지방 부동산은 경상·강원도가 이끈다.

[마이콜]

지방 부동산은 경상·강원도가 이끈다.

국토 동진 시대 열리다

중앙일보조인스랜드|이주호|입력2016.04.19 

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이주호

• 국토도시개발전문가
• 부동산 칼럼니스트
• 前토지공사, SK건설 개발부

총선이 끝났다. 이제 총선 결과가 나와 총선에 대한 불확실성도 걷히고 나니 주식, 부동산시장은 상승코스를 그려 올 가을 정도까지는 부동산경기가 살아있을 것으로 전망된다.
 
부동산투자의 세 가지 요소는 경기 사이클, 정책, 개발이다.

먼저 경기사이클을 보면 3월부터 실물경제의 바로미터 주식시장이 살아나고 있고 강남권재건축이 오르는 등 부동산시장이 회복 조짐을 보이고 있다.

주식시장은 4월 현재 월간그래프가 5, 20 이동평균선위에 안착하는 등 불안함 속에서도 비교적 안정감을 보이고 있다.
 
올 1분기에는 부동산시장의 암울함 속에서도 동탄2신도시, 김포한강신도시, 광교신도시, 위례신도시, 하남미사지구, 대구 달성군 등지에서 분양권 손 바뀜이 많았던 점으로 미루어 봤을 때 향후 이들 지역의 분양권 전망은 밝다.
 
이는 수도권 3040세대의 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요에 기인된 것이 아닌가한다.

전반적인 경기사이클을 놓고보면 부동산시장은 올 가을까지 호조세를 띨 것으로 전망되며 그 이후엔 미국발 추가 금리인상이라는 악재가 불거져나와 2015년 하반기와 같은 장세가 펼쳐지지 않을까 한다.
 
정부에서도 양적완화 정책을 들고 나와 현 정부 임기 말까지 경기를 살리겠다는 의지가 강해 경기 연착륙 시대가 될 것으로 보인다. 출구전략, 경기경착륙은 박근혜 정부 임기 내에서 우려할 수준이 아니며 임기 이후 세계경제위기설이 문제가 아닌가 한다.
 
경기연착륙 이후의 경기경착륙이 문제이다.

지난해 하반기 실물경제의 바로미터인 주식시장이 무너지자 이어 전국 부동산시장을 주도한 대구·광주·경북 등도 주택대출 규제가 나와 함께 무너지고 말았다. 지방 부동산시장이 무너지니 대도시 외곽지 아파트 분양권 시장도 급격히 무너지고 말았다.

시장이 무너지니 입주물량 부담 등 악재가 쏟아져나와 아파트 프리미엄 가격도 급격히 추락하여 지방 대구·광주·경북 등은 2011년부터 시작된 소형아파트의 대세 상승이 끝났다는 신문 기사가 연일 쏟아져 나왔다.
 
이같은 지방 부동산시장의 악재가 수도권 부동산시장에도 영향을 미쳐 이제 소형아파트의 대세 상승은 끝나고 그동안 충분한 조정을 거치고 공급 물량이 거의 없는 중대형아파트 대세상승론이 슬슬 흘러 나오고 있다.
 
필자의 견해로는 지난 2001~2005년 수도권 소형아파트, 2006~2010년은 수도권 중대형 시대였다. 2011~2015년은 지방 소형아파트, 2016~2020년은 지방 중대형아파트 시대가 될 것으로 전망하고 있다.

이러한 맥락에서 앞으로 지방 부동산시장은 외곽지에서 도심권으로, 소형 아파트에서 중대형으로 시장이 흘러갈 것으로 예상된다.

부동산 투자에 성공하려면 원론에서는 경기사이클·정책·개발을, 각론에서는 지역별·평형별·상품별을 세세히 분석해야 하는 능력을 지녀야 한다.

이상에서 말씀드린 것 처럼 경기사이클·지역별·평형별 등 세부적으로 나오니 이제 정책, 개발에 대한 분석을 해야하지 않은가

앞으로 지방부동산에 있어서 나올 정책, 개발 호재는 바로 남부권신공항 건설, 2018년 평창동계올림픽 개최에 따른 2017년 말에 완공예정인 인천~수색~용산~청량리~망우~용문~원주~힝성~둔내~평창~진부~대관령~강릉간 KTX고속철이다.
 
6월에 발표될 예정인 남부권신공항이 가덕도에 들어설지 밀양에 들어설지 현재로서 알 수가 없지만 어디에 들어서던지간에 경상권 경제에 상당한 영향을 미칠 것이다.
 
지난해 하반기 이후 특히 대구·광주 등 지방 부동산이 조정에 들어가서 올 3월부터 전국 부동산경기가 살아나는 과정에서 현재로선 지방보다 수도권 부동산이 먼저 살아나고 있다.

경상·강원권 강세 유지될 전망

그러나 6월 남부권신공항 건설이 발표되면 수도권 부동산으로선 악재가 되고 지방 특히 경상권에 있어선 호재가 돼 수도권, 남부권의 판세가 뒤집어 질 수도 있다.
 
노태우 정권 때인 1992년 인천국제공항이 건설되면서 현재까지 25여 년간 우리나라 모든 경제가 수도권에 집중됐다. 그러나 남부권국제공항이 건설되면 수도권 경제가 남부권인 경상권으로 분산되게 된다. 때문에 남부권신공항 건설은 수도권으로선 악재가, 남부권으로선 호재가 될 수 밖에 없다.
 
남부권 신공항 건설 발표가 남아있는 한 2010년대 지방대세를 맞이하여 2015년 하반기 지방 부동산경기가 꺾인게 아니라 남부권신공항 건설 발표를 기점으로 하여 지방부동산은 2020년도까지 크게 도약할 것이다.
 
이러한 맥락에서 2010년대 지방 대세는 이제 반 정도 와있고 앞으로 반 정도 시일이 남아있다는 게 필자의 생각이다.

요즘 전국 부동산 시장에서 소리 소문 없이 오름세를 타는 곳은 바로 강원도 부동산이다. 강원도 대표 도시로 춘천·원주·강릉·속초를 들 수 있다.

서울과 가까운 춘천·원주는 전철 개통 등으로 수도권화되고 있다. 오리지날 강원도라고 할 수 있는 강릉·속초 아파트 가격도 이 지역 부동산시장이 생긴 이래 최고의 프리미엄이 형성되고 있다.
 
강릉 유천지구 우미린 아파트의 경우 2년 전 분양할때만 해도 미분양, 무프리미엄이었다. 최근 입주 시기와 맞춰 프리미엄 3000만원을 줄려고해도 좀처럼 물건을 구할 수 없다는 소식이 들려온다.
 
요즘 서울 인근 수도권 2기 신도시 20평대 아파트 분양권도 프리미엄이 1000만원 미만인 점으로 미루어 보아 지방 강릉 30평대 아파트 분양권의 프리미엄이 3000만원 이상을 호가하니 가히 강릉 아파트 분양시장의 반란이다.
 
강릉 최고의 학군인 교동 등지의 주민들이 늦게나마 이 아파트의 진가를 깨닭아 입주 즈음에 이 정도의 프리미엄이 형성되었다고 한다.

강릉 신규 아파트분양권 프리미엄 3000만원은 강릉 부동산 역사상 전무후무한 프리미엄 가격으로 이 지역 아파트 분양시장에 새로운 바람을 일으키고 있다.
 
이는 2018년 평창동계올림픽 선수촌아파트가 이 강릉 유천택지지구에 들어서는 힘이 아닌가 한다. 이 국제스포츠대회 개최의 힘이 얼마나 큰가하면 1987년 서울 송파 아시안게임, 1988년 올림픽아파트 선수촌 프리미엄 아파트가 대표적인 예이다.
 
서울에서 가장 멀리 떨어져있는 오리지날 강원도라고 할 수 있는 강릉, 속초, 동해시 집값이 몇년전부터 오른다는 소식이 들려온다. 이는 2018년 평창올림픽 개최를 앞둔 이유있는 집값 상승이 아닌가 한다.
 
전국 부동산시장에 있어서 마지막 남은 황금의 땅 강원도가 2018년에 평창동계올림픽이 개최되고 2017년 말에 인천~수색~용산~청량리~망우~용문~횡성~둔내~평창~진부~대관령~강릉간 KTX가 완공할 예정이니 수십년만에 이 지역 부동산이 크게 꿈틀대고 있다.
 
남부권신공항 건설 발표, 2018년 평창동계올림픽 개최가 있는한 2010년대 지방 부동산은 희망적이다.

앞으로 지방 부동산은 경상도와 강원도가 이끌 것이다. 바야흐로 경상도, 강원도 국토 동진 시대이다.