 `민간건설공사 표준도급계약서

[호계삼소]

공사기간이 3개월이고 도급액이  8천만원인 주택공사를 도급주려는 개인인데, 건설분야의 관행을 몰라 좋은 답변을 구합니다.

1. 본 공사와 관련하여 '민간건설공사 표준도급계약서'를 작성하려 합니다.

이때 공사 금액은 일반적으로 언제언제 어떤 기준으로 지급하는 것인지요?

수급자가 계약시 30%, 중도금 골조공사완료후 50%, 잔금 준공후 20% 로 제시하는데,

도급자인 본인은 계약시 계약시 20%, 1차 중도금 20%, 2차중도금 20%, 잔금 준공후 40% 로 하고 싶은데,

제 생각이 건설업계 관행에 크게 어긋나는 것인지요?

공사기성금은 언제 언제 얼마씩을 지급하는 것이 일반적인지요?

2. 수급자가 '중도금 골조공사 완료후 50%'라고 하는데. '골조공사 완료 후'란 구체적으로 공사의 어떤 부분이 완료된 때를 의미하는 지요? 

3. 수급자가 본 공사는 금액이 적은 개인주택공사이므로 하자보증금에 대한 언급을 전혀 하지 않는데, 도급자인 제 생각으로는 잔금 중에서 하자 보증금을 남겨 놓아야 한다고 생각하는데, 맞는지요? 

 하자보증금을 남겨 놓는 다면 몇 %가 적당한지요?

 하자보증금은 하자보증기간 3년(수급자 제시기간)이 지나 잔액을 반환하는 것인지요?

1. 일반적인지는 모르지만 저희는 보통 이정도로 수주 합니다.

    계약 20%

    지하층 완료후 20%

    골조 완료후 20%

    내부공사 완료후 20%

    준공허가필증 후 20%

준공후 40%는 준공후 금액이 너무 많이 잡혀 있습니다.

2. 골조란 건축물의 뼈대 입니다.

    쉽게말해 4층 건물이면 4층 까지 건축물이 올라간 상태를 말합니다.

    (내부공사는 안된상태) (내부공사 = 칸막이, 미장, 도장, 천정, 설비, 전기, 기타등등)

3. 일반적으로 하자보증금은 보증증권으로 대체 합니다.

    잔금시급시 교환이 원칙 입니다.

    단, 증권발급시 계약서 상에 기제된 하자보증금율과 기간에 따라 증권을 발급하는데

    기간은 법적으로 정해진 것이 있으니 거기에 따르시고

    금액은 많을수록 좋습니다.

    (전체공사비의 10% ~ 100% 까지 다양 합니다.)  (합의 하셔야 합니다.)

4. 만약 증권이 아니라 돈으로 남겨 놓으신다면

    보증기간 완료후 지급 하셔야 합니다.

   

본 내용은 대한전문건설협회 의장공사협의회가 한국실내디자인학회에 의뢰하여 작성된
실내건축표준시방서 입니다.

1. 적용 범위

건축 공사는 특기 사항을 제외하고, 모두 실내건축 표준시방에 따른다.

2. 정 의

2.1. 표준시방서

   실내건축 3단체 (I.C.C, KOSID, KIID) 가 제정한 실내건축 공사 표준시방서( INTERIOR CONSTRUCTION SPECIFICATION )를 칭한다.

2.2. 설계자

건물의 실내건축 마감공사 범위 내를 설계한 자를 칭한다.

2.3. 수급자

공사의 전부 또는 일부를 맡아 시공하는 자를 말한다.

2.4. 감리자

건축주가 건축법 제6조 2,3,7항 동시행령 제8조 및 건축사법 제2조 4호의 규정에 의거감리 책임자로 지정한 자 및 실내건축 설계자를 말한다.

1) 감리자는 공사용 도면이나 시방서 및 도급자와 건축주간 체결된 계약서류 상에서의 문제점을 일차적으로 해석하고 건축주와 협의한다.

2) 감리자는 공사수행에 꼭 필요하다고 판단 하였을 때 5,6 (6. 특별 시범 및 검사)항에 의거하여 시공중이거나 공종(工種)별 단위공사가 완료된 후 라도 특별감리와 시공검사를 할 수 있는 권한을 갖는다.

3) 감리자는 3(변경지시 )항에 의거하여 설계변경을 요구 할 수 있다.

4) 감리자는 건축주가 제공하는 공사 진행 정보를 기준, 판단하여 도급자의 작업방향을 지도한다.

2.5. 도급자

도급자란 건축주와의 계약아래 공사시공을 수행하는 자를 말한다.

1) 도급자는 도면, 시방서, 변경 지시서등이 없이 공사 진행을 하여서는 안된다.

2) 도급자는 시공도구, 방법, 기술, 공정(工程), 및 계약된 모든 공사부분에 대해 전적으로 책임을 져야 된다.

3) 도급자는 공사 계약서에 언급이 없는 한 모든 인력, 재료, 설비기구, 시공설비, 기계, 운반설비, 및 편의 시설 등 공사 수행에 필요한 제반사항을 제공하고 비용도 부담해야 한다. 다만, 공사 중 영업을 하고 있는 건물주의 영업장에 대한 사항은 제외된다.

4) 도급자는 항시 공사진행 상황을 건축주에게 서면제출하여야 하며 이미 제시한 공정(工程)표와

대조하여 주공정(工程)이 지연될 때는 즉시 그 이유 및 대책을 건축주에게 서면제출 하여야 한다.

2.6. 감독원

건축주가 임명한 기술지원 및 그 권한 대리인을 말한다.

1) 감독원은 건축주를 대리하며 감독원이 행하는 결정과 지시 및 질의는 건축주가 한것 으로 간주하여 서면으로 기록 보관하여야 한다.

2) 감독원은 시공자가 제출한 공작도 및 견본을 승인하기전에 필히 감리자와 협의 를 거쳐야 한다.

2.7. 현장 대리인

1) 건설업법 제 12조 및 건축주와 계약에 의하여 계약한 공사도급자가 계약조건에 의거하여 지정하는 책임 시공 기술자로서 현장의 공사관리, 기술관리 및 기타 공사업무를 수행하는 상주 현장원을 말한다.

2) 현장대리인은 도급자를 대리하며 현장대리인이 행하는 결정과 지시질의는 도급 자가한 것으로

간주하여 서면으로 기록 보관해야 한다.

2.8. 시공 기사

1) 시공기사라 함은 현장 대리인 또는 그가 고용하여 시공을 담당하는 자를 말한다.

2) 현장대리인 또는 시공기사의 임명은 감독원의 승인을 받아야 하며 공정(工程)의 진행율에 따라 시공기사 및 공작도 작성인원을 조정하여 현장에 상주하게 하고 공사 계약 및 설계도서에 의거 공사를 책임시공하되 감독원의 지시에 순응하여 시공하고 공사진행 중 책임 시공할 수 없다고 감독원이 인정하는 자는 즉시 교체 하여야 한다.

2.9. 지급품

건축주가 현물로 도급자에게 지급하는 것을 칭한다.

3. 변경 지시

3.1. 공사 변경 지시서

건축주는 도급 자와 계약을 유지하면서 계약의 추가 및 삭제, 기타 보완 사항 등의 공사 변경 지시를

할 수 있으며 계약금액, 계약공사 기간도 그 지시서에 의해 조정할 수 있다.

3.2. 경미한 변경

도면 및 시방서에 명기 되지 아니한 사항이라 할지라도 현장 맞물림, 맞춤 등의 관계 재료의 치수 및

설치 공법 등의 사소한 변경 또는 이에 수반하는 약간의 수량 증감등의 경미한 변경은 감독원의 지시에 따른다.

3.3. 현장지시 (업무지시)

건축주는 공사비, 공사 기간의 변동이 생기지 않는 범위 내에서 공사 수행 시 시정 사항등 경미한 공사 변경지시는 현장지시서(업무지시서) 양식으로 할 수 있다.

3.4. 임의 시공

본 시방서에서 각 공종(工種)별 또는 업무별로 명시된 감독원의 승인, 지시 또는 협의 사항에 대하여

도급자의 임의시공 및 업무처리 사항은 공사 및 업무기성으로 인정하지 않으며 도급자는 이에 대하여 이의를 재기할 수 없다.

4. 제출 사항

4.1. 공작도 및 견본

1) 공작도 : 도급자는 각 공종(工種)별로 공사 시행 전에 도면을 검토 후 이에 따른 공사관계 세부 공작도를 작성하여 감리자의 검토 및 확인을 필한 후 공사를 시행하여 야 한다.

2) 견 본 : 도급자가 재료, 설비 및 시공 능력 등을 보여주기 위하거나 판정 기준을 정하기 위해 준비하는 것이다.

3) 도급자는 제출요구 받은 견본 및 공작도를 감독 원에게 신속히 제출하여 공사의 지연을 초래하지 않도록 해야한다. 또한 그 사항을 서면으로 작성하여 함께 제출 하여야 한다.

4) 도급자가 제출한 공작도와 견본은 모두 현장치수 및 현장시공개소, 재료를 확 정하여 그대로 공사 하겠다는 표시이며 제출하는 공작도와 견본은 계약서와 공 사요구 조건에 부합된다는 표시이기도 한다.

5) 제출된 공작도와 견본에 대해 감독원의 수정요구가 있을 경우에는 승인을 얻기 까지 공작도 및 견본의 수정 본을 제출하여야 한다.

6) 제출된 공작도 및 견본에 대해 감독원의 승인을 얻었다해도 도급자의 책임이 면제되는 것은 아니며, 추후 발견된 잘못을 도급자가 감독원에게 서면으로 통 보하여 협의조정한다.

4.2. 공정(工程)표 및 시행계획서

1) 공정표 : 도급자는 각 공종(工種)별 착공일과 완공 일이 표시된 공사작업 계획표를 계약 체결 10일 이내 작성하여 건축주의 승인을 얻어야 하며 수정이 필요할 때는 그 사항을 건축주에게 통보하여 승인을 얻어야 한다.

2) 시행계획서 : 도급자는 자재 수급계획, 인원, 장비 도원계획서 및 전문업체 선정 계획서 및 도급자용 가설건물 위치, 각종 표지판 위치, 현장 사무실 및 부속실 위치 등 계획서를 건축주에게 제출하여 승인을 얻어 시행해야 한다.

3) 동절기 공사 계획 : 동절기 공사 수행시 건설부 제정 건축공사 표준 시방서에 의한 각 공종(工種)별 동기공사시행 방안을 수립하여 감독원의 승인을 받은 후 시행하여야 한다.

4.3. 일일 보고제

도급자는 감독원에게 아래 사항을 매일 서면보고 하여야 한다.

1) 일일 작업 보고서

2) 노무자 출력현황

3) 주요자재 반입 및 반출현황.

4) 장비현황

5) 노임 지불현황

6) 기능공 및 노무자의 인적 현황

4.4. 공사보고 및 사진

1) 보고서 : 공사의 진척, 조무자의 취업, 재료의 반입 및 소비, 전후 기타 필요한 사항을 개재한 공사 보고서를 제출하여 감독원의 승인을 받는다.

2) 공사사진 : 공사시공 중 매몰되어 나타나지 않는 부분, 준공 후 해체되는 가설물, 매 공종(工種)을 보여주는 공종(工種)사진 기타 감독원이 지시하는 부분은 수시로 부분 또는 전경을 분명히 나타내는 천연색 사진(9㎝ X 12㎝)을 일시, 장소, 공종(工種)을 기록하여 공종(工種)별로 정리된 앨범을 현장에 비치하고 감독원에게는 2부를 제출 하여야 한다.

3) 공사지연 대책보고서 제출 : 도급자는 항상 공사진행 상황을 감독원에게 서면 제출하여야 한다.

5. 재 료

5.1. 재료 일반

가설공사용 재료 지정된 재료를 제외한 공사용 자재 및 시설물은 신품을 사용하고 한국 공업 규격이 없을 때에는 건설부 장관이 지정하여 고시하는 검사기준 합격품, 공산품 품질관리법에 의한 사전검사 합격품으로 하며 기타 규격외 품은 시종 최상품으로 하고 견본을 제출 감독원의 승인을 득하여야 한다.

5.2. 검 사

현장에 반입되는 재료는 모두 감독원의 승인을 득한 것이어야 하며 승인 요청시 제출한 견본과 반입된 자재가 상이할 때에는 즉시 장외 반출시켜야 한다.

5.3. 품질 관리

실내건축공사 품질관리를 위하여 도급자는 공사에 소요되는 자재의 품질규격이 설계도서와 일치 되도록 하여야 한다.

5.3.1. 지급 재료

지급재료의 종류, 규격, 수량 및 인도장소는 별첨 지급 재료 조서에 의하고 지급재료를 인수할 때는 감독원의 입회하에 검수, 보관하며, 파손 및 손실에 대하여는 수급자가 책임을 진다. 지급자재 중 사용 잔여분은 조서와 함께 감독원에 반납한다.

5.3.2. 처리

1) 감독원의 검사에 합격한 반입재는 지정장소에 정리 보관하고 불합격된 반입자재는 즉시 장외로 반출한다. 반입재는 감독원의 허가 없이는 반출하지 못한다.

2) 자재 중 화기 위험이 있는 자재는 분리 보관하고 이에 따른 예방대책을 수립 시행하여야 한다.

5.3.3. 공사의 설치자 또는 제조자

공사 진행상 공급자, 제조자 또는 설치자를 선정 하여 시공해야 되는 부분의 공정(工程)은 사전에 우수업체를 선정하여 감독원의 승인을 득하여야 한다.

5.4. 현장 발생 재 처리

공사 잔여 자재 및 해체 재료의 처분 또는 재 사용에 대해서는 감독원의 지시에 따른다.

[미좌]

복잡하지만 이내용은 제가 꼭알아야하는 내용입니다.주택을 다시 설립하려고 하니 좋은자료로 참조하겠습니다.

[제우스]

좋은정보 감사합니다