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▶ 마천4 관리처분계획 공람공고에 따른 추정 비례율
1. 일반분양가 평당 4,000만원 적용시 추정비례율
(공사비 평당 585만원)
1) 조합원 분양가 평당 3,000만원 적용(일반분양가 4,000만원의 75%).
- 59㎡(25평형) 75,000만원.
- 84㎡(33평형) 99,000만원.
- 100㎡(40평형) 120,000만원.
2) 일반분양가 평당 4,000만원 적용 기준 :
- 평당 4,000만원 * 0.75 = 조합 추정 조합원 분양가 평당 3,000만원 ( 75%).
▶ 109.76% 관리처분계획 공람공고 추정비례율.
2. 일반분양가 평당 4,000만원 및 공사비 년간 물가 상승률 7.27% 반영된 추정 비례율
(공사비 평당 585만원)
▶ 추정 비례율 97.98%.
3. 일반분양가 평당 4,000만원 및 공사비 평당 700만원 반영된 추정 비례율
▶ 추정 비례율 93.83%.
4. 일반분양가 평당 4,400만원 및 공사비 년간 물가 상승률 7.27% 반영된 추정 비례율
(공사비 평당 585만원)
- 일반분양가 평당 4,400만원 : 조합 추정 일반분양가 평당 4,000만원의 110% 적용시
▶ 추정 비례율 106.08%.
5. 일반분양가 평당 4,400만원 및 공사비 평당 700만원 반영된 추정 비례율
▶ 추정 비례율 101.93%.
6. 일반분양가 평당 4,300만원 및 공사비 평당 700만원 반영된 추정 비례율
- 일반분양가 평당 4,300만원 적용 기준 :
평당 4,300만원 * 0.7 = 조합 추정 조합원 분양가 평당 3,000만원 (약 70%).
▶ 추정 비례율 99.91%.
7. 일반분양가 평당 4,300만원 및 공사비 년간 물가 상승률 7.27% 반영된 추정 비례율
▶ 추정 비례율 104.05%.
▶ 근린생활시설
- 조합원 적용 분양 단가 : 분양신청시 1,700만원/㎡ →10,279천원/㎡ 으로 조정.
( 조합원 평당 분양가 3,000만원).
- 전용면적 + 공용면적 = 분양면적 (분양면적 평당 3,000만원).
(분양면적 20평의 경우 : 조합원 분양가 6억원).
예) 1동 지하1층 101호
- 전용면적 40.8834㎡ (12.37평).
- 공용면적 15.9927㎡ ( 4.84평).
- 분양면적 55.9927㎡ (16.94평).
▶ 619,500,000원 / 16.94 평 = 36,570,248원(평당).
예) 3동 지상1층 301호
- 전용면적 45.2660㎡ (13.69평).
- 공용면적 15.4919㎡ ( 4.69평).
- 분양면적 60.7579㎡ (18.38평).
▶ 601,000,000원 / 18.38 평 = 32,698,585원(평당).
예) 6동 지하1층 605호
- 전용면적 39.9650㎡ (12.09평).
- 공용면적 20.2981㎡ ( 6.14평).
- 분양면적 60.2631㎡ (18.23평).
▶ 548,500,000원 / 18.23 평 = 30,087,767원(평당).
- 일반 적용 분양단가 분양신청시 1,700만원/㎡ → 15,418천원/㎡.
(10,279천원 / 15,418 천원 ≒ 0.67%).
▶ 총수입
▶ 총지출
▶ 비례율 산식 (조합원 분양신청시 조합 제시 추정비례율 118.03%)
▶100㎡ 타입에 대한 일반분양 예상 15세대수( 전체 -32세대, 조합원 17세대)의 매출부가세 (국민주택규모 초과에 따른 ) 24억원을 차감하였으나,
조합원 분양신청 결과, 100㎡ 타입 분양세대수 32세대 전체를 조합원에게 분양하게 되어 그에 따른 24억원 증가 발생함.
▶ 기타 수입
- 택시차고지 매각 수입 약 115억원 추가(마천동 324번지-택시차고지) 포함에 따른 증가.
- 이주비 금융비용(약 316억원).
316억원 - 299억원(분양신청시 책정 이주비 금융비용) = 17억원.
- 사업촉진비 상환금 추가(500억원).
- 중도금대여이자 상환금 추가(57억원).
● 기타수입 증가분
115억원 + 17억원 + 500억원 + 57억원 = 689억원.
▶ 기타 제사업경비
- 손실보상비 약 12억원.
-소송비용 약 25억원 증가.
- 설계관련비용 약 65억원 증가.
- 보존등기비 약 108억원 증가.
- 사업촉진비 500억원 증가 (비례율 영향 X).
- 중도금대여 이자 약 57억원 증가 (비례율 영향 X).
- 재산세 약 10억원.
- 예비비 약 278억원 증가 (년 3% 물가지수 상승에 따른 공사비 증가 2년치 반영분약 7 %가 포함되었다고 함).
- 분양보증수수료 약 4억원 감소.
- 학교용지부담금 약 9억원 감소.
- 법인세 약 374억원 감소.
● 사업촉진비, 중도금대여 이자는 수입과 상계처리하여 비례율에 영향없음.
● 12억+25억+65억+108억+10억+278억 -4억-9억 -374억 = 111억원 증가.
▶ 사업촉진비,
중도금대여 이자,
이주비금융비용 은
수입과 지출에 상계처리하여 비례율 산정에는 영향없음( 약 574억원).
- 이주비 금융비용(약 316억원).
316억원 - 299억원(분양신청시 책정 이주비 금융비용) = 17억원.
- 사업촉진비 상환금 추가(500억원).
- 중도금대여이자 상환금 추가(57억원).
● 17억원 + 500억원 +57억원 = 574억원.
▶ 비례율에 반영되는 사업비 증가액은 약 362억원임.
- 금융비용 증가분 315억원 중 기타 제사업경비에 반영된 이자분 74억원을 차감한 241억원이 증가.
● 315억원 - 74억원 = 241억원 (사업비 금융).
→ 비례율 반영 사업비 증가액
● 12억+25억+65억+108억+10억+278억 -4억-9억 -374억 = 111억원 증가.
● 315억원 - 74억원 = 241억원 (사업비 금융) .
( 기타 제사업경비 책정액 약 2,700억원에 대한 금융이자 74억원).
▶ 111억원 + 241억원 = 352억원.
▶마천4재정비촉진구역 주택재개발정비사업 공사도급계약서
제21조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정)
① 입찰참여제안서에 명시된 공사비 산정 기준월(2023년 3월)까지 물가변동에 따른 계약금액 조정은 없다.
② 입찰참여제안서에 명시된 공사비 산정 기준월(2023년 03월) 후부터 실착공시까지의 사업 기간 중 물가 변동에 따른 공사비 조정은 한국건설기술연구원 발표 건설공사비 지수 중 주거용건물지수와 통계청 발표 소비자물가지수 변동률의 평균값을 적용하며, 실착공 후 물가변동에 따른 공사비 증감은 없는 것으로 하되 “갑”의 귀책사유로 인하여 “을”이 공사 착공 후 공사를 중단하여 중단사유 해소 후 공사를 재개할 경우에는 위와 같이 조정한다.
- 110.56(2023.3월) - 106.85(2022.4월) = 3.71
- 150.22(2023.3월) - 144.49(2022.4월) = 5.73
- (3.71 + 5.73) / 2 = 4.72
- 4.72(년간 상승률) * 2(2023.4월 ~ 2025.3월) = 9.44 (예정 착공월인 2025.3월까지의 2년간 예상 상승률).
- 공사비 산정 기준월(2023년 3월)
- 일정상 예상 착공기준월(2025년 3월)까지.
[출처] 마천4 추정 비례율|작성자 nzoom