일반 분양자를 위해 조합원이 희생하는 은행주공의 현실

[105동 변은호]

과거 게시물을 찾아보니 지금의 이런 상황을 미리 예견한 여러 조합원분들이 계셨습니다.

과거에 무관심하던 제 자신을 반성하면서 게시글을 작성합니다.

해당 내용은 조합 책자와 타 사업장의 정보를 통해 작성하였으며, 잘못된 정보가 있으면 반영하여 수정하도록 하겠습니다.

작년 12월 조합원 분양 신청 책자를 보면, 조합이 조합원을 얼마나 우습게 생각하고 분양신청 책자를 준비했는지 알 수 있습니다.

책자에서는 조합원 분양가가 일반 분양가 대비 약 13% 저렴합니다. (계산식: 조합원 분양가 평균/ 일반 분양가 평균)

<조합원 분양 신청 기준 조합원 분양가 약13% 낮음 >

그러나 모든 분들이 잘 아시다시피 은행주공은 다른 재건축/재개발 사업과는 다르게 이주비 이자를 조합이 아닌 조합원이 책임져야 합니다. 다른 사업장과 동일하게 이주비 이자를 포함하면 분양가 차이는 어떻게 될까요? (이주비 이자 조합원 1/N 적용)

<이주비 이자 적용 기준 조합원 분양가 3.6% 높아짐>

이주비 이자를 적용하면 조합원의 분양가가 일반분양가보다 높다는 것을 알 수 있습니다.

일반적인 재건축/재개발 사업은 사업비에 이주비를 적용한 금액으로 책정하기에 동일하게 적용하는 것이 비교하기 적합합니다.

가까운 성남의 포레스티아, 산성 구역 등도 이주비를 적용한 금액으로 분양가가 책정되었습니다.

그럼 최근 공사비 증가는 불가피한 상황에서 최근 진총무님이 카페에 게시한 공사비 금액 630만원을 기준으로 다시 계산해 보겠습니다. (공사 면적: 185,844평, 증액분: 평당 490만원=>630만원, 증가액: 약 2,600억을 전용 면적과 비례하게 증액)

<이주비 이자 + 공사비 630만원, 조합원 분양가 16.8% 높음>

꼼꼼하지 못한 사업 설계와 공사비의 급상승, 넉넉하게 잡은 기타사업비 등으로 인해 은행주공은 조합원 분양가가 일반분양가보다 월등하게 높게 책정될 수 밖에 없는 상황에 직면하게 되었습니다.

근처 사업장을 보면 조합원 분양가가 낮게는 10%초반부터 많게는 20%이상 차이나는 것을 보실 수 있습니다.

더 좋은 조건의 사업장도 있겠지만 조합원 분양가와 일반 분양가는 최소 15%의 차이는 있어야 합니다. (이주비 이자 사업비 포함)

타사업장과 비교해보면 은행주공은 과거 5년동안 어떻게 사업관리를 했길래 이렇게까지 사업성이 나빠졌을까 생각하지 않을 수 없습니다. 이것이 지금 모두가 느끼는 조합의 무능과 대처 능력 부족으로 연결될 수 밖에 없는 상황입니다.

그럼 우리가 타사업장 수준으로 가기 위해서는 얼마나 절감을 해야 하는 것일까요? 불행하게도 저 수준으로 가기 위해서는 사업성이 너무 안좋기 때문에 불가능하다고 예상됩니다. 그나마 이주비 금리를 낮추면서 일반분양가보다 약 10%라도 저렴할 수 있게 계산해 보겠습니다.

(이주비 이자를 4%로 낮추고, 추가 분담금액에서 4천억 절감, 공사비 630만원 적용)

<이주비 이자 4% + 사업비 4천억 절감 + 공사비 630만원, 조합원 분양가 약 10% 낮음>

일반 분양가와 비교하여 최소 10% 분양가 차이를 유지하기 위해서는 사업비 4천억 이상을 줄이고, 금리도 낮아지는 조건을 충족해야 합니다. 추후 일반 분양가가 오를수도, 이자가 더 떨어질 수도 있습니다. 그러나 반대의 상황이 발생할 수도 있습니다. 긍정적인 생각만으로 행복회로를 돌리기에는 이제 늦었습니다. 조합원들은 희망고문으로 5년동안 버텨왔고, 이제는 어려운 상황에 대비하고 계획해야 합니다.

조합원 분양가 & 일반 분양가 비교표

<앞으로의 과제와 희망사항>

1.     사업비+공사비 최소 수천억 절감

     - 기타 사업비: 과연 조합이 사업비 절감의 의지가 있는지 의문입니다. 사업성이 이 지경까지 왔으면 밥 한톨이라도 아끼는 마음가짐으로 일을 해도 모자랄판에 넉넉하게 사업비를 잡았고 수개월째 내역을 공개 요청을 하였지만 절감하고자 하는 의지가 없습니다. 조합에서 직접할 수 있는 사업은 직접하고 용역은 줄여야 합니다.

     - 공사비: 공사비 증액은 불가피합니다. 공사비 증액은 최대한으로 방어해서 피해를 최소화해야 합니다. 가계약서 유지하며 확정공사비를 이끌어내면 좋겠습니다.

2.     비효율적 공사 면적 재검토

    - 은행 주공의 공사 면적은 상상을 초월합니다. 인근 포레스티아와 비교를 해보면 정확히 알 수 있습니다. 은행 주공은 포레스티아보다 공사면적은 넓지만 오히려 세대수는 약 900세대 적습니다. 이렇게 넓은 공사 면적을 얼마나 비효율적으로 활용했기에 이런 결과가 나왔을까요? 다시 검토해야할 필요성이 있습니다.

3.     공사기간 줄일 수 있는 방안

    - 공사기간이 다시 한번 증가했습니다. 이는 조합원의 부담으로 직결될 수 밖에 없습니다.

4.     금리 안정화

    - 희망사항입니다. 그러나 운에 맡길수는 없습니다.

5.     일반 분양가 상승

    - 우리는 이미 평균 3200만원대의 일반 분양가로 계획하였습니다. 여기서 더 상승한다는 것 역시 희망사항으로 이걸 기대하고 사업을 계획하면 안됩니다.

6.     일하는 조합, 공부하는 조합, 조합원을 위하는 조합, 소통하는 조합

    - 가장 중요하게 생각하는 희망사항입니다. 정비업체, 시공사에게 일 시킬 줄 알아야 합니다.

[dyddmsi]

조합장과 임원들도문재지만
대의원들도 지금까지 뭐하면서
세월을보네는건지 도대체 이해가안됩니다

[바윗돌]

위 내용 일목요연하게 잘 정리되어 있는데... 글을 보고도 판단은 해야지요?
찌라시하듯 비평만 하는게 아니라 잘못된 부분은 평가도 하고 반박도 하면서요.

[105동 변은호]

네 맞습니다.
잘못된 정보가 있거나 제가 생각한 부분과 다른 의도가 있었고 그 설명이 합당하다면 이해할 수 있습니다.

[바윗돌]

위 내용에 대한 찌라지 순준이 아니라 반박글로 답을 주세요.

[102동 김교학]

바위돌입니다.
룰께서 죄송합니다.
실명으로 앞으로 탑제 올리겠습니다.