건설사, 정부, 그리고 부동산

[지브란(김희찬)]

무릇 모든 부동산행위의 이면에는 시행사와 시공사가 있습니다.

모든 책임을 직접 지고 사업을 하는 시행사와 단순히 건설만 해 주고 건설시공비만 받는 건설사

간단히 말하면 땅주인이 시행사, 건설사가 시공사라고 하면 될 듯합니다.

시공사는 사실 안전합니다.

큰 수익을 내지는 못하지만 일반적으로 일정비율의 수익은 보장 되지요.

반면에 시행사는 되면 크게 되고 안되면 부도도 나고 합니다.

시공사는 법적인 요건이 엄격하여 나름 틀이 잡혀있지만 시행사는 어중이떠중이도 많아서 나중에 분양과 관련된 책임문제도 자주 발생하곤 합니다.

이렇듯 금융권의 신용을 얻지 못하는 시행사는 주로 우량건설사의 연대지급보증을 통해 금융권에서 자금을 조달받는 흐름을 보입니다.

일반적인 재건축, 재개발의 경우 조합이 시행사가 됩니다.

신도시나 택지지구의 경우 시공사가 직접 주공이나 토공으로부터 택지를 구입하여 직접 땅주인이 되어 시행사 역할을 하기도 하지요.

건설사 입장에서는 가장 편하게 돈 버는 게 재건축, 재개발이 아닌, 이런 사각형 땅 구입해서 고가분양하여 차익을 얻는 겁니다.

가장 보편적인 주택공급 방법이 이런 식이다 보니 주택이  부족하던 시절  싼 값에 토지를 불하받아 비싸게 분양하니 땅 짚고 헤엄치기 식의 편한 돈벌이였습니다.

이렇게 쉬운 돈벌이를 기업들이 마다할 리가 없지요.

수많은 회사들, 심지어 과자 만드는 회사들까지도 건설사를 자회사로 만들어서 건설에 뛰어듭니다.

세무공무원 출신 정태수가 그 유명한 은마아파트 4천여 세대와 근린상가를 지어 엄청난 돈을 벌었던 것처럼 별다른 전문성 없이도 짓는 족족 돈이 되던 시절이었습니다.

강남 압구정 현대, 한양 아파트부터 송파구의 잠실아파트, 목동 대단지 아파트, 상계동 대단지 아파트, 분당ㆍ일산 등 5대 신도시, 용인, 판교 등지가 이런 방식으로 지어진 아파트들입니다.

사람들은 주택공급이 재개발, 재건축과 위 택지지구 아파트로 양분되고 있다고 생각하는 분들이 많은데, 사실 재건축, 재개발은 분양가 책정부터 여러 가지 사항들을 조합이 주도하기 때문에 그렇게 남는 장사가 아니고, 각종 분쟁으로 언제 착공할 지 알 수 없는 등 장애가 많습니다.

 기업들이 선호하는 방식이 아니며 그런 고로 주택공급의 기준으로 재건축, 재개발이 차지하는 비율은 약소합니다.

그보다는 차라리 도심 내에 있는 공장이나 산업단지들이 시 외곽으로 빠지면서 그 지역을 용도변경하여 택지로 공급하는 수가 차라리 더 많을 것입니다.

우리 나라 건설사들은 정말 편하게 돈을 벌어왔습니다.

언제나 초과수요의 여건 하에서 주공, 토공에서 땅을 수용하여 택지로 변경하고 지하철, 도로 등 기본적인 인프라 다 만들어 주면그 땅 싸게 구입하여 비싼 분양가에 아파트만 지으면 돈을 벌 수 있었으니 이 얼마나 편한 장사였겠습니까?

땅 짚고 헤엄치기가 바로 이런 것이 아닐까 생각이 됩니다.

시대가 변하고 있지만 주공과 건설사들의 행태는 아직도 변한 것이 없습니다.

이제는 주공, 토공의 돈벌이 사업에 재건축, 재개발보다 수익성이 높기에 덤벼드는 건설사들, 이자놀이할 곳 없는 금융사들이 모두 여기 저기 들쑤셔서 판이 훨씬 더 커졌습니다.

주공 , 토공이 만들어 준 택지지구인 판교, 위례, 송도, 청라, 영종도, 김포한강, 교하, 파주, 수지, 동백, 동탄, 아산신도시 등지에서 택지를 싼 값에 불하받고 비싼 값에 분양을 합니다.

물론 그 전후 연관효과로 인해 이런 흐름은 경제에 상당한 활력을 불어넣고 있으며, 이러한 이유로 재작년 어려운 경제여건을 회복시켜준 일등공신이 송도, 청라 등의 분양광풍을 야기했던 인천이라는 말도 나옵니다.

지금 당장은 그렇다 치죠.

서울 실수요자 입장에서는 입주가 어려운 외곽에만 때려짓는 이 많은 아파트들은 도대체 어디에서 소화할 수 있을까요?

정부의 입장에서 한번 봅니다.

경제가 돌아가기 위해서는 계속해서 모든 것이 순환되어야 합니다.

일단은 아파트를 짓고 그 아파트가 분양이 되어야 도급, 하도급을 통해 노동자들을 고용할 수 있고, 전기설비, 소방설비, 철골시공, 미장 등 전문건설업이 살아나며, 관련 인테리어, 건설자재수요, 자재관련 운수업, 관련 대출이자 금융, 주변신축상가 등의 신규수요가 만들어질 수 있습니다.

 이렇듯 경기가 살아나기 위해서는 건설업의 중흥이 중요하고, 수많은 건설기계장비와 사람들을 돌려야 하기 때문에 정부는  나중에 어찌 될런지 그것은 별론으로 하고 일단 건설 경기를 살려내야 하는 책임이 있습니다.

경제자유구역의 민자유치, 각종 대학 캠퍼스 유치, 대규모 산업단지 조성, 경제자유구역 지정 등 확정되지도 않은 정부의 직간접적 지원정책과 건설사의 후원을 받은 언론사들의 감언이설, 그리고 유동자금을 활용하고자 하는 투자자들과 여기서 한 몫 챙기려는 투기꾼들이 어우러져 있는 것이 수도권 외곽의 택지지구 아파트 분양현장입니다.

건설사야 사실 아파트 지어서 팔기만 하면 되는 것이지 그 이후를 볼 필요가 있을까요?

분양받아서 감당해야 하는 사람들은 나중에 시세차익을 남길 의도로 아파트를 구입하는 것인데 과연 지금의 서울 외곽에 평당 천만원이 넘는 중대형 아파트 위주의 이 상황에서 이익이 날 수 있을런지 정말 의문입니다.

설령 앞으로 인구나 경제규모가 중국처럼 팽창한다고 해도 지금의 이 급속한 물량증가를 다 해소할 수는 없습니다.

중국의 성장률을 넘어서는 정도의 공급량이라고 전 생각합니다.

정부 역시도 나중에 누군가 피눈물을 흘릴 지도 모른다는 생각을 하지만 그 사실에 대해서는 애써 외면하고 있는 것이 현실입니다.

주공, 토공 역시도 공기업이지만 계속적인 운영을 위해서는 수익을 만들어야 하고, 지금 당장도 택지를 팔아서 공공재정 등 적재적소에 투입해야 할 비용거리도 만만치 않으니까요.

기업들 역시 돈 안되는 지방에 얼쩡대기보다는 전국 투자자들의 유동자금이 쏠려있는 송도, 청라를 위시한 수도권이 홍보효과와 파급효과에서 그만이므로 이러한 분위기를 놓칠 리 없습니다.

제가 보기에 송도신도시나 청라, 한강신도시 주변의 아파트 구입자들을 살펴보면 수도권 사람들보다 지방 사람들의 비중이 더 많을 것으로 보입니다.

내 주변에 송도 관련 이야기 해 보면 어떻게든 서울 안팎에서 실거주할 아파트를 찾지 송도나 영종도까지 생각하는 사람들은 별로 없습니다.

그리고 수많은 물량공급에 대한 부정적인 생각 역시도 비슷하구요.

결국 지금 폭탄 돌리기의 마지막에는 최종 순간에 빠져나갈 전문투기꾼과 정보와 시간, 거리상 불리하기에 지방에서 타이밍을 놓칠 수 밖에 없는 지방투자자로 갈릴 것입니다.

시공사들이야 어떻게든 분양만 해서 돈을 벌면 되고, 정부야 현 정권 내에서만 경제를 살려내는 게 우선이니 나중에 감당해야 되는 일은 눈을 감아버리는 게 능사 아닌 능사가 되어버리는 거겠죠.

집이라는 게 어찌 보면 참 단순하지만 어찌 보면 이렇게 복잡한 게 세상에 또 없을 정도인 게 집입니다.

단순하게 주택을 위시한 부동산이 내집마련이라는 수요자의 시각과는 다른 경제를 돌리는 경기회복의 한 수단으로도 이용된다는 사실을 직시하는 것은 중요한 문제입니다.

알아야 당하지 않는 것이니까요.

부동산은 내집마련이라는 요인 못지않게 건설경기, 실업문제 등 여러 가지 요인이 복합적으로 물려 있습니다.

물론 초과공급이 되면 정부는 1세대 2주택 중과제도를 없앨 것이고, 미분양 양도특례, 취등록세 감면 등의 재정정책과 DTI와 여신규제 완화 등 금융정책을 통해 또 경기를 살려내려 노력하겠죠.

그렇지만 이제껏 흘러온 그런 정책으로 어느 정도 수습은 될 수 있을지 몰라도 다시 재도약을 하는 것은 이제 어렵지 않나 싶습니다.

현재 송도에 33평 기준으로 5억원대입니다.

지금 송도는 그야말로 허허벌판이지요.

그래서 전세가 역시 턱도 없는 금액이지만, 막상 4억대에 공급하게 되면 시세차익 1억 남는다고 청약률이 수십대 일을 넘어서는 진풍경이 아직도 연출되고 있습니다.

집값이 떨어져 본 적이 없는 수도권이기에 5억대의 아파트가 4억이 될 수도 있다는 생각은 아직 하지 않고 있는 것이 지금의 현실이지요.

하지만 제가 보기에 송도 남쪽에 계속 매립하고 있는 현장과 그 곳에도 특별한 일 없으면 아파트가 지어질 흐름을 볼 때 언제고 폭탄돌리기의 끝은 분명히 옵니다.

아마도 어떤 계기로 인해 내리막길의 조짐이 보이게 되면 현장에서 흐름을 가장 빠르게 캡쳐할 수 있는 기업들이 가장 먼저 빠질 겁니다.

그리고 금융권이 그 다음이겠지만 지급보증, 담보 등의 안전장치와 마지막에 공적자금 투입까지 빠져나갈 해결책이 있기 때문에 결국 최종적으로 손해를 보는 사람들은 멋모르고 투자했던 어슬픈 투자자들이겠죠.

일본의 잃어버린 10년의 경우를 보면 부동산 버블의 직접적인 원인이 되었던 건 도쿄 시내가 아닌 수도권 원거리의 거주자나 산업수요 없는 곳에 무작정 지어지던 대규모 실버타운, 테마파크 등이 시초가 되었습니다.

하지만 그 와중에도 투자자와 금융권은 큰 타격을 받았지만 중도에 부도난 기업이 아닌, 분양을 마쳤던 건설사들은 자기 것들을 대부분 다 챙겼습니다.

마지막에 잘 모르고 들어갔던 어슬픈 건설사와 최종분양자들이 가장 큰 피해를 보았지요.

그냥 무지막지하게 지어서 최종 분양권자에게 넘기기만 하면 되는 기업들과 어떻게든 마무리를 짓고 감당을 해야 하는 투자자의 입장과 간극이 이렇다고 할 때 막연한 수도권에 대한 환상으로 대출까지 끼고 섣불리 다가가는 것은 위험하다고 보여집니다.

수도권이 포화되고 있는 것은 모두가 알고 있는 흐름입니다.

수도권에 있는 기업들도 앞으로 수도권 외곽에 어느 정도가 되면 더 이상 공급할 의미가 없다는 것 역시 잘 알고 있겠죠.

수도권의 미분양이 하나 둘 시작되고 끝이 보이면 수익을 실현한 건설사들은 새로운 대상을 찾아 떠나가겠죠.

그리고 그 다음 차례인 동남권의 진출이 시작될 것입니다.

왜 동남권이냐고 물어볼 필요조차 없습니다.

사실 수도권 빼고 국내에서 대안이 어디가 있겠습니까?

울산, 창원, 거제 등의 석유화학, 조선업, 자동차 등 대기업과 관련 부품중소기업들이 계속하여 그 경쟁력을 만들어가고 있으며 부산을 위시한 거대한 물류인프라, 관광인프라, 인력자원들에 지금도 계속 교통인프라가 구축되면서 긴밀해지고 있는 동남권.

최소한도 수도권에 투자하던 지방사람들만 동남권으로 되돌아와도 이 곳은 큰 힘을 얻습니다.

그렇게 기업들이 가능성을 보고 본격적으로 불을 붙이고 정부 역시 맞장구를 치면서 지원한다면,

돈 굴릴 곳 없는 유동자금이 외국도 아닌 이 곳 동남권에 들어와서 우리나라의 새로운 동력이 발생하는 것이 그리 어려운 일도 아닐 겁니다.

가장 먼저 들어올 때는 기업들의 이문은 별로 없을 겁니다.

손해를 보더라도 일단 바닥을 까고 인지도를 높여가는 것이 기업들의 생리거든요.

투자자들은 이 때 들어가야 됩니다.

기업들이 큰 이문 없이 바닥을 다지기 위해 들어올 때..

어느 정도 시장이 안정권이라고 생각하면 그들도 본격적으로 수익을 남길 것이고 그렇게 되면 일반투자자들은 수익을 남길 여력이 없습니다.

하지만 역설적이게도 사람들은 대부분 안정권이 될 때 들어오는 경향이 많습니다.

이러한 것이 결국 기업들 배만 불려주는 모양이 되는 겁니다.

분당이나 평촌같은 신도시의 경우도 맨 처음 들어올 때는 주변 인프라도 없고 인지도도 없기 때문에 상당히 저자세로 들어왔습니다.

물론 택지비가 있었기에 그렇게 저렴한 편은 아니었지만 결과를 기준으로 보면 분양가도 싼 편이었고 각종 혜택도 많지요.

그렇지만 나중에 그 지역 자체가 궤도에 오르게 되면 분양가를 높이면서 기업의 수익을 극대화하기 때문에 일반투자자들이 먹을 게 없어집니다.

한정된 파이에서 기업들이 가져가는 게 많으면 일반인들은 가져가는 게 적거나 없을 수 밖에 없지요.

그렇기 때문에 가장 먼저 들어간 사람들이 고생도 제일 많이 하지만 건설사들의 의도가 수익이 아니라 인지도 제고 등의 목적이기에 상대적으로 더 많은 수익을 낼 수가 있을 겁니다.

적을 알아야 적을 이길 수 있습니다.

기업들의 생리와 건설업의 흐름도 주택 등 부동산의 양대 축인 만큼 그러한 흐름을 어느 정도 알아야 내 몫을 챙길 수 있습니다.

최근에 송도 ‘커넬 워크’라고 상가 중심에 수로를 만든 청약 경쟁 치열했던 곳이 있습니다.

지금 점포임차율이 2%라는군요.

허허벌판에 상가만 지어놓으니 당연한 귀결이겠지요.

주변에 수많은 민자유치도 어려워진 마당에 포스코 본사 하나 들어온다고 달라질 것 같지는 않습니다.

분양가의 절반 가격 매물까지 나오지만 찾는 사람이 없다는 기사도 나오네요.

건설사들은 각종 개발호재로 분위기 띄워서 다 해먹고 어슬프게 들어간 사람들이 피해를 보는 이 현실도 우리들에겐 그저 남의 일일 뿐이네요.

그 기사를 보면서 막연하게 의문시했던 송도의 불안이 현실로 다가옴을 느낍니다.

아무리 국내 항공과 해운물류의 창구라고 하지만 광화문과 강남의 그 거대한 오피스, 상가인프라의 축을 뚫고 들어갈 수 있을까요?

다른 무엇보다도 강남과 너무 먼 송도는 제2의 분당이 될 수 없을 거라 봅니다.

언제나 그렇듯 주변에 들려오는 정보를 간과하지 말아야 하고 직접 겪으면서 깨닫게 되는 현실을 또 다시 반복하는 우는 범하지 말아야 합니다.

그리고 부동산 취득과 관련된 경험은 수익률 여부와는 상관없이 일찍 하는 게 좋지요.

주변의 상황을 나름대로 진단하고 그 결과를 체크하면서 쌓아가는 것도 중요하지만 직접적으로 부딪히는 시행착오 역시 그 학습효과로 인해 나중에 큰 자산이 될 것입니다.

[고토리(김윤희)]

연수동 너머 송도나.. 신현동 너머 청라.. 모두 인천에서는 외곽입니다.. 기존의 분양가... 다소 높은 편이아니라.. 많이 높은 편이고.. 사실 인천의 실수요와는.. 별 관련이 없는 곳입니다.. 송도국제도시.. 꿈은 좋으나.. 우리나라 같이 작은 곳에.. 서울도 아직 되지 못한 국제도시를.. 인근에 하나 더 만들수 있다는 꿈 자체가 몽상에 가깝습니다..

[고토리(김윤희)]

청라는.. 더 어려운 곳입니다.. 인근의 수도권 최대의 쓰레기 매립지.. 서울쓰레기 모두 처리하는 곳이죠.. 바로 옆 경서 주물공단.. 김포, 검단일대의 천만평에 달하는.. 신도시예정지.. 분양을 하긴 해야하나.. 미분양이 두려워서 못하고 있죠.. 엄청난 수량의 미분양 아파트.. 열악한 교통환경.. 인천시내에서도 멀지만.. 서울에서는 많이 멀어서..과연 누가 들어가서 살지.. 감도 잡히지 않는 곳이죠..

[SUNNY(박선희)]

위에서 말씀하신 수도권이 포화되었다고 하신 의미가 정확히 어떤 것인지는 모르겠으나,경부축을 따라 신도시 붐 때문에 물량공급이 많아 이미 찰대로 찼다고 생각하시는지는 모르겠지만, 아직 수도권에 개발될 수 있는 여지는 많이 있습니다. 또한 가격적인 면에서도 신도시를 제외한 나머지 중에서 아직 지방과 비슷하거나 더 낮은 곳도 있습니다. 수도권 포화되려면 아직 한참 남았습니다. 인구유입도 서울을 제외한 나머지 수도권 지역은 꾸준한 숫자로 증가하고 있습니다. 포화까지는 아직 멀었다고 생각되는 부분입니다. 동남권이 발전하기 위해서는 수도권 포화에 기대서는 안됩니다.

[고토리(김윤희)]

공감합니다..