아파트 관리소장이 계약의 체결당사자로서 계약서에 기재되었다고 하더라도 해당계약의 권리의무 귀속 주체는 입대위 이다.

[010-5049-1004]

아파트 관리소장이 계약의 체결당사자로서 계약서에 기재되었다고 하더라도 해당계약의 권리의무 귀속 주체는 입대위 이다. ( 대법원 2014다62657 )

ㅡ법원의 판단

구 주택법(2009.12.29. 법률 제 9865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 자치관리로 공동주택의 관리방법을 ㅇㅇ아파트의 경우 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 관리주체로 규정하고 있고, 구 주택법을 비롯하여 그 위임에 따른 구 주택법 시행령, 구 주택법 시행규칙의 여러 조항에서 자치관리기구와 관리주체인 관리사무소장에 관하여 규정하고 있다. 즉 자치관리기구는 입대위에 의해 일정한 기술인력 및 장비를 갖추어 구성되고 입대위 감독을 받으며, 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장과 자치관리기구의 직원은 입대위에 의해 임면된다. 그리고 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장은 입대위에서 의결한 공동주택의 관리업무 등을 집행하고 공용부분의 유지보수 등 업무를 담당한다.

위와 같은 구 주택법령의 체계 및 내용과 더불어,

하나. 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 그 직원들은 입대위와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인 사단으로 볼 수 없다는 점,

둘. 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 갖춘 전문가 인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입대위의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점등을 종합하면, 구 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 ㅇㅇ아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입대위의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리와 의무의 귀속주체로 볼 수 없다.

따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리와의무는 비법인사단인 입대위에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인 사단인 입대위라고 보아야 함이 상당하다.

ㅡ판례해설

아파트 관리 사무소장이 형식상 계약 체결의 당사자라고 하더라도 해당 계약의 권리의무의 귀속주체는 입대위이다. 더욱이 이 사건은 자치관리와 관련된 내용이나 위탁관리라고 한다면 더더욱 그렇다

왜냐하면 대법원은 일관되게 아파트가 관리업체와 위탁관리 계약을 체결한 경우 해당 위탁관리의 성격을 “ 민법상 위임계약 ” 이라고 판단하고 있고, 위임계약의 경우 민법 제680조에서 “위임은 당사자일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로서 그 효력이 생긴다” 라고 규정하고 있어 위임인 ( 아파트 입대위 ) 이 수임인 (관리업체) 에게사무를 위탁하고 승낙함으로써 이루어진다. 즉 관리업체는 기본적으로 입대위의 사무를 위탁받아 처리할 뿐이므로 단지 “대리인” 으로서 업무를 처리하는 바 결국 계약의 귀속 주체는 입대위 이다.

즉 너무도 당연한 법리이지만 문제는 국토부 지침에 계약의 주체로 명명되어야 할 자는 이전에는 관리사무소장이라고 규정하고 있었고 그 이후 변경된 지침은 “관리업체”를 계약의 주체로서 계약서에 기재하여야 한다고 규정하고 있다는 것이고 이를 어길 경우 지침위반으로 과태료 처분이 될 수 있다는 것이다.

이와 같은 혼란 때문에 법원은 법원대로 계약의 주체는 입대위라고 해석하고 있고 실제 계약서 에서는 관리업체가 계약의 주체로서 종종 기재되어 있는바 조속한 시일 내에 지침이 이러한 판례의 법리를 고려하여 변경되어야 할 것이다.

주공협 (주택관리 공인중개 협동조합) http://cafe.daum.net/10apt/

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[손화영]

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[1NS1NS]

긍정적 태도, 자신감 있는 행동, 낙관적 사고는 ‘사막의 오아시스’처럼 구성원에게는 큰 힘이

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[진단이]

입대위에서 의결한 공동주택의 관리업무 등을 집행하고 공용부분의 유지보수 등 업무를 담당한다.

[진단이]

입대위에서 의결한 공동주택의 관리업무 등을 집행하고 공용부분의 유지보수 등 업무를 담당한다.

[진단이]

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[3445]

공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리와의무는 비법인사단인 입대위에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인 사단인 입대위라고 보아야 함이 상당하다

[3445]

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[3445]

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[S 아파트]

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[6239]

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