[16. 01. 05 ] 과천 래미안 슈르

[킹콩]

1.

(일단 짤하나 박아놓고 시작~~!!)

총 2899세대의 대단지

평형구성은 26, 33, 43, 50 

대략적인 시세는 26(6). 33(7.5) 43(9.5), 50(10)

2. 실거주

살기 좋음.

어느 부동산 커뮤니티나 과천에 대한 평은 거의 이 한마디로 시작함.

"살기는 매우 좋은데~~ but, .....청사가......마트가..... 병원이.......보금자리가......거품........."

과천내에서는 비역세권이라 불리우지만, 다른 동네기준으로는 초는 아닌 그냥 역세권정도는 됨.(집 문에서 도보로 10분 안짝)

버스 이용도 편함.

서울이나 경기남부 쪽 자차 이동 접근성도 괜츈함.

학군은 어린이집, 유치원 이용 용이, 초등 무난. 중등 과밀(재건축 이주로 어느정도 해소될것이라 봄), 고등 무난.

중고등 학업수준은 무난한 아이들이 해맑게 성장하기 아주아주 좋음.

자녀가 수재이거나, 부모가 욕심이 많거나, 가격대비로 보면 살짝 아쉬운 수준?

생활편의성은 대단지라 상가 구성 괜찮고, 중심 상업지구가 가까운 편이라 비싸고 불친절한 서비스를 이용하기 좋음.

커뮤니티 센터까지는 아니고 대형 헬스장 운영됨.

작년중반까지 참 말이 많았지만, 적당히 해결됬고 친구 얘기로는 만족도 높다고 함.

우정병원이 해결이 된다는데 왠지 병원이 아닌 다른게 들어올것 같은 느낌이ㅋ

층간소음은 2000년대 중후반 재건축 아파트 모두 동일하다고 보면 됨.(리체 정도만 조금 좋다고....) 딱 그 수준.

이건 그냥 복불복.

솔직히 공기가 그리썩 유달리 좋은것 같지는 않은데, 엄청 좋을것 같은 착각이 들기는 함.

실제로 차타고 문원, 갈현쪽으로 3분만 이동하면 진짜 소똥냄새를 맡을수 있음. 

너무 멋지기때문에, 부담되서 가기 싫어지는 도서관이 바로 옆구리에 있음.   

물론 이견은 있으시겠지만 대충의 브리핑은 이정도로하고, 가장 흥미로운 주제 "돈" 얘기로 넘어가 봅시다. 흐흐흐흐흐흐 

특이하게 소셜믹스나 일반분양이 없는 1대1 재건축 아파트임.

그래서 주력평형인 30평대 배치가 기이함.

원래 임대나 일반분양을 고속화도로변에 병풍처럼 세워나야 하는데, 그러지 못했음.

그리고 법정동이 원문동, 별양동으로 갈려있음. 원문동이 메인이고 별양동은 고립되있는듯한 느낌.

고로 30평대 가격차가 꽤 있음.

가장 중요한 "그 돈주고 살 가치가 있는것이냐~~"라는 점에서 보면, 전 YES라고 대답하겠음.

과천이라는 곳이 워낙에 취향타는 곳이니 그점은 어느정도 감안해주시길 바람.

너무나 당연한 얘기지만, 취향에 맞으면 더할나위없이 살기 좋은 곳이고, 취향에 안맞으면 돈지ral이 될수도 있음ㅋ

사견이지만, 진정 실거주로 가격이 reasonable한 종목은 43, 50평이라고 봄.

10억 언더에 저 정도 주거환경, 조망 등을 누린다는건 축복이라고 봄. 단지중앙 타워형 고층라인 산조망 예술임.  

3. 투자성

크게 플러스 요인으로는,

재건축 이주에 따른 전셋가 상승, 이로 인한 갭투자 활성화.

주변 배후지(안양, 평촌)의 가격대가 높아졌다는 점. 그리고 이 쪽의 공급은 턱없이 부족했다는 점.

내손동이나 동편마을부터 해서, 새로 평촌에 입주하는 더샵 가격보면, 이정도면 조금 무리해서 들어가보겠다는 생각도 하게 됨.

즉, 접근성이 이전에비해 좋아졌음.

득일지 실일지는 까봐야 알겠지만, 주변 재건축 아파트의 일반분양 가격이나 성적도 일단은 단기적으로 플러스라 보이고,

토지보상 받은 돈많은 할배들도 좀 계시고,

고점대비 낙폭도 컸음.

피상적인 호재라는 얘들(어디 연구소가 새로 들어오네, 아울렛이 들어오네, 서울랜드 뜯어고치네, 상상속의 전철역이 들어오네)은 일단 배제하는게 판단을 흐리지 않게한다고 봄.

종합 : 떨어질 가능성은 낮은편이다.

마이너스 요인으로는,

연식도 슬슬 올라오고 있고,(관리는 비교적 잘되고 있음)

장기적으로 보면 과천내 B급입지라 주변 재건축 아파트가 완공되는 시점에는 무조건 비교열위에 설수 밖에 없다는 치명적인 단점.

보금자리 물량도 그렇고, 뉴스테이로 기분나쁘게 간보는것도 좀 그렇고ㅋ

바로 앞 2단지가 재건축 완공되는 시점에 슈르는 2단지 대비 적게는 1억, 많게는 2억 정도는 빠진다고 판단함.

맥스로 봤을때, 연식에서 1장, 입지에서 1장은 낮게 간다고 보는게 타당하다고 봄. 

그럼 2단지 가격이 얼마까지 갈수 있느냐인데.

지금 시장 분위기로는 일반분양 8~9억 대 정도라면 어느정도 시장에서 받아줄수 있을것 같고, 입주때는 9~10억 정도는 간다고 봄.

이 정도 견적안나오면 재건축 하면 안됨.

그럼 슈르 가격 대충 나옴.

과천은 포텐이 터질수 있습니다!!!!! 10억 훌쩍 넘길거에요!!!!!

가능한 시나리오이긴한데, 그러면 다른곳, 개포, 잠실, 가락 등은 얼마나 더 올라갈까 생각해보면.. 흠........

포텐이 있는곳은 맞는데 서열을 깨버릴 정도의 전투력은 이미 상실한 상태라고 봄.

접근성이 우수한 적당한 위치에 친환경이라는 독특한 컨셉을 밀고 있는 동네인데,

이 자연환경이라는게 시장에서 가치를 인정받기가 녹록치 않을거라 봄.

무진장 먹고살기 좋은 세상이 펼쳐진다면 가치 이상 인정받을수 있을듯한데, 다들 아시다시피 워낙 퍽퍽한 세상이라ㅋ

종합 : 10중 강화 유리천장 존재. 돈 벌 목적이라면 그닥........

강동발 재건축 이주로 주변 지역 들썩인것처럼 올해 한번 들썩일 가능성이 있음.

지금 가장 작은 반토막 단지 하나 이주했는데 전셋값 어머니 집나가셨음.

전통적으로 살기 좋은 동네라지, 강동 주변지역보다 우위에 있는 입지지, 소액으로 투자 가능하지...

입맛을 당기게 하는 요소들도 있음.

그래서 위태위태해보이기도 함.

새롭게 시도해보는 코너입니다. 예상 Q&A.(반응 안좋음 바로 접겠습니다 ㅡ,.ㅡ) 

Q : 이런저런 실거주 조건이 갖춰져서 슈르 구매하려는데 어떨까요??

A : 그냥 구매하고 맘편히 사세요. 이걸로 인생역전은 힘들겠지만, 적어도 손해는 안볼것 같습니다.

     힘든세상입니다.

     실거주시라면 한 5~6년 편하게 살고, 산가격에 던지고 나오는 정도면 어디서 바보소리는 안들으실겁니다.

Q : 갭투자 어떨까요??

A : 이겨도 이기는게 아닌 게임일겁니다. 국가에 애국하는 좋은 길입니다. 

     단, 3년안에 빠져나오셔야 합니다.

Q : 실거주긴 한데 투자성에 좀 더 비중을 둔다면, 과천 내 어떤 선택을 해야할까요??

A : 인내심이 강하시고, 녹물에 대한 내구성이 좋으시고, 손가락 3개로 차를 밀수 있으시다면 4, 8단지를 추천합니다.

Q : 대출은 어느정도 까지 받아야 할까요??

A : 배우자분과 상담하시길.....

Q : 이런 젓같은 상황에 집사란 소리가 나옵니까, 당신??  

A : 이런 젓같은 상황에서는 안 떨어질 집을 찾는게 최선입니다. 세입자로 사는건 더 젓같은 세상이 올겁니다.

Q : 지금 사는게 나을까요?? 3년 뒤가 나을까요??

A : (슈르에 한해서) 지금이나 3년뒤나 별반 다를게 없을겁니다.

     이사비용으로 아들 한약한채 달여 멕이시는게..... 혹시 나중에 효도할수도...

[대한민국귀족]

잘보았습니다^^

[행복투자]

어찌 이렇게 속속들이 분석을 하시는지...완전해부네요.
슈르에 대한 정보뿐만이 아니라, 어떤 한 단지를 어떻게 접근하며, 어떠한 관점으로 분석해야하는지에 대한 많은 힌트를 얻게 됩니다. 감사드립니다~~