新 베이비 부머들의 퇴직 후, 부동산 시장

[박상언]

    新 베이비 부머들의 퇴직 후, 부동산 시장

선생님들에게  좋은 것만 취하시기 바랍니다

*세미나 안내

 2006년 8월 31일(목) 오후 2시 ~ 5시

KBS 목포 88체육관 소공연장 (장소문의: 061-270-8375) (참가 문의:02-751-9399, 9408 )

1부: 2006년 하반기 부동산 시장전망 - 강사 : 박상언(유엔알 대표)

2부: 전남/목포 지역 부동산 투자 포인트 - 강사 : 전준우(한국부동산 경매연구원 원장)

퇴직후  베이비 부머들의 자화상 

베이비부머들은 대부분  회사생활 마감 후,  경제활동이 더 이상 하기 힘들어지자 살던 주택을 처분하기 시작했다.

앞으로 성수씨가 살아가야 할 날은 적어도 20년도 넘을텐데 애환이 가득담긴  집을 당장 내놓는 것보다 차라리 은행에 역 모기지론을 신청해서 매달 생활비를 받기로 했다.

 직장생활 10여년만에  어렵사리  마련한  집안에서 너무 기쁜 나머지  아내와 부둥켜 안고 감사의 눈물을 흘렸던 기억, 금쪽 같은 아들,딸들 시집,장가 보냈던 기억, 10여년전 지병으로 세상을 등진 아내의 체온이 깃든 집안을 도저히 ‘남의 손’에 맡길 수 없었기 때문이다.

다행히 아내를 위해   간병보험을 들었기 때문에  최상의 병원과 연결된 간병서비스를 저렴

하게 받을 수   있었다,

 고령자 간병시설은 각 지자체가 지원하는 양로원을 비롯해 민간이 운영 하는 유료 노인홈, 고령자 주택, 케어하우스, 치매그룹홈 등 다양하다.

성수씨는 어려운 결정을 내린 후, 자칫하면 팔릴 뻔 했던 집안 구석구석을 어루만지면서  닭똥 같은 눈물을 흘리면서 한동안 멍하니 앉아있을 수밖에 없었다.

출가를 한 자녀들도 아버지 유산에 큰  욕심을 부리지 않고   성수씨의 마음을 헤아려 주고 있다. 더구나 언제든지 최상의 보건의료서비스를 받을 수 있는  ‘100세 통장’ 까지 선물로 안겨주었다.

성수씨가 곧잘 들르는  동네문화센타 친구들 대부분은   대형아파트를 팔고 20,30평대로 옮기거나 일부는 도심근교의 실버주택으로 옮겼다.

농촌에 토지를 가지고 있는 분들은  토지를 담보로  역모지기론을  받아 부족한  생활비를 보태고 있다.     

베이비 부머들의 퇴직 후 부동산

대형보다 소형아파트  인기

경제적 능력을 상실한 성수씨와 같은 베이붐세대들의 잇단 부동산 처분으로  일부 지역의 아파트와 토지는  가격이 주춤거리기도   했다. 하지만  갈수록 증가하는   개별세대와 이혼율증가와 같은 개인별 부동산 소유화증가로 소형아파트의 수요는 꾸준히 증가했다.

하지만   갈수록 줄어드는 인구와 베이붐세대들의 잇단 경제생활 은퇴로 일부 입지조건 좋은 곳의 부동산을 제외하고는 갈수록  상승여력이 둔화되고 있는 것은 사실이다. 

한국의 인구 및 가구 수 변화와 미래 인구 및 가구 수 변화 추정치를 반영해 산정한 결과 전국 주택수요 연평균 증가율이 2.6%~2.9%수준에서 꾸준히 줄어들어 2020년에는   2.09% 수준으로 떨어졌다.

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지역별로 보면  수도권의 주택수요 증가율이  2005년도에 3.54%에서 현재 2020년에는  2.5%로, 비수도권은 2.4%에서 1.7%로 각각 줄어들었다. 또 전국 주택 추가 수요 물량도  43만 가구에서 36만 가구 수준까지 내려갔다.

친 환경/고급주택 수요증가

 중요한 것은  “전체 주택수요가 줄어들었지만 소득 증가로 친환경, 고급 주택에 대한 수요는 계속 늘어나서  ‘부르는 게 값’일 정도다  

임기를 얼마 남겨 놓지 않은 대통령은 오래 전 참여정부가 그랫듯이 연일 부동산 대책을 쏟아내고 있다

 대통령은 2000조원에 달하는  시중의 부동자금을 주식시장으로 유인하기 위해  2억원의 여유자금을 주식형 펀드에 솔선수범하여 가입하였다.

대통령이  증권사 임직원과 함께   활짝 웃고  있는 모습이 오늘 자 조간신문에 대문짝만하게 실렸다.

부동산 전문가들도 우선 친환경,고급주택에 대한 수요를   충족시키기 위해  그린벨트를 대거 풀어  신도시를 만들어야 한다고 연일  목소리를 높이고 있다.

성수씨의 유일한 취미는 신문 스크랩인데 그 중에서 부동산 분야에 특히 관심이 많다.

색이 바래서 너덜너덜해진 오래된 신문이 오래 전 부동산가격폭등과 줄기세포진위 논쟁으로  온 나라를  떠뜰썩하게 했던  시절로    성수씨를  부른다   

그 당시 부동산 거품론을  우려했던  신문사설을 보니  2000년대 초  전세계적인 부동산 가격급등의 주요 원인이 잘 정리되어 있었다.

무엇보다고 저금리에 힘입어 부동산 투자에 나선     베이비부머(baby boomer) 때문이라고 분석하고 있다.

1955∼63년 사이에 태어난   1차 베이비부머들이 사회에 진출해 집을 사기 시작한 80년대부터 아파트시장이 상승세를 탔었다. 게다가 자녀들을 위한  생활환경을 고려하기 시작한 2000년대부터는 강남 아파트 사재기가  일어났다고 사설에 쓰여져 있다.  

베이비 부머들이  그 당시  아파트 투자자의 핵심으로 부상했다는 논지로 상당히 설득력   있는 컬럼이라고 성수씨는 생각한다.

 2015년 베이비붐 세대가 본격적으로 퇴직하는 시기가 오면 국내 경기는 빠른 고령사회 진입과 이에 따른 내수부진으로 장기불황(또는 저성장)이 올 가능성이 높다고 쓰여져 있다.

가까운 일본의 사례도 실렸는데   1990년대 일본 장기불황의 원인중 하나가 고령화라는 점이고  일본은 65세이상 노인인구가 전체 개인금융자산의 60%를 보유하고 있다는 부가적인 설명도 곁들었다.

 불확실한 미래 때문에 노인들이 적극적으로 소비를 하지 않아 결국 내수부진을 초래해   장기불황을 몰고 왔다는 주장이었다.

심지어 지난 80년대말 부동산가격 급등기와 비교할 때 현재 집값 상승 이 더 위험할 수 있다고 분석했다. 그 당시 UBS워버그는 집값 상승세가 향후 1년간 더 이어지면 90년대 중반 홍콩과 같은 버블 붕괴사태를 맞이할 수 있다고 보도자료를 냈었다.

베이붐 세대가 50대에 접어들게 되면 30대 인구증가율이 급속히 감소하면서 주택수요가 급격히 줄어 부동산가격 이 급락하는 거품붕괴 가능성이 높다고 SSB도 말했다

덧붙여 SSB 80년대말과 가장 다른 점은 당시에는 주택수요 증가가 가격상 승의 가장 큰 원인으로 작용한 반면 지금은 주택수요보다는 유동성 과잉에 따른 투기적 수요 영향이 더 크게 작용하고 있는 것이라고 지적했다.

시나리오 대로라면 성수씨를 포함한 베이비붐 세대가 2015년이후 아파트를 중심으로 부동산 매각에 따른 충격으로  저성장 및 부동산 수요부족(60년대 후반 및 70년대 전반 출생한 X세대 인구감소)과 맞물려 부동산 가격이 하락할 수밖에 없었을 것이다

하지만 이러한 우려 섞인 지적 덕(?) 뿐에 시장은 충분한 준비를 거쳐 부동산 버블붕괴는 일어나지않았다.   

2006년 베비비 부머들의 비중과 자산현황

그 이유중의 하나는   우리나라는 그 동안 계속적인 금융교육과 정부의 부동산 억제책으로  인해 총 가계 자산중 금융자산이 차지하는 비중이 오래전 11%대에서  선진국 수준인 50%까지 높아졌기 때문이다. 또한 부동산으로 유산을 물려주려는 관습과  부동산을 담보로 한 장기대출시스템이 활성화되어 이들이 퇴직 후 바로 경제생활을 영위하기 위해  부동산 자산을 팔지 않아도 되었기 때문이다. 

베이비 부머 퇴직으로 인한  부동산의 영향

직장 근속연한이 짧아진 덕택에  1960년대 초반에 태어난 베이비부머들은 특별한 경우를 제외하고는  대부분이 경제생활에서 멀찌감치 떨어져 있다.

국민연금외에 개인연금을 들거나 주식과 부동산에 투자해 성공한 사람들도 있었다. 하지만  대다수 베이비부머들은 시간을 죽이거나 같은 또래의 친구 찿아  탑골 공원과 지하철역 여기저기서 예전과  같이 많이 볼 수 있다.

정부에서는 이들을 위해 일자리 알선과 놀거리,볼거리를 제공하고 있지만 갈수록 늘어나는 베이비부머들을 만족시키기에는 역부족이다.

그들 중 몇몇은 며느리가 등 떠밀듯이 싸준 김밥도시락을 싸들고 파주와 여주,천안 까지 연결되어 있는 전철을 타고 하염없이 창밖만을 보다가  오후에 다시 서울로 돌아오는 것을 위안으로 삼는 분도 있다.

전자기기 다루는데 익숙하고 용돈이 두둑한 일부  베이비부머 몇몇은 아예 몇 시간이고 DMB방송과 게임을 하는 ‘지적사치’를 누리기도 한다.  

지하터널 곳곳에 움직이는 광고판을 설치해서 의자에 설치된  이어폰짹만 연결하면   지루하지 않게   한 편의  뮤직비디오나 영화감상도 가능하다.

지하철공사의 무수한 광고유치에도 불구하고   만성적인 적자와 더 나은 서비스를  위해  노인우대제도의 나이를 현행 만70세에서 만75세로  올릴 수 밖에 없다고 안내방송을 연일 쏟아내고 있다.

실버산업 번창으로 그레이 파워’(gray power) 등장

말이 75세이지 만 60세 이상이 전국민의 3분의 1을 차지하고 있고, 한국인의 평균 수명도  95세로 늘어나   만70세는   노인축에도 끼지 못한다.

성수씨와 같은  베이비붐 세대(1955~1963년에 태어난 층)는  현재 총인구의 25%를   차지하고 있다.

ITV  뉴스를 보니 국내 65세이상 노인인구의 비중도  지난해 (2019년)에는 이미 14%를 넘어 고령 사회(aged society)로 진입했고  6년후인  2026년에는 20%를 넘어서 초고령 사회(super-aged society)로 빠른 속도로 진입한다고 한다

정부에서도 급증하는   베이비부머들의 복지비를 감당하기 위해   전용면적 40.8평형이 넘거나 기준시가 20억원이 넘는  고급아파트를 살 때 취득세의 20%에 해당하는    노인복지세를 부과하고 있다.

2010년엔 학력인구가 1000만 명 아래로 줄어든 이래  2020년이 되자 760만 명 수준으로 줄어들었다.  정원을 채우지 못하는 대학이 속출하고 있고   고교 졸업자의 대학 진학률은 90%에 육박할 정도가 되었다.

베이비 부머들을 대상으로 하는 실버 산업은 사상최대의 호황을 맞고 있다

유비쿼터스가 보편화 되어 U헬스가 의료계뿐만 은 고령화 사회를 맞아 나날이 큰 폭으로 성장하고 있다.

 서점가와 극장가는 머리카락이 희끗희끗한  경제력을 갖춘 ‘그레이 파워’(gray power)를 위한 자리를 따로 마련해 줄 정도로  매출의 상당부분을 기여하고 있다

지구 온난화로 북극이 점차 녹아들어 영토분쟁과 영유권 논란이 세계적으로 한창이지만 대서양과 태평양을 연결하는 새로운 바닷길이 열림으로서 ‘초호화 크루즈 북극관광 상품’도 부유층 노인들 사이에 불티나게  팔리고 있다   

유아산업 급속 후퇴

 반면 소아과나 유치원간 같은 아이들을 대상으로 하는 영아산업은 붕괴되어 소아과 의사와 유치원 교사들은 정부의 대책마련을 호소하고 있다. 

실제 1970년 100만명을 웃돌던 신생아수는 현재는 20만명에도 이르지 못해서 복지부는  부부둘이 적어도 둘을 낳자는  ‘둘둘플랜’(two two plan)을   올해의 캐치프레이즈로 내걸었다.

이와 같은 출산율 저하로 향후 안정적인 경제성장에 우려를 나타내고  있는 정부에서 민간건설사와 연계해  민영아파트 분양시에도 각종출산장려혜택을 주고 있다.

이와 같이 분양 주택의 일정부분을 3자녀 이상 다자녀 가구주들에게 특별공급하고 둘째 아이를 낳는 가정에게 출산 수당을 주는 것은  오래전 일이 되었다. 

모 건설사에서도 자사 아파트 계약 후, 입주시까지 한 자녀를   더 출산하면 유명 분유회사와 연계해 3년치 분유를 사은품으로 주고, 추첨을 통해 대학등록금과   미국 유학까지 보장한다고 한다.

유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공 02-525-0597

[알부자]

저도 베이비부머 세대인데

[2프로]

잘보고갑니다