스크랩 부동산재테크 주거용 1편

[화명동어미니(전혜진)]

부동산재테크.hwp

1.재테크의 목적 및 목표

부동산 재테크 계획 시 여러 가지 준비해야할 사항이 있다.

1)자금계획

아무리 좋은 부동산을 구입하더라도 구입 후 자금난에 시달려야 한다면 기대하였던 수익률을 얻을 수 가 없다

우선 자금계획이 중요하다.

첫 번째 얼마의 여유자금으로 시작할것인지를 정한다.

재테크를 하다보면 정말괜찮은 물건이라면 조금 무리를 해서 구입할 필요가 있다고 본다.

일반 서민으로 일정부분 리스크않거나 무리를 하지 않는다면 나의 자산이 쉽게 늘지 않는다.

하지만 처음입문부터 무리하기에는 경험도 부족하고 혹여 빨리 팔리지 않거나 빨리 임대가 되지 않는다면 그 부동산 구입이 마지막 재테크가 될 수도 있다.

내가 재테크 할 금액을 정해놓고 거기에 맞는 부동산을 찾아보는 것이 가장 바람직하다고 생각된다. 예를 들어 나에게 현금 2000만원이 있다고 가정을한다면 주거용재테크로 보았을때는 두가지로 나눌 수 있을 것이다 첫 번째는 구입 시 대출을 발생시켜 나머지 부분을 대출을 받는 것이고 두 번째는 단기매매를 생각하지않고 구입 시 잔금조건을 전세를 놓는다거나 전세를 끼고 매입을 하는 것이다. 첫 번째 방법은 단기매매시 주로 활용하는데 주의할 점은 내가 어느기간까지 대출이자비용을 부담할 것인지 정하고 그기간이 지났을때에는 일정부분 손절매나 전,월세 전환이 꼭필요하다. 이 부분은 꼭 처음부터 정해놓지 않는다면 차 후 쉽게 결정을 내릴 수가 없을 것이다. 두 번째 방법은 장기적인 관점으로 보았을 때 인데

계약금만 걸고 나머지는 전세를 인수하던지 전세를 새로 놓고 잔금을 전세금으로 충당하는 방법이다. 주의할 점은 전세가 비율이 높은곳이여야 하고 전세수요가 꾸준히 있어야 한다는 점이다.

이렇게 나의 자금여유상황을 미리 파악하여 거기에 맞는 재테크를 시작하는 것이 재테크의 첫 번째 원칙이라 보면 될 것이다.

2)재테크의 목적 및 목표

부동산 재테크를 할 시 목적이 중요하다 가장 큰 목적이나 목표는 재산증식이겠지만 그러기위한 과정은 다를 것이라 본다.

우선은 목적이다 가장 크게 두가지로 임대수익,매매수익 둘 중 선택하는 것이다.

임대수익으로 매달꾸준히 불로소득을 창출 할 것이냐 아니면 매매수익으로 목돈을 마련할 것 이냐 이다. 임대를 하다가 매매를 한다면 더할나위없이 좋겠지만 우선은 가장 큰 목적에 맞게 재테크를 시작하는 것이 좋을 것이다. 일반적으로 회사원이라면 매매수익보다는 임대수익을 좋아하는 편이다 기존 받는 급여+임대수익으로 좀 더 한달한달 생활이 여유로워 질 수 있기에 임대수익을 선호하는 편이다 하지만 임대사업자 임대소득 과세등 여러 세금문제를 꼼꼼히 살펴보고 진행하는 것이 좋을 것이다.

그다음은 목표 목적과 목표가 크게 틀리지 않겠지만 목표를 정하자면 우선 목표는 한해 마다 그해의 부동산시장 흐름이나 방향에 맞게 그해의 목표를 정하고 그리고 5년 10년 등으로 세부적으로 목표를 정해놓는 것이 좋다. 부동산 재테크는 의외로 열정적이지않다면 흐지부지 되는 경우가 많이 있다. 그러므로 정확한 목표를 정하고 그에맞게 실행을 한다면 여러 시행착오나 다이어트 계획같이 흐지부지한 계획으로 넘기지 않을 수 있을 것이다.

계획을 예를 들자면 올해 계획 ‘3000만원으로 전세끼고 구입가능한 아파트 2채매입‘

이렇게 정한다면 그에 맞게 각지역의 부동산을 알아볼 것이다. 대도시부다는 중소도시가 매매가대비 전세가 차이가 적으므로 중소도시를 검색 하고 그 중 발전가능성이나 호재가 있는 지역으로 다시 추려서 가장 괜찮은 물건으로 선정하여 그해에 두채를 매입할 것이다.

그리하여 5년간 10채 매입 6년차부터는 매입 후 기존물건 순차적으로 매도 10년 후에는 건물매입 등 정확한 목표를 세워서 움직이고 재테크를 한다면 좀더 시행착오를 줄일 수 있을것이라 본다.

항상 목표는 변경해라고 있는 것이 목표이다. 분명 처음 내가 원했던 목표나 수익를을 달성한다면 좀더 큰 수익이나 큰목표를 찾게 마련이다 .

장기적인 목표보다는 1년,2년 단위로 계획을 세워서 목표를 진행한다면 좀더 디테일하게 그 목표에 대해서 접근하고 실천할 수 있다고 생각된다.

나역시 처음 부동산 재테크 목표는 집 한 채를 매입하여 매도하는 것이 목표였다.하지만 지금은 그때보다는 더큰 수익을 창출하고 그때보다는 많은 집들을 매입하고 있고 앞으로도 그럴 것이라 여겨진다.

자금계획과 목적 목표등 큰 지도가 만들어 졌다면 이제 슬슬 실행에 옮겨야 할 것이다.

당장 매입을 하지 않더라도 부동산에 대한 감각이나 동향을 보기위해서는 항상 부동산 시장조사를 하여야 한다.

처음 재테크 입문시 내가 부산에 사는데 아무리 서울에 부동산시장이 좋다고 하여도 시장조사는 하거나 매입하기가 쉽지않을 것이다. 우선 내가사는 아파트 내가 사는 지역부터 철저히 조사를 하면서 점차적으로 영역을 넓혀 가는 것이 주거용 부동산 재테크의 첫 걸음 이다. 우선 아파트에 거주하고 있다면 우리 아파트부터 조사를 해야할 것이다. 우선 최근 몇 년간의 가격변화 , 그리고 상승요인 그리고 현재 거래 빈도 ,전세가,앞으로의 전망들 여러 조사가 필요하다.

우선 가격변화-

최근 몇 년사이 아파트 가격이 전국적으로 상승하였다고 하여도 거짓이 아닐 것이다.

그 요인에는 인플레이션효과, 신규분양가 상승 , 소형주택강세 등 여러요인이 있을 것이다.

우리 아파트는 어떤요인으로 상승하였는지 파악해 보고 현재 거래빈도가 어떤지 살펴보아야 할 것이다 단기간에 매매가가 상승하다보면 어느지점부터는 꼭지점이라는 생각에 한동안 거래가 트지 않는 경우가 많다. 하지만 일정 기간이 지나면 차츰 거래빈도가 늘어나며 세대수 대비 거래량을 살펴보면 거래가 잘되는 아파트인지 아닌지 금세 알 수가 있다.

전세가는 당연히 쉽게 파악할 수 있을 것이다 그다음은 인근 아파트 비교 분석이다. 어느동네를 가던지 가장선호하는 아파트 가장 비선호하는 아파트 가장 비싼아파트 가장 저렴한 아파트가 있기마련이다.

아파트 시장은 동네단위로 작게 보았을때는 가장 좋은 아파트가 먼저 상승을 하고 가장 안좋은 아파트가 먼저 하락을하게 된다. 내가 사는 동네라면 어느 아파트가 좋은지 비싼지 나쁜지 큰 시장조사 없이 파악을 할 수가 있다. 그렇게 비교하다 보면 비슷한 조건인데도 가격이 차이가 있거나 선호도가 다를 수도 있을 것이다 우선 가격차이가 있다면 더 낮은 아파트는 왜 낮은지부터 살펴보고 큰 요인이아니라면 낮은아파트에 대하여 좀더 세밀한 조사를 하여 매입계획을 세우는 것도 나쁘지 않을 것이다.

그리고 그 지역에서 가장 저렴한 아파트 역시 왜저럼한지를 파악하여 저평가되어 있다면 매입계획을 세우는것도 하나의 방법일 것이다.

주의 할 점은 부동산에서 흔히 있는 보유효과이다 내가 소유하고있는 아파트 내가 살고 있는 동네는 이미 나에게 익숙하기에 기본적으로 좋은 점수를 받고 시작하는 경우가 많다. 내가 잘 아는 지역을 조사하되 정말 객관적으로 조사에 임하는 것이 꼭 필요하리라 본다.

2.물건선정방법

목록	해당여부	비고
1.해당지역 인구변화	유입( ), 감소( )	kosis 자료 참고
2.해당지역 신규아파트공급률 과 입주현황		세대수,입주일,분양가 조사
3.해당지역 랜드마크 아파트
4.해당지역 저렴한 아파트
5.전세,월세 수요		세대수대비 전세물량조사
6.매매가 대비 전세가	매매가: 전세가:
7.해당지역 주변호재		백화점,대형마트,학교이전 도로개설 등 주변호재 확인후 시세 반영 여부체크
8.최근 매매,전세가변동추세		국토부,네이버부동산 등 1차조사 후 현장 부동산 방문조사
9.해당지역 최근경매낙찰가율		해당 지역 또는 인접지역 낙찰가율 조사
10.정부정책또는 경제상황

1.해당지역 인구변화

“http://kosis.kr/ “ 국가통계포털사이트에 전국에 인구 변화와 관련된

모든정보를 열람할 수 있다. 지역별,동별,연령,성별 등 세세하게 알 수 있으므로 그 지역의

인구변화에 대하여 자세히 알아볼 수 있다.

행정구역별	2013
	전입	전출	순이동

부산광역시	478,451	496,161	-17,710
중구	6,766	7,491	-725
서구	15,629	17,355	-1,726
동구	11,421	13,758	-2,337
영도구	12,731	16,319	-3,588
부산진구	54,148	57,942	-3,794
동래구	37,463	39,972	-2,509
남구	44,130	44,053	77
북구	36,845	41,005	-4,160
해운대구	57,198	61,112	-3,914
사하구	41,349	46,091	-4,742
금정구	34,546	36,870	-2,324
강서구	12,724	8,915	3,809
연제구	27,815	30,483	-2,668
수영구	26,875	28,705	-1,830
사상구	26,805	31,251	-4,446
기장군	32,006	14,839	17,167

전체적인 인구 통계와 변화를 알 수 있다는 장점이 있지만 결국 과거의 데이터이기 때문에

현재 시점에서 비교하여 현재 인구변화를 추론하여야 한다.

특별한 이유가 없다면 급격한 증가 또는 감소 이동이 없으므로 결과치는 현재와 비슷할 것으로 예상된다.

위의 표를 보면 기장군만 전입이 많은 것을 알 수 있다.

정관신도시 입주시기와 거의 일치하므로 정관신도시 때문에 전입인구가 많다고 보면될 것이다. 실무에는 통계자료보다는 현장 조사가 우선하는 경우가 많지만 10분정도 시간으로 충분히 자료를 검색하고 알아볼 수 있으므로 습관처럼 미리 조사해보는 것이 좋다고 보며 타지역의 경우 자주 현장조사를 한는 것이 쉽지 않기에 미리 현장조사전 필요한 자료나 데이터를 조사하고 가는 것이 현장조사에 많은 도움이 되리라 본다.

2.해당지역 신규아파트 공급률, 신규아파트

신규아파트 공급률에따라 아파트 가격들이 많이 변화를 한다.

여러 가지 경우의 수가 있는데

공급률이 많아지면 기존의 오래된 아파트는 타격을 입게 마련이다.

신규아파트와 브랜드,입지,연식 등을 비교하여 차후 하락할것인지 상승할 것인지를

조사하여야 한다. 예를들어 기존아파트가 입지가 떨어지고 연식이 올래되었다면 신규공급량에 따른 수요도가 많이 떨어지게 될 것이고 거래를 성사시키기 위하여 점점 매매가역시 낮추어 질 것이다.

최근 부산지역 아파트 가격변화를 보면 정확히 단정지을 수는 없지만 신규아파트 공급과다로 인하여 기존 오래된 입지가 좋지 않은 아파트의 경우 아파트 가격 오름 추세를 거의 따라가지 못하는 실정이다 단순히 신규공급때문은 아니겠지만 신규 공급에 따른 기존 주택 가격 변화를 꾸준히 체크해야 할 것이다

공급이 많을 경우 좋은점은 우선 신규아파트 의 많은 공급으로 인하여 입주시기에 단기적으로 기존아파트들의 하락을 예상 할 수 있을 것이다. 입주또는 잔금에 맞추어야 하기에 그에따른 급매물이 항상 있기마련이다.그 시기에 옥석을가려 잘 투자한다면 미래가치에따른 투자가 아니라 단기로 현재가치보다 낮은 가격으로 아파트를 매입할 수 있을 것이다.

그리고 신규 공급량또한 일시적으로 많은 공급으로 인하여 초반에 가격을 자리잡지 못하고 시세가 낮게 형성되는 경우도 많으므로 신규공급량이 초과인지 적정한지를 잘 분석하고 판단해야 할 것이다

그리고 신규 아파트의 분양가격으로 인하여 인근 아파트들의 가격변화가 많이 있는 편이다

이 경우 신규아파트와 입지,연식,브랜드등을 꼼꼼히 살펴서 신규분양아파트보다 상대적으로 저렴하다면 신규아파트의 가격을 어느정도 따라가기 때문에 충분히 상승할 것이다. 보통은 신규아파트 분양금액 공고나 분양 후에 상승을 하는 경우가 많으며 신규아파트 입주때에도 많이 신규아파트 가격 상승으로 인하여 오르는 경우가 많다.

하지만 연식이 오래된 경우에는 구조나 편의시설 주차등 여러조건이 신규아파트에 비하여 떨어지기 때문에 신규아파트 가격을 따라가지 못하는 경우가 많다고 본다.

3.해당지역 랜드마크 아파트

금정구는 롯데캐슬, 남구는 메트로시티,대여연혁신푸르지오, 동래구는 아이파크등 그 동네를 대표하는 랜드마크 아파트가 항상 있지 마련이다. 랜드마크 아파트의 가격 변화를 잘 알아본다면 랜드마크 아파트와 그 주변의 아파트 가격 상승또는 하락을 예상할 수가 있다.

예를들어 랜드마크 아파트가 기존에 25평이 3억에 거래되었다고 가정을 한다면 상승 신호는 기존 3억에 나온매물들이 서서히 거래가 다되며 3억5백, 3억1천등 좀 더 호가가 비싸게 나오게 되는 시점이 있다. 이 경우 인근 2위,3위 등의 아파트 거래량 또는 거래 가격을 보면 시세 이하매물부터 시작하여 거래가 활발히 이루어 진다. 이때 중개업소를 방문해보면 바쁘고 안살 것 같은 손님들은 반갑게 맞이하지 않는다.

나의 경우 중개업소 방문시 천대하면 상승할 것이라고 예상하고 나에게 많은 시간을 투자하면 보합이거나 약세라고 예상하는 경우가 많다.

급격한 오름장이거나 단기적 오름 장일 경우 일주일 단위로 거래량과 가격 변화를 살펴보아야 하며 상승을 바닥,무릎,허리,어깨,꼭지로 나누었을 때 무릎시점이 가장 안전하며 무릎시점은 평소 가격형성금액이 거의 대부분소진되고 호가가 500~1000만원정도 올랐을 때가 무릎정도라고 보면 될 것이다. 이 경우 허리정도의 가격을 넘거나 넘지못하는 경우가 있으므로 단기보다는 장기적인 측면으로 접근하는 것이 좋을 것이다.

반대로 하락을 예상하는 경우에는 아래에 설명할 가장 저렴한 아파트를 조사할 때 알 수 있을 것이다.

4.해당지역 저렴한 아파트

랜드마크 아파트와는 정반대인 해당지역의 가장저렴한 아파트가 있을 것이다.

주의 할 점은 나홀로 아파트는 안된다는 것이다. 몇십세대 또는 100세대 미만의 아파트의 경우 거래량이 적으므로 시세형성이 잘 안되므로 그때그때 시세 반영이 되지 않아 저렴한아파트 조사에서는 빠져야 하며 대신 투자 시점에서는 다른 물건들과 비교하여 매수여부를 판단해야 할 것이다.

가장저렴한아파트의 경우 오름세의 경우 가장 늦게 상승을 하며 하락장의 경우 가장 먼저 하락을 하는 편이다.

지속적인 가격상승을 하는 지역이라면 처음 매수 타임을 놓쳤다면 가장저렴한 아파트를 선별하여 가격상승률을 비교하여 매수할 기회를 찾을 수 있을 것이다.

반대로 하락추세하면 가장저렴한 아파트부터 거래량이 감소하거나 거래금액이 점차 하락하므로 저렴한아파트의 가격 변화나 거래량등으로 하락장에 대비하여 투자를 할 수 있을 것이라 본다.

저렴한아파트의 장점은 전세가율이 높다는 점이다 투자시 랜드마크아파트와 비교하였을 때 매매가와 전세가 가격차이가 랜드마크아파트에 비하여 차이가 굉장히 적다 중소도시 또는 소도시의 경우 1000만원 내외의 차이가 있을 정도로 적은편이다 반대로 매수세가 적어 임대가가 높을 수 있으므로 이점을 유념하여 투자를 해야 할 것 이다.

5.상,중,하 분리

앞에도 설명 했지만 요즘은 주거용 부동산은 양극화가 심해지고 있다.

한 동네 또는 지역을 조사 할 때 우선 원하는 동네 또는 지역을 만들어 그 곳에서 상,중,하 등급으로 나만의 아파트 등급을 만들어 보는 것이다

예를 들어

-상: 1)입주한지 3년미만의 아파트로 입지,세대수,브랜드가 괜찮은 아파트

2)입지나 굉장히 좋거나 선호도가 높아 시세가 높고 랜드마크 급의

아파트

-중: 1)2000년 중반 이후의 아파트이며 신규분양 설계와 크게 다르지않은 아파트 예를들어 24평형기준 화장실 2개 또는 확장형또는 확장가능한 구조의 아파트

2)대단지 또는 브랜드가 괜찮거나 교통 편의시설 학군등이 괜찮으며

관리상태가 잘되어 있는 아파트

-하: 1)연식이 오래되었으며 구조가 복도식 또는 샷시 등 건물노후화가

심한아파트

2)입지, 브랜드, 세대수 등이 떨어지며 해당지역 동일 평수에서

상대적으로 저렴한 아파트

이런식으로 나만의 기준으로 분리를 하고난 후 상승률이나 면적당 시세등을 비교해보는 것이다.

상.중.하 로 분류를 잘 하였다면 분류에 맞게 상승률이나 거래량 선호도 등이 자동적으로 나누어져 있을 것이다. 하락장에서는 큰 의미가 없지만 상승장에서는 ‘상’으로 분류된 아파트가 먼저 상승하거나 먼저 올라있는 경우가 많을 것이다. 이 경우 나의 활동지역이 아니라면 놓쳤거나 매입하기에는 부담스러운 가격이기에 투자가 꺼려지는 경우가 많다.

이 경우 ‘중’으로 분류된 아파트를 공략한다면 상승장에 맞추어 상승효과를 볼 수 있으며 투자금에 대한 부담도 덜 수 있을 것이다.

급격한 오름장이 아닌 이상 요즘같은 시장은 ‘하’까지 오지 않는 경우가 많으며 신규분양가에 비례하여 상승하는 경우가 많으므로 ‘상’의 경우 거의 즉각 반응하는 편이며 ‘중’의 경우에는 상 이후에 반응을 하므로 투자타이밍을 잡기가 좀 더 쉬울 것이다.

6.전세,월세 수요

투자에 있어 큰 요인은 아니지만 장기적인 측면의 투자였을 때 전세또는 월세가 잘 빠지는지 파악하여 공실률을 줄일 수 있을 것이라본다.

아무리 좋은 투자처라도 임대가 잘되지않거나 수요가 적다면 초기 투자금이 많아 부담이 많이 될것이라 본다.

예를들어 새로운 택지개발에 첫입주 아파트라면 차 후 짓는 아파트들보다 분양가가 저렴하여 투자의 매력은 있지만 주변편의시설이 없는관계로 당분간 임대수요가 떨어지거나 임대가격이 제데로 형성 되지 않을 수도 있다.

또한 부영이나 일반 민간임대주택이 인근에 건설되거나 입주되는 경우에도 기존 주택의 임대수요는 가격과 시설의 차이로 인하여 떨어질 수 밖에 없을 것이라 본다.

7.매매가 대비 전세가

매매가 대비 전세가가 어떤가에 따라 현재 가치와 미래의 가치를 판단해 볼 수있다

-매매가대비 전세가가 높은 경우: 이 경우 대부분 주택 구매수요가 떨어지는 경우가 많다.

주로 중소도시나 전라도지역에 많으며 주택구매 희망자가 적거나 오랫동안 가격상승이 없어 이 지역 부동산을 재산증식 수단으로 보지않는 경우가 많다.

이 경우 투자시에는 우선 가격상승이 없었다면 왜 없었는지 앞으로의 변동요인등을 잘살펴야 한다. 예를들어 인구전출입과 그 지역의 경제활동 인접지역 부동산 가격변화등을 잘살펴본다면 차후 오를만한 지역이나 아파트를 선별할 수 있을 것이다.

단기 투자보다는 투자금이 적으므로 장기적인 투자가 바람직하며 이런 추세의 여러 지역을 뽑아서 나누어 투자하는 것이 좋을 것이라 본다.

-매매가대비 전세가가 낮은 경우: 우선 장점을 말하자면 많은 투자자가 유입되지 않았을 가능성이 많다. 가격차이가 클수록 투자금액이 많아지므로 그에따를 기회비용과 리스크를 따졌을 때 아무래도 차이가 적은 곳을 택하는 경우가 많다. 급격한 매매가 상승으로 인한 가격 차이가 아니라면 매매가 변동, 앞으로의 가격변화등을 조사하여 적절한 곳에 투자하는 것도 나쁘지 않을 것이다.

하지만 임대주택이 많거나 인근 주거환경이 아직 자리잡지 못한 경우등 여러 요인등을 꼼꼼하게 살펴서 정확한 이유를 찾고 난 후에 투자를 해야 할 것이다.

그리고 어느지역이던지 대부분 신규주택의 경우 매매가대비 전세가가 낮은 편이다. 이 경우 매매가 대비 전세가 보다는 현재 매매가를 조사하여 앞으로 신규분양할 주택 가격과 인근 기존주택가격등을 잘 조사하여 투자를 판단해야 할 것이다.

8.해당지역 주변호재

해당지역 주변호재는 경기에 관계없이 주택가격을 변화하게 한다.

-학교이전,신규설립

-대형마트입점

-관공서이전

등등 여러 호재에 따라 아파트 가격은 변동하게 된다.

특히 대형마트나 백화점같은 실생활에 관련된 편의시설은 경기에 관계없이 입점에 따라 아파트 가격을 상승하게 만든다.

입점이전 이미 반영되었다고 상승하였다고하여도 발표때 한번 그리고 완공 후 한번 이렇게 두 번나누어 상승하게 되므로 늦었다고 생각하지말고 상대적으로 저평가된 물건을 찾아봅는것도 좋을 것이다

9.최근 매매,전세가변동추세

내가사는 지역 또는 내가 관심있는 지역에서 주로 많이 활용할 수 있으며 단기로 또는 초반에 입성하기 위해서는 꾸준한 인근부동산과의 인적네트워크가 필요하다고 본다.

시세이하매물이 많은지 시세 보다 이상되는 매물이 많은지 전세 가격의 변동은 어떤지 꾸준히 살펴야 하며 시세 이하 매물이 많은 경우에는 그 아파트는 거래량이 떨어지며 하락또는 보합추세라고 보면 될 것이다. 이경우에는 단기 투자는 굉장히 어려우며 시세 이하매물중 내부상태나 로얄층 로얄 동을 중심으로 전세를 끼고 사는 경우가 좋을 것이다.

전세를 끼고 사는 경우 즉시입주가 안된다는 단점이 있으므로 항상 시세보다 저렴하거나 가격 절충이 쉬운편이다.

그리고 다시 도배,장판등 세입자를 위한 수선이나 인테리어가 필요하지 않으므로 매입시 100~200만원 정도 더 저렴하게 구매한다고 생각하면 될 것이다.

반대로 시세이상 매물들이 많이 나와 있는 경우에는 상승장이 시작되었거나 진행중이라고 보면 될 것이다. 이 경우 그 지역의 랜드마크 아파트 가격변화와 인근 지역들의 가격변화들을 먼저 분석해보고 비슷하거나 더 좋은 조건들의 주택이 상승하였다면 단기적으로 또는 일정기간 오를 수 있는 여지가 충분히 많다고 보면 될 것이다.

쉽게 말하자면 랜드마크 아파트와 해당 아파트의 가격 차이가 기존에는 1억이였는데 어느 순간 1억5천이 차이가 났다고 가정해본다면 해당 아파트는 점차적으로 그 가격차이를 좁혀 갈 것 이다. 이 경우 시세보다 높은 가격으로 형성되시만 초반단계에서는 충분히 기존시세의 아파트 가격으로 구매할 수 있을 것이다.

단기 또는 장기로 충분히 투자가 가능하며 단기일 경우 각종 절세방법을 이용하여 만기에 맞추어 매도를 하면 될 것이고 장기일 경우에는 전세가격 역시 매매가격에 맞추어 오르는 경우가 많으므로 최대한 잔금일을 늦추어 전세가격이 매매가격에 맞추어 반영될 수 있도록 기다렸다가 매매잔금과 동시에 전세를 맞추 수 있도록 유도하는 것이 좋을 것이다.

10.해당지역 최근경매낙찰가율

경매는 일반적으로 일반 부동산시장보다 6개월 정도 빠르다고 보면될 것이다. 반대로 물건은 최하 6개월 후에 나온다고 보면될 것이다.

부동산 경매시장이 과열인지 아니면 경매시장이 죽어있는지는 관심지역 낙찰가율과 물건량을 보면 될 것이다.

평균 낙찰가가 100%가 넘는다는 것은 6개월 이전 시세보다 현재시세가 상승하였다는 것이다. 이 경우 일반 부동산물건도 상승하였거나 상승하고 있는 중이므로 경매물건 또는 일반 부동산 매물에 관심을 기울여야 할 것이다.

그리고 해당지역 경매매물이 현저하게 줄어 드는 경우가 있다.

보통을 아파트가격보다 채권금액이 많은경우가 많지만 비슷하거나 작은 경우가 있다. 이 경우에는 일반 매물로도 충분히 소화될 수 있으므로 해당지역의 경매매물이 점차적으로 줄어들게 될 것이다.

반대로 낙찰가가 100%를 넘지못하거나 물량이 입맛대로 많이 나오게 된다면 단기 또는 장기적으로 부동산가격 조정이 시작되거나 보합세를 이룬다고 보면 될 것이다.

주거용부동산 재테크는 현재가치로 매입하여 미래가치로 매매를 하거나 현재가치보다 저렴하게 매입하여 현재가치도 매도를 하는 두가지 방법이 있을 것이다

보통 상승장일 경우에는 미래가치또한 상승하므로 쉽다고 보지만 어느 가격이 정점일지 모르므로 매수타이밍을 잡기가 쉽지가 않다. 최초 시작점 가격만 생각한다면 영원히 매수할 수가 없으므로 위의 내용들을 잘 살펴서 상승요건을 충분히 따진다음 적절한 타이밍에 매수를 해야 할 것이다.

위에서 설명하였듯이 매각가격이 100%를 넘지 못하거나 물량이 많다면 현재가치보다 무조건 싸게 매입을 해야 할 것이다. 이 경우에도 어느시점이 바닥인지 모르기 때문에 많은 고민을 할 수 밖에 없을 것이다. 가장 간편한 매수방법은 일정 기간 하락장이 지나가고 난후 어느정도의 거래량이 텄을 때 매수타이밍을 잡는 것이 좋으며 현재가치보다 저렴하게 매입하였다고 하더라도 현실적으로는 취득세,양도세등을 납부하면 크게 남는 것이 없을 것이다.

하락시장일 경우에는 단기투자는 정말 어려우므로 어떤금액에 매입을 하던지 어느정도 보유하고 갈 가오가 필요할 것이다.

11.정부정책또는 경제상황

우리나라 부동산시장을 우리나라의 특색에 맞게 굉장히 외부요인에 민감한 편이다.

-미국경제상황

-정부정책

-금리

이 세가지로 압축할 수 있으며 누구나 쉽게 뉴스 또는 주변 언론매체 등으로 쉽게 알 수 있다고 본다.

지금까지의 부동산시장으로 보았을때는 조정기간은 항상 있지만 영원한 상승도 영원한 하락도 없었다. 앞으로 주택구매력이 떨어지고 월세전환이 많이 된다고는 하지만 아직까지는 가장 큰 장점인 전세제도가 있다. 일본의 전처를 밟는다고는 하지만 항상 부동산 가격이 하락할때는 집주인들의 모임이 있는것첨럼 하나같이 전세금액을 올린다.

그리고 금리가 인하되고 집값이 상승될 때에는 전세는 구하기 어렵고 반전세나 월세가 많아지게 되어 있다.

미국의경제상황 크게 말해 세계경제 상황이 좋지않다면 수출의존국인 우리나라역시 그에 따라 큰 타격을 입을 수 밖에 없을 것이다. 반대로 세계경기가 좋아진다면 점차적으로 우리나라 경기도 회복이 된다고 보면 될 것이다

위의 세가지 요건은 부동산시장에 반영되기는 하나 상승 요건의 경우에는 즉시 반영되지는 않는다. 그러므로 좋은 뉴스가 나올때에는 그에 맞게 바로바로 준비할 수만 있다면 충분히 좋은 금액으로 가격상승을 맛 볼 수 있을 것이다.

예를들어 금리인하가 발표되었다면 시중에 따로 돈을 풀지않더라도 예금이 빠져나와서 많은 투자처를 찾게 될 것이다. 이 경우에는 매매차익을 위해서가 아니라 현 금리보다 높은 임대수익을 원하는 경우가 많으므로 상가,원룸,오피스텔 등에 많은 투자가 이루어 진다.

상가는 투자금이 많이 들어가고 원룸,오피스텔은 수요공급이 일정하게 맞추어 지지가 않는다. 그리고 아파트에 비하여 감가상각이 높은편이리고 보면 될 것이다.

이런 경우에는 공업단지,대학교,중소도시 등의 아파트를 잘찾아 보면 위치 때문에 매매는 선호하지 않지만 월세는 그 지역에 거주는 꼭해야하기 때문에 임대를 선호하는 아파트들이 있기마련이다. 이 겨우 기존에도 월세가 수요가 꾸준히 있다면 임대를 목적으로 아파트를 매입하였다가 적정 시기에 매도를 하는 것도 나쁘지 않을 것이다.

대학가의 경우 꾸준한 수요로인하여 큰 변동이 없지만 공단의 경우 경기에 민감하여 수요의 격차가 큰 편이다. 낮은금리에 좋은 경기라면 관계없겠지만 보통 금리와 경기는 비례하므로 낮은금리일때에는 공단의 월세수요는 적은 편일 것이다.

공단인근의 아파트의 경우 공단의 주 사업장들과 큰기업들 미래의 사업방향도 꾸준히 알아보고 분석을 하여야 한다.

예를 들어 거제도의 경우 조선업이 많으므로 조선의 경기가 가장중요하겠지만 그보다는 그 지역이나 관련업 종사자 들에게 지금상황과 앞으로의 인력 증감 계획, 공장증설계획등을 꼼꼼하게 물어보고 살펴보아야 할 것이다.

그리고 좋은상권의 상가가 아닌이상 영원한 임대수익을 맛보기는 어려우므로 일정기간 임대수익을 발생시킨 후에는 적절한 타이밍에 매도를 해야 할 것이다. 보토의 매도 타이밍은 심리적으로 팔기 아까울때이다.^^

마지막으로 정부정책이다. 요즘은 부동산활성화를 위하여 많은 정책들이 나오고 있다.

나에게 좋은 정책 나쁜정책들을 꼼꼼히 살펴서 투자가 필요할 것이다.

가령 최근에는 취득세영구인하, 일시적양도세감면, 양도세 중과세폐지, 임대주택양도세면제등 여러 부동산완화정책들이 나오고 있다. 보통은 부동산시장이 좋지 않을 때 나오는 편이며 흐름으로 보았을때는 이때가 바닥일 가능성이 높다고 보면 될 것이다.

여러 부동산 특혜의 정책들이 나올 때 놓치지 말고 그 정책을 잘 활용하여 일정기간 장기적으로 부동산을 투자한다면 흐름상 일정기간 후에는 어느정도의 상승국면에 접어들게 될 것이다.

3.부동산 구입 노하우

-매수문의 이전에 매도문의부터

: 해당 지역또는 해당아파트 매수를 하기로 마음 먹었다면 이제 실행에 옮겨야 할 것이다. 정확한 시세를 파악하기위해서는 매수문의보다는 매도문의가 좋을 것이다.

예를 들어 A아파트가 관심이 있다면 우선 네이버부동산이나 여러 부동산관련 사이트를 확인 후 업체를 선별하여 2~3곳 정도의 부동산에 전화로 매도 문의를 하는 것이다. 보통 공인중개사는 매도문의가 왔을 때 높은가격으로 형성시키기 보다는 적절하게 거래가 빨리 될 수 있는 금액으로 호가를 하기 마련이다. 물론 매수문의때도 좋은가격의 물건을 추천해줄 수가 있지만 우리가 받아들일 때 이 금액이 좋은것인지 비싼물건인지 알 수가 없다. 매도 문의로 내가 몇동에 중간층정도에 사는 사람인데 매도를 하려면 얼마정도되는 지 문의를 하면 보통은 이 금액인데 이정도면 빨리 거래되고 이정도면 빨리 거래가 안될 수도 있다고 설명을 해 줄 것이다.

그리하여 정확한 매도시세를 확인하여 현장에 가서 매수 문의를 한다면 어떤물건이 좋은지 어느금액이 좋은지 어떤동이 좋은지 충분히 파악하고 문의를 하기 때문에 투자결정에 많은 도움이 될 것이다.

-매수 금액 후려치기

: 상승시장에서는 잘 먹히지 않지만 보합이거나 하락장 그리고 인근 신규아파트 입주로인하여 매도가 급한 경우 등에는 충분히 가능성이 있다고 본다.

괜찮은 물건을 보았다면 어차피 중개료를 지불할꺼 가격을 크게 조정해달라고 중개인에게 주문하고 중개인을 100%활용해야 할 것이다.

일반적으로 나온금액에 최대500만원 내에서 가격이 조정될것이라고 본다.

하지만 그건 매도인과 중개인이 생각이지 매수인의 생각이 아니다.

대단지아파트에서는 잘 통하지 않지만 중소단지 아파트의 경우 100%정확한 시세가 없기에 구매 희망 시 중개인에게 일반적인 가격 협상금액보다 크게 조정을 해달라고 주문을 해보고 그 금액이면 바로 계약금을 붙인다는 조항도 덧붙여 말하여야 한다. 중개인이 실컷 조정해주고 매수할지말지 모른다면 절대로 큰폭의 가격조정은 해주지않을 것이다. 내가 원하는 금액이면 바로 가계약금을 붙인다는 조건을 건다면 중개인은 계약을위해 매도인에게 가격조정을 시도해볼것이다 물론 쉽지도않고 성사되지않는 경우가 많다. 조바심내서 기다리기 보다는 이 물건 아니라도 한다는 마음으로 아니면 그 금액이 아니라도 매수는 하지만 시도는 해본다는 마음으로 가격조정에 임해야 할 것이다. 매도자가 이사갈집 잔금이나 사정상 돈이 급할때에는 잔금을 빨리 지급한다는 조건을 거는 것도 매매매가격 조정에 큰영 영향을 줄 것이다.

-해당지역 공인중개사와의 관계

내가 관심있는 지역의 공인중개사와의 관계도 중요할 것이다.

공인중개사와 가까이 지내다 보면 그 동네의 시세,거래량,인근호재등을 좀 더 빠르게 알 수 있다. 하지만 반대로 투자의견등은 낙관적이지 않은 경우가 많으며 유망투자물건 선별보다는 거래 성사가 주 목적이므로 정보 활용측면에서만 관계를 가지고 투자결정은 철저히 혼자 하여야 한다.

하지만 시세보다 저렴한 물건이 나오거나 좋은 조건등의 매물이 나올 경우 먼저 선점 할 수 있다는 장점이 있다. 그리고 항상 중개거래시에는 매수때는 계약시 바로 중개수수료를 지급하도 매도 시 에는 일정 수익을 얻었다면 법정수수료보다 좀더 수수료를 챙겨주는 것이 계속적인 관계유지와 좋은 물건을 미리 선점할 수 있는 기회를 얻을 수 있을 것이다.

특히 전세 또는 월세로 물건을 돌려야하는 경우 다른 물건보다 우선적으로 고객에게 추천하기 때문에 내가 원하는 시기와 금액에 최대한 맞추어 중개를 알선해준다. 중개수수료를 아끼고 공인중개사에게 짠돌이처럼 대한다면 작은 것을 아끼고 큰 것을 얻지 못하는 꼴이 될 것이라 본다.

-경기와 날씨 계절의 역행

경기가 좋다면 부동산시장 역시 전체적으로 보았을 때 상승장이라 할 것이다. 하지만 경기가 좋지않다면 나역시 투자를 꺼릴 것이다.

좋지않을 때 무조건 사는 것보다는 부동산 시장에는 항상 조정기간이라는 것이 존재한다. 급격이 오르거나 반대로 급격히 하락을 하였다면 일정시기가 지나면 상향또는 하향으로 일정기간 동안 조정을 받기 마련이다.

급격한 상승이였다면 일정기간이 지난다면 분면 하향으로 조정받기 마련이다. 이 시기 어느정도까지 하향으로 조정되는 지 지켜보았다가 일정금액에서 거래가 되기 시작할 때 그 시기에 저렴한 물건으로 매수타이밍을 잡는 것이 좋다 부동산 조정시기때에는 두 가지 중 어떤경우든 매수세가 약하기때문 내가 원하는 가격이나 원하는 잔금시기 등으로 매수를 할 수 있는 확률이 높다. 하락시장역시 끝없는 하락은 없다. 일정 기간이 지나고 나면 대단지를 중심으로 하락후 거래 평균 금액이 정해지기 마련이다.

조정시기에 구매예정이라면 중소단지 보다는 시장상황에 바로 반응이 있는 대단지 아파트로 투자를 하는 것이 리스크를 좀더 줄일 수 있을 것이다.

날씨 역시 맑은날 보다는 흐린날을 계절역시 4계절 중 겨울 또는 여름 장마시기에 이렇게 심리적으로 기분상 좋지 않은날에 매수를 하러 다녀 보면 이 작은 조건들이 얼마나 큰 가격차이를 하는지 알 수 있을 것이다.

반대로 매도 타임은 같은 조건이나 같은 경기라면 반대로 정하는 것이 좀 더 유리할 것이라 본다.

-전세안고 매입

하락,보합,상승장 등 어느 상황이나 통하는 방법이라 볼 수 있다.

관심 있는 단지에 부동산 매물들을 살펴보면 항상 즉시입주 또는 내년 언제 입주 또는 전세안고 등이 나와 있다 이중 전세안고를 보면 평균시세 보다 저렴한 금액대가 많은 편이다. 보통은 하한가 기준으로 형성되어 있으며 매매를 생각 하더라도 일반과세가 되기 위해서는 1년이라는 시간을 기다려야 하므로 오히려 투자자에게는 전세를 안고 매입하는 것이 나을지도 모른다.

【양도소득세 세율표 (14.1.1. 이후)】

부동산, 부동산에 관한권리, 기타자산	구분				세율
	토지 또는 건물 (주택·조합입주권,비사업용토지 제외)			2년이상 보유	「소득세법」 제55조제1항의 세율
				1년이상~2년미만보유	40%
				1년미만 보유	50%
	주택(주택부수토지포함) 및 조합입주권	1세대3주택 미만		1년이상 보유	「소득세법」 제55조제1항의 세율
				1년미만 보유	40%
		1세대 3주택	지정 지역	1년이상 보유	「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율
				1년미만 보유	Max(40%,「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율)
			지정 지역 외	1년이상 보유	「소득세법」 제55조제1항의 세율
				1년미만 보유	40%
	비사업용 토지		지정 지역	2년이상 보유	「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율
				1년이상~2년미만보유	Max(40%,「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율)
				1년미만 보유	Max(50%,「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율)
			지정 지역 외	2년이상 보유	「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율 *단,14년 양도분은 「소득세법」 제55조제1항의 세율
				1년이상~2년미만보유	Max(40%,「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율) *단,14년 양도분은 40%
				1년미만 보유	Max(50%,「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 가산한 세율) *단,14년 양도분은 50%
	미등기자산				70%

※「소득세법」 제55조제1항의 세율(누진세율)

2014년 이후
과세표준	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
1.5억원 초과	38%	1,940만원

특히 연말이나 연초 정도에 찾아본다면 좀더 매력적인 물건과 금액 조율이 잘되는 물건을 찾을 수 있을 것이라 본다.

전세안고 매입 할 시 유의할 점은

1)내부상태 및 세입자의 마인드

내부 화장실 씽크 등 기본적인 수리나 리모델링이 되어 있는 지 꼭 확인하고 세입자가 얼마나 협조적인지도 꼭 확인해야 할 것이다

대부분의 세입자는 집을 보여주는 것 자체를 꺼려한다. 이유는 짐이 있어 그런경우와 자기와는 관련없는 일이라 굳이 협조할 필요를 느끼지 못해서 일 것이다. 대부분 저녁 또는 주말에 보여줄 수 있다고 하는 경우가 많으며 집을 안보여주거나 주말 언제 몇시에만 또는 보여줄때마다 공인중개사에게 짜증을 내는 경우도 많다. 너무 비협조적이라면 나 역시 매도시점에서 공실을 가지지않고 팔기위해서는 세입자가있거나 만기가 다가올때쯤 매도하는 것이 좋으므로 세입자의 협조 상태나 마인드등을 잘따져보고 계획을 세워야 할 것이다.

2)장기수선충당금 확인

잔금 시 세입자가 오래 거주한 경우 장기수선충당금을 무시할 수가 없다. 한 달에 몇천원에서 1~2만원까지 나오는 경우도 있으므로 잔금시 매도인에게 꼭 장기수선충당금을 받도록 하자

3)현재 전세 시세 및 전세금 확인

요즘같은 부동산 시장은 전세금이 매년 오르는 추세라 전세를 안고 매입을 하는 경우 대부분 현재시세보다 저렴한 경우가 많다. 남은 기간에서 1년 이상 끌고가는 경우라면 세입자에게 재계약시 전세금을 올려 줄 수 있는지 여부를 부동산을 통하여 한번쯤 확인해보는 것이 좋다. 전세를 안고 매입하는 경우 최소한의 금액으로 투자를 하는 것이 좋다. 두가지의 이유가 있는데 첫 번째는 우선 투자금이 많이 들어가지 않는 것과 차 후 또다른 투자자또는 시수요자가 이 물건을 전세를 안고 매입한다고 가정하였을 때 인수금 부담이 적으므로 다른 물건들에 비하여 좀 더 수월하게 거래가 성사될 수 있을 것이라 본다.

[사탕수수(강명숙)]

참고 되네요
잘읽었습니다

[연두라 (정 연주)]

초보.. 많은 도움되었습니다 감사..

[짱 민주 권귀점]

좋은정보 감사합니디ㅡ

[아그롱(최서우)]

잘 읽고 갑니다....^^

[개와 강아지(김동현)]

정말 좋아어요

[오프라윈프리(박현애)]

감사히 잘 읽고 갑니다.

[화명동어미니(전혜진)]

쉽게 풀이해놓은것같아 이제 시작하는 저에게 많은 도움이 된것같아 공유하고자 스크랩해왔습니다 2편빨리 나왔음 좋겠네요 ㅎㅎㅎ

[yellowball이정연]

도움이 많이 되었습니다. 감사합니다

[주전자(정창주)]

좋은정보 고맙습니다^^

[미닫이(박순옥)]

꼼꼼히 잘 읽었습니다. 좋은 정보 감사합니다.

[대로롱(송정용)]

저에게 많은 도움이 되는 좋은 글~! 잘읽고 갑니다. 감사합니다~!

[꼬꼬마임(이희미)]

정말고맙습니다

[달땡이( 안정희 )]

잘읽었습니다

[아이누리권영균]

감사함니다.

[나무나라(한남규)]

잘읽어 보앗습니다 .

[한국총사령관(김민)]

좋은글 정말 잘 읽었습니다~^^

[ooseas(김보람)]

완전초보인데 정말좋은정보입니다 감사히보고갑니다^^

[항구(박용석)]

좋은 정보 잘 보고 갑니다. 감사합니다.

[세이유(박종성)]

좋은 정보입니다

[비아헤(장진영)]

유용한정보 감사합니다.

[재유아빠(이준호)]

정말 많은 공부가 되었습니다, 감사합니다.

[편백나무(황금)]

좋은 정보 잘 읽었습니다. 감사 감사

[La La La(박형건)]

좋은글이네요. ^^잘보았습니다

[부동산큰손(김영석)]

감사합니다.