[건축물용도분류] 건축법상의 단독주택의 정의

[좋은날.]

[건축물용도분류] 건축법상의 단독주택의 정의

* 단독주택 (가정보육시설, 재가노인복지시설 및 공동생활가정을 포함한다)

가. 단독주택

나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

​(3) 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것

다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개 층 이하일 것.

다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을

주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660㎡이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관

1. 단독주택 [단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설

(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]<개정 2014.3.24>

1. 단독주택 (가정보육시설, 재가노인복지시설 및 공동생활가정을 포함한다)이란 순수 단독주택과

하기의 조건을 갖춘 다중주택, 다가구주택, 공관을 건축법에서는 단독주택으로 정의하고 있습니다.

가. (순수) 단독주택

면적의 제한이 없으며, 이 단독주택을 가정보육시설, 재가노인복지시설, 공동생활가정시설,

지역아동센터로 이용할 수 있다.

※가정보육시설(유아방,놀이방)의 정의 및 규모

- 정 의 : 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에 설치ㆍ운영하는 시설

- 규 모 : 상시 영유아 5인 이상 20인 이하를 보육할 수 있는 시설

--->건축법 시행령 별표1 단독주택, 공동주택에 설치가능하다.

※​재가노인복지시설의 종류
1)주간보호시설 : 부득이한 사유로 가족의 보호를 받을 수 없는 심신이 허약한 노인과

장애노인을 낮동안 시설에 입소시켜 필요한 각종 편의를 제공하여 이들의 생활안정과

심신기능의 유지·향상을 도모하고, 그 가족의 신체적·정신적 부담을 덜어주기 위한 시설
2) 단기보호시설 : 부득이한 사유로 가족의 보호를 받을 수 없어 일시적으로 보호가

필요한 심신이 허약한 노인과 장애노인을 시설에 단기간 입소시켜 보호함으로써 노인

및 노인가정의 복지증진을 도모하기 위한 시설

​ ※공동생활가정시설 ​: 스스로 사회적응이 곤란한 장애인들이 장애인복지전문인력에 의한

지도와 보호를 받으며 공동으로 생활하는 지역사회내 소규모 주거시설입니다.

※지역아동센터: 지역아동센터는 지역사회 아동의 보호,교육, 건전한 놀이와 오락의 제공,

보호자와 지역사회의 연계 등 아동의 건전육성을 위하여 종합적인 아동복지를 제공하는

시설 (아동복지법 제16조 11항)

※원룸주택도 단독주택입니다.

​ 일반적으로 원룸이라고 하는 것은 하나의 방에다 화장실과 주방시설을 갖추어 각 방을

1개의 실로 만들어 생활하도록 만든 주거형태를 말한다. 따라서 화장실과 주방시설이

갖춰진 다중주택이나 다가구주택을 1개의 실로 꾸민것을 통틀어 원룸이라고 한다.
이런 원룸방식으로 지어진 주택이 다가구주택일 경우 건물전체를 1개의 단독주택으로 본다.

※고시텔 : 원칙적으로 건축법에서는 고시텔, 원룸 이라는 용어가 없다.
그러므로 현행건축법에서는 고시원은 면적이 1000제곱미터 이상이면 숙박시설로,

그 미만이면 제2종근린생활시설로 구분한다. 예전의 고시원은 각실로 구분시에 화장실을

설치할 수 없었으나 현행법에서는 욕실은 설치할 수 있다 . 하지만 독립된 주거형태를

갖지 않도록 명시하고 있으므로 취사시설은 설치하지 못하도록 하고 있다.

​ 고시텔 이라는 것은 욕실과 취사시설이 갖추어진 원룸형고시원 을 의미하는 것으로

최근에 합법화된 개념이다. 그동안 소방법의 적용을 받아 욕실, 화장실 등을 지을 수

없었던 고시원이 건축법개정으로 건축법상 합법적인 시설물로 인정받게 된 것이다.

(주차장설치는 근린생활시설적용)

※전원주택 : 도시지역인 주,상,공지역 외에 있는 ​단독주택을 통상 전원주택이라 부른다.

나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330㎡ 이하 이고 층수가 3층 이하일 것

※​다중주택이란 독립된 주거형태가 아닌 게 중요하다. 개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장 및 공동화장실을 갖추는 형식이다.

※​다중주택(단독주택) 주차장법시행령
다중주택도 도시형생활주택처럼 주차장 완화의 수혜를 받고 있다. 즉, 단독주택의 주차장 산정기준을 준용하는데 자세한 사항은 다음과 같다.
- 시설면적 50㎡ 초과 ~ 150㎡ 이하 : 1대
- 시설면적 150㎡ 초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수 [1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}]
따라서 300㎡미만은 2대, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요하다. 예를 들어 시설면적이 299㎡라면[1+{(299㎡-150㎡)/100㎡}]=2.49대 따라서 2대다. 0.5이상의 소수점 이하의 주차대수는 1로 본다. 산정식이 2.50대가 나왔다면, 3대의 주차대수를 확보하여야 한다. 쉽게 평으로 풀어쓰면 45평까지 주차 1대, 75평까지 주차 2대, 100평까지 주차 3대로 보면 된다.
통상 다중주택은 전용 10㎡ 되는 방이 12~18개정도 나오기 때문에 자산가들을 중심으로 관리에 어려움을 느껴 투자를 기피하는 경향이 있는 건 사실이다. 하지만 통상적으로 인근의 대형부동산업소나 관리업체에서 관리회사에서 전속으로 관리를 해주기 때문에 불편을 느낄 필요가 없다. 관리업체와 전속 계약을 하게 되면 통상 다중주택 소유자에게는 중개수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구하는 게 업계의 관례이다.

※다중주택은 건축법상 단독주택의 일종이기 때문에 구분소유 및 분양이 불가하다.

※법적으로 다중주택은 공동취사시설을 한다 . 하지만 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 욕실과 취사시설)하여 전월세를 놓고 있는 상태가 많다. 대부분의 다중주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사시설로 이용하도록 연결하거나 인덕션 등을 설치하고 있다. 건축 인허가 시에는 공동취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공검사 뒤 가구마다 취사시설을 설치하는 것이다 . 일단 단속(구청단속)에 걸리면 소유자에게 시정조치가 나오고 그래도 원상회복하지 않으면 소유자에게 공시지가기준으로 이행강제금이 나오고, 최악의 경우에 형사 고발까지 가는 경우가 있다.
만약 이 규정을 어길 경우 발견 즉시 원상복구를 해야 하고 일정기간이 지나면 공시지가 등에 따라 이행강제금이 부과되기 때문에 주의해야 한다. 좁은 주택구조에 보통 20가구 이상이 밀집해 있기 때문에 한 가구에서 화재가 발생하면 불이 쉽게 옮겨 붙을 수 있는 점도 주의해야 한다. 다중주택투자자들의 경우도 시간이 지날수록 감가상가가 발생하기 때문에 임대수익 중 일부를 내 외부 수리비로 예치해놓고 그때그때 수선을 해줘야 주변의 다가구·다중주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것 . 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660㎡이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관

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