독일의 자가소유율이 낮은 이유

[타임세이버]

독일의 자가소유율이 낮은 이유

-김수현(세종대 도시부동산대학원 부교수)-

▣ 나라별 자가소유율 차이원인

➊ 소득 수준(구매력), 임대료, 가격 비율(Price-to-rent ratio),인구밀도,인구구조와 같은 ‘거시경제 변수’

➋ 모기지 제도, 임대차 제도, 주택공급 조직, 보조(subsidy)의 방식과 같은 ‘주택관련제도’

➌ ‘문화적,정치적 요인’ 등

*독일의 자가거주율 43%, 민간임대 거주율 52%, 공공임대 5% 

독일 : 면적 357천km^{2 (}남한의 약 3.5배) , 인구 8,100백만 명, GDP 세계 4위

이유 

• 민간임대 우대, 자가소유 권장하지 않는 세제, 보수적인 모기지 제도

• 자가 구입을 단기투자로 보지 않음

• 저소득층이 무리해서 자가를 갖지 않는 소유 문화

• 세입자의 안정적 거주 보장

• 가옥주(임대사업자)를 지원하는 임대차 제도

• 독일의 인구,산업구조가 하향 안정추세에 들어가면서 주택시장이 안정됨

2003년 슈뢰더 총리 - 경제사회 개혁정책(‘아젠다 2010’)

2008년 세계 금융위기, 특히 주택가격 하락의 영향을 거의 받지 않았다.

독일 주택의 특징

• 연 평균 주택거래 빈도도 낮은편

• 소득계층별 자가소유 패턴 - 처음 주택 구입 연령 고령화, 자가소유도 주로 고령층에서 나타남
  

• 주택구입 시의 가격 대비 대출액 비율 LTV 60~70% 수준(2000년경 52%) vs 영국 90`100%, 네덜란드 80%, 미국 75~80%

• 2000년대 초 - 주택가격 급등 - 타 국가들은 LTV 확대or초기 부담액 경감, 변동금리 적용 vs 독일은 보수적 기조 유지

• 독일에서는 서브프라임 모기지를 운용하고 있지 않다. 상대적으로 소득이 적은 젊은 층이나 저소득층은 무리한 주택구입하기가 어려웠음.

• 또한 모기지 대출이자에 대해 소득공제를 제공하지 않음.

• 네덜란드에 비해 모기지 이자율이 두 배 이상임

❖ 민간임대주택 

민간임대주택 거주 비율이 높은데 낮은 자가 비중을 보완할 수 있도록  발달된 점유형태임

임대료가 안정적

민간임대주택 제공 사업자 

- 개인 84%,(소규모 임대사업자, 70% 이상의 소유주가 50대 이상으로 고령화-임대수입만으로 사는 가구 4%, 대부분 자영업자이거나 연금생활자 등으로 노후소득 보충용)

- 개인 이외 법인 사업자 - 3,000개 정도 (영리기업,재무적 투자자, 협동조합, 종교기관등 비영리 단체 포함)

-임대차 규제 제도 - 외견상 강하지만, 실제로는 시장 친화적

현재 : 계속 계약 세입자 - 3년간 최대 20%까지 인상가능, 

주택개량 등으로 비용 발생시 - 매년 비용의 11%까지 임대료에 반영가능

• 임대기간이나 연속 계약 허용 등 임대차 보호는 강한 반면, 임대료 규제는 약하다.

독일 임대시장 

‘통합된 임대시장’ 모델 - 민간부문과 공공부문이 단절되지 않고 상호 경쟁하는 가운데 하나의 연속된 체계를 구축하고 있다.

◉ 임대사업자 - 수선비용, 감가상각에 대해서 광범한 소득공제 혜택. 공가 등으로 인해 임대손실이 있으면 일반 소득과 합산토록 허용하여 지원. 주택 보유에 따른 양도세 혜택 큼(1999년 2년이상 보유 비과세 ➜ 현재는10년이상 비과세)

◉ 세입자 - 임대료에 대해 소득공제,기준에 따라 임대료 보조

2008년 현재 주거수당(Wohngeld) - 전체 가구의 1.4%인 57만가구 : 7억5천만 유로 지원 ➜ 2010년 370만 가구

♠ 독일 특유의 ‘사회주택(social housing)’제도 : 비영리법인 or 민간 소유 주택이지만 공공임대주택에 준하는 수준으로 임대료나 임대기간,입주대상자를 관리하는 주택.1950년대 매년 주택 건설량이 50~90% 정도 이 방식으로 공급됨 vs 영국 60~90% 지자체 소유의 공공임대주택으로 직접 공급함.

정부의 지원 

제1 지원  주택 건설비의 40~50% 무이자로 지원

제2 지원 25~30%를 민간 융자에 대한 이자 보조

상환이 끝나는 장기간 동안 임대료,입주자,주택 수준 등을 규제하는 방식( 초기 50년 ➜ 현재 12년)

1960년대 - 공급량 감소정책,임대료 보조 방식 강화

현재 사회주택 입주자격 : 1인가구 경우 연 소득 12,000유로, 2인 18,000유로로 제한.임대료는 시장 임대료보다 낮은 표준 임대료 적용

동서독 통일 직후 구 서독지역으로 인구 급격히 이동하면서 주택건설 붐

지역별로 건설물량의 차이 - 산업성장 및 인구유입 지역 & 구 동독 중심으로 한 쇠락지역의 격차

▣ 제도변화과정

유럽의 주요 국가에 비해서 뒤늦게 산업화 시작. 19세기 중반 대도시 노동자들의 심각한 주택부족 문제 표출 

1848년 - 독일 최초의 공익주택기업

1862년 - 최초의 주택조합 설립되어 사회적인 주택 공급 시작

1914년 - 1차 대전 발발 (주택분야에도 통제경제 시작)

1919년  - 1차 대전 패망 이후, 바이마르 헌법 제정 : 전 국민에게 ‘건강한 주택’ 을 기본적 권리로 부여

2차 대전 기간 중 4-5백만 채의 주택 전파 or 훼손(당시 주택재고의 40%)

다른 유럽 국가들과 달리 독일은 민간임대 강화하는 길을 택한다. 과도한 국가개입주의에 대한 우려, 민간부문을 복지공급자로 활용하는 복지시스템, 이미 구축되어 있던 민간임대 공급자들의 정치적 영향력 등이 반영

민간 임대 부문에 확실한 인센티브를 제공함을써 민간이 안심하고 주택을 공급할 수 있도록 유도.

1950년 - 제1차 주택법 : 최대한 많은 주택 공급 목표. 민간부문에 재정 지원 공익적 목적 달성하는 사회주택 방식

1956년 - 제2차 주택법 : 자가주택 건설지원에 우선을 두도록 개정

1958년 - 주택부족률이 낮은 지역 : 임대료 인상률 제한 완화

1960년 - 전후 통제관련 제도 철폐, 시장체제로 전환. 주거수당 제도 도입

1965년 - 공가율 3% 이상인 지자체 임대료 통제 제도 폐지

1970년 - 임대주택 시장에 대한 규제 대폭 완화, 임대료 통제 폐지, 계약 해지권 확대. 공익법인,협동조합 등의 우월적 지위 축소, 사회주택 지원 축소

1980년 - 사회주택 임대료 현실화(시장 지향 정책)

통독 직후 주택 가격과 임대료 상승으로 공급 촉진, 지역에 따라 부분적 •일시적으로 임대료 통제 강화

독일 - ‘사회적 시장경제’ 체제 : 경제적 자유 & 사회적 균형 사이의 조화 추구, 시장원리를 통한 자원배분에 명백한 우선권을 두고 있는 자본주의 체제

사회보험 제도 가장 먼저 도입 - 19세기 후반 급속한 산업화에 따른 계층(계급)간 갈등

독일 사회복지 - 계층주의

여러 이익집단들이 정책결정,행정 및 전달체계에 참여하고, 국가는 이를 가부장적으로 조정하는 코포라티즘(corporatism)

복지 재원 조달 - 집행은 비영리 복지단체에 많이 맡겨져 있으며, 시행절차는 국가와 비영리 단체 간 협약을 통해 규제.

가톨릭 영향 - 남성 가구주 중심의 가부장주의,가족주의가 복지체제에도 반영

“가족의 중요성을 강조하는 전통적인 종교적 및 문화적 신념에 의해 지배받으면서, 교회나 자원봉사 조직들이 사회복지의 역할을 분담하는 것”이 특징이다. - 애스핑 앤더슨(복지국가 유형론)

• 복지수준을 나타내는 지표인 탈상품화 정도 - 중간 정도

• 다양한 사회안전망과 같은 높은 복지수준 구축

• GDP 대비 사회지출 비중 - 2012년 26.3%(OECD국가 중 9번째)

• 복지정책을 통한 빈곤감소 효과 최상위권 

• 독일 역사적 배경

1950년 ~1973년 - ‘라인 강의 기적’ 경제성장,고용,물가,국가재정 등 안정적,견실한 지표. 

1970년 - 석유파동 이후 둔화, 경직적인 노동시장, 관대한 사회복지제도,높은 조세부담 등 ‘시스템 피로현상’ 누적

1990년 -통일 이후 막대한 통일비용 발생

1990년대 초 - ‘하르츠 개혁’  : 복지국가 축소

2003년 3월 - ‘아젠다 2010’ - 노동시장 참여 강화 방향의 복지개혁 추진

2000년대 초까지 경제 성장률 하락

경제 침체의 원인을 통일 후유증, 경직된 노동시장, 고임금, 과도한 복지지출과 재정적자, 복잡한 조세제도 및 규제 등으로 보면서 대대적인 사회 •경제 개혁 시도

연금제도 수술, 노동시장 유연화 & 복지수급의 일자리 연계 강화

2000년대 후반 - 파견직 중심으로 비정규직 고용 증가, 소득 불평등 심화(자유주의 복지국가 모형으로 근접)

2000년대 중후반 - 노동시장 유연화 효과 , 기술경쟁력 회복

할로의 관점 - 주택은 기본적으로 다른 복지 재화들과 차이가 있다. 즉, 주택은 그 자체가 매우 강한 상품 속성을 갖고 있어서, 복지국가의 다른 핵심 제도들인 교육,의료,연금과는 달리 쉽게 상품화되고 만다. 탈상품화 정도를 통해 복지국가를 유형화했던 애스핑 앤더슨의 틀이 주택에는 적용되기 어려운 이유이다.

▣ 주택체제의 특성

1. 국가나 지자체의 직접 공급보다는 비영리 주택기업이나 주택협동조합 등 공익적 주택 공급주체가 발달

(독일 복지체제의 중요 특징 - 다양한 민간자원들이 복지전달에 참여하는 성격)

2. 독일에는 3,0000개에 이르는 협동조합,종교기관 부설,영리 기업 등 임대주택 제공 기관의 로비가 일상화. 세입자들 역시 오래 전부터 조직을 만들어 권익을 주장하고 제도적 개선 요구. 

다당제 정치제제와도 관련. 주택시장에서도 특정 점유형태에 쏠리지 않는 균형잡힌 발달이 가능. 시장주도의 주택공급과 국가의 점유형태 중립적인 자원배분 방식에 의해 뒷받침됨

3. 자가소유에 독일 복지체제 특유의 계층성이 나타남. 특별히 소득계층별로 접근성이 불평등하다. 고소득층과 저소득층의 자가소유율이 큰 차이를 보인다.

4. 튼튼한 노후소득 보장체제는 낮은 자가소유율과 관련이 있다.(자가소유와 국민연금의 성숙도는 상쇄관계)

연금의 소득대체율이 60~70%에 이르렀기 때문에 부동산과 같은 다른 노후대비 수단에 대한 욕구가 높지 않았다. 최근 독일에서도 노인 가구들의 자가소유율이 점점 높아지는 현상을 독일 복지 체제 후퇴와 연관 지어 해석하기도 함.

5. 독일의 복지후퇴 경향이 공공소유 주택의 민영화와 사회주택 축소에 영향을 끼치고 있다.

지방정부 소유의 주택은 1999년~2007년 사이 180만 호나 민간소유로 전환.

민간시장이 주택부문을 움직이는 기본 동력이지만 국가가 민간을 포함한 다양한 공급자들이 나름의 영향력을 보장받고 있다는 점, 복지자원의 공급에 민간조직을 적극적으로 활용한다는 점,복지가 후퇴하면서 점진적으로 자가소유가 확대되는 현상인 나타남

• 독일의 낮은 자가소유가 유지되는 순환과정

신자유주의 확산과 주택가격 폭등, 복지국가 체제의 후퇴가 동시에 나타나면서, 자가소유가 복지의 대체물로 부각된 현상을 다룬 이들의 논의는 아직 진행형이다.

하지만 복지체제가 변하더라도 주택체제는 곧바로 변하지 못하는데, 이는 주택 시스템의 제도적 구조가 강한 경로의존성을 갖고 있기 때문이다

우리에게는 민간임대 활성화를 위한 유인수단이 별로 없다 독일에서는 강력 한 임대차 규제제도를 완화하는 방식으로 유인책의 설계가 가능했다 하지만 우리는 임 대차등록 임대료인상억제나연속임대계약보장등과같은가장기본적인임대차규 제제도도 갖춰져 있지 않다 즉 임대차 규제제도를 친시장적으로 전환시킬 유인책이 없는 것이다 오히려 임대차 보호와 시장 선진화 차원에서 그동안 도입하지 않았던 등 록제도 임대소득세 부과 실질화 등 신규 규제를 도입해야 될 상황이다 이런 조건에 서 다주택 양도세 중과제도를 완화내지 폐지하고 취득세나 재산세에 혜택을 주는 것만 으로유인책설계가가능할것인가 또코프너도지적한바와같이우리특유의전세 제도는 독일식 민간임대시장으로 전환되는 데 근본적 제약요인이 되고 있다 

그럼에도 불구하고 독일의 경험은 전환기적 대안을 모색하고 있는 우리나라 주택정 책에서는충분히논의하고연구해볼만한가치가있다 특히독일에비해뒤늦게민간 임대 부문을 제도화 활성화해야 되는 과제를 가진 우리나라로서는 독일 경험 분석을 통해 단계적이고 현실적인 방안을 찾아낼 필요가 있다 그런 점에서 필수적인 임대차 제도와 함께 그동안 거론되지 않았던 보다 과감한 지원책 을 동시에 도입하는 방안을 사회적 논의에 붙여 볼 수 있을 것이다 

자료출처 : 독일의 자가소유율이 낮은 이유 - 주택체제론관점의 검토(세종대 도시부동산대학원 부교수 김수현)의 자료 발췌 요약하였습니다.

우리나라 부동산의 문제는 심각합니다. 오를 때는 부동산을 소유하지 못한 사람들의 근심과 걱정이 내릴 때는 부동산을 소유한 사람들이 좌불안석이 됩니다. 지금의 주택가격 상황은 그 누구도 승자라고 할 수 없을만큼 두 분류의 사람들이 불안에떨고 있습니다. 언제까지 부동산 가격에 일희일비해야 할까요? 이제는 부동산 문제에 대한 고민을 하는만큼 다른 곳에 더 많은 관심과 노력을 기울일 수 있게 되어야 하지 않을까요? 우리나라의 경쟁력과 노동생산성이 점점 하락하고 있는 가운데 이렇게 한 가지에만 몰빵하고 있을 여유가 별로 없어보이는데 말입니다. 

저의 주변분들에게 물어보면 집이 필요한 이유는 일자리와 교육이었습니다. 직장이 가깝다면 출퇴근 시간에 그만큼 정력을 낭비하지 않아도 되고 아이들 교육에 좋은 환경이라면 빚을 더 내서라도 전입신고를 해서 좋은 학군으로 들어가려고 합니다. 결국 부동산 문제는 일자리 문제와 교육 문제로 돌아가게 됩니다. 

독일의 경우 초등학교 4학년때부터 진로가 결정된다고 합니다. 실업교육으로 갈지 대학을 갈지를 보통 초등학교 담임선생님이 추천을 해 준다고 하는데요. 처음에는 너무 빨리 진로가 결정되어서 계층화를 더 공고히 하는게 아닌가라는 생각도 했지만, 초등학교 담임선생님이 4년동안 같은 반을 맡게되고 그래서 최대한 그 아이의 적성에 맞게끔 진로를 추천한다고 합니다. 빨리 진로가 결정된다면 아이로서도 굳이 방황하지 않고 거기에 맞는 교육을 이수하면서 인생설계를 해 나갈 수 있을 것이고, 무엇보다 부모님들이 사교육비로 인한 고통을 고민하지 않아도 되기 때문에가정 전체적으로도 안정적으로 생활해 나갈 수 있는 장점도 있는 것 같습니다. 물론 대학교육까지 무료이구요.대학은 30% 정도 진학을 한다고 합니다. 대학이 무료인데 진학률이 무척 낮다고 생각했는데 이유가 있네요.

우리는 고등학교 졸업생이 70~80%가 대학을 진학하지만 남는 건 빚과 실업. 

많은 이들이 공무원 공부에 열을 올리고 있는 전체적으로 너무나 많은 낭비를 초래하고 있습니다.

이런 것들을 시정하지 않고 별로 쓸모없는 정책 남발과 전혀 방향을 읽지 못하는 정책 당국의 이상한 정책으로 인해 우리의 부동산 문제는 점점 꼬여만 가고 있는 것 같습니다. 

독일의 사례를 연구해 봐야할 가치는 충분해 보였습니다. 우리가 못하는 있는 걸까요 안 하고 있는 걸까요?

[우주해적]

고민해 볼 내용입니다. 감사합니다.

[불꽃2]

좋은 정보 감사합니다. 저는 안하고 있다고 봅니다. 투표로 정치가 바뀌어야 될 것입니다.

[불꽃2]

일본은 내집마련 우대정책 위주로 저소득자 등에 대한 임대주택 지원 조치는 제대로 이루어지지 않았다. 일본의 하류노인이 계속 증가하는 사회문제의 대책으로 주택정책의 전환이 필요한 것이다.
유럽에서 주택정책이 주거기본권 보장으로 전환된 것이 1970년 인데, 일본은 40년이 지난 지금도 변화가 없다.(책, “2020하류노인이 온다.” 중에서,,, )
통계로 보면 우리나라의 노후파산은 일본보다 더 심각해 질것입니다.
유럽사람들이 바보라서 주거권보장으로 정책전환을 했을까요.
우리의 미래를 위해 전국세입자협회 홈페이지에 가서 회원가입으로 협회에 힘을 실어줍시다.

[우승]

덕분에 좋은 공부를 했네요^^

[우아한냉혹]

독일은 경제력 집중이 거의 없으니 가능하겟죠.
2차 산업이 발달하고 임금도 좋으니 전국 어디서나 잘 살 수 잇겠죠.
이나라는 모든 부와 사람이 한곳에 모이니 그 쪽이 오르고 선단효과로 다른 지역도 오르고...

[불꽃2]

토건, 건축업계와 금융업계만 (일본)서민들의 주택담보대출로 풍요로워졌고 서민들은 전적으로 그들의 시나리오에 놀아나고 있는 것이 현실이다. (책, “가면사축” 중에서) 우리나라는 일본보다 더 심하다는 것이 슬픈 현실이죠...