시공 능력 57위의 중견 건설업체인 (주)신일이 지난 14일 최종 부도를 냈다. 자회사인 시행사의 어음을 막지 못했기 때문이다.
이번 신일 부도 외에도 2006년 말에는 세창, 삼익, 비콘건설이, 5월에는 한승건설이 부도가 났는데 이들이 무너진 가장 큰 이유는 바로 지방 분양시장 침체에 있다.
지방의 미분양 단지는 현재 4백41개 단지 4만8천5백75가구로 이중 영남권에 2만2천5백46가구가 몰려있다. 수도권 1천7백58가구의 27배 수준이다.
아파트 값 변동률 역시 수도권에 비해 그 상승폭이 매우 미미하며 대구나 부산의 경우에는 지난해부터 조금씩 하락하기 시작해 좀처럼 살아날 기미를 보이지 못하고 있다. 입주 단지도 입주율이 떨어져 몇 달째 빈집인 곳도 있다. 그만큼 수요층이 두텁지 못하단 얘기다.
그렇다면 건설사 부도시 주택 경기에는 어떤 영향이 있을까?
1. 하청업체 연쇄 부도
수요층이 두텁지 않은 상태에서 계약률을 높이기 위해 계약금 인하, 중도금 무이자 또는 후불제 대출 등을 도입해 건설업체가 금융비용을 부담하게 되면 자금 압박이 다시 건설업체에게 돌아온다.
이러한 자금 부담은 지방 건설사의 연쇄 도산 위기를 불러와 지방 분양시장에 적지 않은 타격을 줄 것이다.
건설업체의 부도로 공사대금이 묶이면 이들과 거래하는 하청업체도 인건비, 자재비를 결제하기 못하게 돼 줄줄이 부도를 맞게 된다. 건설업게 경기 침체는 불보듯 뻔하다.
2. 금융권 자금 관리 강화로 공급 줄어
미분양 물량이 늘어나면 계약금, 중도금이 걷히지 않아 자금난을 겪을 수밖에 없고 이러한 자금 부담이 중소규모 건설업체의 부도로 연결된다면, 금융권은 위험관리를 강화해 자금줄을 차단하려고 할 것이다. 이렇게 되면 향후 분양할 주택이 사업을 접게 돼 주택 공급이 줄어들게 된다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이나 보증을 해 준 상호저축은행 역시 건설업체 연쇄도산의 피해자가 될 수 있어 중소규모의 건설업체가 하는 지방 분양 사업에 대출을 꺼릴 경우 미분양이 많이 발생하는 지방의 사업체의 대출은 더욱 어려워지는 것이다. 예를 들어 금융권에서 대출을 회수하거나 줄일 수 있고 보증심사가 더욱 어려워질 수 있다.
또한 이미 자금을 대출해 준 저축은행이나 지방은행도 타격을 받게 돼 지방 건설사의 연쇄도산 사태가 저축은행, 지방은행, 시중은행 순으로 번질 것이다.
3. 청약 양극화
지방 분양의 부도의 또 다른 원인은 고분양가에 있었다고 본다. 앞으로 9월부터 분양가 상한제가 시행되면 일반 분양분의 분양가가 낮아져 그만큼 건설사의 이익이 줄어들게 되고 기업 인지도가 낮은 건설사는 부도 위험이 높다고 생각해 청약 경쟁률, 계약률이 지금보다 더 떨어질 수 있다.
재무 구조가 나쁘지 않은 건실한 기업이더라도 기업 규모가 작으면 부실기업으로 낙인 찍혀 청약대기자들이 더이상 관심을 갖지 않을 수 있다. 반대로 대형 건설사의 브랜드 선호도는 더 높아져 청약 양극화를 보여 중소 규모 업체는 더욱 일어설 수 없게 된다.
그렇다면 이를 해결하기 위해서는 어떤 방법이 도입돼야 할까?
1. 투기과열지구 해제
가장 우선시되고 있는 방법 중 하나가 지방 투기과열지구 해제다.
현재 지방의 투기과열지구는 부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 경남(창원시, 양산시), 충남(천안시, 아산시 공주시.연기군.계룡시), 충북(청주시, 청원군)이다. 이중 대전과 충남, 충북을 제외한 6개 도시가 분양권 전매금지 기간이 '분양계약 후 1년 경과시까지'로 완화됐다.
하지만 이를 아예 해제 해 관심을 지방으로 돌리는 방법이 필요하다고 본다. 특히 영남권에 미분양이 많은만큼 우선 이를 해제할 필요가 있다고 본다.
투기과열지구가 해제되면 분양받은 즉시 바로 분양권을 거래할 수 있고 2주택자 등도 청약이 수월해져 지방 경기 부양에 도움이 될 것으로 예상되고 미분양 해소도 기대해볼 수 있다.
2. 금융 규제 수도권과 차등 적용
금융 규제는 수도권과 달리 유동성 있게 진행돼 건설사의 숨통을 터줄 필요가 있다.
현재는 투기지역 주택담보대출 인정비율(LTV)은 40~50%가 적용되는데 지방도 이와 비슷한 수준이다. 이를 상향 조정하는 등 지방 부동산을 살리기 위한 정책적인 배려가 필요하다.
3. 균형 잡힌 국토 개발 절실
하지만 이러한 규제 완화 외에 절대적으로 시급한 것이 균형잡힌 국토 개발이라 하겠다. 건설 경기 역시 국가 경제에 큰 영향을 미치는 요인이다. 국가경제 발전을 위해서는 이러한 사태를 손 놓고 볼 수만은 없는 문제다.
또한 지역 내 수요층만으로 부동산 시장이 활성화될 것이라고 기대하긴 어렵다. 수도권의 수요를 지방을 끌어올 수 있는 대책이 필요하다.