§세무상식§ 절세미인이 되는 요건은?

[김명석세무사]

사례 연구

경매 공부를 시작한 김여사님은 경매 공부를 경매 전문 학원에서 수강을 하면서 마지막 수익률 분석을 할 때 김세무사의 강의를 들었다. 어려운 용어에 힘들어 하는 와중에 이런 의문이 생겼다. 부동산을 취득하고, 보유하고, 양도할 경우에 들어가는 세금은 세무전문가에게 의뢰하면 되는 것이고, 경매를 통해서 이런 행위를 할 때 가장 핵심되며 꼭 기억해야 하는 기본적인 전략은 어떤 것이 있는지 궁금해 하고 있다. 용기를 내어 이렇게 질문을 했다. “세무사님, 강의가 너무 재미있어 듣기가 편안합니다만 세법 용어가 너무 어려워 이해가 참 어렵습니다. 물론 일반인이 다 이해하면 세무사들은 먹고 살기가 힘들겠지요. 하하. 질문드립니다. 부동산을 경매를 통해서 투자할 때 가장 기본적인 절세 전략은 어떤 것이 있는지 궁금합니다.”

조언 방향

부동산을 투자할 때 세금 측면에서는 3가지 단계로 나눠어 지는데, 그 단계는 취득할 때 보유할 때, 양도할 때를 말한다. 3가지 단계에서 공히 절세의 대원칙이 있는데, 이를 부자가 되기 위한 3대 절세 조건이라 하여 ‘부자3대’라고 한다. 옛말에 부자는 3대 못간다는 말에서 유래되었으나, 세법에서 응용하면 부자가 되기 위한 절세 3대원칙을 잘 지키면 부자가 3대를 갈 수 있다. 그 방법은 ‘3가지 분배 전략’을 말한다.

세금을 줄이기 위한 전략은 기간분배를 통해서 발생 소득의 발생시기를 조절하여야 하며, 명의 분배를 통해서 소득과 재산을 여러 사람의 이름으로 나누어 놓아야 하며, 개인이 가지고 있는 재산의 종류를 여러 종류로 분산함으로써 절세 효과를 높이는 것이다.

이론 및 심화 연구

기간 분배 전략

세금은 과세기간단위로 과세하는 것이 원칙이므로 한 과세기간에 소득을 집중적으로 발생시키게 되면 세금이 많이 나오는 구조로 되어 있다. 대부분의 세금이 부과할 때 세율이 누진구조로 되어 있는 바 소득이 많으면 많을수록 많이 내는 구조로 되어 있기 때문이다.

(1) 주요 세목별 과세기간

구분	과세기간
종합소득세 및 양도소득세	매면 1월1일부터 12월31일까지 발생된 소득 합산 과세
증여세	10년 동안 동일인으로부터 증여받은 재산 가액을 합산 과세
재산세 및 종합부동산세	매년 6월 1일을 기준으로 등기부상 명의자에게 과세

(2) 세목별 시기 분배 전략

구분	시기 분배 전략	전략 적용 사례
종합 소득세	① 소득발생 시기 조정 ② 소득이 발생하지 않도록 조절하는 전략	① 12월에 발생할 소득을 필요한 경우 다음해 1월에 발생시기를 조절하는 전략 사용 예1) 수입금액을 가지고 경비율 제도 및 기장의무를 판단할 때 이를 적절히 피할 수 있음 예2) 성실신고 확인제도가 적용될 여지가 클 경우 수입금액을 조정하여 이를 피할 수 있음 ② 금융소득 종합 과세되지 않도록 연4천만원의 이자 및 배당 소득이 되지 않도록 조절하는 전략 사용 예1) 금융자산을 일시적으로 인출하여 이자가 붙지 않도록 하는 전략과 배당소득이 많은 경우에는 배당 정책을 미루는 전략을 사용 예2) 이자의 지급방식을 일시불로 받는 것보다는 매년 일정하게 분배하여 받는 전략을 사용
양도 소득세	양도시기의 조정	① 매매 잔금 날짜를 12월 31일과 다음해 1월 1일 이후로 분배하는 전략으로 소득 합산되는 것을 피할 수 있음 예) 2개를 동시에 처분한다면, 하나의 잔금은 12월 31일로 하고, 다른 하나의 잔금은 다음해 1월1일로 한다. ② 보유기간에 따라 양도소득세율이 적용되는 것이 다르므로 최소한 2년 이상 보유한 후에 양도하는 것이 좋음 (2년이 지나면 일반세율 적용함) ③ 장기보유특별공제에 해당이 되는 경우에는 보유기간에 3년이 넘어야 효력이 있음 예외) 비사업용토지는 현재 장기보유특별공제를 받을 수 없으므로 2년이 지나면 매도 계획을 세우는 전략이 필요함
증여세	증여시기의 조정	① 동일인으로부터 10년 내에 증여 받는 것을 조정함 ② 10년 단위로 증여해서 증여재산가액의 합산을 피함
재산세 종합부동산세	양도시기의 조정	① 매도자일 경우: 그해 6월 1일 이전에 잔금을 받음 ② 매수자일 경우: 그해 6월 1일 이후에 잔금을 지급함

명의 분배 전략

한 사람의 명의로 소득과 재산을 몰아주는 것보다는 여러 사람으로 분산하는 것이 세금의 절세효과가 크게 된다.

(1) 사업소득의 명의 분배

개인사업을 단독명의로 하는 것 보다는 배우자와 공동명의로 하는 경우 혹은 다른 사람과 공동명의로 하는 경우 소득이 분산되어 종합소득세를 절세할 수 있다. 이때 동업계약서를 작성하여 사업자등록을 하고 사업을 진행하게 된다. 대전제는 미리 배우자 및 다른 사람이 사업을 할 수 있는 자금을 미리 확보할 수 있는 방안을 강구하는 것이다.

단, 공동 명의를 사업을 하는 경우에는 실패가 발생하였다면, 공동사업자가 모두 무한 책임으로 지게 되어 책임에서 자유로울 수 없으므로 명의 분배가 절세의 전략이지만 절세 이외의 다른 목적도 아울러 고려해야 한다는 것에 유의하기 바란다.

<김세무사의 똑소리>----------------------------------------------------

사업진행의 격언

경매를 사업 수단으로 혹은 투자 수단으로 하던지 아래의 격언에 따라서 진행할 경우에는 좋은 성과가 있을 것이라고 확신한다.

첫째, 사업(business)은 ‘성공’을 위해서 해야 하고, 투자(investment)는 ‘실패’하지 않기 위해서 해야 한다. 사업이건 투자건 실패란 없는 것이며, 피드백만 있다.

둘째, 모두가 예스(yes)할 때 제일 먼저 예스할 때 높은 성공을 가지고 오며, 모두가 노(no) 할 때 제일 먼저 노할 때 적은 실패를 가지고 온다.

셋째, 계란 여러 개를 한 바구니에 담으면 깨지나, 타조알 한 개를 한바구니에 담으면 깨질일이 없다. 즉, 분산투자보다는 집중투자가 경매 투자에서는 대세이다.

넷째, 물건 선택은 신중하게 물건 투자는 신속하게 하라.

다섯째, 절세는 분산하고, 투자는 집중하라.

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(2) 금융재산의 명의 분배

개인별 금융소득을 합산 과세하므로 금융재산을 가족명의로 분산 예치하여 금융종합과세를 피할수 있도록 한다. 금융재산을 가족명의를 돌려놓을 경우 증여세가 부과될 수 있으므로 미리 증여를 해 주는 것이 좋다.

전략 1) 아들 딸에게 현금 증여하는 시기 예시

1살 하루: 1천5백만원 현금 증여

11살 하루: 1천5백만원 현금 증여

21살 하루: 3천만원 현금 증여

31살 하루: 3천만원 현금 증여

모두 증여세가 0원이나, 꼭 증여세를 신고해야 한다는 점 명심하기 바란다.

전략2 ) 배우자에게 현금 증여하는 시기 예시

결혼 직후: 현금 6억원 증여

결혼 10년 하루: 현금 6억원 증여

결혼 20년 하루: 현금 6억원 증여

결혼 30년 하루: 현금 6억원 증여

(3) 부동산 명의분배

부동산을 취득시 등기전에 명의 분배를 고려해야 하며, 1인 명의보다는 공동명의로 취득하는 것이 임대소득에 대한 종합소득세나 양도소득에 대한 양도소득세를 절감할 수 있다. 상속을 받을 경우에도 명의 분배를 고려하여 의사 결정해야 한다. 특히 상가 건물은 공동명의로 하는 것이 여러 면에서 유리하다. 그러나, 세금 측면에서는 유리할 수 있으나 처분을 할 경우 의사결정에 어려움이 있을 수 있음에 유의하기 바란다.

등기 후에 명의 분산을 고려할 경우에는 취득세등을 한번 더 내는 등 불필요한 비용이 발생할 수 있으므로 등기 전에 의사결정하기를 권한다.

(4) 수증자의 명의 분배

1인이 증여 받는 것보다 여러 사람이 증여를 받는 것이 절세 효과가 증가할 수 있다.

특히, 증여를 할 경우에 세대를 건너 띈 증여를 할 경우에는 절세 효과가 크게 된다. 이럴 경우에는 세대 생략 증여 전략을 사용하게 되는데, 증여세법에서는 세대 생략 증여는 산출세액에 30%를 할증하여 세금을 부과하고 있다는 것도 유의하기 바란다.

전략1) 수인이 증여 받는 경우 절세효과 검토

상황: 할아버지가 보유하고 있는 15억원(시가)인 상가를 아들에게만 증여하는 경우와 며느리와 손자(성인), 며느리에게 증여할 경우 절세 효과를 검토해 보자

아들에게만 증여할 경우	아들, 며느리, 손자에게 증여할 경우(각1/3씩 등기)
증여재산가액: 15억원 증여재산공제: 3천만원 증여세과세표준: 14.7억원 증여세 산출세액: 5.88억원 세액공제(10%): 58,800,000원 자진납부세액: 5.292억원	아들 증여재산가액: 5억원(증여재산공제: 1천5백만원-안분) 납부세액:78,300,000원 며느리 증여재산가액: 5억원(증여재산공제: 5백만원) 납부세액: 80,100,000원 손자 증여재산가액: 5억원(증여재산공제: 1천5백만원-안분) 납부세액: 101,790,000원(세대 생략은 30%할증됨) 총합계:260,190,000원 차이금액: 269,010,000원
* 지방세인 취득세는 동일하게 나오므로 의사결정에서 제외한다. * 보증금과 월세가 1억원과 월6,000,000원이라면 월세가 아들과 며느리, 손자로 나눠지므로 종합소득세도 절세하게 된다. * 매월 나오는 월세를 커버하는 이자비용만으로도 약10억원(이자율 7%가정)의 경매 잔금 대출을 받을 수 있으므로 아들과 며느리, 손자는 경매에 참가시 20억원 정도의 물건 선택이 가능해 지는 것을 알 수 있다. 한번의 증여로 경매의 물건 선택 폭이 넓어진다는 것을 뜻한다.

전략2) 세대 생략 증여 전략

할아버지가 고액 자산가인 경우 아들이 충분한 재산이 형성되어 있다면 아들보다 손자에게 증여하는 전략을 사용한다. 세대 생략 증여 전략의 효과를 살펴보자

- 손자까지 끼워서 증여할 경우에는 증여세가 줄어든다.

- 손자의 자금출처조사를 미리 대비할 수 있다.

- 할아버지에서 아버지, 아버지에서 아들로 상속세를 2번 내야 하나, 증여세 한번만으로 부의 이전이 이루어진다.

- 재산 변동(특히 부동산일 경우)으로 인한 취득세를 한번만 납부한다.

- 상속인에게 사전증여한 후 상속이 개시될 경우에는 10년 합산 기간을 적용하지만, 상속인이 아닌 손자에게 사전증여한 후 상속이 개시될 경우에는 5년 합산 기간을 적용하게 된다. 5년이라는 시간을 단축하게 되어 상속재산에 포함 될 가능성이 작아지게 된다.

- 상속세의 계산시 증여당시의 재산가액으로 합산이 되어 상속세가 줄어든다.

- 저평가된 재산일수록 세대 생략 절세 효과가 커지게 된다.

- 단, 세대 생략 증여의 경우에는 증여세 산출세액의 30%를 세대 생략에 대한 할증세액으로 추가로 내야 한다.

* 의사결정: 절세의 실익이 30%할증 세액보다 더 크게 나오는 바 고액 자산가들은 세대 생략 증여를 반드시 고려하기 바란다.

* 세대 생략 증여의 격언: 현재 내는 증여세는 세금이 아닌 미래를 위한 투자금이 된다.

전략3) 주택을 증여하는 경우 유의 사항

1세대 2주택인 아버지가 1주택을 아들(혹은 딸)에게 증여할 경우에는 다음의 2가지에 유의해야 한다.

첫째, 세대 분리 요건이 되는지 검토해야 한다. 세대 분리 요건을 만족하지 못할 경우에는 증여의 효과가 반감된다. 왜냐하면 증여를 해도 1세대가 유지되기 때문이다.

<세대 분리 요건>

① 배우자가 있거나 있었던 경우(배우자 사망 또는 이혼한 경우 포함)

② 자녀의 연령이 30세 이상인 경우

③ 독립된 생계를 유지할 수 있는 수준의 소득이 있는 경우(최저 임금이상으로 소득이 있을 것)

둘째, 증여 후 양도의 시기를 고려해야 한다.

아들이 증여 받은 후 5년이 지난 후에 매매의 의사결정이 이루어지는 주택을 증여하는 것을 고려해야 한다. 5년 내에 양도하면 최초 아버지가 취득했던 금액으로 취득가액이 정해져서 절세의 효과가 떨어질 수 있다. 이를 세법에서는 ‘이월과세’라고 한다.

소득 종류의 분배

(1) 금융소득에 대한 분리과세

개인이 소유하는 재산을 하나의 종류에 분배하는 것은 안전성, 수익성 측면에서 바람직하지 않으며 절세의 측면에서도 바람직하지 않다. 부동산과 예금, 보험, 주식 등으로 적절하게 배분하여 보유하는 것이 여러 유형의 소득으로 분산되어 절세의 효과를 누릴 수 있다. 즉, 예금 및 보험에서는 이자소득이 발생하고, 주식에는 배당소득이 발생하고, 부동산에서는 임대소득과 양도소득 등이 발생하게 된다. 이렇게 자산 종류별로 투자할 경우에 소득도 나눠지므로 세금을 줄일 수 있게 된다. 아울러 금융소득 중에는 비과세 혹은 분리과세로 신고가 마무리되는 이자소득이 있는 바 이를 이용하게 되면 큰 절세효과를 누릴 수 있다. 최고의 절세는 비과세이기 때문이다.

(2)보험차익에 대한 소득세 비과세

10년 이상 유지된 보험이나 사망이나 상해를 원인으로 발생한 보험 차익은 금액에 관계없이 이자소득세가 비과세 된다.

(3) 소득 원천별로 배분하는 전략

근로의 제공 등으로 인하여 받는 대가에 대해서는 근로소득으로 과세되며, 퇴직으로 인한 경우에는 퇴직소득으로 과세된다. 이는 합산하지 않는 특징이 있다. 이를 세법에서는 ‘분류과세’라고 하는데 합산되지 않으므로 세금을 절세할 수 있다. 아울러 주식을 보유하여 받는 소득은 배당소득이 있는데 이는 이자소득과 합산하여 4천만원이 넘지 않으면 원천징수(15.4%:주민세 포함)로 납세의무가 종결이 되므로 이 또한 소득을 배분하게 되어 절세할 수 있는 전략이 된다. 이를 적절히 믹스하는 전략을 취하는 의사결정을 해야 한다.

(4) 금융재산 상속 공제

예금이나 보험과 같은 금융재산을 상속받는 경우 금융 재산가액의 20%(2억원 한도) 상속세 과세 가액에서 공제 받을 수 있다. 아울러 상속세 납부재원으로 활용할 수 있게 된다. 과도한 상속세가 부과될 경우 납부 재원이 없으면 물납으로 하여야 하나, 물납으로 납부될 경우에는 재산이 공매가 되어 제값을 받을 수 없게 된다. 손해를 많이 볼 수 있게 된다는 뜻이다.

(5) 1주택만 가지고 있는 경우에는 양도소득에 대한 비과세

1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖춘 경우에는 양도소득에 대해서 비과세를 하게 되므로 이를 적극적으로 이용하기 바란다.

생각해볼 이야기

나눔의 정신

한국의 가장 유명한 부자는 만석꾼 부자인 경주의 최부자집이라고 한다. 경주 최부자집은 1600년대 초반에서 1990년대 중반까지 무려 300년 동안 12대를 내려오면서 나눔의 정신을 실천해왔다. 최부자집의 가훈을 우선 살펴 보면, 첫째, 1년에 1만섬 이상을 벌면 반드시 이웃에 돌려 사회에 환원하자. 둘째, 흉년에는 절대 남의 논, 밭을 매입하지 말라고 되어 있다. 이는 부자가 되기 위해서 어떻게 살아야 하는지 생각해 보게 되는 가훈이다. 흉년에는 곡식 창고의 문을 여라고 하였고, 사방 백리 안에 굶주린 이가 없도록 돌보아 왔다는 것이다. 그들이 지켜온 공동체적인 정신과 더불어 함께 사는 삶의 정신이 그들이 더욱더 부자가 되게 했고, 부자 정신을 유지하도록 해 왔다. 최부자 가문의 마지막 사람은 최준이라는 인물로 이런 말을 남겼다. ‘재물은 분뇨와 같아서 한 곳에 모아 두면 악취가 나 견딜 수 없고, 골고루 사방에 흩뿌리면 거름이 되는 법이다.’ 이는 현대를 사람들이 생각해야 하는 삶의 방식이라고 생각된다.

자린고비의 정신이 아닌 자인고비(慈仁考碑: 자애롭고 인자함을 기리기 위한 비)의 정신을 가지는 것이 중요하다 할 것이다.

[샤랄라공쥬]

세무사님 글 기다리고 있었는데 이렇게 보게 되니 좋습니다~^^
절세는 분산하고, 투자는 집중하겠습니다~
감사합니다~

[아이린슈]

매매시기도 조절해야 하는군요..
많이 배웠습니다~^^

[해피하게경매]

좋은글 감사합니다
그런데 양도소득세 양도시기의 조정에서 주택의 경우 보유기간 1년 이상이면 일반과세(6%-38%) 아닌가요? [소득세법 제104조 1항 3 ]
미성년인 자녀에게 증여시 2천만원공제이고, 성년인 자녀에게 증여시의 경우는 5천만원이 공제되는것으로 바뀐것으로 알고 있읍니다 [상속및 증여세법 제53조]

[머쟁이(10기)]

맞아요

[행복한vip]

아이고 어렵네요 꼼꼼히 살펴보겠습니다^^

[마린맨]

스크랩해서 두고두고 읽어보겠습니다. 좋은 정보 감사합니다.^^

[제네시스]

좋은 글 감사드립니다 ~ 덕분에 많이 배우고 갑니다 ^^
그런데 혹시 종합소득과세 기준이 2천만원 아닌가요?
어디서 본거 같아서요...확인 부탁드립니다 ^^

[하얀알이]

좋은 글 감사합니다.

[한별]

유익한 정보 감사드립니다...^^

[하얀달빛]

절세미인이 되도록 노력해 보겠습니다 ㅎㅎㅎ
유용한 정보 고맙습니다.

[rolee(로리)]

유익한 정보를 주셔서 감사합니다.그런데 세법은 정말 어려운것 같습니다.

[대한민국 덤벼]

세무사님 책 구입해서 읽고 있는중인데
어려게만 생각하고 멀리 했던 세법 내용들을
알기 쉽게 이해시켜 주셔서 재밌개 읽고 있습니다

[바이크]

역시 세금은 너무 어렵네요 ㅜㅜ

[RIRA]

감사합니다

[배여사]

깔끔하고 시크한 팁 이 정말 수능직전 고3 써머리 같네여. 감사드립니다~

[스마일방실]

적절한 시기분배로 증여세를 피할수 있다/// 신랑한테 6억 달라하고 싶습니다. ^^ 10년 하루뒤에 또 6억... 좋아좋아

[박부자]

좋은 말씀 입니다 오늘 5번 읽고 갑니다