대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.
151평 초과시 토지거래허가를 우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다.
농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다.
대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다.
농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다.
외지인의 대지 구입 외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다.
거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다.
라. 토지관련세제법규사항
구 분 |
정 의 |
취득세 |
보통세율 |
2% |
신고납부 |
- 취득일로부터 30일내로 자진신고ㆍ납부 (30일내로 납부하지 않으면 20%의 가산세 부과) - 취득일로부터 2년이내에 취득세를 납부하지 않고, 매각하는 경우 산출세액의 80% |
등록세 |
과세대상 |
- 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것 |
과세표준 |
① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액 ② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원) |
세 율 |
- 소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%) - 상속, 보전등기 : 0.8% - 제한물권 설정등기 : 0.2% |
납부방법 |
- 시ㆍ군ㆍ구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다. |
가산세와 과태료 |
- 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과 |
교육세 |
세 율 |
- 등록세의 20% |
농어촌특별세 |
세 율 |
- 취득세액의 10% |
인지세 |
세 금 |
- 계약서 등 증서의 작성시 납부하는 세금 500만원-1,000만원: 1만원/ 1000만원-2000만원: 2만원 2,000만원-3,000만원: 3만원/ 3000만원-5000만원: 4만원 5,000만원-1억: 7만원/ 1억-5억: 15만원 등 |
기 타 |
|
- 국민주택채권 매입 : 최저매입액은 1만원 |
마. 토지관련법적제한사항
(1) 도시계획법에 의한 제한사항 도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해 토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다. 따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다. 여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다.
1) 개발제한구역 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 도시개발을 제한하는 구역이다. 이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다.
2) 도시개발 예정구역 도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때, 도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다. 이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다.
(2) 건축법에 의한 제한사항 도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에 대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다. 토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게 대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.
제한사항 |
정 의 |
도로의 조건 |
- 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며,도로폭은 최소 4m를 확보해야 함. (예) 전면도로폭이 2m이내인 경우, 본인소유의 대지에서 도로에 인접한 경계선에서 2m를 후퇴한 선부터 건축 가능 |
건폐율 |
- 건축면적의 대지면적에 대한 비율 (1층 바닥면의 최대치 규정) - 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100 (%) - 토지의 지역,지구별, 전국시로 다르다. (예) 서울시, 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 60평이내가 되도록 건축해야 함. |
용적율 |
- 연면적(바닥면적의 합계)의 대지면적에 대한 비율 (지하실면적은 용적율에서 제외) - 용적율 = 연면적 / 대지면적 X 100 (%) (예) 서울의 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 용적율 200%(1종)에 의거하여, 각층 바닥면적의 합계가 200평이내가 되도록 건축해야 함. |
일조권확보를 위한 높이제한 |
- 일조권확보를 위한 높이제한 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조등의 확보를 위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 이격거리에 따라 건축물의 높이를 제한하는 규정 ① 높이 4m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 1m이상 ② 높이 8m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 2m이상 ③ 높이 8m초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상 (예) 건축하고자 하는 건물의 높이가 10m인 경우, 정북방향으로 5m 이상 공지를 확보해야 함.
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도로사선에 의한 높이 제한 |
- 도로폭에 의한 사선제한: 전면도로폭의 1.5배이내 (예) 전면도로폭이 4M인 경우, 이 건물은 4X1.5=6M 이내로 건축해야 함 |
환경관련 제한사항 |
- 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인 - 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항 | | |