이정찬 상권 형성 원칙과 상가 투자요령, 이정찬 대표가 알려드립니다.

[不動産궁그미]

5월 18일 OBS (이정찬) 경인방송 행복부동산연구소

전화 02-798-7900

세미나 : 차익형, 수익형에 대한 부동산 투자전략

장소 : 신논현역 1번출구 한도빌딩 3층

일시 : 매주 토요일1시 (세미나 후, 무료 상담 및 현장 견학)

가이드톡 : 이정찬의 투자정석, 상권 형성 원칙과 상가 투자요령

1.     마포구 성산시영(22평)전세 끼고 투자목적으로 구입 하는 건 어떤지 궁금합니다. 향후전망은 어떤지요?

답변 : 최근에 약1억 정도 상승 즉 약25% 이상 상승한 단지, 올해 30년차 재건축 예상되는 아파트 단지이나 중소형 위주로 이루어진 중층 단지로서 실제 재건축 시행시에는 사업성에 대한 의문점이 있는 단지이다. 마포에서 재건축도 기대하고 저평가된 중대형 아파트 단지를 시장조사하여 투자하는 게 차익을 볼수 있는 확률이 더 높아 보인다

2.    수원시 호매실 지구 공공21단지(B8 블록)미분양 33평,매매가 3억2천, 투자하는 건 어떤지 궁금합니다.

답변 : 이번 5월달에 공공 분양중인 단지. 호매실지구 남쪽에 위치한 단지. 3년이상 무주택자이면 청약 자격이 있고 전매제한이 3년인데, 미분양분이 있다면 분양받으세요. 분당선/수인선 등 교통 호재도 양호한 수준

3.   송파구 풍납동 동아한가람( 34평,입주시 구입, 현재시세 5억선 실거주중) 보유중인데 향후전망과 매도시기가 궁금합니다.

또 경기도 광주 태전동 20평대 힐스테이트 아파트를 매수해 아들

명의로 해줄 생각입니다. (투자 겸 나중에 실거주)매수여부가 궁금합니다.

답변 : 동아한가람아파트는 21년차 아파트로서 한강변에 위치하고 있으나 교통이 좀 불편하고 하여 저평가되어 있는 단지이다. 추가 상승 여력도 크지않음. 올 가을에 매도하고 이동투자가 더 바람직함.

태전지구는 분양가격이 평당 1천만원이 넘어서 너무 높은 게 아닌가 회의심을 갖을 수 있음. 오히려 분당 소형 아파트를 노려보는 게 더 유리할 수 있음

문자

마포구 합정동 분리형원룸 (434-31, 대지지분모름, 전세1억4천, 2013년 분양받음)보유중입니다. 매도여부가 궁금합니다.(5612)

답변 : 3년전에 분양받았다면 차익이 발생하였음. 전세가격으로 투자 원금을 회수했을 것 같음. 합정역과 한강변 사이에 위치하여 임차 수요는 충분한 지역임. 소액 투자하여 시세 차익을 보는 경우이므로 매도해도 무방함

강동구 암사동에 분리형 원룸 신축 다세대 주택을.0안고 1500만원이면 투자가 가능하다고 하는 데 투자해도 좋을까요 (7739)

답변 : 소액 투자로서 매력은 있지만 지역적으로 다가구/다세대 밀집지역으로 매물이 많은 점과 원룸은 주변 고덕 주공아파트 재건축 이주 수요의 대체 기능를 하기에는 너무 소형 주택이라는 점에서 바람직한 투자는 아니다라고 보여진다.

용산구 한강로2가중 재개발 지역이 아닌 곳에서 전세안고 소형 주택을 하나 사두면 장기적인 관점에서 어떨까요 ? (6653)

답변 : 한강로2가는 대부분 재개발 추진중이거나 특별게획구역이 많은 데, 유일하게 재개발 구역이 아닌 곳이 전화국 후면입니다. 중장기적인 관점에서 소액으로 투자를 해 놓는 다면 매우 유망한 지역임. 단 이곳에 투자를 할 경우 반드시 건축물 대장을 열람해 볼 것을 권유함. 다세대주택처럼 건축되었지만 주택이 아니라 근린시설로 되어 있는 것들이 많음 가능한 이런 매물은 피하는 게 좋음. 왜 추후 분양자격에서 무주택자라는 제약요건이 있음

이데일리 경제방송 부동산연구소

세미나 공지

일시 : 매주 토요일 오후 1시

장소 : 9호선 신논현역 1번출구 한도빌딩 3층

주제 : 소액으로 임대수익과 시세차익을 누리는 전략

예약 : 02-798-7900

1.   영등포구 신길동 남서울아파트(17평, 2003년 매수, 최고 층수 5층, 전세 8천, 매수가 1억4천, 현시세 2억6천)재건축 시작단계로 조합설립 아직 입니다. 용적률 300%, 평당1560-1600만원 정도입니다. 프리미엄받고 매도할지? 분양받을지 궁금합니다.( 20평대나30평대)

  답변 신길뉴타운10구역으로 보유가치 높음 

2.    압구정동 구 현대아파트 (33평, 실거주중, 2006년 매수)보유중입니다. 매도여부와 재건축까지 갈지 궁금합니다.

  답변 : 올 6-7월에 압구정 현대아파트 일대 재건축 기본계획 발표예정으로 추가 상승 여력이 있음 

3.   여의도 대교아파트(25평)에 전세로 거주중입니다.(10월 만기) 평수를 넓혀서 전세로 이주할지? 여의도에서 매수해서 이주할지? 고민입니다.(30평대 초반)

  답변 : 여의도 재건축 진행이 너무 늦음, 마포로 시야 벼녕 필요

문자 1. 한남3구역 다세대(대지지분7평, 매매가 3억7천-8천, 지인추천)에 투자해도 좋을지 궁금합니다.개발 진행상황도 알고싶습니다(7452)

  답변 : 전환 다세대라면 투자가치 낮음

문자 2. 김포시 감정동 신안실크밸리 2차 64평, 준전세 1억2천/30, 매수한지 12년 넘었습니다. 매도가 안됩니다. 매도방법에 대한 조언 부탁드립니다.(2112)

  답변 : 임대수익형으로 변환시켜라 게스트하우스 등 

문자 3. 송파구 문정동 문정시영아파트(23평,매가 3억1천)를 재건축이나 리모델링 바라보고 매수해도 될지? 거여 1단지와 4단지5단지는 어떤지요? 둘 중 어느 곳이 나을지 궁금합니다. (7835)

답변 : 문정 시영이 더 투자가치 높음

4.  영등포구 영등포동 8가 삼환아파트(26평, 월세3000/100, 14년 전 분양받음, 가격상승 안됨) 보유중입니다. 매도시기가 궁금합니다.

답변 : 매도후 이동 투자가 더 좋을것 같음 

문자 4. 신당동에 있는 오피스텔을 분양받았는 데, 일반 사업자 등록하고 부가세를 환급받는 게 좋은가요 ? (7725)

  답변 : 부가세 환급받지 마세요 임차 수요층 축소 초래 

문자5. 평택에서 미군 전용 다세대 주택에 투자해도 안전할까요 생소한 투자처라서 공실은 없을까요 ?(5015)

답변 : 아파트나 단독으로 하세요

문자6. 서울 학동역 이면도로에 1층 상가가 1억8천에 매물로 나와 있은데 매수해도 좋은가요. 실평수 4.5평이고 현재 옷가게가 있읍니다 (3002)

답변 : 먄적이 너무 과소면적, 임차업종 제한 초래

     부동산이마트연구소 이정찬 대표의 상담일지

[5sooni]

쏙쏙 잘 들어옵니다. 좋은 정보 고맙습니다.