재건축연한 단축 조례 발의 의원명단 및 검토 보고서 입니다

[하얀돌]

ㆍ의안번호 : 07-00924

ㆍ의안종류 : 조례안

ㆍ의안구분 : 원안

ㆍ제 안  일 : 2009-06-15

ㆍ제 안 자 : 고정균(高正均)(한나라당-7대)외 42명

ㆍ소관위원회 : 도시관리위원회

ㆍ심사경과 :

소관위원회 사항	회부일	2009-06-19	본회의사항 (최종사항)	심사보고일
	보고일			상정일
	심사일			의결일
	처리결과	미처리		처리결과	미처리

ㆍ결과요지

주택재건축사업이 가능한 노후·불량 공동주택의 기준을 정함에 있어 건축물 준공년도에 따라 최소 20년 이상에서 최대 40년 이상으로 과도하게 규정하고 있는 현행의 공동주택재건축 가능연한을 내진설계가 되지 않은 공동주택의 조속한 재건축을 위해 합리적으로 조정하는 등 조례 운영상 나타난 일부 미비점을 보완하여 정비사업을 활성화하고자 함.

ㆍ집행기관 이송일 :

ㆍ공포번호 :

ㆍ공 포 일 :

ㆍ철회일자 :

ㆍ제안의원

1.	고정균(高正均) (한나라당)	2.	김덕배(金德培) (한나라당)
3.	김우태(金祐泰) (한나라당)	4.	김현기(金顯基) (한나라당)
5.	나은화(羅恩和) (한나라당)	6.	나재암(羅在岩) (한나라당)
7.	도인수(都仁水) (한나라당)	8.	문병열(文炳烈) (한나라당)
9.	민병주(閔丙周) (한나라당)	10.	박덕경(朴德敬) (한나라당)
11.	박종환(朴鐘煥) (한나라당)	12.	박찬구(朴燦求) (한나라당)
13.	박환희(朴煥熙) (한나라당)	14.	성무원(成茂原) (한나라당)
15.	송주범(宋周範) (한나라당)	16.	안희성(安熙成) (한나라당)
17.	안희옥(安熙玉) (한나라당)	18.	윤기성(尹基聖) (한나라당)
19.	이국희(李菊姬) (한나라당)	20.	이대일(李大一) (한나라당)
21.	이상용(李相龍) (한나라당)	22.	이종필(李宗弼) (한나라당)
23.	이종학(李鍾學) (한나라당)	24.	이지현(李知泫) (한나라당)
25.	정병인(鄭炳仁) (한나라당)	26.	정승배(鄭勝培) (한나라당)
27.	조달현(曺澾鉉) (한나라당)	28.	조상원(曺相元) (한나라당)
29.	조천휘(趙天彙) (한나라당)	30.	지용훈(池容勳) (한나라당)
31.	채봉석(蔡奉錫) (한나라당)	32.	천한홍(千漢洪) (한나라당)
33.	최병조(崔秉助) (한나라당)	34.	최병환(崔炳煥) (한나라당)
35.	최주호(崔朱鎬) (한나라당)	36.	최홍우(崔洪禹) (한나라당)
37.	허준혁(許埈赫) (한나라당)	38.	현진호(玄眞昊) (한나라당)
39.	홍광식(洪光植) (민주당)	40.	양영식(梁英植) (한나라당)
41.	강감창(姜감昌) (한나라당)	42.	유희숙(柳姬淑) (한나라당)
43.	박래학(朴來學) (민주당)

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례안

검    토    보    고    서

의 안 번 호

924

2009. 6. 26                               도시관리위원회                               전 문 위 원

1. 제안이유

   주택재건축사업이 가능한 노후․불량 공동주택의 기준을 정함에 있어 건축물 준공년도에 따라 최소 20년 이상에서 최대 40년 이상으로 과도하게 규정하고 있는 현행의 공동주택재건축 가능연한을 내진설계가 되지 않은 공동주택의 조속한 재건축을 위해 합리적으로 조정하는 등 조례 운영상 나타난 일부 미비점을 보완하여 정비사업을 활성화하고자 함.

2. 주요내용

 ○ 철근·철골콘크리트, 강구조 공동주택의 재건축가능 연한을 정함에 있어, 1993년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년, 1985년 1월 1일부터 1992년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21＋(준공연도－1984)년, 1984년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년으로 조정함.  (안 제3조제1항제1호)

3. 참고사항

가.관계법규:「도시 및 주거환경정비법」제2조 제3호 다목

               「도시 및 주거환경정비법시행령」제2조 제2항 제1호

  나. 예산조치: 해당사항 없음

  다. 기    타 : 신․구조문 대조표

4. 검토의견

  ○ 본 개정조례안은 2009년 6월 15일 고정균․박환희 의원 외 41인이 발의하여 6월 22일 우리위원회에 회부됨.

  ○ 이 개정조례안은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조 제2항 제1호의 규정에 근거하여 조례로 정한 노후․불량 건축물 기준 중 철근․철골콘크리트, 강구조 공동주택에 대하여 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층 이하의 건축물은 30년인 것을 1993년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 층수에 관계없이 30년으로 하는 등 준공연도에 따라 노후․건축물로 보는 경과년수를 개정하려는 것으로 세부 개정내용은 아래와 같음

   - 1993년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년, 1985년 1월 1일부터 1992년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21＋(준공연도－1984)년, 1984년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년으로 조정함 (안 제3조제1항제1호).

현    행

개   정   안

구 분  준공년도	5층 이상 건축물	4층 이하 건축물	비 고
1981.12.31 이전	20년 이상	20년 이상
1982	22년 이상	21년 이상
1983	24년 이상	22년 이상
1984	26년 이상	23년 이상
1985	28년 이상	24년 이상
1986	30년 이상	25년 이상
1987	32년 이상	26년 이상
1988	34년 이상	27년 이상
1989	36년 이상	28년 이상
1990	38년 이상	29년 이상
1991	40년 이상	30년 이상
1992.1.1 이후	40년 이상	30년 이상

구 분  준공년도	건축물	비 고
1984.12.31 이전	20년 이상
1985	22년 이상
1986	23년 이상
1987	24년 이상
1988	25년 이상
1989	26년 이상
1990	27년 이상
1991	28년 이상
1992	29년 이상
1993.1.1 이후	30년 이상

   - 이는 주택설비의 노후로 보수에 어려움이 있거나 내진설계가 되지 않아 구조 안전에 대비할 필요가 있는 공동주택에 대하여 필요한 경우 조속히 재건축할 수 있도록 하여 주거환경 정비사업을 활성화하려는 취지로 이해됨.

  ○ 개정조례안의 특징은 1984년 12월 31일 이전에 준공된 공동주택은 20년, 1993년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년이 경과하면 준공연도에 관계없이 노후․불량건축물에 해당되고, 1985년부터 1992년 사이에 준공된 공동주택은 22년부터 1년씩 경과년수 기준을 높이도록 하고 있음. 한편, 1984년 12월 31일은 현행 기준에 따르면 2010년도부터 노후․불량건축물에 해당되어 이를 기준시점으로 제안한 것으로 여겨짐.

   - 참고로 단독주택, 철근․철골콘크리트, 강구조 외의 공동주택은 20년, 공동주택 외의 철근․철골콘크리트, 강구조 건축물은 40년임.

  ○ 노후․불량건축물이라 함은 “도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도 조례로 정하는 건축물”(도시 및 주거환경정비법 제2조제3호다목) 등과, 같은 법 시행령 제2조 제2항 제1호에 “준공된 후 20년(시ㆍ도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물”로 정의되어 있으며, 이에 근거하여 우리시 조례 제3조에 공동주택의 노후․불량건축물 판단기준을 규정하고 있는 것임. 참고로 여타 광역자치단체의 관련 기준은 아래와 같음.

구  분	서울	경기	인천	대구 ․경북	대전	전남	부산,충북 전북,경남
준공 20년 기준  년도	1981	1983	1983	1984	기준없음	1985	조례규정 없음
노후불량 판정기준식	22+(준공년도-1982)×2	20+(준공년도 -1983)×2	22+(준공년도 -1984)×2	21+(준공 년도-1985)	20+(준공 년도-1985)	20+(준공 년도-1985)	조례규정 없음
노후․불량 최장  년도	40	40	40	30	30	30	20
조례제정 시  기	‘03.12.30	‘04.05.17	‘04.07.19	‘04.7.12	‘04.10.01	‘06.11.14	‘04.04.22

  ○ 현행 규정의 공동주택의 노후불량건축물 판단기준을 40년으로 정한 배경은 철근콘크리트 구조물의 내구연한 산정식(기시다니식¹⁾)에 의해 60년으로 산정되고 이의 2/3 수준에서 정한 것으로,

   - 이는 ‘80년대 후반 주택공급의 사회적 필요성에 따라 20년 내외의 공동주택이 무분별하게 재건축됨에 따라 ’90년대 중반 사회문제로 대두되기까지 하였고, 이에 공동주택 재건축 규정이 종전 주택건설촉진법에서 2003년 제정된 도시 및 주거환경정비법으로 재편되었고, 서울시도 관계전문가의 자문 및 공청회를 거쳐 조례로 규정된 것임.

  ○ 개정조례안과 관련하여 주무부서인 주택국(주거정비과, 주택공급과)은 개정조례안에 대하여 부정적 의견을 제시하였는데 그 이유는 첫째, 이미 철근콘크리트 수명 60~100년의 2/3수준인 40년까지 완화한 것으로 이를 다시 30년으로 정하는 것은 사회적 자원낭비를 초래할 수 있고, 둘째, 2009년도 기준 68,328세대가 추가(133,527→201,855세대)로 해당되어 급격한 공동주택의 철거에 따른 특정지역의 주택수급 불균형이 야기될 수 있고, 셋째, 주택의 대량철거에 따른 국가적인 자원낭비와 철거잔재의 처리․파쇄, 소음․분진 발생으로 대량의 탄소량 배출 등 극심한 환경피해 유발이 우려되며, 부동산 투자가 과열될 경우 투기 조장도 우려될 수 있는 등 단순한 재산가치 증식을 염두에 둔 재건축 기준 완화는 사회경제적 손실을 초래할 수 있으므로 신중을 기해달라는 의견임.

  ○ 공동주택 재건축사업은 노후불량건축물에 해당한다 하더라도 구청장의 안전진단을 거쳐야 하며(도시 및 주거환경정비법 제12조), 구청장은 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 함. 따라서 노후․불량건축물 기준을 완화하더라도 별도의 안전진단 결과에 따라 재건축 여부가 결정되며, 이는 안전에 변함이 없는 공동주택의 경우에는 재건축 가능시기도 큰 차이가 없다는 것을 의미함. 반면에 안전에 결함이 있으나 노후불량건축물에 해당되지 않아 안전진단의 대상조차 제외되어 재건축사업이 지연되는 문제를 해소하는 데 기여할 수 있을 것으로 여겨짐.

   - 특히 1988년 3월 1일 이후 시행된 건축법 시행령 개정으로 6층 이상 건축물의 내진설계가 처음으로 의무화되었고, ‘80년대 후반 및 ’90년대 초반 주택 200만 호 건설정책에 따라 특정 기간 동안 많은 물량의 주택건설로 부실한 건축자재 이용 등이 있어 당시에 건축된 주택의 구조적 결함 여지는 있다고 볼 수 있겠음. 한편, 5층 이하의 공동주택 혹은 15층 이상의 고층 건축물은 건축법 등 구조관리 관계법규에 따라 차등적으로 적용되고 있음을 감안할 필요도 있겠음.

  ○ 종합하면 내진설계 없이 건축되었거나 자재파동 논란이 있던 특정 기간에 건설된 주택으로 구조․설비․주거환경 측면에서 불안전한 공동주택의 정비사업을 활성화하려는 취지는 긍정적으로 이해될 수 있음. 다만, 40년에서 30년으로 완화하는 것은, 일시에 많은 건축물이 안전진단 대상에 해당되어, 부동산시장에 미치는 영향과 자원낭비라는 논란의 여지가 있다 할 것이므로, 관계 전문가의 자문․공청회 등 사회적 합의에 따라 정책적으로 판단해야 할 것으로 사료됨.

서울특별시조례 제    호

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례안

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3조 제1항 제1호 가목부터 다목을 각각 다음과 같이 한다.

가. 1993년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년

나. 1985년 1월 1일부터 1992년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21＋(준공연도－1984)년

다. 1984년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년

별표를 별지와 같이 한다.

부       칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

[별표] 

철근․철골콘크리트, 강구조 공동주택의 노후․불량 건축물 기준

(제3조제1항제1호관련)

구 분  준공년도	건축물	비 고
1984.12.31이전	20년 이상
1985	22년 이상
1986	23년 이상
1987	24년 이상
1988	25년 이상
1989	26년 이상
1990	27년 이상
1991	28년 이상
1992	29년 이상
1993.1.1이후	30년 이상

<신․구조문 대비표>

현    행	개   정   안
제3조 (노후·불량건축물) ① (생략) 1. 철근·철골콘크리트, 강구조 공동주택 : 별표 가. 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이하의 건축물은 30년 나. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년, 4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년 다. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년 2. (생략)	제3조 (노후·불량건축물) ① (현행과 같음) 1. ----------------------------------------------------   ----- 가. 1993년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년 나. 1985년 1월 1일부터 1992년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21＋(준공연도－1984)년 다. 1984년 -------------------------------------     ------------------ 2. (현행과 같음)

[별표] 

철근․철골콘크리트, 강구조 공동주택의 노후․불량 건축물 기준

(제3조제1항제1호관련)

현    행

개   정   안

구 분  준공년도	5층 이상 건축물	4층 이하 건축물	비 고
1981.12.31 이전	20년 이상	20년 이상
1982	22년 이상	21년 이상
1983	24년 이상	22년 이상
1984	26년 이상	23년 이상
1985	28년 이상	24년 이상
1986	30년 이상	25년 이상
1987	32년 이상	26년 이상
1988	34년 이상	27년 이상
1989	36년 이상	28년 이상
1990	38년 이상	29년 이상
1991	40년 이상	30년 이상
1992.1.1 이후	40년 이상	30년 이상

구 분  준공년도	건축물	비 고
1984.12.31 이전	20년 이상
1985	22년 이상
1986	23년 이상
1987	24년 이상
1988	25년 이상
1989	26년 이상
1990	27년 이상
1991	28년 이상
1992	29년 이상
1993.1.1 이후	30년 이상

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1)  T(내구연한)= 7.2×C2 = 7.2×32 = 63년,  C=중성화깊이(3㎝로 가정)

[별빛]

개정조례안이 통과된다면 미도아파트의 재건축 가능연도는 2011년 6월 17일부터(준공년도 1987년 + 24년)입니다. 지금으로부터 2년 뒤이므로 통상적인 준비기간 2-3년을 고려한다면 지금부터 재건축을 준비해야 합니다. 그렇지만 개정조례안이 통과될지 안될지는 기대감을 지니고 지켜봐야 할 일이지요. 미도아파트를 포함하여 모든 지역, 여러 부문에 파급되는 영향을 신중히 살피기 위해 공청회를 엄정하게 거쳐야 할 것입니다. 살아 숨쉬는 정보를 전해주신 하얀돌님께 깊이 감사드립니다. 기다리기만 하는 것이 아니라,공청회에 참석함으로써 시기를 앞당기는 참여정신이 있어야 하겠습니다. 노원구의 '노원사랑방' 카페회원들처럼 말입니다.

[하얀돌]

서울시의회 의원의 구성 비율을 찾아보니 한나라당 96명 민주당 5명 민노당1명으로 민주당과 민노당은 교섭단체조차 없더군여 그중에서 민주당 2명이 제안에 포함되어 있으니, 숫적으로는 확실한가 봅니다. 다만 공청회절차 등을 알아보니 아직 계획을 못잡고 있다고 하네요

[maximus]

하얀돌님 그 정보 수집능력 정말 대단하세요!감사히 잘 읽었습니다!앞으로도 계속 좋은 정보 주시고 진심으로 부탁드리건데 유능하시고 깨끗하신 리더이신 우리 별빛선생님 많이 도와주세요!!감사드립니다!!

[miso8835]

귀중한 자료 올려주셔서 감사합니다. 잘 읽었습니다.

[주바라기]

미도아파트 준공일은 1986년 말로 알고 있어요(그때부터 사시는 분들 주민등록등본을 확인하면 입증가능함).다만 준공검사가 늦어져 1987년으로 되었는데 상기문구를 보면 준공일로 되어 있네요, 논란의 여지는 있지만 준공일(입주일자)로 따지면 2년이 빨라 질수가 있어요,제가 틀릴수도 있으니 확인이 필요합니다

[진인사]

건축물은 사용승인이 나면 입주가 가능합니다. 사용승인-흔히 가준공이라고 하죠-후에 준공을 받는 경우가 일반적이고 미도아파트 또한 사용승인이 먼저 나서 당연히 입주를 하고 거주를 했고 그 이후 정식 준공허가가 떨어졌겠죠. 어잿거나 현행법은 준공을 기준으로 하고있고 이는 미도아파트 뿐 아니라 누구나 다 마찬가지입니다.

[별빛]

주바라기님, 희망적인 내용을 제안해 주셔서 감사합니다. 말씀하신 것처럼 준공일이 앞당겨진다면 재건축이 보다 빨리 추진될 수 있겠군요. 서울시에 유권해석을 요청하는 서면질의서를 접수시켜야 하겠습니다.

[하얀돌]

제가 알기로는 리모델링은 사용승인일 부터, 재건축은 준공일부터 연한을 산정하는 걸로 알고 있습니다. 그러나, 이것은 그동안 재건축을 억제하고 리모델링을 장려하는 정부 정책의 영향이지 완벽한 룰은 아닌 것으로도 알고 있습니다.

[하얀돌]

참고(예전신문기사의 일부입니다)--준공연도의 기준 시점은 관할 자치단체에서 준공검사 승인을 내줘 건축물관리대장 등 서류상에 준공일로 기재된 날짜가 아니라 실제 주민이 입주한 시점을 기준으로 하게 된다. 서울시 주택기획과 신종수 사업팀장은 “준공검사가 늦어져 실제 주민이 입주를 시작한 가사용 승인일과 몇년씩 차이가 나는 사례가 종종 있다”며 “건축물의 건축연수 기산일은 가사용 승인 시점으로 봐야 할 것”이라고 말했다,,,모든 것을 차분히 찾아보고 제로베이스에서 연구해 보는 것이 필요할 것입니다

[maximus]

늘 우리미도를 위해 최선다해 주시는 존경하는 별빛선생님과 기존의 재건위분들께 대다수의 많은 미도분들이 직접 표현은 못하지만 진정으로 고마워함을 알아주셨으면 합니다!!저 개인적으로 불가피하게 미도를 혹시 떠나더라도 존경하는 별빛선생님의 강직하시고 소신있으신 모습은 늘 간직할겁니다!!직접 도와드리는 일도 없이 말씀올려 송구스럽지만*그래도 제 짧은 소견은*지금 가장 중요한건*별빛선생님 말씀대로 우리미도의 준공년도를 1987년인가 1986년으로 볼지 서울시에 유권해석 문제와*그리고 주도적으로 재건축을 하기 위해서는*7월 공청회전*우리 미도의 아주 강한 힘이 될*서초구 서울시 시의회의원들을 직접 만나 우리미도의*

[maximus]

우리 미도아파트 지역구 서울시 시의회의원을 직접만나*7월 공청회와 9-10월 재건축 개정안 조례 통과전*우리 미도아파트에 유리하게 서울시 서초구 시의원들을 최대한 설득하고*우리 지역구 국회의원들을 만나(이혜훈*고승덕의원 만나 우리미도를 도와달라고 전화라도*)우리 미도에게 유리하게 설득함도 대단히 중요하다고 생각됩니다!!특히 서초구 시의원들은 우리 미도 1260세대 지역구 표를 절대 무시못하기에 서초구 시의원들을 최대한 활용하여(선진국 지방자치도 이렇게 합니다)우리 미도 재건축을 유리하게 나가도록 부탁하는것도 대단히 중요하다고 봅니다!7월 공청회에 방청객 1000명 목소리보다 서초구 시의원 1명의 파워가 더셉니다!

[maximus]

특히 여기 까페의 자료는 정말 대단히 설득력있고 중요소중하기에 서초구 시의원들에게 보여 준다면 많은 도움이 되고 설득될겁니다!!지금이나 앞으로나 우리미도의 재건축의 운명은 서초구 시의원들의 활동에 달렸다고 해도 과언이 아닙니다!!서초구 시의원들은 내년 지방선거 목숨이 지역구 표에 달렸기에 우리 미도아파트 지역구 시의원들과 국회의원들을 최대한 깨끗하고 청렴하게 활용하는것은 우리의 지방자치법상 당연한 우리 미도아파트 주민의 권리입니다!!