[경험담] [부동산 명도] 세번째 명도이야기(돈 들여 배운 임장)

[한마당]

원본 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hc/3908

[【 경험담 】] 세번째 명도이야기(돈 들여 배운 임장)|▒ 우리들의 경험담

경매는어려워|등급변경▼|조회 2665|추천 2|2014.09.26. 14:02http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3908 

첫 명도 경험을 올리고 두 번째 그리고 세 번째.. 회차가 늘어나면서 경험담 쓰는 것도 더 어려워지네요!

조금의 책임감도 생기고 말이죠 ^^

더욱이 픽션을 가미하지 않고, 경험에 입각하여 정리하려다보니 글의 전달력이 많이 떨어지는 것 같습니다.

사실, 세번째 경험을 쓰기에는 아직 마무리가 되지 않은 사유등으로 인해 적절하지 않은 듯도 하지만,

실수 했던 사례를 일찍 공개함으로, 초보 회원분들이 저와 같은 실수를 범하지 않을 수 있다면,

또 그분들의 임장이나 입찰에 작은 도움이 될 수 있다면...하는 제 주관적인 생각에 조금 성급하게 정리하게 되었습니다.

사실관계와 저의 생각만 조금 보태고 법률적인 해석이나 견해는 보태지 않고 쉽게 써 보려고 합니다.

또 높은 수준의 이야기를 쓸 수 있을 만큼 지식도 없구요 ^^

제 생각을 조금 보태어 쓰는 것이 경험담으로 전달될 수 있는 이해도를 높여 줄 수 있지 않을까?

하는 생각으로 상세히 정리해보니 짧은 글이 될 것 같진 않습니다.!

이 경험담은 명도와 임장을 함께 생각하시면서 읽어주시면 새내기 분들에게 도움이 되지 않을까하는

조심스러운 생각을 해봅니다.

또 하나 조심스러운 면이 있다면 이 카페에는 전문가들의 시선이 많음으로 글쓰기 쉽지 않기도 하고,

또 쉽게 내용에 맞는 주제로 제목을 붙이는 것도 어렵네요! ^^;; 자격지심이죠 ~~ 

아울러 표현력이 부족하여 읽어주시는 사람의 경매지식 수준에 따라 눈에 거슬리는 부분도

당연히 있을 수도  있습니다. 하지만 수준 높은 사람이 있으면 수준 낮은 사람이 있고,

고수가 있으면 당연히 초보가 있다는 생각으로 태클 없이 저 한사람의 투자기라고 생각하시고

읽어주셨으면 감사하겠습니다.

그럼 출발~

임장&물건분석

완전 시골동네 아파트이나 신축 3년차이고 무엇보다 무피투자가 가능하리란 생각으로 임장에 임했습니다.

 특히 부도난 아파트로 정상화가 되면 주변 아파트의 시세대로 따라간다는 것을 경험측에서 배운지라 입찰을 결심하였습니다.

무엇보다 필요한 매매 및 임대수요가 많이 않아 쉽게 매매는 어려울 것 같고, 정상화에 상당시간이

걸릴 것 같아 리스크 관리가 필요 할 것 같아, 수익을 조금 줄이고 지인과 공동입찰로

진행하기로 생각하고 함께 임장을 갔습니다.

주변 중개사무실이 한 두곳 뿐이고 그나마 중개사가 상시 거주하지 않는 간판사무실이라,

시세파악은 전화로 진행했으며, 부동산 중개사는 싸면 팔린다는 원론적인 말만 되풀이 합니다.

관리사무소 방문하여 직원들을 만나보려 하였으나, 직원이라곤 관리소장 한명 뿐이고,

그나마 관리소장도 항상 자리를 비워 만나지 못하였고,

유선상 몇 가지 물어보니 익히 문의 전화가 많아 답변을 해주지 않았습니다.

따라서, 입찰가 산정은 근거리 아파트시세와 아파트실거래가 조회만으로 시세를 유추할 수 밖에 없었습니다.

한가지 더하자면 절반이 미분양이지만, 미분양 세대는 공사대금 지급과 관련하여

 토지공사 공매가 진행되고 있음으로 정상화가 멀지 않았다는 생각으로 정리하였습니다.

권리분석은 임차인 000은 미배당액이 일천만원미만이라 소량의 이사비를 제공하면 명도가

수월 할 듯하여 명도비를 최소한으로 잡고 입찰가를 산정하였습니다.

입찰

2회 유찰 3회차 입찰이였음으로 상당히 저감되어 있어서 적당한 금액으로 입찰가를

산정하여 지인분이 입찰장에 갔습니다.

매매 및 임대수요가 많지 않은 지역이라서 3회차이지만 욕심부리지 않고 입찰가를 산정하여 입찰을 하였고,

다행히 2등과 130만원차이로 낙찰 받았습니다. 뭐 나쁘지 않습니다. ^^

명도

매각허가결정이 떨어지고 일주일 후 사건기록을 열람하여 임차인의 전화번호를 알아내어

전화로 집에서 뵙길 청하였으나, “서울에 있으니 잔금내고 봅시다”

간단한 이야길 하고 일방적으로 전화를 끊어버립니다.

어쩔 수 없이 내부를 보지 못하고 잔금을 납부하였습니다.

납부 후 전화를 합니다.

나: 낙찰자입니다. 금일 잔금납부를 하였고, 배당기일이 잡힐 텐데요.

사장님께서 배당을 받으시려면 명도확인서가 있어야 되시는 것은 아쉬죠?

임차인: 알아요~ 배당기일까지 시간이 있고, 내가 바쁘니 그때 봅시다.

첨부터 이사비는 줄 생각은 없었지만, 일부 미배당이 발생하는데 이사비 요구도 없고,

전혀 조급함이 없더군요!

나: 사장님이 해외출장도 많이 다니시고 바쁘다는 것은 잘 압니다.

출장 문제로 배당종기일까지 배당신청을 못해서 탄원서를 넣었더라구요.

배당기일까지 기다려도 되지만, 제가 소정의 이사비를 지급하고 사장님께서 조금 일찍 명도

해주시는 것도 괜찮은 방법인 듯 한데요! 어떠세요?

임차인: 얼마요?

나: 저희도 많은 대출을 받아서 많이는 못 드리고요 빨리 명도해주시는 대신 우리가 지불해야 할

이자액만큼 사장님께 지급하도록 하겠습니다. 30만원 정도면 어떠세요?

임차인: 크크크크 그냥 배당기일까지 있을께요!! 아니 그렇게 싸게 낙찰 받으셨음서..그게 뭐예요? 100만원 맞춰주세요!

나: 아시겠지만, 이쪽 지역은 매매나 임대가 잘 안됩니다. 저희는 사장님이 계약연장을 할 것이라

판단하여 입찰에 임했으나, 사장님이 나간다고 해서 당분간 공실을 대비해야하는 처지입니다.

그렇게 되면 대출이자는 물론이려니와 관리비도 당분간 납부해야 되어서 손해가 큽니다.

계약을 하신다면 2달치 월세액은 빼줄 수 있습니다.

임차인: 그냥 배당기일까지 기다릴께요.. 부자되세요~~~(비꼬면서...)

나: 생각해보시고 7월30일까지 전화주세요! 그때까지 전화가 없으시면 배당기일에 이사가는 걸로 알겠습니다.

소송 및 명도협상 시 기간 즉 몇 일까지 전화주세요!등으로 기일 약속하는 것이 버릇이 되어야합니다.

그렇지 않으면 소송이나 명도 일정이 지연 되더군요! 저는 개인적으로 명도계획을 세웁니다.

00일까지 협의..안되면 인도명령 00일까지 안되면 계고 뭐 이런 식으로요!

얼마 전 보이시피싱 사기로 저희 직장 상사분께서 500만원을 사기 당했습니다.

사리분별력도 좋으시고 나름대로 지식인으로 통하는 분인데 당했다는 소식을 접했을 때 사실 거짓말인 줄 알았지요!

보이시피싱단이(?) 역할을 분담하여 시간차이를 두고 관공서를 사칭하면서 전화를 해서 거짓말을 하니!

당하지 않을 수가 없었다네요! 제가 이 말을 왜 하냐면~ “ 치밀하게 계획 혹은 기획하면

당해내기가 쉽지 않다는 겁니다.” 즉 명도도 계획이 필요하다는 것이지요. 한번의 계획으로

화려한 명도는 힘들겠지만, 누적 된다면 아마도 명도 고수의 반열에 오르지 않을까하는 생각을 가져봅니다.

이렇게 일단락이 되었는데...급한 것은 저희였죠...내부가 너무 궁금했기 때문이죠.

일단, 인도명령 신청을 하였고...그 다음 딱히 할 일이 없다는 것이 아쉽더군요..

그리고 30일에 전화가 옵니다.

임차인: 100만원 맞춰주지 왜 그렇게 사람이 쫀쫀해요. 100만원 맞춰주면 내일이라도 짐 뺄께요!

나:.........

임차인: 하.....(혼잣말로 욕합니다.) c바...웅얼웅얼...

전화 끊을라고 합니다.忍忍忍“인” 마음속으로 몇 번 적어봤습니다.

나: 사장님 그러면 제가 30만원 더해서 60만 맞춰드리는 것은 어떨까요? 단, 8월3일까지 이사가는 조건입니다.

임차인: 10만원 더 주세요. 그럼 이틀내에 이사 하겠습니다.

대화 내용은 간단히 적었지만,,이 10만원 때문에 구질구질하게 굴더군요. 한 10분이상 이야기 한 것 같아요

10만원 때문에 ^^

나: 그렇게 하시죠!

그래서 70만원에 유선합의하고 이삿날에 보기로 했습니다.

명도 진행 중 낙찰 아파트 다른 세대가 경매진행 중이여서 또 입찰을 했으나, 7등 했습니다.

기분이 참 묘하더군요. 떨어진 것은 아쉽고, 높게 낙찰되니 아직 수익과 연결이 되진 않았지만

왠지 기분은 좋고, 전 감정가의 절반정도에 받았고, 그 사람은 90%가까이에 받았으니...

기분 참 묘했습니다. ^^;;

약속 일에 명도확인서 준비하고 지인분이 갔습니다.

전 가족휴가 일정과 겹쳤고 휴가 길에 공매사건 한 곳을 임장하고 있었습니다.

급하게 전화가 한통 옵니다.

지인: 야~ 내부 엉망이다.

나: ??????

그리곤 사진을 보내옵니다.

헐 맙소사~~~

“사진을 맛보기로만 올리겠습니다. 많이 보시면 정신건강에 좋지 않습니다.”

※ 거실을 찍은 사진인데요! 비닐보이시죠?. 8월 태풍 때 바닥회손을 최소화 하기위해 비닐을 천장 벽면에 고정하여 베란다까지 물길을 만들어 뒀습니다. (이건 당시 찍은 사진은 아닙니다.) 강화마루도 손상 된 것 보이시죠? ㅜ.ㅜ

누수로 인해서 거실등박스 부분은 석고보드가 내려 앉았고 강화마루는 물을 먹어 바딱~ 일어나기 직전입니다. 또 곰팡이 냄새는 코를 찌르구요~!

사실 많이 당황스러웠습니다.

명도확인서를 교부해야 할지, 스톱을 해야 할지...짧은 시간 (고민)

하지만, 정상적으로 이사는 진행하기로 결정, 이사 진행 중 관리비 임차인에게

납부서를 달라고하니 관리비는 낙찰자가 내는 것이 아니냐며 도로 따진다고 지인이 전화가 옵니다.

그래서 제가 전화를 했죠.

나: 사장님 이사 당일에 당연히 관리비 영수증과 공과금 영수증을 주시기로 하지 않았습니까?

임차인: 사장님 법도 몰라요? 왜 그렇게 일을 띠~리하게 처리합니까?

띠리.....ㅡ.ㅡ;; 경상도 말로 어리석다 즉 빙신..뭐 이런 말이죠 ㅡㅡ;;

진짜 쌍욕 나올 뻔 했습니다. 전화기 던지고 싶더군요.. 忍

공용부분의 관리비는 낙찰자가 인수해야한다는 판례를 어디서 본 듯합니다.

판례를 자기 편한대로 해석 했나봐요. 두번째 명도경험에서도 일부 적었었는데

뻔히 임차인이 점유하고 있는데도 당연히.....낙찰자가 내주는 걸로 착각하고 있더군요.

이사정지하고 철수 해 버릴까?하고 지인이랑 이야기했었는데...

지인이 관리비가 공용부분은 40만원이니 그냥 인수하잡니다.

사실 거리도 거리지만, 시간이란 것도 무시 못하고, 누수의 책임여부를 떠나서 장마기간

그대로 방치하면 피해가 더욱 커질 것이라는 판단도 결정에 한 몫 했습니다.

결국 이사비주고 보냈습니다. 또 지인은 날씨 더운데 이사하느라 임차인의 아이가 힘들었다고

애한테 만원짜리 하나 쥐어서 보냈다네요.. 너무 차칸....형입니다...

이사 끝나고 지인이 전화가 옵니다.

넋두리를 하네요! 이야~ “체어맨W 타는 인간이 10만원 더 달라고 하는 걸보니..

참 아이러니하더라” 합니다.^^;;

어찌되었든 그날 이사는 그렇게 마무리되고,,,,

휴가 끝나고 지인분과 다시 현장을 방문하였습니다.

생각보다 심각합니다.

눈으로만 견적을 뽑아봐도 대략 300만정도는 들 것 같았습니다.

그런데 더욱 큰 문제는 방수공사입니다.

아파트 옥상이 20평짜리 단독주택 지붕도 아니고 일부만 공사한다고 될 것 같진 않았습니다.

그래서 공용부분에 대한 하자로 관리사무소를 옳아 멜 것이 있나하고 몇 일 고민했습니다.

어떻게 해야할까.....

대다수 공용부분에 대한 하자는 관리사무소에 청구하죠?

그런데 장기수선충당금이 적립되지 않았으면? 관리주체가 비상대책위라면?

그리고 시공사가 부도난 상태라면? 어떻게 하시겠어요?

이 부분은 임장 시 고려하고 입찰을 했어야지만, 전 경매전문가가 아닙니다.

대한민국 경매인구가 정확히 얼마인지 모르겠지만, 저의 수준은 그 많은 인구 중 한명에 지나지 않거든요 ^^;;

어찌되었든 이 아파트는 입주자대표회의가 선정되지도 않았고, 비상대책위 체제입니다.

그나마 비상대책위도 건물하자로 인해서 건설보증보험사 하자 감정을 받기위해

어영부영 설치하게 된 것이구요!

관리사무소에 공용부분에 대한 하자임으로 장기수선충당금으로 보수요청을 하였으나,

몇 가지 이유를 들어서 안 된다는 답변을 받았습니다.

첫째 시공사의 부도로 하자보수를 해줘야 할 의무를 지는 곳은 건설보증보험사이다

둘째 보증보험사로부터 준공 3년차에 해당하는 누수하자 감정을 받아 하자판명이 났음으로

내년 2015년 5월에 하자이행보험료가 지급되면 누수공사를 시행예정임으로 장기수선충당금으로

할 수 있는 공사가 아니다.는 이유입니다.

그래서 보증보험사 팀장하고 통화를 하게 됩니다.

결과: 긴급보수가 필요하다 판단되면 피해세대가 “긴급하자보수”를 청구한다면 우리사에

입주자대표회의 명의로 “긴급하자보수”요청을 공문을 시행하여 승인이 나면 소유자가 선

공사 후 하자보험료가 관할 시청 건축과로 지급되면 구상권을 청구하라고 합니다.

(입주자가 과반을 넘지 않으면 하자보험료는 관할 시청 건축과로 입금됩니다.

1/2가 넘으면 입주자대표회의로 입금되고요 )

이곳은 비상대책위체제입니다. 따라서 관리사무소에 비상대책위체제로 긴급하자보수를

공문의뢰 해달라고 요청 하였으나, 법적근거를 운운하면서 해주지 않습니다.

그래서 국토해양부 분쟁조정위원회에 전화가 걸어 사정을 이야기하고,

꼭 입주자대표회의 명의로 발신을 해야하나? 질의하였고, 다음 날 입주자대표회의가 없으면,

개인명의로 발신을 해도 된다는 답변을 받았지요! 그러나 공문에 첨부할 “피해사실확인서”까지

만들어 놓고 시행은 안했습니다.

그래서 보증보험사와 국토해양부 건설분쟁조정위원회에 전화하여 상담을 하였고,

결과는 참담하게도 전유부분에 대한 부분은 보상이 어렵다는 답변이였습니다.

답변 내용은 경매로 취득하였기 때문에 하자부분도 인수한 것이라고 생각하더군요. 그

래서 행테크의 도움을 얻어 “경매 취득 시 권리의 승계란 말은 들어봤어도

하자의 승계라는 것은 도무지 납득이 되지 않는다고” 주장하였습니다.

이에 건설분쟁조정위원회에는 보증보험사의 담당자와 통화해본답니다.

그 다음 날 보증보험사 전화해서 본인의 입장을 말하니 추가적으로 현재 입주한 경우도 아니고,

주거하는 사람이 없음으로 내부 보수는 해줄 수 없다는 괴변을 늘어놓습니다.

위에서 언급 했듯이 공용부분에 대한 방수공사는 긴급하자보수란 것이 있습니다.

그런데 방수공사란 것이 일반 주택의 경우는 단독세대임으로 면적이 크지 않아 공사에 무리가 없겠으나,

긴급하자보수비를 지급 받을 수 있다고 한들 집합건물인 아파트 옥상을 저의 집쪽만 잘라서

방수 시공을 하기엔 위험부담이 너무 큽니다. 왜냐하면 긴급하자보수 청구는 1회에 한해서 가능하며,

중복시공이 불가하기 때문입니다.

긴급하자보수가 필요하여 승인된다하더라도 전체 누수공사가 시행되는 내년에는

저희 부분은 빼고 진행 되어야 한다고 합니다.

판단이 잘 안섭니다. 전체공사로 공사 후 재하자 발생 시 보증보험사에서 재시공비가 지급되나,

긴급하자로 보수공사를 진행하면 공사 사후관리는 당연히 그 일부를 공사한 업체와의 문제가 되는 것이지요.

긴급하자 보수 승인을 논외로하고 4곳의 업체를 불러 일부분에 대한 방수 견적을 받은 후 공사 후

하자가 발생하면 재시공이 가능한 “공사도급계약서”를 쓸 수 있냐고 물어보니 모두 고개를 가로 젓습니다.

즉 일부만 공사를 해서는 누수를 잡을 자신이 없다는 겁니다.

선택의 기로에 섭니다.

승인이 난다한들.. 공사에 대한 책임을 질 수 없다는 업체에게 긴급하자보수를 의뢰하여 시공을 맡겨야 할지...

아니면 임시적인 시공으로 내년까지 견뎌야 할지

돈 몇 푼 아끼려다가 더 큰 손해가 발생했던 경험을 두 번이나 경험 했던터라 쉽게 판단이 서지 않았지요!

(고민,,,,고민,,,)

결국, 긴급하자보수 의뢰가 아닌 직접 임시방수하여 예후를 본 후 실내 복원을 해보기로 했습니다.

※ 다행이 집이 박공지붕의 아파트 끝집이라 해보겠다는 생각을 가지게 되었지요!

소요비용 20만원, 하도재(본드) 바르고 천막(중도재는 너무 비싸더군요..

가격이나 내구성을 따져보니 천막도 괜찮다 싶어서 선택했지요)덮고 실리콘 떡칠..

그런데...결국 누수는 잡히 질 않았습니다.!

바닥 시멘트 콘크리트가 푸석푸석하게 떠 있어 위만 덮는다고 해결 될 사안은 아니였습니다.

아니 첨부터 알고 있었지요..안 될 수 있다는 것을...허나 역시....

8월 말에 내린 비에 여지없이 누수가 발생하였습니다. 업자들이 왜 못한다고 했는지...이해가 되더군요!

그래도 상당한 양의 누수는 잡을 수 있었지요!

방수공사 전 옆집에도 미량의 누수가 있다고 하여 방수 공사를 함께 하자고 옆집 임차인을 설득해 보았지만,

강 건너 불구경 하듯..“저흰 참을 만해요” 하더군요..

제가 임차인이라면 주인에게 쌍욕 퍼부으며 고쳐달라고 할 텐데... 이 임차인은 참을 만 하다는 어의없는 소릴 하더군요.

제가 가지고 있는 집에 임차인으로 모시고 싶은 그런 분입니다.

그래서 포기하고 저희 집 지붕만 진행했었거든요!

......................

결국, 다음 비에 개선되지 않는 모습을 보이더군요...누수량은 상당히 줄었으나,

그래도 계속 떨어지더군요.

자꾸 재료비...본전 생각이 납니다.

그러나 하늘이 저를 돕습니다. 지난 8월 태풍은 그 강수량이 좀 심각했었죠? ^^;;

낙찰 받은 아파트가 있는 지역은 300mm의 강수량을 보입니다.

그래서 옆집에 다시 이야기 해보기로 했습니다. 같이 방수공사를 하는 것이 어떻겠냐고??

그러자 옆집 임차인 기다렸다는 듯이...같이하자고..하네요 ^^;;

옆집 내부를 살펴보니 거실 등박스에서 물이 흘러내려 거실등도 못 켜고 벽지도 모두 젖어 있더군요!

옆집아줌마: 옆집(저희집) 공사 후 비가 많이 새기 시작했어요!!

말도 되지 않는 소릴합니다.

나: 비가 많이 와서 그럴꺼예요..옥상 하수관 구배(경사)가 저희쪽으로 있어요 아주머니댁은 높구요..

물이 낮은 곳에서 높은 곳으로는 흐르지 않잖아요? ^^;;

옆집아줌마: ......

꿀먹은 벙어리 되더군요. 무안해 하시는 것 같아서 이런 저런 이야길 하다가 옆집 화장실 타일 깨진

곳과 베란다 섀시쪽 실리콘 작업까지 해주는 호의를 배풉니다. ^^

나오면서 옆집 임차인은 주인에게 누수에 대한 부분을 이야기 할 것이고, 공사에 대한부분은

제가 잘 알고 있으니 직접 통화해보라고 전화번호를 주더군요!

그래서 다음 날 전화해서 설득설득...합니다. 그리고 그 옆집의 옆집 전화번호도 관리사무소를 통해 알아냈습니다.

제가 오지랖이 넓진 않은데.. 저의 집을 지키려면 3세대정도는 해야지만 안전권에 든다는 생각으로 오지랖을 넓혔습니다. ^^

2세대 모두에게 전화로 이야기 하려고하니 에너지가 많이 소모될 듯하여 저희 집 사진과 옆집의 사진을 찍고,

기존에 만들어 두었던 “피해사실확인서”를 편집하여 카톡으로 보냈습니다.

효과는 즉시 오더군요!! 몇 번의 통화 끝에 소유자들은 모두 대도시에 사는 분들이여서 제가 주도적으로

방수공사를 진행하고 공사비를 청구하라는 것입니다.

그래서 책임 문제 등으로...공사는 봐드릴 수 있는데. 공사비 관련해서는 직접 지급하시라고 업체 전화번호를 주었습니다.

일반 페인트 가게가 아닌 전문건설시공 업체에 전화를해서 3세대의 공사와 실내 복원공사를 맡긴다니

흔케히 도급계약서에 재 누수 발생시 피해 전액을 무상보수 해주겠다는 계약서를 작성하겠다는 업체를 찾을

수 있었습니다.!

그리고 방수공사만 진행하였습니다.

낙찰 후 다섯 번째인가 여섯번째인가 비가 옵니다....아주 많이...태풍이라네요!

^^v 비가 안 샙니다. 내일도 온답니다....검증검증...검증검증...참..얄궂은 하늘이죠?

피해를 줄때는 언제고,,,이제는 아주 재대로 검증을 하게 자주도 내립니다.

오늘 업체 불러 실내 견적을 받아보니..저희 집은 300정도네요. 방수공사를 한 업체를 배제할 수 없어

그대로 선정하려고합니다. 도배, 천장덴조, 강화마루등 공사를 따로따로 진행하면 공사비는 절약할 수 있겠으나,

이번 일에 쏟은 에너지는 좀 많아서 피로했고, 또 재 누수 발생시에 책임질 수 있는 사람이

명확해야함으로 방수공사를 진행한 한 업체 하자보수에 대한 계약서를 쓰고 진행하려고 합니다.

인테리어 업체에 맡겨서 힘들었던 경험이 있었고, 거리가 멀어서 도급계약서를 작성하여,

피해부분 및 보수요청 내역을 상세히 적어 내용증명으로 보내고 회신해달라고 요청하였습니다.

신축아파트에 400만원이라는 돈이 들어갔고 또 들어가야지만, 그래도 임대에만 성공하면 무피투자가

가능한 투자가 될 것이라고 생각은 변함없지만, 이번 일을 겪으면서 다시금 임장의 중요성을 느끼는 계기가 되었습니다.

공용부분 체납관리비를 납부하면서 반가운 소릴 들었습니다. 아파트 절반정도가 미분양이였으나,

최근 부동산 대출규제 완화등의 호재로 2세대를 제외한 전체세대가 주인을 찾았다는 소식이였지요..

그리고 한가지 옆동의 최상층은 집을 오래도록 비어두고 있었는데 최근 소유자가 방문하여

피해를 인지하고 보수 때문에 인테리어비용 복원공사 견적을 받았었는데 3000만원 나왔다는 소식을 듣습니다.

결국 저의 옆집의 옆집도 누수 사실을 모르고 계속 비어두고 있었던 상황이였는데...

저의 톡 메시지가 없었으면..아마도 천장과 일부 바닥이 아닌 올 리모델링을 했어야 했을지도 모르죠?

임장의 중요성 다시 백번을 말해도 모자란 듯 싶어요!

이 사건을 계기로 제가 어떻게 바뀌었는지 한번 볼까요?

이건 진행과는 별도로 얼마 전 최상층 빌라에 전입일상 대항력이 있고, 임차인이 배당요구를 하지

않았지만 임차인이 임대차가 있다고 주장하는 현황조사서가 첨부 된 물건을 입장하러 갔었습니다.

2회 유찰로 3번째 경매가 진행되었었죠..

건물 외관을 딱 보니 누수가 보이더군요!

얼마 전까지만 해도 보이지 않았던 것인데..분명 제게 제3의 눈이 생긴 것이 분명합니다.

건물외관에 백화현상이 보입니다.

누수가 있는 건물 외벽은 하얗게 변합니다. 대게 심하게 변하는 외벽도 있고,

아니면 미미하게 보이는 외벽도 있습니다.

그리고 목적물로 가기 전에 옥상 문을 열어보니 잠긴 것을 확인하고 한 계단을 내려와서

임차인을 만나려 하였으나, 인기척이 없다는 것을 확인하고 1층에서 화단정리하고 있던 분에게

슬며시 다가가 거주자에 대한 이야기와 누수가 있는지에 대해서 물어봤습니다.

누수가 있었지만 작년에 올 수리를 했다는군요. 그리고 옥상열쇠를 누가 관리하냐고 물었는데

꼭대기 층이 반장인데 반장이 관리하고 있다고 합니다.

다시 꼭대기 층까지 오르던 중에 어떤 어른이 내려오던 중이더군요!

나: 혹시 어르신께서 반장이세요?

어른: 네 맞아요?

나: 다름 아니오라 반장님 앞 집이 경매에 나왔는데 혹시 이곳에 임차인 잘 아시나요?

어른: 이사간지 한 일 년 되었어요!

이사 당시 도와 줬었는데 짐은 하나도 없다고 합니다.

이사 간 날을 물어보니 주소만 남겨두고 경매기입등기 전 이사 갔네요!

예전 같았으면 횡재물건 하나 잡았다고 생각하고 90도 인사를 하고 즐겁게 집으로 돌아 왔을 수도 있습니다.

나: 어르신 이곳은 최상층인데 혹시 누수가 없나요? 건물 외벽에 백화현상이 있던데요!!

어른: 백화현상 그게 뭔데요? 우리 집은 누수 없어요.

나: 어르신 저 죄송한데요! 제가 낙찰 받으면 이곳에 들어와서 살려고 하는데,

내부 구조를 모르면서 낙찰 받기가 좀 그런데 어른신 댁 구조를 좀 볼 수 있을까요?

어른: 바쁜데...(하시면서 내려오던 길을 다시 올라 최상층 어르신 댁의 문을 열고 들어갔습니다.)

나: ....... 옥상도 좀 볼 수 있을까요! 어르신?

반장댁 집 내부 전체가 곰팡이 투성이더군요..결로인지 미새 누수인진 단정할 순 없지만

천장 도배지는 50%이상 없고 벽도배지도 천정기준 아래로 20cm 정도는 전체가 없더군요.

어른: (열쇠를 줍니다.)

옥상을 가보았더니 몇 년전에 방수공사를 하긴 한 듯하나, 이 또한 날림공사를 해놓았더군요

경매 목적물 내부 안 봐도 비디오입니다.

그래서 입찰을 안했습니다. 입찰 기일에 누군가가 감정가의 70%에 받아 갔습니다.

선순위임차인이란 특수물건의 메리트만 보고 입찰한 것이 아니길 빌어봅니다.

수익이 날진 모르지만 마음고생 좀 할 것 같습니다.

또 다른 물건 검색 중 한 사건에 물건번호가 40개에 육박하는 물건이 눈에 보입니다.

예전부터 관심있게 보던 물건이였지요..

사용승인을 득하지 않은 무허가 아파트입니다. 그런데 이행강제금이 걱정되신다고요?

허나 이 아파트는 이행강제금이 계속 부과되진 않습니다.

자세한 사항은 건축법시행령을 보시면 이행강제금의 부과기준이 있습니다.

물론 지자체마다 혹은 부동산의 조건마다 다릅니다. 1번만 부과하는 곳도 많습니다. ^^

지방이라서 천변일률적으로 무조건 이행강제금이 부과되지 않는다는 것도 아닙니다.

확대 해석은 사절합니다.

이 부동산은 이행강제금이 1번 부과되었던 아파트임으로 추가 부과되지 않는

아파트라는 이야길 하려고 하는 것입니다. ^^

어찌되었든 낙찰 받으면 수리비를 제하더라도 500만원 정도는 수익 보장되는 것이 33개 동시 진행 중입니다.

또 중요한 것은 소액이라는 것이지요 ^^;;

여러 건 입찰을 고려했었으나, 제가 수중에 투자금이 별로 없다는 것....

돈이 없어도 일단, 임장을 갔습니다.

가서 돈 주고 배운대로 옥상을 먼저 갔습니다. 아주 양호합니다.

1층도 1층이지만 지대보다 높아 습기가 많지 않을 것이라고 판단했습니다.

예전에 연립 1.5층을 임장했던 경험이 있는데..그곳은 1.5층이라도 곰팡이가 상당했습니다.

그리고 33세대 중 대략 2세대를 제외하고 모든 세대를 방문하여 내부를 살펴봤으며,

임대차 연장을 할 것인지에 대한 의사를 물어봤지요! 물론 내부는 곁눈질로 보기도 하고

어떤 건 들어가 보기도하고 했습니다. ^^;;

일요일 11시에가서 6시까지 임장 했습니다. 사람이 없는 집은 기다렸다가 다시 방문...또 다시 방문..또 다시 방문

있을때까지 방문...고수들이 보시면 한심해 보일 수도 있겠구나..생각해봅니다. ㅎㅎ ^^;;

한 곳에서 계속 돌다니니..cctv를 보시고 관리실에서 아파트에 올라와서 뭣 하는 사람이냐고 묻더군요!!

그리고, 최종 선택을 하여 위 사건의 지인분과 2건씩 입찰하여 각 1건씩 낙찰 받았습니다.

4곳 모두 임대차 연장을 꼭 해달라고 하는 임차인들이 거주하는 곳이였고,

무엇보다 임차보증금 피해액이 크지 않아 명도가 수월해 보였으며, 한가지 더 임차인들의 인상이 좋았습니다.

제가 낙찰 받은 1곳은 다른 입찰가보다 100만원정도 조금 더 써서 낙찰 받았는데요

그곳은 이 사건 아파트 중 유일하게 리모델링이 된 집이였지요.

어떤가요? 좀 달라진 저의 모습이 보이시나요? 임장을 중요성을 알고도 실수 후..돈을 주고 배우니 각인이 됩니다.

단순히 수익률만 늘어난 것이 아니라, 시간적인 기회비용까지 덤으로 얻은 결과가 되었지요?

아직 명도 전이지만, 그리 어려워 보이진 않습니다.  ^^;

저 같은 초보들이 두려워 하는 것이 몇가지 있는데요! 그 중 하나가 점유자나 임차인들을

대면하는 것이 아닐까 생각이드네요!

만나고 싶은 이유는.. 내부를 보고 싶기 때문이지요! 괜시리 집을 샀는데 손해는 보지 않을까?

문제가 있지 않을까 하는 노심초사!!

특히 채무자를 만나면 곱지 않는 시선으로 방문자를 홀대하기 일 쑤 입니다. 가끔 욕도 먹고요~

하지만 욕먹는 것, 또 그 대면 전에 받는 두려움보다 낙찰 후, 낙찰 전에 내부 사정을 몰라서

낙찰자가 입게 될 혹은 받아야 할 스트레스나 손해에 비하면 정말...그 두려움은 아무것도

아니라고 생각드네요! “두려움은 성공으로 가는 길을 막는 가장 큰 장애물이 아닐까?” 하는 생각을 해봅니다.

요즘 경매시장의 경쟁률은 상당히 높은 편이라고 생각됩니다. 날고..기고...

하는 사람이 너무 많지요! 거기에서 살아 남기위한 저희 초보경매인들의 최선의 비책은

발품과 그 선수들이 귀찮아하는 것을 하는 방법 뿐이라는 생각을 해봅니다.

A4용지 10장 분량이네요!! -.-

먼 길...임장 갔다가 주변에서 어영부영하고 돌아다니다가 주변  탐문만하고 시세 파악 후, 

진정 중요한 내부를 보지 못하고 돌아 온 적 없으신가요?

그만할까요? 호기로 읽고 계시는 분도 계실 것이라는 생각이들 정도로 글이 너무 길어요 ^^;;

도움이 될지 모르지만 긴 시간 할애하여 작성하였으며, 중간 중간 수정도 많이 했습니다.

얼마 전 이곳에서 칼럼을 쓰시는 아파테이아님의 저서 두 권을 연속해서 읽었는데 책의 일부 내용을 발췌하여 보면

 “단정 짓지 않기" 사고의 열심히" 란 이야기가 있더군요.

거의 70Km를 이동해서 입지분석, 호재분석, 시세분석만하고 부동산자체에 대한 분석은 소홀히 했기 때문에

문제가 생겼던 것이지요!

신축 3년차인데 별탈 있겠어? 하는 단정적인 생각...

그나마 다행인 것이 저렴하게 낙찰 받은 덕분에 공사비를 지출해도 손해는 없는 수준이지만,

그래도 맘은 편하지 않습니다.

끝맺음

유명 경매서적과 카페 칼럼리스트님들이 작성한 글을 보면 하나 같이 공통점이 있지 않던가요?

대다수 아시겠지만, 그건 투자패턴과 해결방안은 비슷 하지만, 추구하는 투자방식이 조금씩 다르다는 것이지요!

경매로 성공하신 분들 중에는 멀티플레이어로 쉬운 물건부터 어려운 물건까지 모두 섭렵하시는

대단하신 분들도 있지만, 어렵지 않은 분야에서 소신투자를 하시는 분들 중에도 성공한 분들이

꾀 있는 것으로 알고 있습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사하며, 제 글이 초보 투자자의 투자길(?)에 소리내어 밟히는 낙엽이 되었으면 하는 바램을 가져봅니다.

가을입니다. ^^

더욱 행복해지시길 바라옵고, 성투하십시오!  끝.

경매는어려워 배상.

[성신맘]

값진경혐에서 얻은 귀한정보 감사합니다
잘읽었습니다.

[색다른]

모든 과정에 절실함으로 임해야겠군요...값어치 없는 고생은 없는것 같습니다...
내가 할수 있을까하고 두려운도 있었는데...많은 도움되네요 ^^

[Feelgood]

확실한 임장의 중요성 일깨우고 갑니다~ 긴글쓰시느라 수고 하셧습니다^^

[승리의 여신]

정말 열심히 노력하셨군요~~
임장이 이렇게까지 중요한지 잘 몰랐는데...많이 배웠습니다.

[대규(7기)]

소중한 경험담 감사합니다.

[미류나무]

감사합니다
그런 많은 경험이 쌓여 님을 고수의 반열에 올리지 않겠습니까
내부를 못보고는 입찰할 자신이 안생깁니다

[찬란한 슬픔]

현장 확인의 중요성이란게 이런거였군요.

[알람]

직접 경험해 보신 소중한 무용담 잘 읽고 갑니다. 멋지세요!

[코코치아빠]

좋은 글 입니다. 늘 가슴에 새기며 임장에 임하겠습니다~ㅎㅎ 감사합니다~ㅎㅎ

[나그네35]

임장이 그래서 중요 하군요 직접 당사지가 되어 힘들었을텐데 그당시에는 얼마나 힘들었을까 하고 생각 해봅니다 만약 나라면 더구나 혼자 였으면 해결하지 못하고 손을 놓고 있었을 겁니다 시작은 미약하나 점진적으로 향상 되리라 맏습니다 잔접경험 하는것 같아 좋은귀감 되었습니다 잘읽었습니다 고맙습니다

[맘사랑맘]

경매는 정말 생각하지 않던일들의 연속이네요.

[김수홍]

임장이 정말 중요하군요.. 경매는 너무 어려운듯

[jun5211]

소중한 경험담 잘읽었습니다 감사합니다

[미소투]

때론 멀다는 핑계로 현장도 안가봤는데 이글 읽고 중요성이 더 와닿네요
좋은글 감사합니다

[토토리]

정말 생생한 경험담 잘 읽었습니다~~ㅎㅎ 정말 단어 하나하나에 모든 감정이 다 실려있는 듯 하네요^^ㅎㅎ
너무 재밌게 (아.... 제가 저런 경험을 했더라면 속은 타들어 갔겠죠..ㅎㅎㅎ;; 죄송ㅠ) 유익하게 읽었습니다~~ 감사해요!!

[캘로나]

초보인 저에게 정말 소중한 글입니다. 너무도 자세하게 설명해 주셔서 감사합니다.^^

[꼼미]

경매 초보인 저한테는 좋은경험담이예요 감사합니다

[부자고]

좋은정보 감사합니다~~

[호랑이 한국]

좋은 정보 잘 봤습니다

[anny9312]

소중한 경험담 정말 잘읽었습니다 수고많으셨습니다

[기로로]

도움 많이 되었습니다. 감사합니다.

[nayana]

임장가서 주변환경 및 시세 파악만 하고.. 초인종 눌러볼 용기도 없어서 돌아온 적이 한두번이 아니였는데... 이 글 읽으니 임장의 중요성을 다시한번 깨닫게 되었네요. 감사합니다

[그레이트 코리아]

도움 되네요 감사합니다.

[브리즈]

도움되는 글 감사합니다

[앤디D]

잘봤어요~~

[플랜B]

체어맨 임차인 화나네요
소중한 경험담 감사합니다.

[Judymom]

임장의 중요성을 심각하게 느끼게 해주는 글이네요. 감사합니다~

[진희]

좋은정보 감사합니다 많이 배워가요

[오늘도 늘감사]

진짜 어려워보이네요..그래도 선배로 경험당 꼼꼼히 기록해 주셔서 많은 도움되네요.
성투하세요.

[내마음의별]

눈앞에서 실전을 보는것 같아요. 감사드립니다.

[철판궁댕]

좋은글 감사합니다.

[알쉬남]

경매를알게된 5일된 무지한 초보입니다 글쓴이님의 지식과 처리능력 인맥에 감탄만나오네요.. 마냥 산처럼보입니다 ㅜ

[류다빈]

너무멋지시네요^^임장의 중요함을 다시한번느낌니다.

[태전동재테크맘]

너무너무 초보라서 대단하기만 합니다. ..좋은 안목 가르쳐 주셔서 감사해요

[비틀즈]

읽으면서 제가 직접 경험한듯 착각이 들 정도네요, 돈 주고도 살수 없는 좋은 경험담 읽었습니다^^ 역시 임장할땐 과감하게 행동해야 하는걸 깨달았습니다^^ 감사합니다

[백억이다]

임장의 중요성을 또 한번 생각하게하는 글이었습니다. 감사합니다.

[키억]

긴글 감사합니다

[템페스트(대전초급 2기)]

어떻해서든 이사비를 챙겨나가려는 사람들이 많군요,, 고생하셧습니다..

[셋딸아빠 ^^]

감사합니다 ^^

[사라도령님]

암장의 중요성,,,,, 물건 자체와 주변환경 건물상태까지.....ㅋ 어렵군요
잘 일고 갑니다

[그린나래님]

고생 많으셨습니다 ㅠㅠ

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다. 축복합니다

[부자써퍼]

긴글로 경험 공유해주셔서 많은 도움 받고 갑니다. 감사합니다.

[재알못]

감사합니다

[월세부자~]

고생하셨습니다

[최해]

임장의 중요성.. ㅜㅜ 공유 감사드립니다. 참고할게요 ! 많은도움되었습니다.

[고양호랑이]

너무 멋지십니다. 대단하셔요 많이 배워갑니다. 성투하세요!