실전경매사례(63) - 진검승부, 충격(선순위가처분)

[바다의해(박병호)]

경매장이 몇몇 고수들의 독무대가 아니란 걸 벌써 오래 전에 깨달았지요. 여러 날을 판례와 법전을 뒤지며 권리분석하고, 여러 각도로 현장을 조사하고, 예상경쟁율과 예상낙찰가의 산정을 위해 수없이 계산기를 두들기지만 막상 무자비한 돈질에 맥없이 무너지는 게 작금의 고수들입니다. 지금은 큰돈을 가진 사람, 제대로 권리분석할 줄 모르는 사람, 부동산의 가치를 잘못 판단하는 사람이 낙찰자가 되는 시대입니다. 경매는 대중화되었고, 정보는 누구나 알 수 있으며, 돈 갈 데가 부동산 밖에 없기 때문입니다. 카페의 대빵 수호천사와 제가 이 사건의 패배자가 된 것이 후배양성을 열심히 한 당연한 귀결이라고 한다면 다소 위안이 될런지요. 1. 9월 중순, 관심을 가지다 a. 물건 - 안양시 비산동 은하수a. 평촌범계역 인근(수원 03-50046) b. 감정가 28,500만 / 최저가 18,240만 / 최저가 14,592만 원 c. 등기부 92. 7 소유권 김채무 97. 5 가등기 백매제 ------> 98. 12 확정판결로 말소됨. 97. 5 가등기에 의한 소유권이전등기 백매제 --> " 97. 6 선순위 (처분금지)가처분 서아내 ---> 말소여부가 권리분석의 핵심. 97. 11 (백매제의 소유권이전등기말소청구)가처분 --> 말소됨. 03. 10 강제경매 기술신보 청구액 12,500만 d. 점유자 92. 6 서미*(채무자의 전부인. 임대차관계 불분명) 제가 좋아하는 스타일의 물건입니다. ------------------------------------------------- 메일 <추천물건> 03-50046 비산동 아파트. 어메 어려운 거. 스톤하고 나하고 머리 맞댄 물건. 김씨 서씨 부부. 이혼소송 결과 모름(재산분할, 양육비?) 서씨의 이혼소송 전 가처분의 말소 여부. 기술신보에 서씨도 채무자. 변경이 잦은게 취하될지도. 사실내용보다 법적인 판단이 중요한데 님에겐 무리? 열받아서 추석에 법전과 씨름하까. 두 건 다 9/30경매인데 추석연휴 다음날에다 이날 경매가 넘 많어(4계, 5계 겹치기). 해서 좋은 기회가 아닌가 생각. ------------------------------------------------------- 메일 <답장> 첨에 보내주신 추천물건 2개 2003-50046 비산동 은하수벽산@ 어려운 가처분,,, 따끈따끈한 등기부 떼서 보다가 고수들이 풀어야겠구나... 나는 어림없겠다 생각하고 있던 중∼ 그나마 쫌 알아낸 거라구는 관리비 연체 전혀 없슴 . (은하수벽산관리사무소 381-0875에서 확인) ------------------------------------------------------- 2. 답사 가다 남부방의 아더님이 1차 답사하였고, 9월말 추석을 앞두고 두 번째 답사가 있었습니다. 아파트 초인종을 눌렀으나 반응이 없습니다. 도시가스사용량이 적어서 아무도 거주하지 않는 것으로 판단했습니다. 전기계량기는 돌아갑니다. 단지내 상가의 부동산업소에 가서 급매(25,000만)로 살테니 소유자를 연결해달라고 했습니다. 아무런 연락이 없습니다. 기술신보의 담당자는 문제없다고 하나 역시 자신이 없습니다. 추석연휴가 끝나는 다음 날인 9월 30일이 입찰일입니다. 한 번 더 유찰되기를 기대해봅니다. 9/30 유찰. 최저가 14,592만 원. 3. 본격적인 분석에 들어가다 ------------------------------------------------------ 채권자<기술신보의 주장> ------------------------------------------------------ 점유자<서미*의 가처분> ------------------------------------------------------ 카페에 올린 글 (Q&A #9715) 여러 회원님으로부터 문의 받고, 저도 두 달 전부터 관심을 가졌던 사건입니다. 10월에 서류를 열람하고 입찰을 준비 중이었으나, 최근 관련서류를 입수하여 정밀 검토하던 중 아래와 같은 내용을 발견하였습니다. (중략) 5. 쟁점 a. 기술신보의 주장 : ‘두 건(서아내, 기술신보)의 가처분은 모두 사해행위로 이루어진 백매제의 소유권을 말소하기 위해 신청한 것이 틀림없고~두 건의 가처분은 모두 실효된 가처분’이다. --> 서아내의 가처분은 말소 b. 서아내의 주장 :(가처분신청서에 기재된 내용)보전(가처분)의 필요성-‘~채권자는 위와 같은 사유로 김채무를 상대로 이혼, 재산분할, 위자료 및 양육비청구소송을, 채무자(백매제)를 상대로 사해행위를 원인으로 한 별지목록 기재 부동산에 대한 소유권이전등기말소청구 소송을 제기하려 준비중이나, 위 각 소송의 본안판결까지는 상당한 시일이 소요될 것이므로 위 각 청구권을 보전’이다. -->서아내는 이혼소송에서 승소, 위자료등 17,000만원 배당요구. 가처분 말소 안됨.(제 생각) c. 서아내는 기술신보에 김채무의 연대보증인이므로 낙찰 후 안분배당하고 서아내에 대한 배당을 기술신보가 흡수. -->서아내에 대한 안분배당에서 모자라는 금액은 낙찰자가 가처분과 연계하여 인수할 가능성이 높음.(제 생각) ---- 은하수 아파트에 대단히 관심이 많으신가봐요..무슨 영문인지는 모르나..위 글의 내용으로 보아 간단한 문제는 아닌 듯 싶습니다. 우선 사해행위 취소의 기판력 즉 판결의 효력이 미치는 범위, 가처분인 피보전권리의 종류, 피보전권리와 본안소송과의 연관성, 현재의 가처분으로 다른 본안소송을 제기할 수 있는지 여부 등 - <좋은생각1>님의 댓글 -------------------------------------------------- 기타 의견(가처분 말소 가능 의견) - <흐르는 대로>님의 글 (Q&A #9717) 서아내의 가처분 말소에 관하여 낙찰 후 그 절차는 신청으로 할 것이냐 아니면 제3자 이의소로 할 것이냐는 별론으로 하고 저의 의견을 말씀드리겠습니다. 우선, 서아내의 가처분은 원상회복을 위한 가처분으로 장래 사해행위 취소소송의 진행을 목적으로 보전처분 신청을 한 것으로 보여집니다. 이후, 서아내는 백매제를 상대로 사해행위취소소송을 했으며 이 소송에서 승소한 것으로 보여집니다. 따라서, 기술신보의 대위등기는 서아내의 사해행위취소소송 판결문을 가지고 원상회복을 위하여 백매제의 소유권이전등기를 말소한 것으로 보여지며, 기술신보의 가처분은 해제신청서에 의한 말소로 보여집니다. 또한, 사해행위취소나 가처분시 채무자는 백매제로 김채무는 채무자로 전혀 기재될 수 없는 상태입니다. 그리고, 등기부등본에서도 김채무를 상대로 서아내가 한 채권보전은 아무것도 없습니다. 즉, 가처분의 채무자가 백매제라면 백매제에 대한 가처분의 효력이 김채무에게 미친다고 보기는 힘들것이며, 사해행위취소소송에서 승소한 판결문의 기판력이 김채무에게 미친다고 보기에는 힘들지 않는가하고 생각합니다. 따라서, 서아내의 가처분은 이미 효력을 달성 한 것으로 보여지며, 추후 낙찰시 말소가 가능할 것으로 이해가 됩니다. ---- 서아내의 가처분신청서, 법원의 가등기에 대한 본안소송 판결문, 법원의 이혼소송 판결문을 가지고 있습니다. 자료가 완전히 공개되지 않은 상태에서 이 사건을 판단하는 것은 위험하므로 곧 사진으로 올리겠습니다. - <앤소니> 댓글 자료를 가지고 계시다니 다행이군요^^ 서아내의 가처분신청서에 채무자가 김채무가 아니라 백매제로 기재되어 있다고 보여집니다. 그렇다면, 백매제에 대한 가처분이 김채무에게 효력이 미칠수 있나요? - <흐르는대로>님의 댓글 아뇨. <서아내의 주장>이란 글이 가처분신청의 기록 중 일부입니다. 그러니까 김채무를 상대로 이혼소송, 백매제를 상대로 사해행위취소를 목적으로 본안소송했고 이 이전에 두가지의 내용으로 가처분했습니다. - <앤소니> 댓글 그렇군요^^ 제가 여쭤보는 것은요 서아내가 가처분할때 채무자를 누구로 기재를 했느냐 하는 것이거든요..채무자가 백매제라면 그 가처분의 효력이 김채무에게 미친다고 보기는 힘들지 않는가 하는 것입니다. 또한, 김채무에게 이혼소송을 했다고 채무자로 기재되지 않은 김채무에게 가처분의 효력이 미친다고 보기는 힘들다고 보여집니다. - <흐르는대로>님의 댓글 흐르는대로님이 제가 간과한 부분을 지적해주셨습니다. 서아내의 가처분신청서에 채무자는 백매제 뿐입니다. 이제 인수의 문제는 결론 내려도 되겠네요. 그러나 가처분의 말소는 소송을 통해서 해야겠지요. 이 부분에 대해서도 님의 의견을 듣고 싶습니다. 감사합니다. - <앤소니> 댓글 가처분의 말소부분의 절차에 대하여서는 저도 아직은 구체적으로 생각해본바는 없지만 일단 직권말소는 힘들 것이고, 그렇다면 가처분말소 신청을 하고 이것이 받아들여지지 않을 경우 본안소로 들어가는 것이 맞지 않나 싶습니다. 감사합니다. - <흐르는대로>님의 댓글 -------------------------------------------------------------- 4. 결과 ------------------------------------------------------- 패전후감 (Q&A #9732) 쉽게 하는 말로 전쟁에서 지는 일도 장수에겐 일상사입니다. 경매 들어간다해서 다 먹어면 제가 재벌되었겠죠. 그러나 요즘 들어 느끼는 생각은 참 힘들다 입니다. 3~4년 전에도 복잡하고 어려운 사건에 초짜들이 들어와 실패한 경험이 없진 않았지만 지금 정도는 아니었거든요. 그 이유가 뭘까? 경매의 일반화. 자료의 접근이 쉬운 점. 고수가 늘었다. 투자할 때가 이쪽 밖에 없다..... 오늘 느낀 점이 많습니다만 한 발 앞서 투자해야겠다는 것과 틈새를 노려야겠다, 그리고 과감해야겠다 입니다. 그리고 일반물건에 좋은 게 더 많다.. 5명 안팎의 고수들이 진검승부를 펼칠 거라는 당초의 예상을 한참 빗나가 어중이떠중이 다 모였습니다. 21명. 1억4000대부터 2억까지 골고루 분포. 1억8000이상은 고수들이 아니고 멋모르고 덤벼든 애송이라 자위해보지만 그래도 기분은 영 아니네요. 전 1억7000, 서울손님은 1억8000. 2억에 받은 이가 남든 안남든, 고생을 하든 안하든지간에 어쨌든 저는 패자가 되었습니다. 여러분이 평범한 실수요자가 아닌 투자자라면 공부 마니합시다. 될 수 있으면 특정분야나 지역을 정해 그 쪽만 깊이 파고드시길. -------------------------------------------------------- 충격 - <수호천사>님의 글 (Q&A #9742) 나에게 항상 주특기라면 권리분석이었습니다. 법정지상권, 유치권, 지분경매, 선순위세입자, 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기 등의 지존이라 자처하면서 부동산의 현업에 종사했습니다. 그러면서도 경매의 호가제가 무너지고 신문의 공고가 되면서 변화를 일반매물과 부동산의 개발에 촛점을 맞추어 나름대로는 열심히 했지만, 그래도 나에게는 탁월한 권리분석의 기술이 있노라고 여겨왔습니다. 며칠전에 수원에서 앤소니님을 뵈면서도 은하수아파트의 선순위가처분에 대하여 강하게 죽는 것이라고 주장했고 끝내 저에게 손을 들어주셨습니다. "역시! 무승이다. 역시 수호천사다"하는 자만으로 최고수들의 진검승부이기에 수원법원에 어떤 고수가 있을까? 하는 떨리는 마음으로 갔습니다. 하지만........... 응찰자의 숫자를 부를때에 나의 침통함은 이루 말할수가 없었습니다. 20명의 응찰자라!!!!!! 이미 나는 고수가 아닌 일반 권리분석을 하는 수준으로 떨어진 것입니다. 특수물건이라 여긴 선순위가처분의 물건이 이제는 대중화가 된 것입니다. 나와 앤소니님은 할말이 없었습니다. 패배자라는 충격에서 벗어날수가 없었습니다. 삼계탕이 정말 맛이 없더군요^^*(준노님께는 죄송합니다) 어떻게 해야 할까? 휴~~~~ 웃으면서 앤소니님께 말씀드렸습니다. "이제 지방에서 부동산이나 해야 하는 구식의 기계가 된것 아닙니까?" 난 진심이었습니다. 그랬더니,"난 오늘 술 마실 겁니다" 라고 답변하시는 앤소니님의 모습은 너무나 가슴이 아팠습니다. 앤소니님과 나 수호천사는 이제 노병일까요? 이제는 떠나야 하는 걸까요? 地神에서 많은 세미나와 강의를 하면서 자칭 고수의 수준이 이런건가? 내가 정말 수호천사일까? 하는 생각이 듭니다. 기운이 빠집니다. 좀 생각을 해야 할 시점인 듯합니다. 오늘 소주 한잔 하시죠^^* ------------------------------------------------------ 이 사건이 낙찰된 후 많은 회원님들이 권리분석에 대해 궁금해 하셨습니다. 선순위가처분은 협상에 의해서, 여의치 않으면 소송에 의해서 말소시켜야할 것으로 봅니다. 말소될 때까지 명도도 어려울 것으로 판단합니다. 시간과 비용이 좀 들겠지요. 그런 뜻에서 낙찰자가 포기할 가능성을 염두에 두고 사례로 올리는 것을 미뤄왔으나, 대금납부를 했군요^^;;