천안아산 입주량관련 개인적인 의견

[천안이글스]

2014년  1년사이 그 많은 분양이 이루어지고 ,신도시는 마무리 단계 진입이고 

이제는 신도시 제외한 곳의 분양이 예정이되고 있는 시점에 상한제가 폐지되고

새로운 분양시장의 분양가격으로 나오는 전환점이 되는 2015년을 맞이 하고있네요

이제는 그동안 분양한 단지의 입주를 걱정하는 분들이 상당이 있는 것으로 보입니다

많기도 많이 했는데 ,어떻게 전개가 될까?

개인적인 의견을 적어 봅니다

천안아산의 아파트 주거문화는 90년 중후반 부터 본격적으로 시작되었다고 보여지네요

약 20년정도로 도시가 급성장한 천안아산 도시이며, 그사이 IMF, 미국 금융위기,유럽위기을 격으면서 여기까지 왔습니다

천안아산 합계 년단위 15.000세대이상 입주한 는 3회(97년,98년,04년) 약1만세대 입주는 5회 (95년,97년,98년,04년 ,09년)입니다

입주량이 최대일 때 가격과 분위기가 어떠했는지 생각을 해볼 필요가 있습니다

가장많은 97년, 98년  그리고 2004년, 2009년

이때 천안에 무슨일이 있었는지 삼성sdi 첫삽 차암동 약 94년전후 그리고

2000년전후 탕정투자 ,현대제철 인수 투자 ,2005년전후 ktx 개통,서해개발의

본격화 진행되는 시기였던 것으로 보여집니다

그리고 그 시기에 가격은 어떻게 움직였는지?

20년 사이 집값의 입주가 많은 시기는 언제인가

첫번째:97년과 98년 이때는 IMF 격는 시기임인데도 16,000세대/년 입주 --하락및 전세가 하락

두번째: 2004년 한해 16,000새대----입주량이 많음에 불구하고 최대의 상승시기

세번째 :2009년 한해 11,000세대 --- 천안의 기미가 보이면서 2010년 유럽위기임에도

                                           불구하고 상승으로 방향을 잡았죠

                                                    수도권은 하락에서 헤어나지 못하는 시기였고

 구주택 상승시기와 신규주택 상승시가가 다르다는 것도 알수가있습니다

집값의 하락은 왜 언제 생겼나?

제 기역으로 3번  97년 IMF, 2008년 미국리먼사태,2010년 그리스디폴트 

입주량보다는 국내및 세계적인 경기기조의 풍괴가 생길때 입주량많은 곳과

주변대비 가격이 높게 형성된 곳이 하락과 폭락으로 이어졌던 것 같습니다

물론 수급의 불균형이 영향을 없다는 것은 아닙니다

여기서 가장 중요한 것은 국내및 세계의 경기 기조라고 저는 봅니다 

가장 하락을 많이 하고 조정을 했을때는

 97년 IMF 와 2008년 미국금융위기와 ,2010년 유럽위기였습니다

이때 공급이 많고, 거품이 있는 가격은 폭락을 가져오는 것이죠

15년~17년 약 34,960세대이며(조합주택6,244포함) ,2017년 천안아산 합계  약 16,715여세대죠 

1.과거~2017년 입주물량 (년단위1979년~2017년)

2.3년단위 입주물량(천안아산 합계 1991년~2017년)

   3년단위 3만세대 이상이 90년 후반부터 2000년 중반부까지

   2010년전후 15000세대이하고 입주량이 상당히 감소한 것을 볼 수가 있습니다

   2015년~2017년 어떠한지 함 챠트상으로 보시면.... 

3.지역적 입주 분포(2014년~2017년)

불당신도시 입주물량을 보면

 천안아산 전체 입주물량중 불당신도시 입주 물량이 상대적으로 년도별 보면30% 전후

 전체 20%물량으로 상대적으로 상당히 적다

불당동과 그주변에서 그리고 천안지역에서 나타나는 일들은 극히 정상적인 매물 소화과정

으로 저는 생각한다

아산: 시내권의 입주량이 많지 않다

아산지역 비중이  높은 곳 : 이지더원,음봉포스코

둔포 이지더원약2,000여세대 는 생활권이 평택에 가까워 크게 영향을 주지않을 것으로

천안:지역적으로 분산이 잘되어있고 ,신도시 입주물량이 상대적으로 적다

       동남구 일부지역은 강함이 생길 수도

천안 비중이 높은 곳: 차암동 스마일 시티,백석동,신부동,성성동,두정동,용곡,청당

기타 조합아파트 지역

지역적으로 분포되어있고 그지역의 주거지을 떠나지 않고 그지역에서 이동이 예상되고

불당신도시는 불당동,쌍용동,배방읍,백석동 기타 지역 세대가 입주가 되고 

이곳의 진정 입주 세대는 세로운 입주 세대일 가능성이 높다 

새로운 도심의 대단위 주거문화  ,교통의 연계성,상업,업부집중,교육의 집중등 

도심의 탄생의 시너지로 발생되는 생활권의 주거의 반경이 넓어지므로 인한 

선택하는 수요층들생기고 주변에서 흡인력으로 새로운 주거지로 선택하는 수요가 

생기고 가격등 모든 부분에서 선도적 역할을 한다 

비근한 예로 신부동에서 강남 출퇴근 인구가 신부동에 주거을 하듯이 

신도시는  ktx역세권으로 2016년 ktx 수서발이 개통으로 서울의 서울역권역 ,

강남권역으로 연계된 경기도 남부권으로 출퇴근하는 분들의 주거지의 선택지로 

남부로는 대전과 세종시권으로 주거의 수요층 유입 

지역적 분포(2014년~2017년)

 천안,아산,불당신도시,신도시제외한 천안 

4.금리와 주택가격등락률(1987년부터~2014년 4월)

금리 상승 넘 걱정하지 말라 (급상승 못하고 점진적 상승 경기을 봐가면서)

금리상승과 주택가격상승은 같으 방향이다

단기 폭락 폭등은 경기기조가 무너졌다는 것을 의미하며 이는 깊은 부동산 조정에 진입

그러나 점진적 완만한 상승은 정책에 의한 금리 조정이므로 경기가 좋아지는 것을 의미하므로

긍적적요소로 작용 단 금리 상승 2~3개월은 적응기간 필요

주택의 폭락시기는 언제인지?

금리는 어떠했는지?

아파트 매매가격등락률은 어떠했는지?

5.종합지수와 금리

금리사승과 종합지수는 같은 방향

금리의 폭락과 폭등은 경기기조 풍괴을 의미함

점진적인 상승은 긍적적으로 작용

이유는 경기호황으로 실물경기가 좋아서 겠지요

6.물가지수와 물가지수 누계(86년~2011년)

년평균 4.3%

경제성장률(%) 11년3.5 12년2.2 13년 3,14년 3.5, 15년 3.8(예상)

부동산 가격(주택가격)은 물가지수 또는 경제성장률 만큼의 상승을 유지해 된다

부동산을 바탕으로 한 자산으로 기업이나 개인이 금융을 발생하여 돌아가는 시스템으로

되어있고 ,부동산의 자산가치 하락은 기업이나 개인의 부실로 이어져 금융산업의

부실 ,주택시장의 침체는 건설산업의 부실로 이어져 이와연관된 산업전반에 걸쳐서  실업율감소, 가계소득감소 ,소비감소로 기업의 생산성감소의  순환적 연결고리가 경기침체로 ..

경제성장률 3.%이상은 부동산가격 강세로 나타난다

7.천안 불당동 모아파트년평균 상승추이와 평균 물가지수 비교

 천안 같은 경우 년평균 핵심지역은 7%전후 상승률을 일반적인 위치는 물가지수정도 상승률 보임

 핵심지역은 물가지수 보다 높은 상승률 그리고 일반적인 위치는 물가상승률 만큼전후 상승률

 보임

보통 그 도심의 핵심지역과 비핵심지역과는 가격의 차이는 벌어져있다

천안 간단한예료 불당동 지역과 두정동기타 지역과는 같은 입주년도임에도 1억전후 차이발생

8.전국 및 광역도시 미분양물량(2001년~2014년1월)

 전국및 광역도시의 미분량 물량 추이를 보면 

 부동산 호황기때의 미분량 물량은 ?

 가장 불황기때의 미분양 물량은?

 경기도권이 하락이 심했는데 현재의 미분양 물량은 ?

9.천안시 미분양 물량(2013년 12월~2014년 11월)

 천안의 현재 미분양 물량추이

 최근 하반기 분양한 단지의 물량이 좀 있으나 분양 이것은 미분양으로 보기는 어려워보임

 최소 1년이상 물량 누적량으로 확인을 해야 할 것으로

자료: 한국은행,온나라정보,천안시청,네이버,분양사의 자료

개인적인 의견은

1.가장 중요한 것은 국내및 세계적인 경기기조 유지라고 생각합니다

   일본,중국,유럽등 부양정책을 박차을 가하고 있으므로 시간을 두고 결과는 나타날듯

    미국은 양적완화을 줄이겠다지만 경기가 좋아지는 쪽으로....

2.정부의 정책이 방향이 부동산 부양책으로 확고한 의지

   경기기조만 유지 되고 경제 성장율3%이상 성장이 지속된다면

   시차을 두고 등락은 하지만 우상향

3.저금리 기조 왜 전세계 적으로 저금리 기조을 유지하는지 ?

  -.한국2%,미국,유럽 ,일본1%이하

4. 전국적으로 보면 미분양 물량은 4만가구정도 가장 호황기의 때의 물량수준

 과 불황일떄의 미분양 물량수준

그리고 천안도 미분양 물량수준...

5.천안아산의 입주물량관련

  2011년~2014년 천안 입주량  1,625/년평균 아산 2,256/년평균 천안아산 합계 3,882

  천안아산 약8000/년평균치 보다 적은 입주량으로 그동안 비정상적인

  전세가 80~90% 기존주택매매가 큰 상승폭 4년간(2010~2014년 )

   12~14년입주량 감소에의 한 주택부족으로 인한 현상 발생

  15년~17년은 입주시기는 기존 주택의 등락폭은 있을 수있으나 전세가 안정되고

  기존주택 과한 상승에 의한 곳은  정체 및 약간 하락조정으로 예상하며

  정체을 한다는 것도 상당한 힘이 작용하는 것입니다

그러나 그동안 소외받았던 단지 좀 대비 낮은 가격형성된 단지는

 주변의 발전으로 인해서   상승도 지역도 몇곳 예상지

기존 주택시장에서 분양시장으로 분양권시장으로 턴을 했으므로

  분양권시장의 활성화와 분양가격의 상승으로 전개될 것으로 예상합니다

6.주거지의 차별화

   천안아산 통털어 약 약8,000여세대 3년에 걸쳐 입주가 이루어지고 대단이 주거단지는 처음이다

   천안아산이 아파트 문화는 20년에 정도 되어가지만 주거단지 ,학교,상권,업부,교통 ktx 역까지

   조합된 곳은 이곳이 처음이고 새로운 거대 주거단지로 거듭나는 것입니다

  지금도 불당과 비불당과의 차별화되듯 이곳도 앞으로 차별화된 주거단지의 가격이

  형성  될것으로 생각됩니다 이는 곳 가격의 차별화겠지요

  유인하는 흡인력이 생기는 효과 발생

7.교통에 의한 주거지역 범위 확대

   주변에 삼성전자 당진 현대제철산업,현대자동차 ,당진평택항인프라,화성의 기아자동차

   주변 공단들 (5공단,풍세공단,아산테크노밸리 1.2단지) ,차암,백석공단등

    가처분 소득이 높은 젊은  직장인이 주거지로 선택한 가능성이 높다는 것이죠

    ktx 수서발 개통 등으로 근거리의 주거지역에서 광역범위의 주거단지로 역할을 한다는 것이다

   당진은 물론이고 ,경기도 남부 화성에있는 기아자동차에서 통근버스을 운행을 하고

   충청일부 ,경기도 남부권까지 주거지로 선택이 될 수있다는 것이다

   ktx 수서발 개통으로 수도권 서쪽과 강남권으로 접근이 가능하므로  이로인한 인구 유입도

   기대해 본다 

8.긍정적인 요인들

   대규모 투자가 이루어지면 입주량의 부담에 대한  상쇄시키는 요인으로 작용하죠

  -.LG 생활건강 구룡동 투자

       2017년 미래성장기지 준공

       친환경 뷰티 테마파크 개발로 내외국인 관광명소로 조성

       (개관한  아모레퍼시픽은 기업 스토리 체험관 '스토리가든 과같은 유사한 것으로)

  -.수서발 KTX 개통에의한 인구 유발의 정도

  -.당진,평택항의 무역 물류량이 증가하고있는 것도 긍정적으로

  -.과학밸크 기능지구 지정으로 투자여부

9.가격은 재평가 받고,그에 맞는 가격으로 형성된다

 입주전후 시간이 지나면서 도시가 발전 성숙되면서 그 도심의 인구에 ,인프라에  구축되면서

 구도심에서 신도심의 주거의 이동으로 상권과 주거단지가 생긴다

 서울,부산 대도심에서 보아도 작은 소도시에서 이러나는 도심의 발전사다

그냥 나의 경제적인 감당하는 여건에 맞게 계획대로 내집마련이든,갈아다기던

재테크던 진행하면 될 것으로 결국 시간이 해결되는 것이고 당근 매물 소화과정은 거치는 것이고

 과거 3번의 위기가 왔듯이 앞으로도 반드시 온다 (사람들이 만드는 경제적이 주기이므로)

 이때 버티고 살아남는 사람은 감당가능한 경제적인 능력이 있는 사람들일 것이다  

그리고 공부을 해야 한다 친구따라 감남가는 식은 절대로 살아남지 못하고 관심이 있다면

서적이나 세미나등을 참석하여 세상을 크게보는 눈을 가지던지 아님 그분야의

 멘토와 상담을 하든지 지속적인 관심과 노력이 필요하다고 생각합니다

넘 욕심을 부리지 말고 정보의 홍수의시대와 고도의 마케팅이 동원되는 현시점에서

그것을 가려내는 혜안은 회원님들의 몫이다 

근 3년동안 카페의 활동을 하면서 이번같이 힘들게 글 쓰기는 처음인 것같네요

한 해을 보내는 이시점에서 나름 정리를 하고픈 마음이 들어서 나름 정리을 하여서

글을  올리는 것이고, 이는 극히 개인적인 의견이므로  생각하는 의견과는 다룰 수도 있을 것입니다

좀 부족하고 미진한 부분이 이다고 하드라도 그냥 좋게 봐주시기 바랍니다

아마도

내년에는 개인적으로 계획한 일이 있어 좀 바쁘게 지내다 보니, 예전처럼 왕성한 활동은 못 할것 같습니다

가끔 들어와서 회원님들의 글을 보고 댓들 정도는 달 수있을 것 같습니다

이에 대한 댓글로 의견을 달아 주시가나 커뮤니티도 필요하다고 생각합니다

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다

회원님들 연말 잘 보내시고 새해에 복 많이 받으기고 계획한 일 잘 되시기을 바랍니다

[천안이글스]

감사하고 새해 복 많이 받으세요

[율리]

이글스님 정성드린 글 2014년도 마지막 선물을 주셨네요. 감사합니다.
신도시 어디서든 늘~ 신도시 신도시 얘기죠..
궁금하면서도 잘 될거란 기대를 가진 1인입니다.

[천안이글스]

아마 생각하신데로 가지 않겠어요
돈의 흐름은 막을 수가 없을 것입니다
모이는 곳에 돈을 먹을라고 모이고 모이고 할거로 저는 생각합니다
예전처럼 팍팍은아니고 조금식 조금식 차별화는 더욱더~~
폭풍성장할때와 저성장시대와는 다른 ~
한국속에 한국이 아닌
세계속의 한국으로 ~

[어질현]

이런글을 쓰시기까지 많은 시간과 노력과 데이터분석 그리고 경험까지..공짜로 읽으려니 왠지 죄송해집니다..이글스님덕분에 청량님도 알게되었고 용기내어 신도시에도 발을 담그게되었네요 늘 감사합니다 담번엔 얼굴뵙고 대화나누고싶어요^^남은 연말 잘마무리하시고 새해엔 더욱더 건강하시길 기원합니다~

[아파트사자]

굿 ~~

[내집은어디에]

안아드리고 싶내요.
프린터 해서 보관하겠습니다.

[팝콘]

추천 10.000번입니다. 넘넘 감사히 잘 읽겠습니다.

[푸른숲]

짝짝짝!!! 그동안 이글스님 높이높이 날아서 높은산 정상에 앉은 느낌! 아님, 박사 논문 보는 느낌! 촉으로 다가오던 것들이 활자와 도표와 통계로.. 그래서 이글스님의 분석은 사실에 근거한 과학적인 추론이 가능한 것이죠.. 그래서 이글스님의 팬들이 많은 것이구요~~ 더욱 중요한 것은 이러한 자료를 공유한다는 것이죠. 그 마음과 정성을 감사히 받겠습니다^!^ 이글스님 예견대로 된다고 봅니다~~ 물이 흐르듯이 물길을 보는 혜안이 필요한 것이겠죠~~ 정말 수고하셨습니다^^

[도니마니]

잘 봤습니다 감사합니다

[아나로그]

2014년을 정말로 한 글로써 정리를 이렇게 할수 있다니 이글스님 아니면 힘들지 않을까 생각합니다.
여러가지 복잡한 것을 한눈에 알아볼 수 있게 이렇게 정리를 해 주시니 어느 누가 이글스님을
안 좋아 할수 있겠습니까. 이글을 보니 여러가지 의문점도 많이 풀리고 앞으로의 상황도 어는 정도 예측할수
있을정도로 쉽게 풀어 써 주셨네요. 이렇게 중요한 정보를 회원들을 위해서 풀어 주시니...쉽지 않을 수 있는데
감사하게 느낍니다.글 쓰시는라 고생 하셨고 이글스님 내년에는 더욱 건강하시고 행복하시길 빌겠습니다. 추천 꾸~~욱

[이제부터 시작]

대단하십니다. 저또한 많은 도움됩니다^^

[청량]

잘 보았구요.
힘든 글을 길게도 썼군요.
글을 쓴다는 거 참 힘든일인데...

암튼 긴글 쓰시느라 수고 했구...

오늘도 좋은 하루..

[뚱시후]

좋은 글 감사드립니다.
좋은 분석과 글쓰기 능력또한 부럽습니다.
오늘도 또 배우고 갑니다.
좋은 연말들 되십시오.

[에버그린]

감사합니다.^^

[어부바]

한편의 논문을 보는듯합니다. 감사합니다~

[kiss2580]

좋은글 잘읽고 보고 배우고 갑니다
어려운 시기에 방향을 잡아주시니
감사합니다.

[걸어서]

데이타 분석력과 기획력이 탁월하십니다...좋은 정보 잘 보고 갑니다..

[워니미니]

좋은 글 감사합니다. 새해 복 많이 받으세요~~~^^

[우리집보물셋]

방대한 자료와 너무 많은 내용을 담고 있기에 선뜻 답글을 남기기가 어려웠습니다. 많은 가르침을 주셔서 감사합니다.

[보라공주]

역시 최고수님이시네요^^
최근 몇년간의 부동산 흐름도 파악하기 힘든데, 몇 십년의 천안부동산 역사를....^^
읽고 또 읽어도 햐~~~감탄사가 절로 나오네요. 좋은 정보 감사해요

[아기바람]

이런글... 공으로 먹으면 체할 것 같아요.ㅎㅎ 넘 감사합니다. 새해 복 많이 받으세요.

[코스모]

님의 글은 항상 정독하게 됩니다. 보고 또 보고^^ 차트 만드는거 정말 힘들것 같은데 전 보는 것도 쉽지 않네요 ㅎㅎ 좀더 공부해야 겟습니다. 건강 잘 챙기시고 새해 복 많이 받으세요~

[순이]

분석하는 사람 공부하는 선생님의 모습을 보면서 분발해야겠다는 생각이 듭니다. 새해에는 카페 회원 모두가 부자되세요

[서유니 아빠]

언제나 좋은글 감사합니다..한번더 생각하고 고민할수 있네요..새해 복 많이 받으세요..

[마운틴]

좋은글 올려 주시느라 수고 많으셨읍니다

[난리]

아.. 감사하다는 말밖엔... 감사합니다..

[다나맘]

좋은 글 감사합니다~

[체리]

이글스님이 점점..미남으로 보여요~~^^
새해 복많이 많이 지으시고 내년에 뵈어요~~

[소정]

대단하시네요..좋은글 감사합니다.

[Billy]

윗분 말씀처럼 한편의 논문을 보는것 같습니다. 긴 안목의 좋은글 감사드립니다.