민사집행법 규정에 의한 부동산에 대한 강제집행

[대마왕]

「민사집행법」제78조에 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 하며, 강제집행의 방법으로 ｢강제경매｣와 ｢강제관리｣로 구분하고 있다. 이에 채권자는 자기의 선택에 의하여 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다고 규정함으로써, 강제경매신청제도를 명시화하고 있다.

경매는 금전채권을 회수하는 강제집행절차를 말한다.

경매이라 함은 ｢채무자의 소유 부동산을 압류한 후 경매법원(공공기관)에서 이를 매각(환가)하여 금전채권을 회수하는 강제집행절차｣를 말한다. 우리나라 법규 중심으로 경매에 대해 살펴보면, 경매법원에 의한 ｢경매(강제경매와 임의경매)｣와 공공기관에 의한 ｢공매｣로 나누어 볼 수 있다.

법원경매는 ｢민사집행법｣규정에 의하여 이루어지며, 공매는 ｢국제징수법｣ 규정에 의하여 이루어진다. 「민사집행법」 규정에 따른 부동산에 대한 강제집행의 방법은 채권자의 신청과 선택에 따라 강제경매 외에 강제관리에 따라 법원이 한다(민사집행법 제78조 1⋅2항). 현재 전국법원에서 시행 중에 있는 대부분의 경매는 경매개시결정기일이 2002. 7. 1.부터 시행된 ｢민사집행법｣ 규정에 의한 매각신청과 매각절차가 집행되고 있다.

1. 법원경매는 금전채권의 회수를 위한 강제집행이다.

법원경매이라 함은 금전채권 회수를 목적으로 채권자가 채무자 소유의 부동산이나 물상보증인 소유의 부동산을 집행법원을 통하여 강제로 매각처분하는 것을 말한 것으로, 부동산에 대한 강제집행은 ｢강제경매｣와 ｢강제관리｣가 있으며, 경매방법에 따라 ｢강제경매｣와 ｢임의경매｣로 구분된다.

강제경매와 강제관리는 ‘법률상 용어’이고, 임의경매는 강제경매와 대비한 ‘행정상 용어’라고도 볼 수 있는데, 이들 모두 경매절차는「민사집행법」규정에 의해서 같은 조건, 같은 방법으로 진행됨으로󰡐압류에서 배당에 이르기까지 강제경매와 동일한 절차에 의한다󰡑. 따라서 경매절차와 집행주체가 공권력에 의한 점에서 같다. 다만, 차이점이 있다면 강제경매는 집행권원에 의한 것이어서 공신력이 있는 것에 반하여, 임의경매는 담보권이 설정된 부동산을 대상으로 하고 있어 실체법적으로 하자가 있을 수 있고, 또한 공신력에 있어서도 흠결이 있을 수 있다는 점이다.

1) 강제경매

󰡐강제경매󰡑이라 함은 채무자가 집행권원에 따른 급부 의무를 임의로 이행하지 않는 경우에 집행문이 부여된 집행권원, 송달증명원, 부동산등기사항증명서 등을 구비하여 부동산소재지 지방법원에 경매신청을 하는 것을 말한다. 이에 채권자는 집행권원에 기인하여 채무자 소유의 부동산을 압류를 한 후 이를 매각하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권 만족을 얻을 것을 목적으로 하는 강제집행절차이다.

금전채권의 부동산에 대한 강제집행방법으로 강제경매 외에 강제관리가 있으며(민사집행법 제78조 2항), 강제경매에는 ｢부동산에 대한 경매｣와 ｢유체동산에 대한 압류물의 경매｣가 있다.

⑴ 부동산에 대한 강제경매

강제경매는 집행권원(채무명의)을 가진 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 집행법원을 통해 환가하여 그 매각대금으로채권자가 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행의 방법이다. 따라서 강제경매는 채무자 소유의 재산권을 그 대상으로 하며, 원칙적으로 확정력이 있는 채무명의(집행절차의 기초가 되는 문서 즉, 확정판결⋅화해조서⋅공정증서 등 집행권원을 말한다)를 필요로 한다.

⑵ 유체동산에 대한 강제경매

압류한 유체동산(금전은 제외)의 경매에 있어 집행관은 채권자 또는 집행법원의 신청이나 수권(일정한 자격이나 권리 따위를 특정인에게 부여하는 일)을 필요로 하지 않고, 유체동산의 집행은 채권자가 집행기관인 집행관에게 서면으로 집행신청을 함으로써 개시된다(민사집행법 제4조). 유체동산에 대한 강제집행신청서에는 채권자 채무자와 그 대리인의 표시, 집행권원의 표시, 강제집행 목적물인 유체동산이 있는 장소 등을 적어야 한다.

2) 임의경매

｢임의경매｣는 법률상 용어가 아닌 ｢강학상 용어｣로 실질적 경매와 형식적 경매로 구분된다. 임의경매는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권을 설정한 후 이행기에 채무자가 이행을 하지 않을 경우 담보권실행을 위하여 부동산소재지 지방법원에 담보권을 증명하는 등기사항증명서 및 설정계약서 등을 첨부하여 경매신청을 하는 것을 말하는 것으로, 담보권이 인정된 재산권이면 충분하므로 채무자 소유뿐만 아니라 제3자(물상보증인)의 재산권을 그 대상으로 , 집행권원을 가지지 않더라도 담보권자는 경매신청을 할 수 있다.

⑴ 실질적 임의경매

「민사집행법」제264조에 근거하여 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위하여 경매신청으로 개시된 것으로, 담보권자의 경매청구권에 기인한다(민법 제363조). 이는 채무변제기가 도래한 (근)저당권⋅담보가등기⋅전세권 등 담보권 목적물인 부동산을 담보물권의 실행을 위한 실질적 경매로, 채무자가 채무를 이행하지 아니할 경우 채권담보의 목적물을 경매한다.

⑵ 형식적 임의경매

민법 269조 2항에 근거한 ｢공유물분할을 위한 경매｣, 민법 제320조 근거한 ｢유치권에 기한 경매｣, 상법 제67조⋅70조⋅109조⋅142조 내지 145조⋅165조 규정에 의한 ｢상사계약에 있어서 자조매각에 기한 경매를 원인으로 하는 경매｣ 또한 임의경매에 해당된다. 여기서 자조매각(自助賣却)이란 채무자가 채권자 측의 수령거부 또는 수령불능에 의하여 채무를 이행할 수 없는 경우에 채무의 목적물을 경매하여 그 대금을 공탁하여 채무를 면하는 것을 말한다.

① 공유물분할을 위한 경매

대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부에 관하여 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납된 경우, 매수인은 공유물 전부에 대한 소유권을 취득하게 되고, 이에 따라 각 공유지분을 가지고 있던 공유자들은 지분소유권을 상실하게 된다. 그리고 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤) 해당 공유자의 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우, 대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 효력은 민사소송법 제218조 제1항이 정한 변론종결 후의 승계인에 해당하는 가등기권자에게 미치므로, 특별한 사정이 없는 한 위 가등기상의 권리는 매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸한다(대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 판결 [가등기말소]).

② 유치권에 기한 경매

유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 “유치권등에 의한 경매”라 한다)는 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하며, 유치권 등에 의한 경매 절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매 절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다. 다만, 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매 절차를 계속하여 진행하여야 한다(민사집행법 제274조).