2008년 파주신도시 분양시장 전망

[파주신도시]

2008년 파주신도시 분양시장 전망

파주 신도시아파트분양이 11월 26일부터 시작되었다. 전매제한과 대출규제의 악재를 등에 업고 있지만 인근지역보다 저렴한 가격인 800~1100만원대에서 중대형 5132가구를 분양하였다.

U-CITY라는 첨단도시의 첫 분양이라 초미의 관심이 집중되었지만 뜻밖에도 입지조건이 좋은 몇 개 단지와 평형을 제외하곤 무더기 미분양되었다.

하지만 청약통장과 무관한 4순위는 높은 경쟁률을 보이고 있다.

작년 같은 파주신도시의 한라비발디가 1250만원대의 높은 분양가로 책정하였음에도 4.5대1이란 경쟁율로 전평형 마감되었고 등기후 전매할 수 있어 프리미엄이 6~8천만원 형성되던 2006년도완 너무도 현격한 차이가 나는 것이다.

이는 분양가 상한제란 집값 끌어내리기 정책으로 분양가가 많이 낮춰 졌지만 10~7년의 전매제한과 대출규제등 많은 제약이 미분양의 원인이었다.

특히 올 이후 2~3년간 계속해서 분양될 2~ 3기 파주신도시 8만 가구 이상의 물량에 서두를 필요가 없다고 생각하는 실수요자와 투기수요 및 잠재수요가 새로운 정치판의 변수에 따른 눈치보기로 저울질하기 때문이다.

문산엔 현대힐스테이트 480가구, 봉일천에 대우푸르지오 400가구 등이 분양가상한제와 전매제한을 피하기 위해 해를 넘기지 않고 분양했지만 대단위 택지개발의 분양폭풍으로 20%가 안되는 청약률을 보이고 있다.

또한 덕이지구에 하이파크란 공동브랜드로 5000여가구, 식사동에 위씨티란 브랜드로 7200여가구가 분양을 앞두고 있다.

파주신도시와 거의 붙어 있는 덕이지구의 경우 파주의 미분양사태에 아랑곳하지 않고 분양가를 1450만원대에 분양가가 책정되었다.

인근엔 임광토건에서 지난 9월 분양에 들어 갔지만 아직도 많은 양이 미분양으로 남아 있는 실정이다.

작년 초 입주한 풍동지구 옆 동국대 병원을 에워싼 지역이 식사지구다. 이곳도 올해 상한제와 전매제한 규제를 피하기 위해 7,211가구가 분양에 들어간다. 분양가을 고양시와 밀고 당기다 결국 1450만원대에 결정 12월 26일부터 1순위 접수를 받는다.

경기 서북부는 내년 파주신도시를 비롯 김포와 청라지구 그리고 양주 고읍과 옥정지구까지 합한다면 분양 홍수를 맞게 된다.

이로 인해 경기서북부의 기존 아파트시장은 거래가 실종된 상태이다. 가격을 1~2천만원 이상 낮추지만 매수세력은 온통 신규분양에 관심이 쏠려있다.

파주신도시에 접한 금촌지구의 주공아파트 7000가구가 양도세 비과세 기간인 3년차에 접어 들어 한창 손바뀜이 이루워질 때이지만 신도시의 신규 분양 봇물로 냉냉한 기운만 돌고 있다.

그렇다면 이곳의 주택시장은 파주신도시의 분양이 끝나는 3년간 횡보할것인가. 결론부터 말하자면 결코 그렇지 않다.

이명박 대통령 당선자의 "자유시장정책"으로 건설규제가 풀리고 경기가 살아 날것이란 기대감에 부동산시장은 훈풍이 불고 있다.

1. 내년 이후 분양되는 파주신도시의 분양가가 올해보다는 많이 오르게 된다. 분양가 상한제의 시범케이스로 인근지가 보다 싸게 책정된 올해의 분양가가 내년에도 그대로 지속되리란 보장이 없다.

현재 1지구의 택지 보상가 보다 훨씬 많은 보상비를 지불한 2지구의 택지가격이 분양원가에 미쳐 분양가가 오를 수 밖에 없다.

특히 1,2지구 보상 이후 인근 지가는 3~4배 오른 상태이며 3지구는 빨라야 내년 중순 경이나 보상예정이다. 현 가격이 반영되어 분양한다면 최소 지금보다 평당 몇백씩 비싸질 수 밖에 없다.

2. 신정부에선 집값을 잡기 위한 과도한 규제정책이 하나씩 풀어 질것을 예측해야한다. 특히 공급 물량의 감소로 이어지는 양도세 중과세와 장기간의 전매제한은 탄력적으로 운영될 것으로 보인다.

전매제한의 기간 단축이 현실화된다면 덕이지구의 분양가인 3.3m2당 1450만원을 바로 따라 잡을 것이다.12일 대한상의등은 벌써 부동산 경기 회생대책으로 분양가 상한제와 전매제한 단축, 중과세 탄력 적용 등을 건의한바 있다.

3. 아파트의 공급은 토지매입부터 인허가 과정을 거처 분양하기까지 최소 3~5년 공사기간 3년등 6~8년의 세월이 필요하다.

하지만 2005년 8.31일 조치이후 시행사와 건설사들이 각종규제와 토지거래허가로 인하여 토지매입과 인허가를 보류하고 있기 때문에 내년부터 신도시를 제외한 민간업체의 공급물량이 급격히 줄어 들게 된다. 수요공급의 불균형이 집값을 끌어 올리는 요인이다.

4. 파주 신도시의 두터운 수요층이 일산신도시를 분양받은 현 50대 전후세대로 집에 대한 애착이 많은 세대가 포진하고 있으며 이들의 자녀가 결혼 적령기에 접어들어 잠재수요로 대기하고 있다.

5. 또한 인구통계로 본다면 인구증가의 변곡점이 2015년이며 결혼및 급격한 이혼으로 인한 세대분가가 또 한축의 수요를 이룬다.

6. 우리나라 부동산의 가격변동에 따른 장단기 싸이클이 상승국면과 맞아 떨어진다. 온냉탕을 거듭하는 정책중 미분양과 거래량의 감소로 규제는 완화되고 경기 활성화 대책등을 발표 온탕으로 들어갈 시점에 이른것이다.

7. 파주시는 개발바람으로 생기가 도는 도시다. 남북경협 활성화와 접경지역의 규제완화 미군부대의 공여지에 대한 기대감,그리고 LG기업도시로 발전가능성은 여타도시보다 높다.

이런 여러 가지 호재로 내집 마련을 할 실수요자와 집을 늘려 갈 사람이라면 파주 교하 신도시내의 아파트를 분양 받아야 한다.

분양가 상한제의 시범 케이스인 이 가격에 다시는 분양될 수가 없고 파주신도시중 역세권으로 상업시설을 도보로 근접할 수 있는 입지를 찿을 수 없다.90년대초 당시 건축된 5개 신도시가 바람을 일으켰듯 이젠 과학이 첨가된 U-CITY란 새로운 도시가 각광받을 것이다.

교하신도시 1차 분양분은 가장 좋은 입지이며 가장 싸게 분양하고 있다. 전매제한과 대출규제란 악재로 미분양이 난 것이 집장만 할 수 있는 절호의 찬스가 아닐까!