부동산 경매 용어풀이

[박장근[제1회]]

01. 부동산 경매 용어풀이

1. 부동산 경매란

부동산 경매란 채무자가 채권자에게 지불하기로 약속한

채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않았을 경우 채권자가

채권을 회수하기 위하여 국가의 힘을 빌려 법원에 강제집행을

신청하여 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 자신의 채권을

회수하는 강제집행의 한 방법이다.

2. 부동산 경매의 분류

(1) 강제경매와 임의경매

➀강제경매(强制競賣) : 집행권원(판결, 화해조서,

공정증서 등)을 가진 채권자의 신청으로 채무자 소유 재산을 압류.

환가(매각)하여 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 것을

목적으로 하는 강제집행 절차로 민사집행법 규정에 따른다.

➁임의경매(任意競賣) : 담보권(저당권, 질권, 전세권 등)의

실행을 위해 국가기관(법원)이 대행하는 집행절차로

대부분 강제경매 절차가 준용되는 민사집행법

제3편 담보권 실행 등을 위한 경매의 규정에 따른다.

(2) 경매용어 공부

➀권리신고 : 경매목적 부동산의 임차인이나

경매개시 이후에 권리(저당권, 가압류 등)를 취득한 자는

경매법원에 그 권리를 신고하여야 배당을 받을 수 있는데

이때 하는 절차를 말한다.

➁신경매 : 유찰됨으로 해서 다시 실시하는 경매

신경매 사유로는 ㉠경매가 유찰 되었을 때

㉡최고가 매수인은 선정은 되었는데 이해관계인이

이의신청을 하여 법원이 낙찰불허가를 한 경우

㉢입찰기일 이후 낙찰기일 사이에 천재지변 등

불가항력적인 사유로 낙찰 부동산이 심각하게

훼손되어 낙찰불허가를 한 경우 등이 있다.

③재경매 : 낙찰자가 대금 미납으로 인하여

다시 실시하는 경매(종전가격으로 매각)

㉠다만, 입찰보증금은 최저경매가격의

10%에서 20%~30%로 인상된다.

㉡재경매 절차의 취소 : 재경매 기일이

지정된 경우에 전 낙찰자는 재경매 기일 3일전까지

낙찰대금을 납부하면 낙찰자는 소유권을 취득한다.

이때 낙찰자는 낙찰대금뿐만 아니라 지연이자

(연25%, 재경매 기일 공고 등의 비용을 납부해야 한다.

➃개별경매 : 채권자가 채권담보의 목적으로

채무자 부동산을 여러 개 담보로 제공받아

그 위에 저당권을 설정하는 경우가 있는데

이것을 공동담보라고 한다.

이렇게 설정된 부동산을 경매신청하게 되면

모든 부동산이 경매가 진행되는데 각각의 물건마다

사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로

입찰에 부치는 경우를 개별경매라 한다.

➄일괄경매 : 공동담보가 설정 되 있는 건물이라

하여도 그 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여

개별입찰을 하는 것이 현저한 가치의 감소를 가져온다고

여겨지는 경우에는 경매신청권자의 신청이나

법원의 직권으로 일괄입찰을 할 수 있다.

➅최고가매수신고인 : 입찰기일에 입찰하여

최고 높은 가격을 써서 낙찰된 사람을 최고가

매수인신고인이라 한다.

➆차순위 매수신고 : 최고가매수인이 낙찰불허가가 나거나

대금을 납부하지 않은 경우에 차순위 매수신고인에게

낙찰대금을 납입케 하고 소유권을 취득하게 하는 제도이다.

예를 들어 최고가 매수인의 입찰가액(1억)에서

그의 보증금액수(1000만원)를 뺀 금액(9000만원) 이상으로

응찰해야만 차순위 매수신고인이 될 자격이 주어진다.

➇공동입찰 : 여러사람이 공동으로 하나의 경매사건에

응찰할 수 있다. 공동으로 입찰하려면 집행관의 공동입찰신고서를

입찰기일 전에 미리 받아야 한다. 그리고 공동입찰자목록에

각자의 지분을 표시하면 낙찰이 되고 낙찰대금을 완납하면

지분 표시대로 소유권이전등기를 촉탁한다.

➈입찰기일 : 법원이 경매 부동산을 경매에 부치는 날을 말한다.

➉낙찰기일 : 법원이 낙찰을 허가 또는 불허가결정을

하는 날로서 낙찰기일은 입찰기일로부터 7일 이내에 정해진다.

⑪유찰 : 경매에 참여한 사람이 없는 경우를 말한다.

⑫취하 : 경매신청 채권자가 경매신청을 철회하거나

채무자가 채무변제를 한 경우에는 경매가 취소된다.

경매취하 기간은 경매절차가 개시된 때부터

종결되는 시기까지 이다.

⑬변경 : 경매진행절차상 하자가 발생된 경우

또는 지정된 기일에 진행할 수 없을 때 법원의

 직권으로 경매일정이 변경되는 경우를 말한다.

⑭연기 : 소유자, 채무자 또는 이해관계인의 신청에 의하여

경매신청채권자의 동의 하에 입찰기일을 다음 기일로

미루는 것을 말한다. 연기가 되면 입찰기일이 1개월 후에

다시 지정되며, 경매신청채권자가 연기해 주는

경우에는 2회에 한해 연기된다.

⑮정지 : 채권자 또는 이해관계인이 법원에 대하여

경매신청절차를 정지시키는 것을 말한다.

⑯취소 : 채무의 변제 또는 경매원인의 소멸,

잉여 없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을

취소하는 것을 말한다.

⑰법정매각조건 : 경매의 일반적인 조건과 절차를 말한다.

법정매각조건에는 최저입찰가격의 결정, 부동산상 권리의 인수,

잉여가 없는 경우 낙찰불허가, 낙찰자의 소유권 취득,

소유권의 이전등기시기, 등기 및 말소비용 등이 이에 해당된다.

⑱특별매각조건 : 신청채권자등의 신청(합의)이나

법원의 직권에 의한 매각조건을 말한다.

㉠이해관계인의 합의로 가능한 특별매각조건

㉡매각대금의 지급방법 (대개 입찰보증금이 20% 또는 30%)

㉢경매부동산의 담보권, 용익물권의 인수,

   소멸 관계(법정지상권의 성립여지 있음 등)

㉣농지법 제8조 인 농지취득자격증명이 필요한 물건도 있다.

⑲공매 : 경매와 유사한 입찰방법이기는 하나

금융기관이나 세무서에서 비업무용 부동산

또는 압류재산을 일반인에게 공개경쟁 입찰

(일정한 조건으로 수의계약도 가능)하는 것.

경매 . 공매 대비표

구 분	경 매	공 매
집행권원	◈ 강제경매 - 집행력있는 판결 이나 공정증서 정본 ◈ 임의경매 - 저당권등 담보권	행정처분(체납처분의 시행절차)
집행기관	지방법원(집행법원) 및 보조기관 으로서의 집행관	세무서장 또는 지방자치단체장, [한국자산관리공사]에 위임하여 대행하게 할 수 있음.
적용법률	◈ 민사집행법 ◈ 민사집행규칙 ◈ 관련예규(송무)	◈ 국세기본법 ◈ 국세징수법 ◈ 국세징수법시행령 ◈ 국세징수법시행규칙 ◈ 국세징수법기본통칙
최저경매가격의 결정	감정인의 감정평가액 기준(비용과 선순위채권액을 제한 잉여가 있을 때까지 저감)	매각예정가격조서 또는 감정인의 감정평가액(매각예정가격의 100분의 50한도까지)
경매장소	법원 + 허가된 장소	공매실시기관 + 다른장소(자산관리공사)
입찰방법	◈ 기일입찰-입찰기일에 직접입찰 ◈ 기간입찰-우편으로 입찰	◈ 인터넷 입찰
매수보증금(비율)	최저경매가격의 10분의1이 기본 이나 재매각시 등 필요시 증액가능 (민사집행법 제113조)	매수가격의 100분의 10이상
매수인의 제한	1.채무자 2.관여집행관 및 그 배우자, 4촌 이내의 친족 3.평가한 감정인 및 그 배우자 4촌 이내의 친족 4.전 매수인 5.매수신청 방해자, 관계법위반자등 (법 제58조, 제10조, 제138조)	1.체납자 2.세무공무원, 자산관리공사 직원 3.공매방해자, 담합자, 허위명의 매수신청 등 (법 제66조, 61조, 72조)
수의계약허부	불 허	일정한 경우 인정(법 제62조)
임대차내용(현황고지)	현황보고서 공개	비공개
공유자 우선매수권 허용여부	인정(법 제139조)	인정
상계신청 허용여부	허용(법 제143조 제2항)	불허
인도명령 신청의 가부	가능(법 제136조)	불가(명도책임은 매수인) ※ 명도소송만 가능

※ 국세체납에 의한 공매와 법원의 경매절차는

동시진행이 가능하나 선취매수인이 소유권을 취득하게 된다.

- 실무상 중복되는 경우가 발생하면 어느 한편이 중지, 해소한다.