스크랩 검암동을 분석해보다~~

[노신]

지역분석 강의 중 소액투자로 추천하였던 지역들 중에 한 곳인 검암동을 분석해보자.

검암동을 도대체 왜? 추천하였을까...

결론부터 말하면,,검암동은

첫번째. 마곡지구 배후지역이다, 

두번째. 영종도 배후지역이다,

세번째. 검단스마트시티 배후지역이다.

네번째. 청라신도시 및 인천도심의 배후지역이다.

어떻게,,검암동이 이들 지역의 배후 지역이 될까?

자..그럼... 하나씩 하나씩 풀어보자...

우선 검암동은 어디에 있는 지역인지 모르는 사람들을 위해 지도를 붙여본다.

이 지역이 인천광역시에 있는 서구 검암동 지역이다.

검암동은 현재 공항철도역을 끼고, 아래로 길게 늘어있는 지역이다.

그럼,,검암동이 왜 마곡지구의 배후지역이 되는지를 말하자면,

우선 공항철도 노선을 보자.

현재 인천국제공항에서 서울역까지 가는데, 마곡지구와 제일 가까운 역이 김포공항이다.

하지만 마곡지구내에서  2017년 말에 공항철도 노선인 마곡나루역이 생긴다.

그렇게 되면, 검암에서 공항철도 마곡나루역까지 14분이면 마곡지구 심장부에 도착할수 있다.

이뿐만이 아니다. 이 노선 보다 더 파괴력이 훨씬 쎈 지하철 9호선 연장선이 들어온다.

2015년 6월달에 발표한 내용을 보면 지하철 9호선을 2020년까지 인천공항까지 연장하고,

추가로 ​인천 1호선은 계양역에서 검단까지 2개 역사를 2022년까지 설치하기로 하였다.

인천 1호선을 연장하는 이유는 향후 검단 스마트 시티를 개발하기 위한 포석이다. 

자..,,이렇게 되면 검암역 즉, 검암동은 마곡지구, 여의도, 강남, 잠실, 고덕동까지 연결되는

파괴력이 엄청나게 큰 노른자 노선을 갖게 되는 지역이 되는 셈이다.

이런 이유로 검암동은 공항철도 및 지하철 9호선 연장선으로 인하여 자연스럽게 마곡지구의 

배후 지역이 되는 셈이다. 

그렇다면 마곡지구의 배후지역이 되는 이유가 왜 중요한지를 알아보면,

마곡지구 중심으로 형성된  방화동, 내발산동, 화곡동, 가양동, 등촌동, 염참동 지역으로

​아파트들이 상당이 많이 들어 서 있다.

앞으로 마곡지구는 2017년 부터 대기업을 비롯, 약 90여개가 입주가 확정된 기업이 들어오고,

아직 매각이 안된 35% 부지도 향후 매각이 되면 기업들이 점점 더 입주하게 된다.

이렇게 되면, 상주인원만 해도 대략 16만명 정도 된단다. 엄청난 상주인원이다.

그렇다면 이 상주인원들의 일부가 2017년 초부터, 본인들이 살 집들을 구해야 하는데,

마곡지구 주변지역들은 아파트 가격들이 녹록치가 않은 매매가들로 형성되어 있다.

따라서, 상대적으로 마곡지구와 가깝고, 매매가 및 전세가가 싼 지역인 검암동이 상대적으로

눈에 들어올 수 밖에 없고, 이로 인하여 향후 짒갑에 긍적적인 영향을 줄것으로 생각하고 있다. 

또한 검암동은 영종도의 배후지역이 되는 셈이다.  

위의 그림을 보면 검암역은 공항철도 및 지하철 9호선으로

청라국제도시역 ~ 영종역(2016년 개통예정) ~ 운서역 ~ 인천공항까지 가게된다.

그러면, 검암역에서 영종도까지는 아주 접근성이 뛰어난 지역이다.

현재 영종도는 그리 힘을 받지 못한 상태지만,

​향후 10년후면 상당이 많은 변화가 있을 지역이다. 

​영종도는 길게 보고 투자하면 좋을 지역인데,,,

영종도는 현재 크고 작은 개발사업들이 진행되고 있거나, 진행 예정이다...

그렇다면,,,영종도에서 현재 진행되고 있는 가장 굵직한 개발 사업,,,,

몇 군데만 알아 보자.

우선 "미단시티"를 말할수 있다.

미단시티는 위의 그림처럼  카지노 리조트를 비롯, 관광, 레져단지, 해양스포츠시설,

복합쇼핑몰등으로 다양한 시설이 들어오는 개발 사업이다. 

개발 완료되기 까지는 시간이 좀 걸릴 예정이지만,

영종도를 향후 주목하게 만드는 대형 개발 사업이다.

그리고 현재 한창 공사를 진행하고 있는 또 하나의 카지노 사업인

"파라다이스 시티"를 알아보면,

총 1조 9,000억원을 들여 지어지는 파라다이스 시티는 2014년 11월에 착공이 시작되었고,

2017년 3월에 개장될 예정인데, 이곳에는 5성급 특급호텔, 898개 게임시설 카지노, 스파,

복합쇼핑몰, 공연장,  박물관등 다양한 시설이 들어 올 예정이다.

그리고 바다를 매립한 또 하나의 큰 개발 사업인 "드림 아일랜드" 사업이다.

위의 개발 계획 및 조감도를 보면 "드림아일랜드"는 여의도 보다 큰 부지로, 호텔, 복합쇼핑몰,

워터파크, 아쿠아리움, 테마공원, 골프장등이 들어오는 초대형개발 사업이다.

이렇듯, 영종도는 굵직 굵직한 사업이 한창 진행중이어서,

향후 발전가능성이 굉장이 많은 지역이라 볼수 있겠다.

따라서 영종도가 눈부시게 발전되고, 좋아지게 됨으로 인하여,

주목 할 배후지역은 당연히 검암동이라 볼수 있을것이다.

또 하나의 배후지역 "검단 스마트시티"를 알아보자.

2016년 1월 22일날 합의각서를 체결하였는데,

시사 인천 뉴스가 기사화 한 내용을 보면

<검단 스마트시티 합의각서(MOA) 체결>

인천시는 지난 22일 오전 송도쉐라톤호텔에서 아랍에미리트연합(UAE) 두바이투자청 산하 두바이홀딩스의 스마트시티사(SCD)와 검단 새빛도시(=검단 신도시) 470만㎡(=약 142만평)에 스마트시티 코리아를 조성하기 위한 합의각서(MOA)를 체결했다.

이 합의각서는 지난해 6월 29일 체결한 양해각서(MOU)의 후속으로, 자버 빈 하페즈(Jaber Bin Hafez) SCD 최고경영자(CEO)가 다시 인천을 방문해 MOA에 직접 서명했다.

시가 발표한 MOA의 주요 내용을 보면, ▲개발 규모는 검단 신도시 내 470만㎡ ▲ 2월 중 특수목적법인(SPC) 설립 ▲올해 7월까지 스마트시티 마스터플랜 수립 ▲5개월 내 토지가격 협상을 시작해 7개월 이내 완료 ▲마스터플랜 수립 후 경제자유구역 지정 절차 이행 등이다.

검단 신도시(전체 면적 1118만㎡)는 모두 3단계로 나눠 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 5대 5의 비율로 개발하기로 돼있다. 단계별 개발 면적은 1단계 약 387만㎡, 2단계 약 419만㎡, 3단계 약 312만㎡다.

스마트시티 개발 사업 부지는 1단계의 일부(230만㎡)와 3단계의 일부(240만㎡)를 합한 470만㎡다. 검단 스마트시티는 이 부지에 정보통신기술(ICT)과 바이오산업(BT), 영화ㆍ미디어산업, 패션산업, 대학교, 연구소 등을 유치해 비즈니스ㆍ주거ㆍ상업ㆍ교육이 한 곳에서 이뤄지는 신도시다. 인천경제자유구역 송도국제도시라 보면 된다.

잠정적으로 이렇게 개발하기로 발표하였다.

저 위의 그림을 보면,.... 

빨간색 선으로 그려져 있는 지역이 인천광역시 서구 마전동과 불로동 일대

지역인데, 2016년에 개통될 인천 지하철 2호선이 생기면, 마전역과 완정역 역사가

설치된다. 

​검암역에서 2정거장, 3정거장만 가면 되는 위치에 스마트시티가 개발될 예정이다.

파란색 선으로 표시된 지역은  인천광역시 서구 당하동 일대지역으로써,

이곳은 인천 1호선은 계양역에서 검단까지 2개 역사를 2022년까지 설치하기로 하였다.

역사를 2개 설치한 이유는 검단 스마트시티를 개발하기 위한 사전포석이다.

검단 스마트시티를 개발하기 까지는 많은 시간이 필요하겠지만,

향후 개발이 진행, 완료된다면

검암동이 역시 검단 스마트시티의 배후 지역이 되는 지역이다.

​인천지하철 2호선이 개통된다면,

바로 인근에 있는 청라신도시와 접근성이 좋아지고, 또한 인천 도심의 접근성이 매우

양호해짐으로 인하여, 검암동이 주목 해야 할 만한 지역이라고 말한 것이다.

위에 표시한 바와 같이,

아직 개발되지 않은 검암동 지역은 현재 자연녹지지역으로 개발제한구역으로 지정되어 있다.

이곳은 대부분 논과 밭으로 되어있는데,

향후 어떤 형식으로 개발이 될지는 모르지만,

​이곳도 시간을 두고 개발될 지역임에는 분명하다.

자,,,,,

지금까지 검암동을 분석해보았는데,

그렇다면 검암동에 투자를 하게 된다면..

아파트를 해야 할까, 빌라를 해야 할까?

내 생각을 말하자면.....

아파트가 맞다.

왜냐하면, 검암동 지역 일대는 빌라가 너무 많이 지어져 있어서,

희소가치가 떨어지는 편이다.

즉, 수요층이 두텁지 못하다는 뜻이다.

"술에 장사 없듯이, 부동산도 물량에는 장사가  없다."

물량이 많은 곳은 어느 지역이라도, 시세부분에서 부담되기 마련이다. 

따라서, 투자를 할때에는 꼭 희소가치성도 따져보고 투자를 해야 한다.

"희소가치" - 별거 아니라고 생각하면 오산이다. 정말 중요한 부분이기 때문에

꼭 부동산 투자시 챙겨야 할 하나의 부분이다.

여기까지...

우왕좌왕.....두서없이....검암동 분석을 해보았다..

앞으로,,시간이 허락할때마다,,,,다른 지역들을 하나 둘씩 분석해보겠다...

글로써 쓸라니,,,참 힘들다...말로 하면 곰방인데.....

이글이 조금이나마 도움이 되길 바라면서....

이만 글을 마친다.....

2016년 3월 11일

by 골목대장

네이버 블로그 : http://blog.naver.com/ssaurajin7

[비움]

좋은 글 감사합니다

[동반자]

첫번 낙찰부터 검암 이었지요..^^
1억7백 낙찰에 1억2천 전세 주었죠..ㅋ
검암 밑 연희동, 경서동,
위쪽으로 당하동.검단지역
있습니다.. 저의 모든 집이 이쪽에 포진..이번에는 아파트 공략도 고려중 입니다.. 노신.. 홧팅~

... 투자 Tip...
1.천지인님가르침: 시세파악후 감정가에서 부터 낙찰가를 생각하라..
낙찰율 무서워~~
2.저의경험 : 월세.전세 평수 크고 작음. 별 차이 없어 감정가 낮고 방3개를
공략하라..
3.검암 밑 연희동 6월 지하철 개통하므로 적극
관심 공략하라

또다른 중요팁은 다음에~~

[갈색백호]

검암쪽은 24평 아파트로 가야됩니다 이유는 포커스를 이제시작하는 사람들에 초점을 두어야 되는지역입니다 학군이 딸리고 임대를 목적으로 하는 사람들이 많습니다

[노신]

감사합니다.

[때르릉]

좋은 글 감사합니다.

[부자 (김상근)]

노신님 반가워요 지난번 추어탕감사합니다 그리고 좋은 정보감사합니다

[노신]

저도 반갑습니다 선생님댁 오시면 전화 주세요~~^,^

[하얀바람]

노신님
좋은 정보 공유해 주셔서 고맙습니다.

[노신]

바람바람 반가워요~~^,^

[주니]

좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다.~~^^

[아이디어]

와우...멋진 분석이었습니다..감사합니다...
역시 미래전략이 있어야 하네요....^^

[아카시아95]

좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다.~~^^

[굿라이프]

좋은 내용 감사합니다^^

[나라랑]

초역세권에
25평아파트1개
빌라두개 있내요
감사합니다
6월에 개통하면 더 오를려나....