"지난해 아파트 가격 상승세는 ‘버블’로 보기 어렵다" (주택금융공사 보고서 첨부)

[ked7]

금융위원회 산하의 주택금융공사가

지난해 아파트 가격 상승세는 ‘버블’로 보기 어렵다는 보고서를 발간했습니다.

(정책)_중장기_주택가격_하락리스크_점검_적정성지수를_통한_주택가격거품_검증.pdf

요약해서 한번 살펴보겠습니다.

주택 가격 거품론의 근거중 하나로 주택가격지수와 물가지수와의 괴리를 들었는데요.

보시면 1987년 1월을 기준시점으로 할 경우와 2005년 1월을 기준시점으로 할 경우

다른 평가가 가능함에 따라 제대로 된 거품을 추정할 수 없다고 설명하고 있습니다.

또다른 주택 가격 거품론의 근거로 PIR, 즉 소득 대비 주택가격 비율을 들었는데요.

우리 나라의 PIR이 미국, 일본에 비해 높고

서울은 뉴욕, 샌프란시스코보다 높다는 주장입니다.

주택금융공사는 우리 나라와 서울의 PIR이 높은건 사실이나

외국의 경우 소득 및 주택가격으로 구분지역별 대표값을 이용하지만

우리 나라는 전국 근로자가구 소득을 사용하고

주택 가격은 지역의 대표값을 사용하기 때문에 서울 및 수도권이 고평가될 수 밖에 없어

이 역시 거품의 근거로 하기에는 부족하다는 견해를 제시했습니다.

마지막으로 인구구조 변화를 주택 가격 거품론의 근거로 들고 있는데

생산가능인구가 감소해도 부동산이 오히려 오른 나라 (프랑스, 이탈리아, 덴마크, 벨기에 등)도 존재하며

주택의 구매단위는 인구가 아니라 가구이기 때문에

2035년까지 증가세를 보일 가구수로 새로운 수요가 창출된다고 보면서

거품이 아니라는 해석을 내놓고 있습니다.

이에 따라 주택금융공사는 주택 가격의 거품 여부를 검증하기 위해

새로운 방법을 제시했는데요.

바로 "주택가격 적정성 지수"입니다.

(적정성 지수 = 주택매매가격 ÷ 주택의 시장근본가치

 시장근본가치 = 주택 임차료 ÷ 할인금리)

시장근본가치는 주택을 보유함에 따라 발생하는 임대료의 합을 현재가치로 계산한 것으로

시장근본가치 대비 주택매매가격 비율로 주택가격의 거품 여부를 판단한 것입니다.  

이런 방식으로 주택금융공사는 1990년부터 2016년까지 주택시장의 거품 여부를 판단했는데

분석 결과 한국의 아파트 시장에는 지난 26년간 두 차례의 거품이 있었습니다.

첫번째 버블은 1990년대 초반 형성됐으며, 1997년 외환위기때 빠르게 꺼졌고

두번째 버블은 2008년 금융위기를 전후로 진입했으며,

이때 생긴 거품은 2012년까지 가격조정 과정을 거쳤습니다.

지난해 11월을 기준으로 추정한 결과

한국의 아파트 적정성 지수는 시장근본가치의 60%, 서울은 72%로 확인되었습니다.

1990년대 초반 1차 거품기에는 이 비율이 250%를 넘어섰고,

2006~2008년 거품기에도 200%를 상회하였습니다.

따라서 보고서는

“꾸준한 임대료 상승에 따라 주택의 근본가치가 상승한 상황이므로

현재 주택가격에 거품이 형성됐다고 보기 어렵다”는 견해입니다.

다만 재건축/재개발 아파트의 경우 일반 아파트에 비해 고평가되어있고

시장가격과 근본가치가 유사한 균형 수준을 보이고 있다고 언급하면서

지역간 편차가 존재한다고 밝히고 있습니다.

지역간 편차에 대한 그래프를 보여드리면서 이 글을 마무리할까 합니다.

[ked7]

여담이지만...
이 글이 댓글도 없는데 유독 조회수가 높은게 이채롭네요 ㅎㅎ