전세난으로 요즘 임대주택에 대한 관심이 높다. 특히 전셋값 걱정 없이 일정 기간 임대로 살다 내 집으로 할지를 결정할 수 있는 ‘분양전환 임대주택’이 내 집 마련과 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다.
분양전환 임대아파트는 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 싸다는 게 강점으로 꼽힌다. 임대 의무기간은 5년 혹은 10년이지만, 의무기간의 절반만 지나면 내 집으로 바꿀 수 있어 재테크 여지도 있는 셈이다.
연말 이런 분양 전환 임대아파트 분양이 풍성하다. 김포 한강신도시 등 수도권 인기 택지지구와 세종시 등지에서 분양된다. 한강신도시에서는 모아건설이 1060가구를 분양할 예정이다. 모아건설은 3.3㎡당 600만원 초반대의 확정분양가로 내놓을 예정이다.
남양주 별내지구에서는 한국토지주택공사(LH)와 유승종합건설이 분양에 나서고 세종시에서는 LH가 10년 임대 1362가구를, 중흥건설이 1-4생활권 M2블록에서 전용 59㎡형 965가구를 이달 분양한다.
자금 사정 고려해 민간·공공 선택해야분양 전환 임대는 입주 때 보증금만 내므로 목돈 마련이 어려운 서민들에게 딱 맞다. 입주 후에도 중도금 납부 부담이 없어 대출이자 걱정을 하지 않아도 된다. 임대 의무기간이 지난 후 분양받을 때 내야 하는 분양전환 가격은 주변 시세의 80~90%인 감정평가금액으로 정해진다.
전용 85㎡ 초과 크기는 임대사업자가 마음대로 정할 수 있지만 그 이하는 감정평가금액으로 한다. 10% 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다. 임대료(보증금+월세)는 정부가 정한 기준에 따라 정해진다.
공급자(LH 혹은 건설회사)는 건설원가(땅값+표준형 건축비)를 감안해 월세를 책정(표준형 임대료)하는데, 일부 또는 전부를 보증금으로 바꿀 수도 있다. 국민주택기금을 받는 공공임대는 건설원가에서 국민주택기금을 뺀 금액까지만 보증금을 올릴 수 있다.
그러나 국민주택기금을 지원받지 않은 민간임대는 보증금을 건설원가의 90%까지 매길 수 있다. 이 때문에 공공임대는 월세가, 민간임대는 보증금이 상대적으로 비싼 편이다. 저마다 장단점이 있으므로 수요자는 자금 사정 등을 고려해 청약 대상을 골라야 한다.
공공기관이 분양하는 전용 85㎡ 이하 중소형은 청약저축 가입자들에게만 돌아간다. 전용 85㎡ 초과는 국민주택기금 지원 여부와 관계없이 청약예금 가입자 몫이다.
다만 민간업체가 짓는 300가구 미만 주상복합아파트는 해당 업체가 청약자격을 따로 정할 수 있다. 청약통장이 없더라도 분양받을 수 있다는 얘기다.