2005년 지역별 아파트ㆍ토지시장 전망
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올해 부동산 투자에 관심을 가질 만한 곳은 어디인가.
부동산경기가 하향.침체기로 접어든 상황에서 지역별 아파트와 토지시장 변화 를 섣불리 예단하기는 쉽지 않다.
전문가들은 이럴때 일수록 모호한 개발계획에 휘둘리기 보다 도로, 택지지구 등 개발이 확정된 지역을 장기투자 대상으로 고려하는 자세가 필요하다고 입을 모은다. 예측이 힘들수록 눈에 보이는 곳, 확실한 곳에 근거해 투자에 나서야 한다는 지적이다. 올해 아파트시장은 서울 강남권 저밀도 재건축단지 일반분양과 수도권 동탄.판 교 등 2기 신도시 분양, 부산.대구 등 지방대도시 투기과열지구 일부해제 등으 로 투자재료가 뚜렷한 곳이 상당수에 이른다.
또 토지시장은 신행정수도 후속 대안이 마련 중인 공주.연기, 신도시 축소로 위축된 김포.강화, 전원주택 수요가 꾸준한 가평.홍천 등이 관심지역으로 꼽힌다.
■알짜 아파트단지 많아=거래위축이 장기화하고 있지만 올 분양시장엔 유망지 역이 대거 등장한다.
전체 주택시장 분위기도 이들 지역의 파급 영향력이 어느 정도일 지에 상당부분 의존하고 있을 정도다.
2004년 공급 예정이던 물량이 대거 올해로 넘어왔고 시장이 실수요 위주로 재 편돼 지역별 차별화가 뚜렷할 것이라는 예상도 나온다.
서울지역의 경우 개발이익환수를 피해 상반기 공급될 강남권 저밀도 재건축단 지와 4월게 지정될 3차 뉴타운 사업지인근, 성동구 뚝섬 공원지역이 관심대상 이다. 시내 아파트는 유망지역을 중심으로 한 신규청약과 강북 일대 재개발투 자가 활성화할 것이라는 기대도 많다.
인천.경기 등 수도권은 올해 분양물량이 한층 늘었다. 특히 판교 신도시(6월 예정)와 화성 동탄신도시 3차 동시분양, 인천 송도신도 시 등 관심 높은 대형단지가 줄을 이어 있다. 성남 도촌, 의왕 청계 등 그린벨트내 택지개발지구(국민임대주택단지)도 틈새 상품으로 꼽힌다.
세중코리아 김학권 사장은 "실수요 위주로 시장이 재편되면서 수도권 역시 청 약양극화 현상이 심화될 것"이라며 "판교 신도시 분양여파가 시장에 가장 중요 한 변수로 판교 대기수요가 분양이후 주변으로 얼마나 분산될지가 관심거리"라 고 말했다.
부산, 대구, 광주, 울산 등 4개 광역시에선 투기과열지구 분양권 전매제한 완 화효과가 주목을 끌고 있다.
광주에서는 신창지구와 첨단산업단지, 광주 운암아파트 재건축 단지가 공급예 정이며 대구는 중리 주공재건축, 복현 주공 4단지재건축단지 등이 일반분양에 나선다.
부산에선 작년 하반기 1만 가구에 육박하는 대단지 분양에 이어 올해도 사하구 다대동 일대와 연제구 연산동 일대에 대규모 아파트가 들어설 전망이다. 현지 에선 공급과잉 심화을 우려하는 목소리가 점점 높아지는 상황이다.
울산도 북구 천곡동, 매곡동 일대에 1000가구가 넘는 대단지가 분양될 예정이 다. 지역 실수요층 구매력이 살아있는데다 대형건설사 브랜드아파트 분양도 많 아 4개 광역시중 시장전망이 가장 좋다.
작년 10월 21일 신행정수도 위헌선언 여파로 하락을 거듭하다 작년 연말에야 안정을 찾은 대전 시장은 신행정수도 후보지에 대한 '보상성' 개발계획에 따라 영향을 많이 받을 것으로 보인다. 기 업도시나 대규모 행정도시가 들어설 경우 이 일대 아파트 시장이 다시 활기 를 찾을 수 있다는 예상도 조심스럽게 나온다.
■개발호재 지역 토지 관심을 지난 해 시세가 급격히 변동했던 토지시장은 올 해 안정세를 유지하면서 개발소재가 확실한 지역에는 투자가 여전하리라는 전 망이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 "고속도로나 철도가 건설중이거나 건설이 확정된 지 역, 전원주택수요가 꾸준한 지역 등 개발계획이 확정된 곳을 투자자들이 선호 할 것"으로 내다봤다.
우선 행정수도 무산으로 시장이 얼어붙은 공주시와 연기군 일대는 정부가 대체 개발계획이 가장 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 행정수도 수용예정지를 예정대로 수용해 개발하는 방침이 지켜질 경우 일대 토 지시장은 다시 강세를 띌 것이라는 예상이다. 현재 이 지역 17번 국도변 4차선 도로변 관리지역의 평당 시세는 200만원선이 며 청원군 부용면 청원IC 인근 부강역 주변대지는 60만원선에 시세가 형성돼 있다.
수도권에선 김포.강화도 일대, 화성시, 가평 등이 관심지역이다. 김포신도시 축소로 위축된 김포.강화도 일대 토지시장은 올해 양곡과 마송 택 지개발지구 보상이 예고돼 인근 토지가 강세를 보일 것으로 기대된다. 축소된 신도시계획을 재확대하자는 움직임도 있어 성사여부도 변수다.
강화도의 경우 늘어나는 전원주택지 수요가 시장에 영향을 줄 것이라는 예상이 다. 현재 김포지역 도로변 관리지역 전답은 평당 80만~100만원선, 강화도 전원주택 지는 평당 100만원선에 호가가 나온다.
공장부지 거래가 많은 화성은 올해 경기도에 도입될 공장총량제로 거래는 다소 위축된다는 예상이지만 실수요 중심의 토지(주로 공장부지)거래는 꾸준하리라 는 예상이다. 현재 비봉면 공장부지(인허가 완료) 시세는 평당 55만~70만원선. 가평은 개발행위 제한이 덜한 북한강변 땅이 많아 전원주택용 토지거래가 활기 를 띌 것이라는 기대를 받고 있다.
건설중인 서울-춘천간 고속도로와 경춘선 복선화로 교통여건이 대폭 개선된다는 것도 호재다. 그러나 이 일대는 인허가과정에서 의외의 복병을 만나는 경우가 많아 신중한 확인도 필수다.
북한강변 A급 전원주택지의 현재시세는 100만~150만원선이다. 작년 하반기 기획부동산의 주활동무대였던 강원권 홍천과 원주일대는 올해도 관심이 여전할 전망이지만 개발호재가 이미 가격에 많이 반영돼 신중한 접근이 필요한 지역이다. 서울-양양간 고속도로가 공사가 진행중인 홍천은 가평과 같이 전원주택지로 인 기가 높다. 강주변 관리지역 전답이 40만~50만원선. 원주는 기업도시 입지여부에 따라 토지시장 성패가 갈릴 전망이다. 이미 1년새 2배 가까이 시세가 올라 현지에선 개발기대가 가격에 이미 반영됐다는 의견이 많다. 2차선 도로변 관리지역 전답이 평당 20만~30만원선까지 올라 있다.
이외에 기아자동차 등 공장입주가 예정된 서산.당진일대와 관광형 기업도시 후 보로 거론되는 해남, 국제자유도시 계획이 급물살을 타고 있는 제주도도 관심 지역으로 꼽힌다.
<김태근 기자> |