생활정보 💰💰 내마음에 쏙 드는 전세월세 집구하기 + 살아오며 모아온 팁들

[원가회계반맞고반틀림]

출처 : 여성시대 (원가회계반맞고반틀림)


 
서울에 취뽀를 하게되어 자취방을 구하고 있는 김직시.
첫 자취방이기에 조금 시간이 걸리더라도
직접 알아보고 살기 좋은 집을 얻을것이라 다짐한다.
 

집구하는건 발품이 가장 중요하다고 했으니까
 
이곳저곳 돌아보면 되겠지?
 

 
직시 : 안녕하세요 집구하러왔는데요
 
부동산: 네 안녕하세요 ^^ 방금 전화주신분이시죠?
어떤 방 보고 오신걸까요?
 
직시: 네이버 부동산 매물 보고왔어요! 집 볼수 있을까요?
 
부동산: 아 어떡하지.. 그 집 방금 나갔는데..
오셨으니까 다른 방이라도 보고 가시겠어요?
 
직시 : (1차 당황) 집이.. 나갔다구여..?
오늘 아침에 보고왔는데..
그럼 이 집은 있나요?
 
부동산: 아 그집도 방금전에 나갔어요
 
직시 : ...??????? 아 그럼 다른방이라도 보여주세요
 
부동산: 보여드릴수는 있는데, 그런집이 흔하진 않아서
비슷한 조건은 구하기 힘드실거에요..
 
직시:(2차당황)
 
 
 
 
 

방보러 다닌지 1일차 김직시
월세 구하는 일이 마냥 평탄하지만은 않을것임을 느끼고야 만다..
 
 
 
 
 
 

 
안녕 여시들! 다들 부동산 가서 당황스러웠던 경험 한번쯤은 있지않아?
전부터 글을 쓸까 말까 망설이다가
내가 아는 모든 지식을 동원해서 두고두고 도움이 되길 바라는 마음에서
글을 쓰게 되었어
자의적이던 타의적이던 독립을 준비하며 집을 알아보는 모든 여시들에게
도움이 되기를 바랍니다
 
목차
부동산 관련 사이트
체크리스트
등기부등본 보는방법
계약서 작성시 주의사항
특약사항
 
 
 
1. 부동산 관련 사이트
 
일단 집을 알아보려면 이 지역에 매물이 어떤게 나와있는지
시세는 어떻게 되는지를 먼저 알아야
나중에 집을 보러가서도 얼타지 않을수 있껬쬬..?
요즘에는 대부분의 공인중개사들이 인터넷에 광고를 올려서 홍보하고있고
대부분의 물건들이 올라와있기때문에
사이트만 잘 이용하면 훨씬 편해
 
1) 네이버 부동산(전/월세 무관)
https://land.naver.com/

네이버페이 부동산

대표적인 부동산 사이트로 네이버 부동산을 추천하는데
매경과 연계되어있어 공인중개사들이 광고하는 대부분의 물건이 올라와있고
지도에서 단지별로 볼수도있지만 중개업소를 클릭해서
해당 중개업소가 가지고있는 매물별로도 확인이 가능!
한가지 팁이 있다면 동일매물 묶기를 체크후에

이런식으로 다른부동산에 여러개 올라와있는 부동산에 대해
공인중개사들이 뭐라고 써놨는지 쉽게 확인이 가능해!!
똑같은 물건이라도 내놓을때 공중사에게 설명한게 다를수도있기때문에
이쪽에선 안적혀있던 특징을 비교하면서 아 이집 대충 이런이런집이구나
하면서 감을 잡을수 있어
 
2. 직방(전/월세 무관)
https://www.zigbang.com/

No.1 부동산 앱, 직방

요즘에 직방 정말 좋아졌더라
중개사고 보장제, 계약 안전 여부 확인 같은것들이 생겼던데
내 주관적인 의견으로는 직방의 가장 큰 장점은 편한 UI야.

편의시설을 이런식으로 표현해주는 지도도 좋고
반려동물을 데리고있는 여시들은
상대적으로 집구하기가 어렵고, 반려동물 가능한지 여부를 표시해놓지 않는 경우가 많은데
네이버 부동산처럼 매물정보가 많은 사이트를 먼저보고
다방보면서 세부적으로 계획을 잡아나가면 좋을거 같아
예를들어 내가 지금 신림동에 집을 구한다
>> 네이버 부동산으로 지도보면서 클릭해서 시세파악
>> 맘에 드는 집이 있으면 직방에도 나와있는지 검색
>> 직방에서 세부사항 확인
 
3. 나중사(어플)(전/월세 무관)
https://najoongsa.com/

나중사

이건 어플인데 네이버 부동산이나 다방 직방에 비하면
규모가 작은 신생 사이트야
목록에 넣은 이유는 컨셉이 좀 특이해서 넣어봤는데
내가 어떤어떤 집을 보고싶다 라고 확성기로 쫙 뿌리면
그걸 들은 부동산들이 거기에 대해 매물을 매칭해주는식
아직은 수도권만 가능한듯해
이사갈 지역이 멀거나 평일에 시간이 안되는 여시들이 본인에게 맞는 집을 찾을때
이용하기에 좋을것같아
 
4. 리치고

리치고는 집을 구할때보다는 컨텐츠가 정말 많고
가격지표나 통계 보기가 좋아서 그런 용도로 자주 쓰는데
전월세 관련해서도 깔끔하게 정리가 되어있더라고

좋다고 느꼈던 점은 가격협상여부 탭이 있다는거
아무래도 부동산 가면 조율이라는걸 필수적으로 하게되는데
처음부터 난 조율 안해! 이렇게 선 그어놓고 시작하는거니까
실제로 집보러갔을때 불쾌할 일이 줄어들것 같더라
그냥 심심할때 어플 켜놓고 칼럼 읽어도 좋음!
 
5. 호갱노노(전세)
https://hogangnono.com/

아파트 위주의 실거래가 사이트야
보통 전월세 알아보면서는 자주 사용하진 않는 사이트인데
전세를 알아보는 여시들이 있을것 같아서 목록에 넣게 됐어
호갱노노의 가장 장점은 1. 지도에서 시세를 한눈에 볼수있고
2. 입주시기 매매가격 갭가격 전세가율을 활용할수 있다는 점.
사진에 빨간색 네모를 쳐놓은 부분이 전세가율이야.

 
잠깐! 혹시 전세가율이 뭔지 모른다고??
내가 설명해줄게!
 

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말하는건데
보통 시장 흐름 파악이나 이 집이 안전한지 확인하는 용도로 사용해
만약 전세가 매매가격에서 차지하는 비중이 높으면
나중에 집주인이 보증금을 못돌려줘서 집이 경매에 넘어가게되면
경매 낙찰금액에서 배당받게되는데,
이럴때 매매금액(낙찰금액)에서 보증금 비중이 클수록
내가 돈을 다 돌려받을 확률이 줄겠지..?
요즘같은 시기에 정말정말 중요한 정보들이라고 생각해.
여기에 대해서는 이따 한번 더 설명할테니
놓치지 말고 쫓아오시라죠,,쿰쿰
 
전/월세 위주로 추천하려고 하다보니까 몇개없네..
방을 얻으려는 목적이 아니라
지역분석-투자 용도로 필요한 사이트들도 있는데 만약 2탄을 찌게 된다면 써볼게!
 
-목록에서 제외된 사이트들(참고용)-
1. 직방 - 다방과 유사
2. 부동산 114 - 네이버 부동산과 유사
 3. 아실 - 호갱노노 유사
4.밸류맵 - 투자 적합
 
 
2. 집보러가기 (체크리스트)

출처 - 내가 만듦

임장양식서.hwpx

48.80KB

출처 : https://blog.naver.com/tedqorgkq/221492147575

Gloria_전셋집 체크리스트(2019).pdf

94.44KB

내가 만든 임장양식서는 공인중개사용이라
집을 보러다닐때에는 적합하지 않을것 같아서
네이버 블로그 글로리아님 체크리스트 같이 첨부할게
 
자 이제 방보러 다니는 방법을 알려줄게
부동산 사이트를 켠다 >> 그동네 원룸/아파트 가격 대충파악
>> 마음에 드는 집 엑셀이나 노트에 가격/조건/옵션/관리비/부동산 번호 적어서 정리
>> 이제부터 무한 전화 >> 집보러가는 약속 잡기
 
 
~꼭 알아봐야 할 정보들~
 
1. 전입신고 가능한지
- 보통 싼물건/오피스텔이 전입신고 불가능한 경우가 많은데
전입신고가 안되면 나중에 법적으로 곤란한 경우가 생겨
아무리 좋은집이라도 전입신고가 안되면 후순위로 놓자
 
2.난방(중앙난방인지)
- 중앙난방쓰면 한겨울에도 벌벌떨며 난방 못트는 기적이 일어납니다..^^..
 
3. 전세의 경우 보증보험
- 부동산에 전화하자마자 물어봐야할게
"전세 보증보험 가입한 매물인가요?" 이거야
보통 임대인이 먼저 말해주지않는이상 물건을 하나하나 다 확인하는 경우가 없어서
버벅대는 경우가 있을수있는데
당황하지말고
"보증보험 알아보려고 하니 정확한 선순위 채권액을 알려달라" 라고 말해
선순위채권액을 알게되면 네이버 부동산 켜서,
그 아파트 매매 시세가 어느정도인지 보고
채권액이 매매가의 65% 이상이면 그 집은 들어가지 않는게 좋아
참고로 "도시형생활주택" 은 대부분 보증보험이 안되니까 알아둬!
 
3. 계약하기(그 전에 알아둬야할것들)
 
집구하기의 꽃이지? 계약..
정말 중요한건데 잘 모르는 여시들이 많더라고
그래서 기초부터 차근차근 설명하려고 해.
 
1) 등기부 등본 보는방법

들어가기 전에 질문!
왜 등기부 등본을 봐야한다고 생각해?
항상 집 계약할때 듣는 말이 등기부증명서 확인하라는 말인데
대체 뭘 확인하라는 걸까?
 
등기부는 표제부/갑구/을구로 구성되어있어
표제부는 건물의 표시
갑구는 소유권
을구는 소유권 외의 권리로 구성되어있는데
 
우리가 궁금한건 결국
이 집이 안전할까? 이거잖아?
그렇다면 우리는 갑구와 을구만 보면 돼.
그중에서도 우리가 알면되는건
"저당권,근저당권" 과
"말소기준 권리" 야.
 
말소기준 권리란?
- 집주인이 금전적 문제가 생겨 이 물건이 경매로넘어갔을때,
말소기준 권리 뒤의 등기들은 전부 말소(사라짐)
종류로는 저당권,근저당권, 강제경매개시결정등기, 가압류,가처분,압류 등이 있어
만약 여시가 계약후에 확정일자 전입신고를
이 말소기준 권리보다 앞선 날짜에 하면
여시는 이 권리들에 대항할수있어!!
매우매우 중요하니 별표
 
그 다음으로 알아볼건 근저당,저당권인데
집을 구할때 저당권 설정되어있는 집을 피해라 라는 말을 많이 들었을텐데
한가지 알아둬야 할것은
우리나라 주택 구매 특성상 대부분의 집은 저당권이 잡혀있어
소위말하는 주담대가 대표적인 예시야

 
뭐지.. 어쨌든 저당권있으면 위험한거 아닌가?
>> 그래서 전세계약시 특약을 넣는거야!
임차인에게 보증금을 받으면 빚을 우선적으로 갚는다 류의 특약을 넣는 경우가 많아
이런 현상이 생긴 이유는
대부분의 사람들이 종잣돈 + 담보대출 + or 신용대출 을 이용해서
집을 사기때문에 저당권이 설정되어있는 경우가 대부분이야
만약 부동산 사이트에서 무융자 라는 단어를 발견하면
오오.. 무융자.. 오오.. 무융자.. 하고 감탄하면돼(사실 감탄할것까진 아님)
 
Q. 그래서 위험한거아니야?
>> 많이들 한다고 한거지 위험하지 않다는 말이 아님!
저당권이 소멸하지 않는이상 위험. 주의해야해
만약에 저당권이 잡혀있는데
임차인이 낸 보증금으로 빚을 갚아 저당권을 말소시키지 않는다면
여시는 그 집에 들어가서
전입신고+확정일자를 받아도
후순위 권리자이기때문에 담보권 실행되면 권리가 소멸한다

행복 끝 지옥 시작인거야
 
여시들 아직 감이 안잡히지?
내가 경매사이트에서 등기부 등본을 몇개 가지고왔는데
한번 보면서 설명을 해줄게
 

 
자, 상상의 나래를 펼쳐보자
임차권 등기가 2023년 3월 6일이지?
보통 전세가 2년단위로 체결되니까
저 집의 임차권등기를 한 임차인은
적어도 2021년 3월쯤에는 이집에 입주했다는 이야기겠지?
위 빨간칸을 보면 2021년 2월 5일에 근저당권을 말소시켰으니까
이 집의 집주인은 보증금을 받아 빚을 갚은거같아
근데.. 이상하다..?
저당권도 없고 등기부도 깔끔한편인데 왜 경매에 나왔을까?
정답!
보증금을 못돌려줘서.
임차인이 나가면서 내 돈 내놔 하고 임차권등기까지 해뒀는데
돈이 없었나봐.. 못돌려준거야
결국 경매개시 땅땅!
여기서 질문!
보증금 못돌려받으면 경매하면 해결되지않아?
>> 여기서 나온 임차권등기는 임차인 입장에서는 최후의 보루같은 느낌이야
경매에는 최소 1여년은 걸리기때문에 임차인분도 이 악물고 넘긴거지
실제로 보증금 못돌려받고 경매 넘어가면 피가 마른다고합니다..
이경우엔 선순위권리가 없어서 망정이지
세상은 넓고,, 케이스는 다양하다..
 
>> 급하게 떼어오느라 못봤는데 아파트의 경우이고
다가구주택일경우 다른 가구가 경매개시결정 되었을수 있어요
 
 
~임차권 등기란?~
임대계약이 종료되어 임차인이 이사를 가야하는데
임차인이 이사를 가게되면 거주하지않기때문에 대항력이 깨짐.
그래서 이 대항력을 유지하기위해 신청하는게 임차권 등기야
이 등기부 등본의 경우는 경매이기때문에 그냥 넘어가지만
만~~~약에
아주 만약에 10000분의 1의 확률로
여시가 맘에드는 집의 등기부를 떼어봤는데
임.차.권.등.기. 가 있다?
도망쳐야돼..
임차권등기 이후 들어온 새로운 임차인은 우선변제권이 없어
즉, 아무것도 보장받지 못한단 이야기..ㅋ
 

Q. 그래서 저당권은 매매가 대비 몇%가 안전한건데?
>> 상황에따라 다르지만 보수적으로 3~40%선이라고 나는 생각해.
오피스텔의 경우 90%까지 치솟기도 하니 참고할것
 
그래서! 결론은!
저 임차인은 돈을 돌려받을수있다. 비록 시간은 오래걸리겠지만 말이야
그렇다면, 이 임차인이 돈을 돌려받을수 있던 이유는 뭘까?
이유는 바로바로바로
 
전입신고
확정일자
 
때문이야
 
전입신고와 확정일자를 받으면
대항력과 우선변제권이 생기게되는데
여기서 우선변제권이란,
경매에 집이 넘어갔을때 다른 채권자들보다 먼저 변제받을수있는 권리
대항력이란,
제 3자에게 나의 권리를 주장할수 있는 힘이야.
 
주임법(주택임대차보호법)에서 임차인들을 위한 여러가지 법을 만들어뒀는데
원래는 대항력을 가지려면 전세권등기/임차권등기를 해야하는데
대부분 하지않아..
그래서 만들어진 법이 점유+전입신고를 하게되면
익일 0시부터 대항력을 갖게하는거야.
 
왜 중요하냐고?
내 돈을 온전히 돌려받게 해주는 방법이기 때문이야
주민센터에 가면 할수있고,
시간도 오래걸리지 않기때문에 꼭!!하는게 좋아
전입신고 안하믄 경매넘어갔을때 사이좋게 다른 채권자들이랑 n빵한다~~

 
만약 월세집을 들어가는데
집주인이 월세 깎아주는 대신 전입신고는 하지 말자고 한다면
"제 돈은 소중해요" 하고 거절하자..!!
 
 
- 월세가 상대적으로 보증금 걱정이 덜한 이유
 
그럼 이제 슬슬 궁금한점이 있을거야
전세는 보증금때문에 전전긍긍하는데
월세는 왜 그런 걱정이 상대적으로 덜할까?
이유는 여러가지 있지만
방금전에 확정일자와 전입신고를 이야기했으니
관련 법률을 소개해줄게
월세가 떼어먹힐 위험이 적은 이유.
바로 최우선 변제때문이야
 

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.> [전문개정 2008. 3. 21.]
 
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 
법적으로 일정금액 이하의 소액 임차인은
확정일자가 늦었더라도, 경매신청 등기전에 대항력만 갖추면
최우선적으로 일정액의 보증금을 돌려받을 권리가 있어.

서울의 경우 보증금이 1억 6500 이하라면
최대 5천 500까지 다른 채권자들보다 최우선적으로 변제를 받을수 있는거야.
단, 이걸 행사할수 없는경우가 있다.
어떤때일까?
위에서 언급했듯이
이미 임차권등기가 된 집에 들어가 살았다면 최우선변제도 안됩니다

걍.. 개털되는거야..
 
4. 계약하기(계약서 작성)
 
1) 집주인 얼굴 보고 계약서 작성하기
 
대리인 위임해서 계약하는 경우가 있는데
반드시 집주인 얼굴 직접보고 + 등기부확인하고 + 계좌확인하고 + 신분증 확인까지 해
 
2) 벽지/바닥/누수/결로 계약전에 협의하기
 
계약하고 입주전에 협의하는게 좋을때도 있긴한데
임대인이랑 제일 조율하기 편할때가 얼굴보고있을때고
계약후에 뭘 변경하고 하기가 어렵기때문에 사전에 협의할것!
 
3) 계좌 송금 한도 확인하기
보통 보증금처럼 큰 금액을 평소에 송금하는경우가 드물어서
계좌 한도가 안풀려있는 경우가 있어
미리미리 확인하자
 
4) 계약금 입금은 다 모였을때
집주인+여시+중개사 셋다 모였을때 송금하기!
 
5) 중개 수수료 계산기
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/

부동산계산기

~계약시 특약사항~
 
1. 전세자금 대출
본 계약은 임차인의 전세자금 대출에 협조하기로 하고, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시, 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 반환하기로 한다.
 
2. 만약 저당권이 설정된 집을 저당권을 갚아주고 들어가려면

임대인은 계약일 당일 등기사항전부증명서상 ㅇㅇ은행에 채권최고액 금 ~~~~원이 설정되어 있으며, 임대인은 근저당을 상환 말소하는 조건이다. 임대인은 잔금익일까지 근저당을 설정하지 않기로 한다.
 
or
 
현재 등기사항전부증명서상 채권최고액 금 120,000,000원이 설정되어 있으나, 원금 7000만원 남기고 상환하고 감액   등기하기로 하며 잔금 익일까지 감액등기 유지하기로 한다.
 
 
- 아이를 키우는 집이거나 반려동물을 키우는 집일때
집주인이 원상복구 특약 쓰자고 할텐데 기분나빠할 필요 없어!
 
- 집주인이 수리해주기로 특약을 넣을수도 있어
불안하다면 이야기라도 꺼내보자
 
 
 
5. 마무리
 
계약서 도장찍으면 확인설명서 읽어줄거야. 
그땐 아 정말 잔금하고 입주만 남았구나 생각하면돼
부지런히 이사업체도 알아보고 견적 비교도 하면서 지내면 돼!

어때 좀 도움이 됐으려나
궁금한건 물어봐도 좋은데 너무 세부적인 이야기는 자제해줘!!
일일히 답글달기도 어려울것같고, 중개사한테 물어보는게 가장 정확할거야
특히나 부동산은 큰돈이 오가는 일인지라
개개인의 세부적인 사정을 모르고 단편적인 면만보고 판단하긴 이르다 생각해
 
다들 이사 성공하자!!

[곽유진]

여시 거마워!!!

[까리함]

집찾을때 이런식으로 보는거구나 진짜 고마워 여시 ㅠㅠ

[KT 위즈]

고마워

[올라가느뇽]

진짜 고마워ㅠ 나 이거로 이제야 좀 이해됨...

[산신령]

고마워!