[경험담] [테마상가] 용감하게, 겁없이 덤벼든 동대문 도매상가 낙찰기!!

[한마당]

[【 경험담 】] 용감하게, 겁없이 덤벼든 동대문 도매상가 낙찰기!!|▒ 우리들의 경험담

나에게 돈을 던져라|등급변경▼|조회 2790|추천 2|2014.09.22. 11:48http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3900 

안녕하세요~

오랜만에 인사드리는 나돈라입니다^^

작년에는 열심히 임장만 한지라

행크를 많이 소홀했었죠^^;;

그래도 열심히 임장을 했던 노력 때문인지

그만큼 쬐끔 성장하지 않았나 싶습니다.

앞으로 차차

제가 임장했던 내용 - 거의 상권 분석이겠죠 -

을 중심으로 열심히 열심히

다른 분들과 함께 정보를 공유하도록 하겠습니다.

이번에 소개해 드리고 싶은 내용은

작년 상권 임장하다 한번 도전해본 동대문 도매상가입니다!!

도매상가는 일반인이 접근하기에 좀 어려운 부분이 있습니다.

저도 멋모르고 덤벼들었다가 많은 것을 배웠는데요~

그러한 부분들을 함께 공유하고자 합니다.

당시 임장 시부터 매매 시까지를 함께 기재합니다.

편한 체로 기재했으니

이해 부탁드립니다!!

<나의 동대문 도매상가 낙찰기>

기피하는 물건 속에도 기회는 있다
한때 적은 투자금액으로 쏠쏠한 이익을 약속했던 패션몰, 테마몰 등은 1990년대서부터 지하철 역을 중심으로 우후죽순으로 세워지며 투자자들을 유혹했다. 그러나 공급과잉과 심각한 경제불황으로 인해 분양된 지 몇 년이 지났음에도 불구하고 단 한 번도 영업을 못한 패션몰이 생겨날 정도로 심각한 침체의 늪에 빠지게 되었다. 경매시장에서도 근래 몇 년동안 끊임없이 올라오는 단골손님이 되었고 일부 상가 초보 투자자들은 하염없이 유찰되는 저렴한 가격의 유혹에 빠져 덜컥 낙찰 받았다가 임대도 안되고 매매도 안되고 높은 관리비에 다시 경매로 나오는 악순환을 겪는 물건도 허다했다. 이러한 학습효과로 인해 경매인들 사이에 패션몰, 테마몰 물건은 아무리 싸도 결코 먹을 수 없는 물건으로 전락했다. 
하지만 이러한 물건 사이에서도 수익을 낼 수 있는 기회는 있는 법! 매매로 가져가기에는 부담스럽지만 훌륭한 임대수익을 낼 수 있는 보석같은 숨은 물건도 있다.

훌륭한 수익률 속에 반전
2013년 8월 말, 한여름의 막바지에 동대문 도매시장, 소매시장을 임장하는 시간을 갖게 되었다. 소매시장은 몇몇 업체를 제외하고는 거의 개점 휴업상태인 듯 썰렁하기만 했다. 한창 막바지 공사 중이던 동대문디자인플라자, DDP라고 불리는 거대한 우주선 같은 건물은 그 거리에 맞지 않게 겉도는 느낌이었다. 하지만 활성화된 몇몇 소매시장 패션몰을 중심으로 유동인구의 흐름이 보였고 중국, 일본, 동남아 각국의 관광객과 국내 쇼핑객이 뒤섞인 보행도로는 활기차보였다. 언론지상을 통해 한때 침체의 길을 걸었던 동대문 소매시장이 한류로 인해 활기를 되찾다 전 세계적인 금융위기와 한류에 대한 꺾임으로 다시 정체기를 걷고 있다는 뉴스가 떠올랐다.

현재 DDP(동대문디자인플라자)가 있는 동대문 역사공원을 중심으로 좌측은 소매시장, 우측은 도매시장이 발달되어 있다. 소매시장에서 가장 발달된 상권을 형성하고 있는 곳은 두타이다. 두타는 두산에서 관리를 맡고 있기 때문에 임대시장으로만 접근이 가능하다. 대기업의 체계적인 관리와 마케팅으로 인해 소매시장에서 가장 활성화된 모습을 보이고 있다. 이후 밀리오레 등등 동대문역사문화공원역 쪽으로 많은 소매시장 상가가 밀집해있는데 역 쪽으로 갈수록 침체되어 보였다.

역 주변의 소매상가는 관리비만 납부해도 되니 제발 들어와서 장사해달라는 분위기였다. 1평 남직한 패션몰의 평균 관리비는 30만원 내외다. 이러니 임대인의 입장에서느 공실의 두려움이 너무 크다. 빨리 장사하는 사람들이 들어와서 시장을 활성화시켜야 하는데 소매시장의 부익부 빈익빈 현상이 너무 크게 보인다. 아무리 국내외 유동인구가 많다고 해도 동매문 주위 점포 수만 35,000여개로 공급이 많아도 너무 많은게 큰 문제가 아닐까 싶었다.

저녁시간이 되어서 공원을 끼고 우측의 도매시장 쪽으로 들어갔다.

늦은 밤이 될수록 도매시장은 더욱 인상깊었다. 전국 각지에서 올라온 소매 사장님들의 고군분투와 함께 뜨거운 삶의 현장은 한여름의 더위를 무색하게 만들었다.

현재 대표적인 의류 도매시장은 유어스, 디자이너클럽, 뉴존 등의 쇼핑몰을 꼽을 수 있다. 이 외에도 몇몇 의류 도매시장이 있지만 가장 유행에 민감하고 빠르게 물건을 뽑아내는 도매시장은 바로 이 세 개 쇼핑몰이라고 한다. 홈쇼핑, 인터넷쇼핑 등 각종 의류 쇼핑몰 창업이 폭발적으로 늘어나고 있고 동대문 시장 내에서 의류 부문 도매시장의 공급이 더 이상 어려워 보이는 상황에서 소매시장과 비교할 때 초광역 상권인 도매시장은 장기적으로도 나쁘지 않는 투자처로 보였다. 도매시장 중에서 갑중의 갑인 유어스는 서울시에서 관리하는 물건으로 1층 권리금만 1평 1개 구좌가 1억이 넘는다!! 그것도 대기자가 줄을 선다고 하니 경매 나올 일은 없어 보였다. 쇼핑몰이라고 다 끝난 게 아니구나 하는 감탄이 절로 나왔다. 
특화된 대상의, 광역상권으로써 희소성이 있는 상권 특징 때문에 앞으로 이 시장은 큰 변수만 없다면 쭉 가겠구나 하는 생각에 동대문 도매시장을 중심으로 경매 및 공매를 살펴보기 시작했다. 그러다 공매에서 계속 유찰되고 있는 한 상가를 발견하게 되었다. 이미 유찰에, 유찰을 거듭해서 7천만원 감정가의 45%인 31,500,000원까지 내려와 있었다. 아쉬웠던 점은 지하1층이라는 것과 대지권이 없다는 것이었지만 한번 조사해보고 싶은 욕구가 생기는 물건이었다.

등기부등본을 살펴보니 권리분석 상 크게 문제될 것은 없어 보였다. 토지권이 없지만 토지권이 없기 때문에 더 저렴하게 낙찰 받을 수 있지 않을까 다르게 생각할 수 있었다. 또한 당장 매매하지 않고 임대 수익만 생각한다면 토지권이 크게 문제될 것은 없어 보였다.

도매시장은 대개 저녁 8시부터 다음날 아침 8시까지 운영한다. 가장 번화한 시간은 새벽 1시 이후이므로 좀 한가하다 할 수 있는 저녁 10시에 해당 물건을 임장했다.

당시 처음 봤을 때에는 에스컬레이터 바로 옆이기 때문에 나쁜 자리라고 생각하지 않았다. 일반적으로 쇼핑몰에서 A급지라 할 수 있는 곳은 에스컬레이터 주변 상가라고 인식되었기 때문이었다. 나중에 안 사실이지만 일반적으로 쇼핑몰은 에스컬레이터가 있는 주요 동선 자리가 A급지였다. 하단의 평면도를 보면 본 상가의 A급지는 중앙 일직선으로 길이 나있는 곳이다. 아!! 말로 하니 어렵다!!

그리고 이 주요 동선에서 멀어지면 멀어질수록 임대료는 팍팍 떨어진다. A급지가 1평 기준 월 80만원에서 100만원을 받는다면 벽쪽으로 가면 임대료는 10만원까지도 떨어진다. 상가에서 임대료는 시세를 결정하는 요소이니 임대료가 떨어지면 매가가 당연 바닥이다.

하지만 간혹 보면 발상의 전환을 하시는 분도 계시다. 벽쪽 임대료가 워낙 싸고 주변이 공실이다 보니 하나를 임대해서 옆의 공실 상가까지 마음대로 쇼핑몰로 운영하는 용도로 사용하시는 분도 있다.

본 패션몰 지하 1층은 다른 여타 패션몰에 비해 A급 상가로 보이지는 않았다. 특히 지하 2층은 완전 죽은 자리같이 보였고 후에 과거 경매 기록을 살펴보니 경매에 나오지 않은 호수를 찾는 게 더 쉬울 정도였다. 그나마 지하1층은 벽 쪽 외에는 공실이 없었고 동선이 잡힌 곳 중심으로 꽤 활성화되어 보였다. 어차피 도매는 단골장사이기 때문에 지하1층까지는 장사하는 데 무난해보였고 또한 이러한 물건이기 때문에 저렴하게 낙찰 받을 수 있지 않을까 싶었다. 어차피 임대 수익을 목표로 했기 때문에 임대 수익률만 높다면 저렴하게 낙찰을 받아야겠다는 결심을 하게 됐다.

공매 나온 호수를 찾아가보니 117호부터 119호까지 넓게 물건을 쌓아두고 영업에 여념이 없었다. 압류재산 공매재산 명세서에는 118호부터 119호까지 총 3명이 임차인으로 신고됐지만 현황상 117호 한 명이 통으로 쓰는 것으로 파악됐다. 이 정도 크기로 도매시장에서 장사한다는 것은 꽤 규모가 된다는 것으로 여겨졌고 낙찰받고 재임대하기에는 문제 없어 보였다. 에스컬레이터 바로 앞쪽 호수로 넓혀갈 수도 있지만 앞쪽 호수는 영업이 꽤 잘 되는 것으로 보여 117호에 임대할 여지가 없어 보였다. 특히 패션몰에서 에스컬레이터 앞과 뒤의 임대가격은 차이가 크기 때문에 지금 임대가격으로 절대 얻을 수 없으리라 확신했다. 
압류재산 공매재산 명세서 상의 임대가는 절대 믿을 수 없기 때문에 정확한 임대 시세를 파악하는 일은 무엇보다 중요한 일이다. 쇼핑몰은 한 층 내에서도 입지별로 1구좌(평) 월세가 10만원인 곳도 있고 100만원인 곳도 있는 등 금액이 천차만별이다. 그만큼 입지별로 월세 차이가 크기 때문에 정확한 임대가를 알아내는 것이 관건이다. 주위를 돌아다니며 장사하시는 분을 통해 계속 임대가를 알아보고자 했지만 모두 약속이나 한 듯이 절대 임대가에 대해 함구한다. 부동산을 가면 되지 않겠냐고 생각하겠지만 동대문 도매시장은 부동산을 통해 매매, 임대가 이루어지지 않고 오직 관리사무소를 통해 모든 일이 이루어지는 것으로 착각했다. 주위에서 들은 얘기도 그랬고 주변에 부동산도 찾아보기 어려웠기 때문이었다.

바로 관리사무소도를 방문했다. 도매시장 내 장사는 일반 소매시장하고 다른 점도 많고 그들만의 언어도 있기 때문에 어설픈 거짓말은 통하지 않을 것 같아 정직하게 낙찰을 받기 위해서라고 임대가를 물어봤다. 그러나!! 낙찰 받고 오란다. 
입찰 전에 매매가나 임대가를 확인하고 수익률에 따라 낙찰가를 산정해야 하는 나의 입장에서 이런 말이 정말 제일 싫다. 그러나 어쩌랴. 어쩔 수 없이 여기저기 인터넷과 아는 인맥을 동원하며 임대가를 파악하고자 했다. 정확하지는 않았지만 대략 임대가는 1000만원에 60만원, 또는 30만원으로 예상됐고 매매가는 5000만원 이상은 받을 수 있을 거라 여겨졌다. 한번 더 유찰하고 입찰할까도 생각했지만 3200만원에 낙찰을 받아도 결코 손해는 보지 않을 거라고 여겨졌다. 또한 나에게 어려운 벽으로 느껴졌던 도매시장을 한번 경험해보고 싶었다. 좀 무모하기는 했지만 우선 낙찰 받아보고 잔금 치르기 전까지 열심히 조사하고 정 안되면 최악의 상황으로 보증금 300만원을 수업료로 생각하자고 결심했다.

처음 입찰할 때 나의 예상 수익은 다음과 같았다.

크지 않은 금액이지만 수익률은 나에게 더할 나위 없이 훌륭해보였다. 바로 입찰에 들어갔고 결과는 단독으로 낙찰이다.

최저가에 1명이라도 받쳐줬으면 더 좋았겠지만 그래도 이제 단독은 나에게 더 맛있다.

 
해당 물건의 이해관계자가 되었으므로 매각결정통지서를 받자마자 당당하게 해당 빌딩 관리사무소에 입성했다. 동대문 도매시장의 관리사무소는 앞에서도 얘기했듯이 매매 및 임대가 등을 계약하는 데 있어 강력한 힘을 발휘하고 있다. 부동산 역할을 하며 임대가를 일률적으로 인상하고 계약하는 데 있어서도 절대적인 권리를 갖고 있으며 명도에 있어서도 관리사무소의 도움만 있으면 한 번에 끝이 난다. 임대인, 임차인 사이에서 큰 역할을 담당하고 있다.

관리사무소로 올라가기 전에 내 점포 임차인에게 현재 신고된 임대가 1000만원에 월세 30만원을 월 50만원으로 인상하겠다고 통보했고 임차인은 재계약을 하지 않겠다고 사나운 어조로 말씀하신다. ‘어라, 재계약해야 하는데’ 뜨끔했지만 또 당당하게 잔금일 전까지 비워달라고 만용 아닌 만용을 부린다. 관리사무소에 이 상황을 얘기하니 명도부터 계약까지 모든 상황을 관리사무소에 일임해달라고 하니 나야말로 고마운 일이다. 공매로 낙찰 받았기 때문에 명도가 잘 안되면 바로 명도소송으로 가야 하는 부담감을 덜게 된 것이다. 처음에는 ‘이렇게 쉬운 물건이 있나, 앞으로 동대문 도매시장만 낙찰 받아야 하나’ 심각한 고민에 빠지기도 했다.
하지만 모든 세상만사 일이 그렇듯 계약까지 진행하는 데 있어 그리 녹록치는 않았고 나는 다시 한번 도매시장에서는 관리사무소가 정말 중요하구나 느끼게 되었다. 결국 임차인과 계약까지 지면상으로 다 쓸 수 없는 어려운 상황들에 계속 직면하게 됐다. 내가 원했던 금액은 2013년 말까지는 무리였던 금액이었고 처음 들어오는 임대인에게 관리사무소는 그리 호의적이지 않았고 대출은 어려웠고(대지권이 없는데다 금액도 너무 소액이다보니 ㅠㅠ) 어쩔 수없이 전액 현금으로 지불해야 했다.

다행히 이 쇼핑몰은 매년 계약을 갱신하면서 임대료를 올리기도 했는데 2014년이 바로 임대료 인상 기간이었다. 본 쇼핑몰은 관리사무소의 일괄적인 관리 하에 연초 한꺼번에 인상된 금액으로 계약을 진행했다. 인상된 금액을 인정하지 못하면 임차인이 나가야 한다. 하지만 본 쇼핑몰 도매시장은 끊임없이 대기자가 형성되어 있는 시장이었기 때문에 임차인이 나가는 경우는 거의 없다고 한다. 그렇다면 월 관리비 30여만원에 월세 평균 50만원이면 총 80만원이 1평, 1구좌에 소요되는 금액이다. 와아!! 대단하구나!! 내 물건도 2000만원에 50만원으로 임대가가 책정됐다. 내 마음대로 되는 게 아니고 관리사무소가 그렇게 결정해줬다.

솔직히 이러한 물건 10개만 낙찰받는다면 약 1억 5천만원 투자해서 500만원을 임대수익으로 갖고 가면 그 수익률이 어마어마하구나 하는 생각을 마구마구 했다!!! 두 개 호수 다 낙찰받을걸 하는 후회감도 물밀듯이 들었다.

하지만 나중에 차차 알게 된 사실!! 난 정말 운이 좋았구나!!! 가슴을 쓸어내렸다.

도매시장 패션몰은 각각 관리의 특성이 있다. 관리사무소의 힘이 최고라는 공통점은 있지만 굉장히 거친 성향의 패션몰은 낙찰받으면 입점비, 명도비, 장기수선충당금을 낙찰자에게 요구한다. 어떤 도매시장 패션몰은 매매 후 퇴점비까지 지불해야 하는 곳도 있다. 그런데 그 금액 단위가 몇 십이 아니고 자그마치 천만원 단위이다!!! 그래서 해당 패션몰 관리사무소의 성향 파악이 정말 중요하다. 요구한 금액 부분을 수용해주지 않으면 매매, 임대를 좌우하는 관리사무소의 의해 임대나 매매가 정말 어려워진다.

또한 내가 낙찰받는 이 물건은 토지주가 별도로 있다. 이전에 패션몰 오픈 시 장기계약으로 토지사용료를 지불했음에도 불구하고 토지 일부가 계속 경매에 나와 낙찰받은 새로운 토지주가 또다시 토지료를 요구하는 것도 약간의 문제가 아닐 수 없다. 토지가 없다는 것은 매매 시 큰 핸디캡으로 작용할 수 있다. 때문에 다른 도매 패션몰은 10% 이상 수익을 맞추면 수월히 매매가 되는 반면 내 물건은 그 이상의 수익률을 제시하여야 매매가 된다.

도매시장 특성상 장기적으로 갖고 가는 것도 나쁘지 않아 보였고 처음 낙찰 시 목표도 임대이긴 했지만 목돈으로 다른 물건을 낙찰받는 것이 더 큰 메리트로 다가왔기 때문에 임대료 올린 시점에서 바로 수익률을 맞춰서 매매을 의뢰했고 의뢰한지 보름만에 계약을 체결했다.

공개적으로 남길 수 없는 여러 히스토리가 있으므로 단순히 수익만으로 접근하기에는 조심해야 할 곳이 도매시장이다. 그러한 부분만 충분이 인식하고 진행할 수 있다면 동대문 도매시장 상권은 충분히 장기적으로 가치 있는 곳이라 여겨진다.

[원나라]

감사합니다

[킴 청]

와! 이런 물건도 있었네요. 정보 감사합니다.

[미운오리새끼]

감사합니다~

[피카쇼]

캬 재밌게 유익하게 잘 보았습니다.

[마늘마늘]

좋은 글 잘 읽었습니다.

[템페스트(대전초급 2기)]

대단합니다!! 이런것도 경매에 나오는군요!!

[사라도령님]

역시 상가는 숨은그림이 많군요
관리사무소의 중요성, 상가 거래시 숨은 리스크들 잘 보고 갑니다.
수익율 계산 양식도 깔끔하네요 ,,,,,ㅡ

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다!!!

[선영백설기]

축하드립니다. 경험 공유해주셔 감사합니다.

[최해]

테마상가는 관리사무소도 생각해야하는군요. 처음알았습니다.
소중한 경험담 감사합니다 ^^