17회공인중개사 1.2차시험 총평(종로박문각)

[순종]

■ 민법및민특법(김현규교수)

1. 전반적인 평가
① 쉬운 문제도 보이지만 전반적으로 한 문제에서 지문 중 2개 정도로 압축이 되지만 
   그 중 답을 찾기가 쉽지 않은 문제가 다수 보이므로 실제 시험장에서는 어렵다고 
   느낄 수밖에 없었습니다. 
② 옳은 것을 찾는 문제가 17문제가 출제되어 수험생의 부담이 가중되었습니다.
③ 쉬운 문제와 아주 어려운 문제가 반복되므로 인해 심리적으로 당황할 수도 있었습니다.
④ 10회 이후에는 전혀 출제되지 않았던 지엽적인 문제(법률사실의 분류)가 출제되어 
   두 번이나 시험을 치른 작년의 두 번 시험을 친 영향도 있어 보입니다.
⑤ 사례와 박스형태의 문제는 예년처럼 출제되어 이제 민법의 하나의 전형이 되어 가고 
   있습니다. 
⑥ 판례문제는 작년 16회 보다는 줄었지만 30문제가 출제되었고, 이 판례를 사례형태로 
   질문함으로써 난이도를 어렵게 만들었습니다.
⑦ 지문이 길지는 않았지만 적어도 주어진 민법시간인 50분은 반드시 확보했어야 했고 
   시간이 모자라는 경우도 생길 수도 있었습니다.
⑧ 전형적인 문제보다 복합적이고 이해를 요하는 문제가 다수 출제되었습니다.

2. 출제분포
민법총칙이 10문제, 물권법이 13문제, 계약법이 11문제, 민사특별법이 6문제가 출제되어 
출제분포는 예년과 비슷하게 출제되었습니다.

3. 결론
① 난이도가 예년에 비해 어려우므로 전반적인 점수는 하락할 것으로 보입니다.
② 어려운 문제로 당황만 하지 않으면 합격권의 점수가 나올 것으로 보입니다.
③ 시험장에서 어렵다고 느낀 분들이 의외로 점수가 잘나온 경우도 있을 것입니다.
④ 판례와 사례 및 박스 형태의 문제는 앞으로도 민법의 기본 유형이 될 것으로 보입니다.

4. 수험생 여러분,
이번 시험의 난이도를 보아 합격권 근방의 점수가 많아 질 것으로 보입니다.
그래서 더욱 아쉬운 시험이 되었습니다. 
그동안 고생하신 모든 수험생 여러분들에게 축하와 위로를 전합니다. 
수고하셨습니다.
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■ 부동산학개론(강양구교수)

1. 수고하셨습니다.
  ① 그동안 수험준비를 위하여 많은 노력을 하신 가족여러분, 수고하셨습니다.
  ② 17회 시험에 합격하신 분들에게는 축하의 박수를 보냅니다.
  ③ 해마다 이 시간이 오면 마음이 불편합니다. 
  ④ 축하를 해야 할 가족분들 보다는 위로를 드려야 하는 분들이 더 많기에...
  ⑤ 이의신청의 대상이 될만한 소지가 있는 문제를 검토 중에 있습니다.

2. 총평
 (1) 뚜렷한 난이도
  ① 上, 中, 下의 난이도가 매우 뚜렷한 시험이였습니다.
  ② 下 수준의 문제는 답이 쉽게 보이는 문제로 수험기간이 짧았든 분들도 편하게 찾을 
     수 있는 수준 이였습니다. 
  ③ 中 수준의 문제는 단순암기를 한 경우에는 접근할 수 없는, 즉 이해 중심으로 공부
     하신 경우에 접근할 수 있는 수준 이였습니다.
  ④ 上 수준의 문제는 시중에 있는 공인중개사 개론교재에는 없는 문제를 출제하여 접근
     하기 어려운 수준 이였습니다.
 (2) 변별력
  ① 변별력을 고려한 문제였습니다. 
  ② 수험기간의 단, 장기가 아니라 암기중심으로 공부를 하였는지, 이해중심으로 공부를 
     하였는지가 기준이 된 문제였습니다.
 (3) 계산문제
  ① 문항 수: 6문제
  ② 새로운 유형의 문제가 까다롭게 출제되었습니다.

3. 출제범위
 (1) 부동산학총론: 4문제
 (2) 부동산 시장분석 
  ① 부동산시장: 2문제
  ② 수요와 공급: 4문제
  ③ 입지선정: 2문제
 (3) 부동산 투자분석 
  ① 부동산투자: 6문제
  ② 부동산금융: 3문제
  ③ 부동산개발: 3문제
 (4) 감정평기론: 6문제
 (5) 부동산정책론: 5문제
 (6) 부동산각론: 5문제
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■ 부동산공시법(최판섭교수)

제17회 시험에 합격하신 수험생 여러분 축하드립니다. 
그리고 1-2문제로 걱정하고 계신 여러분께 위로의 말씀을 드립니다.
금번 제17회 공시법문제는 중상급의 난이도가 있는 문제가 출제되어 많은 수험생께서 
당황했으리라 보여집니다.

1.난이도별 문제정리
 (1)지적법
  *기본문제(3) - 지적법령상 용어정의, 지목, 지적전산정보자료의 이용따른 심사, 
  *중급문제(7) - 토지이동신청특례, 지적공부에 등록하는 토지의 표시사항, 지번부여, 
                 면적측정대상, 축척변경위원회의 구성, 토지이동싱청 및 정리, 공유
                 지연명부의 등록시항
  *상급문제(3) - 지적측량 따른 손해배상, 측량업자의 결격사유, 지적도의 등록사항

 (2)등기법
  *기본문제(3) - 변경등기, 상호명의신탁, 등기능력
  *중급문제(5) - 등기절차, 집합건물등기, 중간생략등기(토지거래허가구역), 전산등기
                 절차, 소유권이전등 기신청
  *삼급문제(5) - 각하사유, 근저당권등기, 특별조치법, 이의신청, 등기신청시 서명이 
                 허용되는 자(인감증 명 제출 불요)
2. 총평
이러한 분류는 약간의 차이가 있지만 지적법, 등기법에서 중삽급의 난이도가 있는 
문제를 70%이상 출제하게 됨으로써 많은 수험생들께서 애를 먹었을 것이라 보여집니다.
향후 1문제라도 이의신청의 대상이 될만한 소지가 있는 문제는 차후 검토하여 여러분
께 다시 알려드리고자합니다. 
합격의 희소식보다는 안타까운 소식에 마음이 더 쓰이는 것은 또 왠일인지요?
2006.10. 30. 최판섭 드림
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■ 공인중개사법및실무(신정환교수)

공인중개사 법령 및 실무는 예년과 비슷한 수준으로 출제되었습니다.
법령과 실무의 출제비중은 27문제대 13문제정도로 7:3정도의 비중으로 출제되었고, 
이는 공인중개사법이 많이 개정된 것으로 보아 충분히 예상되었던 사항입니다. 
지문도 별로 길지 않았으며, 학원에서 동형모의고사에서 출제되었던 분량과 비슷한 
형태입니다.

공인중개사법은 매년 출제되던 부분에서 예외없이 출제되었고, 개정된 사항이 많이 
출제되었으나 이도 충분히 예상할 수 있었던 사항입니다. 다만 옳은 것을 찾으라는 지문
이 비교적 많았고, 함정에 빠질 수 있는 지문들이 다수 있었습니다. 그래서 이에 대한 
대비가 되지 않으신 분들은 실수하는 문제가 많았으리라 생각됩니다. 그러나 지문을 꼼꼼
히 읽었으면 충분히 해결할 수 있었으리라 생각됩니다.

중개실무는 매년 출제되는 중개계약, 외국인토지법, 확인설명서, 주택임대차, 경매 등에
서 예외없이 출제되었으나, 난이도는 그리 높지 않았습니다. 다만 중개실무에서는 기존
범위를 이탈하는 문제가 항상 1-2문제가 출제되어 왔으며, 이도 예외없이 출제되었습니
다. 

전체적으로 시험수준은 내용적으로는 16회시험정도의 난이도 였으나, 지문의 성격은 16회
보다는 약간 어려웠던 시험이었습니다. 그러므로 내용을 몰라서가 아니라 실수로 틀리는 
분제의 비중이 상대적으로 높았으리라 생각됩니다. 그래도 학원에서 어느정도 공부를 
하신 분이라면 80점이상은 충분히 가능했던 시험이었습니다. 앞으로는 지문을 조금더 
폭넓게 다루는 훈련이 되어야 겠다는 반성을 하게 하는 시험이었습니다.
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■ 부동산공법(고광표교수)

1. 총평
이번 17회 공인중개사 시험의 공법 문제는 전 분야에 걸쳐 고루 전체적인 이해를 묻는 
문제가 출제되어 졌으며 전체적으로 바람직한 문제였다 여겨지며 문제의 난이도는 공부
방법에 따라 다소 다르게 느껴지리라 생각된다.
 
전체적인 맥락을 알고 흐름과 체계를 중시한 이해중심의 공부가 이루어졌다면 오히려 
고득점을 할 수 있었던 좋은 문제였으며 단순 암기 중심의 공부를 한 수험생 이었다면 
크게 어려울 수밖에 없었던 문제였다. 항상 강조했던 이해 중심의 공부가 얼마나 중요한
것인지를 확인할 수 있었던 문제였다.
 
2. 출제비율
출제비율은  종전에 비하여 건축법이 1문제 더 출제되고 주택법이 1문제 줄었다는 것을 
제외한다면  그 동안의 예상했던 비율과 정확하게 일치한다.

- 국토계획법 : 14문제
- 개특법 : 2문제
- 도시개발법 : 5문제
- 도시정비법 : 5문제
- 건축법 : 6문제
- 주택법 : 4문제
- 농지법 : 2문제
- 산지관리법 : 2문제

3. 분야별 분석
1) 국토계획법
거의 예상부분을 벗어나지 않았다. 
도시계획, 도시관리계획, 매수청구권, 행위제한, 지구단위계획, 개발행위 허가, 개발밀도
관리구역, 이행강제금, 행정쟁송 등의 예상했던 문제가 거의 출제되어 우리 수험생 입장이
라면 가벼운 마음으로 해결할 수 있었던 문제였다.

2)개특법
행위제한 1문제, 매수청구제도나 집단취락지구제도 1문제를 예상했었다. 
결과는  행위제한을 제외하고 “매수청구권”과 “집단취락지구”를 1문제씩 출제되었고 
우리 수험생은 아주 기쁜 마음으로 문제를 풀었을 거라 생각되어진다. 초미의 관심사라 
했던 “매수청구권”이 올해까지 5회 연속 출제되는 진기록을 수립하게 되었다.

3)건축법
건축법에서는 만약 출제되면 틀려주는 게 예의라 말했던 “건축분쟁조정위원회”가 출제
되어 미소를 머금게 한다. 이 문제를 제외한다면 5문제 모두, 제가 출제한 게 아닌가 의심
할 정도로 예상했던 문제였기에 우리 수험생이었다면 희열을 맛볼 수 있었으리라 생각된
다. 최고 3문제까지 출제될 수 있으니 잘 참조하라며 나누어 주었던 “용도지역별 행위
제한 표”에서 2문제가 출제되어져 기대를 무시하지 않았으며, 기타의 문제는 “최종예상
문제 100선”의 문제와 거의 흡사하였다.

4)도시개발법
“토지부담율”을 계산하는 실무상의 문제(도시개발법 시행규칙)가 당황스러웠다는 것을 
제외한다면 큰 무리 없었던 문제였다.

5)도시정비법
출제위원이 정상적이라면 사회적 이슈를 반영한 재건축문제는 반드시 출제 될 거라 말했는
데 예상되로 2문제가 출제되었다. 특히 이번 8.25일 개정된 “안전진단”관련문제를 출제
하여 아주 흡족한 문제였다. 기타 조합원을 묻는 상당히 이해를 요하는 문제와 관리처분
계획 등의 예상했던 문제가 출제되었다.
 
6)주택법
출제 1순위로 예상했던 “투기과열지구와 전매제한제도”가 출제되었고 가급적 올해는 
출제가 지양되었으면 좋겠다 언급하며 그러나 작년까지 빠지지 않고 출제되었다 강조했던
“주택거래신고제도”가 다시 출제되었다. 다만, 이 문제는 연립주택에 관한 부분이 삭제
되어 졌음을 무시하고 출제한 문제의 오류가 보인다.
관리주체의 동의사항과 간선시설을 묻는 다소 어려운 문제가 출제되었다.

7)산지관리법, 농지법
산지관리법에서는 “산지의 개념”을 묻는 기초적인 문제와 예상했던 “산지전용”에 
관한 문제가 출제되었고 농지법은 “경자유전의 원칙에 대항 예외”를 묻는 문제와“농업
보호구역 안의 행위제한”을 묻는 수치와 관련된 다소 바람직하지 못한 문제가 출제되어 
아쉬움이 남는다.

4. 맺는 글
결국 이번 시험도 항상 강조했던 암기를 지양한 체계와 이해 중심의 공부의 절실한 필요성
을 확인시켜 주었으며 매우 바람직한 방향이라 생각된다. 실무에 나아가 유능한 공인중개
사가 되기를 바라는 수험생위 입장에서 단순한 암기위주의 공부는 무용지물이며 능력있는 
실무능력을 배양할 수 없다는 현실적인 반영의 결과라 여겨진다. 또한 그동안의 경험과 
가장 건전한 상식에 입각한 강의를 지향했던 범주를 벗어나지 않고 문제가 출제되어 준 
점과 “일일특강”과 “최종예상 100선”의 문제가 많은 도움이 되었다는 평가에 안도하
며 글을 맺고자 한다. 그동안의 강의에 열과 성의를 다해 임해준 수강생 여러분에게 감사
하며 무궁한 발전과 건승을 기원한다. 

모두가 
정신없이 달려온 한 해!
점차 차가워지는 날씨에 이제 조금은 여유 있고 따뜻한 마음으로 편안한 시간이 되었으면
하는 바램이다.         

2006.10.31
갈매기 조나단 부동산 공법 고 광표.