상가경매 1인자 - "최원철교수의 실패하지 않는 상가경매" -강력추천합니다 . .

[위험한경매]

                 -상가경매의 최고 1인자 최원철교수님의 책-

최원철의 실패하지 않는 상가경매

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머리말

상가와 빌딩 관리를 시작으로 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 경매와 공매를 통한 상가 투자를 통하여 상가라는 부동산을 접한지 대략 17여년이 되었습니다.

하지만 상가라는 부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하면 접할수록 어렵고 투자하기가 너무 힘들다는 생각을 하게 되었습니다. 도대체 상가는 왜 이렇게 어려울까 하는 생각이 머리를 떠나지 않았습니다.

인터넷을 찾아보고, 시중에 나와 있는 상가관련 서적을 사서 읽어보고, 상가에 관한 논문도 찾아보고, 투자를 위하여 나름대로 많은 상가를 답사하고 분석하였지만 그럴수록 더 어렵다는 생각이 들었습니다.

특히 약간의 상가에 관한 지식과 경험을 가지고 강의를 하다 보니 너무나 많은 투자자들이 상가라는 부동산을 어렵게 생각하고 어떻게 접근해야 하는지, 어떤 기준을 갖고 투자해야 하는지를 고민하고 있는 모습을 봤습니다.

그래서 그동안의 직접 경험과 간접 경험을 가지고 상가라는 부동산을 투자하려는 투자자들에게 정말 현실적으로 조금이나마 도움이 될 수 있는 책을 써보자라는 생각으로 감히 이 책을 쓰게 되었습니다.

물론 이 책도 경매를 통하여 상가를 투자하는데 너무나 부족한 책이고 정답은 아니지만 상가경매 투자를 위하여 어떤 기준을 잡는다는 생각으로 철저하게 나의 생각과 경험을 바탕으로 이론적인 아닌 현실적으로 쓴 것입니다.

따라서 저보다 실력있고, 지식과 경험이 풍부한 다른 상가 전문가들과 견해가 다를 수도 있겠지만 수익형 부동산이 대세인 현실에 경매를 통하여 상가를 투자하려는 투자자들에게 상가를 투자하는데 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

부디 상가라는 부동산을 투자하려고 하는 많은 투자자들이 이 책을 통하여 상가투자에 대한 기준을 잡고 투자에 성공하시길 진심으로 기원합니다.

목 차

상가경매 입문

제1편 상가 투자 입문

상가투자란

왜 상가투자가 어려운가

1. 상가는 개별성이 너무 강하다

2. 토지나 주거용부동산과는 다른 단계의 차이가 있다

3. 상가투자가 어려운 부수적인 이유들

상가 투자의 목적이 무엇인가

1. 상가 투자 1차적 목적은 임대수익이다

2. 상가 투자 목적은 처분수익이다

3. 상가 투자 목적은 권리금 수익이다

상가를 투자하는 가장 좋은 방법은

1. 분양과 공개경쟁 입찰을 통한 신규상가 투자

2. 매매를 통한 기존상가 투자

3. 경매․공매를 통한 신규나 기존상가 투자

제2편 상권 분석

상권이란

상권 분석

1. 동대문 지역 상권 분석

2. 강남역 상권 분석

상권형성이 어려운 지역의 상가

1. 상권이 분할되어 있는 지역 상가

2. 매물이 많은 지역의 상가

3. 골목 막다른 곳의 상가

4. 인근 대형상업시설과 경쟁관계에 있는 지역 상가

5. 권리금 형성이 안된 지역 상가

6. 공실이 많은 지역 상가

7. 언덕이나 경사진 곳에 있는 상가

8. 기술 서비스 업종으로 입점이 이루어진 지역 상가

상권형성과 변화 요인

지하철 신설노선과 상권 변화

1. 상가와 3승법칙

2. 빨대효과

3. 지하철 개통으로 상권 분산

신도시나 택지개발지구/뉴타운 건설로 인한 상권변화

대형상업시설 입점으로 인한 상권 변화

1. 대형상업시설 입점으로 인한 상권 위축

2. 대형상업시설 입점으로 인한 상권 확장

제3편 입지와 개별상가 분석

상가 입지 분석

1. 접근성

2. 가시성

동선과 입지

1. 소비자들의 동선 선택 원칙

2. 동선의 분류

개별상가 조건 분석

1. 상가크기

2. 전면길이

3. 상가형태

4. 건물에서 상가위치

5. 상가 접근성

6. 기둥 여부

7. 층고

8. 간판 설치 여건

9. 화장실 위치

10. 계단 개수

11. 주차장 여건

12. E/V와 E/C 위치

13. 상가전면 활용 여부

14. 인테리어 수준

상가경매 권리분석

제1편 권리분석

대항력과 우선변제권

1. 지역별 한도보증금

2. 대항력

3. 우선변제권

4. 최우선변제권

토지별도등기

1. 토지별도등기란

2. 토지별도등기가 발생하는 경우

3. 토지별도등기 인수와 소멸

4. 토지별도등기 있는 물건 접근 방법

5. 정리

대지권미등기

1. 대지사용권이란

2. 대지권

3. 대지권 미등기

유치권

1. 유치권이란

2. 유치권의 성립요건

3. 유치권의 효력

4. 유치권의 소멸

5. 유치권 주장과 경매 현실

6. 유치권 관련된 경매물건 공략

7. 유치권 의문 사례들

8. 유치권을 깨는 증거 탐색

제2편 상가경매의 함정

위반건축물과 상가경매

1. 위반건축물에 대한 조치

2. 이행강제금

3. 이행강제금 낙찰자 인수 여부

4. 관할관청 위반건축물 처리 절차

건축물용도와 면적에 의한 임대제한

1. 시설군과 건축물 용도

2. 제1종근린생활시설

3. 제2종근린생활시설

학교환경위생정화구역과 상가경매

1. 정화구역

2. 정화구역 내 금지행위 및 시설

3. 정화구역 해당 여부 확인

학원정화구역과 상가경매

1. 교육환경의 정화

2. 유해업소 종류

3. 예외규정

계단개수와 상가 임대 가능 여부

업종 제한 약정과 상가경매

1. 분양계약서상 업종제한 약정

2. 관리단 규약에 의한 업종 제한

낙찰받은 상가임차인과의 계약 함정

상가경매 실전

제1편 상가입찰 물건 선정

입찰대상 상가경매 물건 찾기

1. 신건이나 1회 유찰된 물건을 찾아라

2. 지역에 관계없이 상가 경매 물건을 찾아라

3. 도로에 접한 1층 상가만 찾아라

4. 권리금 있는 업종이 영업하고 있는 상층부 물건을 찾아라

5. 쇼핑몰과 테마상가는 투자대상에서 제외하라

6. 지하층 상가는 아무리 가격이 저렴해도 투자대상에서 제외하라

7. 1층 상가는 실평수 7평 이상, 2층 이상은 실평수 15평 이상 물건만 찾아라

물건분석(인터넷으로)

1. 상권 및 입지 조건 판단

2. 공적장부 분석

3. 법원 공지 서류 분석

4. 입찰대상 주변 물건 시세 파악

제2편 상가경매 물건 임장

중개업소와 분양사무실 방문

1. 사전에 중개업소와 약속한 경우

2. 중개업소와 약속이 없는 경우

입찰대상 물건 임장

제3편 입찰가격 결정

입찰가격 결정 기준

입찰가격 계산

1. 임대 요구수익률 9%인 경우

2. 임대 요구수익률 7%인 경우

제4편 상가 종류별 투자분석

상가의 일반적 분류

근린상가

1. 근린상가 개념

2. 근린상가 투자전략

아파트단지내상가

1. 단지내상가 개념

2. 단지내상가 공급형태

3. 단지내상가 장점과 단점

4. 단지내상가 투자전략

5. 경매 물건 투자 분석

쇼핑몰(테마상가)

1. 테마쇼핑몰 개념

2. 테마쇼핑몰 장점과 단점

3. 쇼핑몰 투자전략

4. 동대문 상권과 쇼핑몰 투자분석

주상복합상가

1. 주상복합상가 개념

2. 주상복합상가 상가비율

3. 장점과 단점

4. 주상복합상가 투자전략

5. 주상복합상가 경매물건 투자분석

지식산업센타(아파트형공장)상가

1. 지식산업센타 상가 개념

2. 장점과 단점

3. 지식산업센타 투자 주의

제5편 낙찰 및 사후처리 과정

매각허가결정 후 처리 사항

1. 관할 구청/시청 방문

2. 관할 세무서 방문

3. 경매기록조서 복사

4. 점유자와 협의 시도

대금납부 후 협의과정

1. 점유자에게 내용증명

2. 임차인 구하기

3. 점유자와 협의

인도명령과 점유이전금지가처분

1. 인도명령

2. 명도소송

3. 점유이전금지가처분

인도명령에 의한 강제집행

1. 집행의 목적물

2. 강제집행 신청

3. 강제집행 방법

4. 집행종료 시기

강제집행 후 동산처리

1. 점유자 소유의 동산 보관 책임

2. 유체동산 경매

3. 강제집행비용 회수

영업 명의 직권 말소

1. 영업 명의 직권 말소 신청

2. 직권말소 절차

상가 낙찰 후 관리

제1편 상가임대시 계약 관계

환산보증금 계산 문제

1. 계산방법

2. 관리비 등

3. 부가가치세

임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 여부

1. 민법상 계약갱신요구권

2. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권

묵시적 갱신

1. 민법 제639조의 묵시적 갱신

2. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신

3. 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신

차임증감청구권

1. 민법의 차임증감청구권

2. 주택임대차보호법의 차임증감청구권

3. 상가건물임대차보호법의 차임증감청구권

임차인의 차임연체

1. 민법 제640조

2. 주택임대차보호법 제6조

3. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호

전대차와 임차권 양도

1. 민법 전대차

2. 상가건물임대차보호법상 전대차

임차인의 원상회복의무

1. 민법 규정

2. 계약서상 원상복구의무 조항

계약해지와 보증금 반환

1. 계약기간 만료로 인한 계약 해지

2. 임대차기간 만료 전 계약 해지

3. 임차건물의 소유권 변동시

4. 임차인이 행방불명된 경우

5. 임대차계약 해지와 제소전화해

업종제한 약정

1. 분양계약서상 업종제한 약정

2. 관리단 규약에 의한 업종 제한

제2편 상가와 관련된 세금

부가가치세

1. 부가가치세 개요

2. 단계별 부가가치세

3. 사업포괄양수도

4. 부동산별 부가가치세 적용 여부

5. 상가 매매시 주의사항

중과세

1. 재산세 중과

2. 취득세 중과

양도소득세

1. 양도소득세 개요

2. 양도소득세 세액 계산 흐름도

저자 최 원 철

약력

한국부동산전문교육원 상가정보연구소 소장(www.kr3.co.kr)

서울경제tv 부동산플러스 고정패널

중앙일보 조인스랜드 전문가 칼럼니스트

MBN 부동산생방송 출연

다음 카페 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 상가과정 전임강사

주안한국법학원, 부산한국법학원, 울산계림법학원 상가실무 전임강사

노량진한국법학원, 대전한국고시학원, 평택랜드스쿨 상가실무 전임강사

명지토지개발아카데미 상가경매전문가과정 전임강사

광운대학교 경영대학원 부동산투자개발과정 강사(전)

연세대학교 원주캠퍼스 평생교육원 부동산과정 강사(전)

관동대학교 평생교육원 부동산상담사 과정 주임교수(전)

상호저축중앙회 경·공매과정 출강(전)

포항대학교 평생교육원 부동산상담사 과정 주임강사(전)

저서 및 편저

- 법정지상권 심층연구(편저)(2006년)

- 실전핵심 부동산경매(권리분석편) 공저(2007년)

- 부동산 경매마술사 Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ(2008년)

- 경매와 공매를 통한 상가투자 마술사(편저)(2008년)

- 혼자서도 고수되는 상가중개실무(2012년)

최원철 교수의 동영상 강좌

󰁋 혼자서도 고수되는 상가중개실무 󰁋

󰁋 상가경매 A에서 Z까지 󰁋

󰁋 상가투자여행 󰁋

󰁋 상가투자 로드맵 󰁋

www. kr3. co. kr // www. alledu.net

[family1st]

좋은책 추천 감사드립니다. ^^

[경매여왕]

꼭 구입해서 읽어봐야겠네요!!

[길동무]

구입해서 상가투자하는데 참고하겠습니다

[김지희]

상가경매에 관한 정보의 부족분을....
또 이렇게 채워 주시네요...

좋은 책과 정보 감사합니다.

[이종면]

축하드립니다