공동주택 공시가격 역대급 하락…1가구 1주택자 세부담 크게 줄듯

[총동문회고문이태호]

    공동주택 공시가격 역대급 하락…1가구 1주택자 세부담 크게 줄듯

                                                  [중앙일보|김인만|입력2023.03.26.]

집값 하락은 멈추겠으나 상승 전환은 역부족

아파트 보유세를 결정하는 2023년 공동주택 공시가격이 전국 -18.61%로 역대급 하락했다. 2021년 19.05%, 2022년 17.2% 크게 상승을 하더니 2023년은 폭락이다.

폭등과 폭락에 멀미가 날 정도이며 롤러코스터도 이 정도는 아니다. 2005년 공동주택 공시가격을 도입한 이후 가장 큰 폭의 하락이다.

과거 2차례 공동주택 공시가격 인하가 있었는데 글로벌 금융위기 당시 2009년 -4.6%, 빚내서 집사라고 할 정도로 침체가 깊었던 2013년 -4.1% 하락이었다.

지역별로 살펴보면, 서울 -17.3%로 전국평균보다는 오히려 낮고 경기 -22.25%, 인천 -24.04%, 대구 -22.06%, 세종은 무려 -30.68%나 하락했다.

이렇게 역대급 하락이 나온 이유는 두가지다. 하나는 정부가 2023년 보유세 부담을 2020년 수준으로 하겠다는 대통령 선거 공약을 이행하기 위하여 공시가격을 시세와 비슷하게 맞추는 공시가격 현실화율을 실질적으로 폐기했기 때문이다.

둘째는 집값이 떨어졌기 때문인데 공교롭게도 공시가격 기준일은 1.1이다. 2022년 4분기 집값 폭락은 그대로 반영이 된 반면, 2023년 1분기 반등은 반영되지 않았다.

3.23 발표한 공동주택 공시가격은 4.11까지 열람 및 의견청취를 한 후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4.28 결정, 공시할 예정이다.

어떻게 되었던 큰 폭으로 떨어진 공시가격으로 인해 보유세는 2020년 대비 20% 이상 감소 예정이며 건강보험료는 월평균 3.9% 감소, 국민주택채권매입액은 연간 1000억원 감소 등 국민부담은 줄어들 것으로 예상한다.

가장 중요한 보유세 부담은 조금 더 구체적으로 알아보자.

공시가격 11억2000만원(시가 15억원 정도) 1세대 1주택자 기준 2023년 보유세(재산세+종부세)는 274만원으로 2022년 403만원 대비 -30.5%, 2020년 372만원 대비 -24.8% 부담이 줄어든다.

예를 들면 서울 마포 마포래미안푸르지오(이하 마래푸) 전용84㎡ 1주택을 보유하고 있다면 412만원에서 252만원으로 전년 대비 -38.7% 줄어들고, 강남 반포 아크로리버파크 전용84㎡ 1주택이라면 1447만원에서 1078만원으로 -25.5% 감소한다.

마래푸+은마 2주택을 보유하고 있다면 5358만원에서 1526만원으로 -71.5% 감소하고, 마래푸+은마+고덕래미안힐스테트 3주택을 보유하고 있다면 8691만원에서 2,701만원으로 -68.9% 줄어든다.

1주택보다 다주택자의 부담이 더 크게 줄어드는 것을 알 수 있다.

물론 합법적으로 살 때 취득세 내고 팔 때 양도세 내는데 매년 수천만원의 보유세를 내는 것이 타당하냐 이중과세 논란은 여전히 진행 중이다.

종합부동산세를 결정하는 공시가격 인하 뿐만 아니라 공제금액(1주택 11억 -> 12억, 다주택 6억 -> 9억, 부부 12억 -> 18억원), 세율(0.6~6% -> 0.5~2.7%) 모두 세 부담을 크게 줄여주기 때문에 작년 시행령으로 60%까지 내렸던 공정시장가액비율은 다시 예전수준인 80%로 환원할 가능성이 높다.

보유세, 의료보험 등 우리 국민들의 삶에 큰 영향을 주는 공시가격이 예측이 어려울 정도로 변동 폭이 큰 것은 바람직하지 않으며 정상적인 집값 시세 변동이 아닌 정책적인 개입으로 공시가격을 인위적으로 뒤흔드는 것은 2021-2023년 3년으로 끝났으면 좋겠다.

보유세 부담 때문에 집을 팔려는 매도자나, 집 사기를 망설이던 매수자들은 용기를 내기에 충분하다.

다만 금리, 집값, 경제 불확실성이 여전한 상태에서 공동주택 공시가격 하락으로 부동산시장 흐름 자체를 바꾸지는 못할 것 같다.