아파트 부동산경매절차, 대법원경매정보 활용팁 공부
아파트 불장이 꺽인 후 서울은 빌라까지 가격이 하락하면서 본격적인 조정장이 그려지고 있다. 심지어 아파텔과 오피스텔까지 하락에 가세하고 있다
이러한 모습은 경매시장까지 확산되고 있다. 수도권에서 가장 인기가 없다고 불린 인천지역의 아파트 낙착가율 2000년대 들어 최고치인 120%까지 근접했다. 그렇다보니 자연스레 많은 사람들은 상대적으로 조금이라도 싸게 집을 살수 있지 않을까 하는 마음에 경매에 관심이 몰리고 있다. 부동산경매절차, 법원경매정보 활용법을 간단히 알아보고자 한다.
부동산 경매절차
부동산 경매절차는 법원에서 정한 매각기일에 경매가 진행되고 개찰 결과 가장높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자로 정해진다. 매각기일에 낙찰자가 정해지더라도 확정된 것은 아니다. 경매 과정에서 문제는 없었는지 낙찰자가 다른 결격사유는 없는지 등을 7일간 살펴보고 낙찰자에 대한 매각 허가 여부를 결정한다. 이때 매각 허가를 받으면 30일 이내로 대금납부기한이 설정된다.
부동산 경매절차 중 매각허가 여부가 7일 안에 결정되지 않는 경우도 있다. 누군가 경매 결과에 대한 이의 신청을 제기할 경우에는 허가 결정이 늦춰질 수도 있는 것이다. 매각 허가를 받은 뒤에도 방심 할 수 없다. 대금납부기한에 잔금을 치러야 한다.
잔금완납으로 부동산 경매절차 일단락
잔금까지 납부하면 해당 부동산에 대해 여러가지 권리를 행사 할 수 있다.
첫째, 소유권이전등기가 가능해진다. 등기부등본에 자신을 소유자로 표시할 수 있게된다.
둘째, 인도명령을 신청할 수 있다. 해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내기 위한 방법이다. 인도명령은 잔금을 치른 날로부터 6개월 안에 신청해야 한다. 경매는 법원이 진행하는 것으로 강제력이 있다. 공매와 다른 점이다. 인도명령의 기한인 6개월이 지났다면 명도소송을 이용해야 한다.
셋째, 점유이전금지가처분 신청이다. 인도명령을 통해 해당부동산에 살고 있던 기존 세입자 또는 원소유자를 내보냈다고 생각했는데 막상 가보니 다른 사람이 들어와 있는 경우가 간혹 있다. 이 경우 새로운 사람에 대해서는 인도명령의 효력이 없다. 낙찰자로서는 속터지는 일이 아닐 수 없다. 이런일을 미연에 방지하기 위해 인도명령을 신청할 때 점유이전금지가처분도 함께 신청해야 한다.
부동산 경매절차 기간은 대략 6개월
낙찰자가 지불한 대금은 감정평가비용 등 경매 진행비용을 공제 한 뒤 채권자에게 배당된다. 통상 1~6개월이면 경매 절차가 종료된다.
부동산경매 정보수집은 낙찰을 통해 해당 부동산을 취득하기 위한 것뿐만 아니라 최신 시레를 파악하기 위한 기능도 한다. 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 가격은 실제 계약시점과 1개월의 시차가 있지만 경매 낙찰가는 그날 공개되기 때문이다. 취득의사가 있는 사람이 해당 부동산에 대해 지불하겠다고 밝힌 가격이다.
법원경매정보 활용법
법원경매정보 사이트 또는 사설 부동산경매정보업체 등에서 법원 별, 소재지별로 매각가를 검색 할 수 있다.
서울 강서구 가양동 강서한강자이 85제곱미터 짜리 아파트(13층)는 지난 2020년 2월 25일 10억 600만원에 낙찰되었다. 감정평가액 9억 100만원보다 약 11,6% 높은 수준이다. 같은 시기 같은 면적형 실거래가 기록이 없는 상황에서 다른 수요자들이 참고할 만한 가격이 생긴 셈이다. 가장 가까운 실거래가 기록은 낙찰일로부터 두달여 전인 2019년 12월 9억 9,700만~10억 원이다.
공인중개업소에 게시된 매도호가만 보고 매수가격을 결정한다면 나중에 후회할 가능성이 크다. 같은 시점 네이버 부동산에서 확인할 수 있는 같은 면적형 매물은 10억 3천만~11억 5천만원에 나와있다.
부동산 경매는 그날그날의 시세를 파악하기에 가장 좋은 참고자료이지만 한계도 분명히 있다. 경매물건의 사례가 제한적이기때문에 정작 내가 알고 싶은 단지나 지역의 최신 시세를 판단하는데 큰 도움이 못되기도 한다.
경매통계는 부동산시장의 전반적인 분위기를 느낄 수 있는 지표로도 참고 가능하다.
대표적인 것이 평균 응찰자수, 낙찰가율, 매각률 등이다. 과거에는 부동산 경매에 대한 정보를 구하기가 쉽지 않아 그들만의 리그였던 적이 있다. 그러나 지금은 시중에 경매 관련 서적들도 많이 나와 있고 인터넷에 검색만 하면 다양한 경매 정보를 접할 수 있다.
부동산투자자 또는 실수요자들이 경매에 손쉽게 참여하면서 평균응찰자수는 부동산시장에 대한 관심도를 보여주는 지표가 되었다.
절대적인 기준은 없지만 전월대비, 전년 동월 대비 평균 응찰자수의 변화가 눈에 띄게 나타난다면 그것이 곧 시장의 분위기 일 것이다.
응찰자수 증감과 반드시 맞아 떨어지지는 않지만 매각률, 낙찰가율 역시 시장의 온도를 잴 수 있는 바로미터가 된다. 3개 지표 모두 높으면 높을수록 참여자들의 낙찰에 대한 의지가 크다는 것을 의미한다