관리처분 [국토부]재개발 재당첨 5년제한 관련 질의_분양권매임후재분양신청시

[카페지기(호랭)]

재개발 재당첨 5년제한 관련 질의

성명OOO

등록일2018.03.29 16:11:01

처리상태완료

2017.10.24에 개정된 도정법에 따라 투기과열지구 내 재개발 재당첨 5년제한 관련 매우 크게 혼동되는 부분이 있어 명확한 답변 요청드립니다. 

2017.10.24에 개정된 도정법에 따라 투기과열지구 내 재개발 재당첨 5년제한 관련 매우 크게 혼동되는 부분이 있어 명확한 답변 요청드립니다. 

1. 2015.11 일반분양 당첨 후 계약포기(당첨사실 있음) 
2. 2018.04 사업시행인가 완료 및 분양신청완료(2011년)된 재개발 주택 매수(관리처분 전 단계) 

위 순서와 같을 때, 재당첨 5년제한의 종료 시점은 2번 재개발 주택의 최초 분양신청일 기준일로 판단하는 것이 정확합니까? 그렇다면, 2번 주택을 매수하여도 최초 분양신청자가 아니므로 5년제한에 해당하지 않습니까? 법에서는 5년제한의 종료시점이 분양신청 으로 표기되어 있습니다. 따라서 추후 해당 재개발 사업의 진행 상황에 따라 재분양 신청이나 평형변경 신청 등의 예상치 못한 상황이 추가 발생할 경우에도 갑작스럽게 현금청산 대상이 되는 일이 없겠습니까? 

5년제한 시작점은 과거형이라 명확한 날짜가 있지만, 재개발의 경우 사업시행변경인가 후 재분양신청 가능성도 있으며, 수많은 발생 가능한 사례들에 따른 세부 해석이 법령에 추가되어야 하겠습니다. 명확치 않은 해석 차이에 의하여 국민 개인의 재산이 수억대로 날아가는(현금청산될 경우) 상황이 발생할 수 있습니다. 국민 개개인이 자신의 재산권을 보장받지 못하는 상황에 놓이게 됩니다. 

요약하겠습니다. 
재개발의 경우 5년제한 종료시점이, 
1. 사업시행인가 후 최초 분양신청 시점인지 (기완료됨) 
2. 사업시행변경인가 발생 시 만약 재분양을 할 경우 재분양 신청시점인지 (발생 확률, 시점 예측불가) 
3. 최초 분양신청 후 조합 사정에 따라 단순 평형변경 신청시점인지 (발생 확률, 시점 예측불가) 
4. 관리처분인가 후 동호수 추첨(분양 당첨 개념) 시점인지 (발생 시점 정확한 예측불가) 
5. 상기 1~4번 모두의 시점 중 어느 하나라도 걸려라~ 인지 
매우 불분명합니다. 

현재 고시된 바로는 1번으로 알려져 있으며, 분양신청이 기 완료된 물건 매수 시 향후 2~4번에 해당하는 이벤트가 추가 발생할 경우, 재당첨 제한과 전혀 관계가 없는 것이 분명합니까? 
1번과 4번 사이는 각 사업지별로 수 년에 해당하는 상당히 긴 기간입니다. 만약 5번일 경우, 예측 불가능한 미래의 상황에 대하여 자칫 전재산이 날아갈 수도 있는 불안한 상황에서 주택을 매수할 수 밖에 없습니다. 반드시 한 가지로 기준이 명확해져야 합니다. 분양 신청=분양 당첨 개념이 성립하지 않습니다. 최초 분양신청과 최후 분양당첨 사이에는 수 년에 해당하는 긴 기간의 차이가 분명히 있습니다. 

결론적으로, 
재당첨 5년 제한자가 재개발 사업지의 최초 분양신청을 할 경우에만 제한이 있고, 
최초 분양신청이 기 완료된 주택을 매수하여 그 이후에 발생되는 관리처분 시 동호수 당첨 시에는 제한과 관련이 없는지 명확한 답변 바랍니다. 

현재 언론과 부동산업자들도 제각각 추측에 기반한 의견만을 마치 기정사실인 것처럼 공유하고 있습니다. 재개발 재당첨 5년제한 종료시점에 대하여 명확하고 단순한 해석 하시어 국민 모두가 확신을 가질 수 있도록 해 주십시오. 

안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 

1. 민원요지 

ㅇ 재당첨 5년제한 관련 

2. 답변내용 

ㅇ「도시 및 주거환경정비법」 제72조제6항에 따르면 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다고 규정하고 있기 때문에 정비사업 분양사실이 있는 자는 해당 당첨일로부터 5년의 기간동안 분양신청을 할 수 없으며, 질의와 같이 이미 분양이 종료된 정비사업의 조합원 주택 등을 매수하여 분양을 하지 않는다면 동 규정과 무관할 것으로 판단되나, 해당 정비사업이 같은 조 제4항에 따라 재분양을 하게 되는 경우 제4항의 규정에도 불구하고 분양신청을 할 수 없음을 알려드립니다. 정리하면, 「도시 및 주거환경정비법」 제72조제6항에 명시한 바와 같이 정비사업 분양사실이 있는 자는 제72조제3항부터 제5항까지의 분양신청을 5년간 할 수 없습니다. 

ㅇ 추가질문이 있을 경우에는 우리 부 주택정비과(☏044-201-3390, 3393)로 문의하여 주시기 바라며, 우리 부 법령 해석은 국토교통부 홈페이지 민원마당→민원안내「자주하는질문(FAQ)」”에서 찾아볼 수 있으며, 관련 법령은 “국가법령정보센터(www.law.go.kr)"에서 확인 가능함을 알려드립니다. 감사합니다. 끝. 

[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다]

「도시 및 주거환경정비법」 제72조제6항에 따르면 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다고 규정하고 있기 때문에 정비사업 분양사실이 있는 자는 해당 당첨일로부터 5년의 기간동안 분양신청을 할 수 없으며, 질의와 같이 이미 분양이 종료된 정비사업의 조합원 주택 등을 매수하여 분양을 하지 않는다면 동 규정과 무관할 것으로 판단되나, 해당 정비사업이 같은 조 제4항에 따라 재분양을 하게 되는 경우 제4항의 규정에도 불구하고 분양신청을 할 수 없음을 알려드립니다. 정리하면, 「도시 및 주거환경정비법」 제72조제6항에 명시한 바와 같이 정비사업 분양사실이 있는 자는 제72조제3항부터 제5항까지의 분양신청을 5년간 할 수 없습니다