거여,마천 뉴타운에 대해 알아봤습니다.^^

[Eraser(117기)]

새롭게 거듭날 거여,마천 뉴타운

 

거여, 마천 뉴타운은 강남권에 속해 있는 유일한 뉴타운 구역으로 최근 타 뉴타운 지역과는 다르게 많은 장점들을 가지고 있어 뉴타운 사업 진행이 다른 지역보다는 순항중이라고 상반기에 2~3번으로 기사가 나온 지역으로, 원장님의 추천도 있었기에 몇달동안 관심있게 지켜보고 있는 곳입니다. (뉴타운 재개발에 전혀 관심이 없었는데, 거여,마천 뉴타운으로 인해 약간은 재개발에 대해 배울수 있게 되었네요.)

건강·문화도시 거여·마천

거여·마천은 자연과 함께 하는 문화도시로 중점을 두고 개발 예정인 구역으로 강남 3구에 속해 있는 송파구의 끝자리에 위치하고 있으며 남한 산성 등산로 입구와 연결되어 있으며, 위례신도시와 접해 있는등 입지 조건이 뛰어난 재개발 지역으로 여러 매스컴으로 부터 관심을 받고 있는 지역입니다.

* 마천 뉴타운 계획도. 

계획도에서 보시듯이 거여 2-1,2-2, 마천1,2,3,4 마천 성당지역으로 나누어져 있으며 마천 3구역 위쪽 지역은 국민 임대 주택단지로 개발 예정되어 있는 곳입니다.

* 진행 상황을 보면

사업속도는

거여 2-2 -> 거여 2-1 -> 마천시장 -> 마천1,3구역 -> 마천2,4 구역 -> 새마을,성당구역

순으로 사업속도가 제일 빠른 구역은 거여 2-2 구역입니다.

(경매로 나오는 물건들은 거여 구역보단 마천구역쪽이 더 자주 나오는듯 보입니다.)

마천 1,3 구역은 마천 지역에선 제일 사업속도가 빠른 편이지만,  거여에 비해선 좀 더디게 진행 중인것 같습니다.

인근 부동산에서도 언젠간 개발이 될거라 얘기 하지만, 요즘 워낙 뉴타운 수익성이 떨어지니 반대하는 주민들도 일부 있어서 언제가 될진 알수 없는 상황이라 얘기 하네요. 하지만, 대부분 토지,주택 소유자들이 타 지역에서 투자한 사람들이대부분이라 반대보다는 찬성이 훨씬 많기 때문에 개발이 안될 가망성은 희박하다고 합니다.^^

* 현장 상황

현재 마천 시장앞 도로 입니다.(사진 찍어놓은게 없어서 로드맵 사진으로 대신합니다.^^)

 조감도를 보시면 아시겠지만, 이 시장앞의 도로는 뉴타운이 들어서면 마천동 앞에까지 나 있는 성내천이 연결되어서 남한산성 입구 부분까지 연결되어 도로 및 산책로로 바뀌게 될 곳 입니다. 확장연결되는 성내천은 천을 사이에 두고 양쪽에 도로가 있는 청계천 식으로 개발되어서 뉴타운이 완성되면 서울에서 유일 하게 아파트 단지를 사이에 두고 가운데 천이 흐르게 되는 꽤나 조망좋고 살기좋은 도시가 될거 같습니다.

이곳은 거여동 지역 사진 입니다. 사진에서 보시는 바와 같이 거여동 지역은 이런 판자집들이 즐비한 곳으로 제일 빠르게 사업이 진행되야만 하는 이유를 사진으로도 쉽게 짐작 하실수 있으실 겁니다.

인근 지역 매매가 및 전월세가

마천 1,3지구에 경매 물건이 가끔나와서 조사해 보니 17~19평 방3개 빌라를 기준으로 매매 2.7억에 나오나 거래는 거의 없으며 급매 2.5억정도에 가끔 나오는듯 합니다.

전/월세는 구빌라는 3,000-60 정도 이나 집의 상황따라 많이 달라지겠죠^^, 신축빌라는 전세 1.2억~1.5억 정도 거래가 된다고 합니다.(2000년도 이후 주차장 있는 신축의 경우 약간 더 비쌈) 월세는 전세 기준으로 조금 낮게 책정하면 거래가 가능할듯 하네요.

임대 수익성 측면에선 그리 수익성이 뛰어난곳 같진 않지만, 크게 나쁘지 않은 수익율이 나오는듯 하며, 특히 경매로 구입할 경우 인근 낙찰가가 감정가 60~70% 정도로 낮은 편이어서 향후 재개발이 확정되면 매매수익도 괜찮은 지역으로  생각됩니다.

거여·마천 뉴타운의 장점

1. 강남 3구중 하나인 송파구에 속해 있으며, 지하철 5호선 거여역, 마천역이 있고, 위례신도시와 인접해 있는등 입지 조건이 좋다.

(송파구는 수서 KTX역과 잠실 120층 롯데타워, 문정법조단지등 호재가 많은 지역입니다.)

2, 성내천이 연결되어 천과 산이 모두 있는 자연 조건이 뛰어난 곳이다.

3. 타지역 투자자들이 70%가 넘게 있고 조합원 수에 비해 대지가 넓은 편이어서 일반분양이 많아 조합원들 부담이 덜하고 수익성이 좋다.

4. 공공관리 지역이라 조합장이 법적인 문제가 발생하면 구청에서 관리하기 때문에 사업 진행이 중단되지 않아 기간이 짧아 질 수 있다.

거여·마천 뉴타운의 단점

1. 현재 여러 타지역 재개발 지역이 미분양이 속출하는등 부동산 침채기이다.(6월에 인근 위례신도시 분양이 있다고 하니, 그 결과를 보고 이쪽 뉴타운 재개발도 어떻게 될지 속도가 더 붙을거 같습니다.)

2. 오세훈 시장이 추진하던 뉴타운 계획들이 모두 뒤집히게 된 박원순 시장의 뉴타운 출구전략으로 인해 속도가 더디게 진행되고 있다. 특히, 지난주 방송된 PD 수첩에서 재개발 출구전략 때문에 매몰비용이 발생해 이러지도 저러지도 못하고 가만히 앉아 빚쟁이가 된 재개발 지역 주민들을 보니 하루속히 해결책이 나와서 빨리 사업이 진행이되면 좋을것 같다는 생각을 해봅니다.

전체적으론 단점보단 장점이 많은 재개발 뉴타운 지역이지만, 워낙 요즘 부동산 경기가 좋지 못하다고 하니 투자는 신중하게 선택을 해야 할 것 같습니다.

이번 거여·마천 뉴타운 공부를 하면서 뉴타운 재개발에 대해서도 많이 공부하게 되었고, 공부한 내용도 정리,복습할겸 정보도 공유할 겸해서 글을 올려 봅니다만, 생각을 글로 정리하는것이 여간 어려운게 아니네요. 아래 '세달에 한건'님 글은 재미 있고 정리도 잘해 주셔서 머리에 쏙쏙 들어오는데 전 뭐 두서가 없군요....ㅠ.ㅠ앞으로 새로운 정보를 얻는데로 계속 임장기 올리도록 하겠습니다.

[아크(109기)]

1조의 송파전문가 다워요^^ 좋은 정보 감사합니다!! 잘 읽었어요!!

[Eraser(117기)]

글이 부실합니다. 역시 부동산은 전문 분야가 아니니 생각 정리해서 풀어쓰기가 쉽지가 않네요...^^

[우리아빠야(117기)]

열심히하는 이레이져~
당신의 글속에서 처음으로...
사진을 보는군요^^
올해 하나씩 꼭 낙찰받자! ㅋ

[Eraser(117기)]

직접 찍어놓은 사진이 없어 송파구청 사이트에거 캡쳐하고 로드맵 사진 캡쳐해서 붙였음...ㅋㅋㅋ 사진찍히고 찍는거 취미에 없음...ㅠ.ㅠ

[ena1130(116기)]

정리 잘되어있네요 많이 배우고 갑니다^^

[Eraser(117기)]

부족한 점이 많습니다. 많이 가르쳐 주세요^^

[존테리(116기)]

좋은 정보 감사드려요^^

[Eraser(117기)]

꾸준하게 지속적으로 공부해야 할거 같네요~~새로운 소식이 있으면 또 올리겠습니다.

[행복바이러스]

거여마천. 뉴타운에. 관심이 많았는데.
정리해주신. 글과. 사진. 잘보고. 갑니다
118기. 수강신청했는데요

담에. 같이. 공부할수. 있는. 기회가. 주어지지. 않을까 하는. 생각이. 드내요
좋은 정보. 감사합니다

[Eraser(117기)]

네...담에 같이 공부 할수 있슴 좋겠네요.^^

[요트만4대]

거여 마천 뉴타운에 대해 다시 돌아보게 되는 좋은글 이네요.
요즘 뉴타운이 별로 인기가 없지만 부동산 경기가 정상으로 돌아 오면
뉴타운 지역 또는 개발호재가 있는 곳 부터 반응을 보일 겁니다.
좋은 글 감사합니다~

[Eraser(117기)]

그나마 거여,마천쪽은 관심을 많이 받고 있는 지역인거 같더라구요.^^
지속적으로 관심을 가지고 지켜봐야 할거 같네요~~

[살짝쿵두근(116기)]

오~~역시 이레이저님! 좋은 자료 감사합니다~~

[Eraser(117기)]

부족한 글인데 맨날 좋은 말씀 감사합니다.~~

[혀니-_-(114기)]

정리하느라 고생하셨습니다. 뉴타운이 요새 부실해서 관심에서 멀어졌었는데 다시 돌아보게 되네요. 좋은 정보 감사드려요. ^^

[Eraser(117기)]

부실해도 부동산이 가장 크게 변하는 곳이니 꾸준히 관심을 가져야 할거 같더라구요^^

[세달에한건낙찰(115기)]

좋은 글 감사합니다^^ 오늘도 즐거운 하루 되세요!

[Eraser(117기)]

세달에한건낙찰님 글이 훨씬 좋은글이었어요~~전 흉내도 못내겠네요...즐거운 하루되세요~~~

[ssoo쑤(113기)]

좋은글 감사합니다 좋은정보 많네요 ^^

[Eraser(117기)]

정보가 너무 쉽게 알수 있는 정보들 밖에 없어서 좀 죄송하네요~~담엔 더 알차게 정리해서 올릴께요~~

[백년지기]

좋은글 재미있게 읽었습니다 고맙습니다~^^

[Eraser(117기)]

부실한 글 좋게 봐주셔서 감사합니다.^^

[최서진(116기)]

잘 정리해서 올려주셔서 잘 보고 정보도 많이 얻고, 공부도 하고 갑니다~
즐거운 하루 되세요!!

[Eraser(117기)]

정리하면서 저도 공부가 되었네요. 즐거운 하루 되세요~~

[갈매기]

전혀 모르는 낮선 도시 덕분에 공부하고 갑니다.
감사합니다.

[Eraser(117기)]

현장학습때 갔던 곳은 저두 전혀 모르는 낯선 도시 였습니다.
하나씩 공부해 나가다 보면 나중엔 많은것을 알고 있게 될거라 생각합니다.^^

[마럴(111기)]

거마지구에 대해서 좋은 정보주셔서 감사합니다~~^^

[Eraser(117기)]

진행중이니 새로운 정보 있슴 또 올릴께요~~^^

[여행(114기)]

마천동은 예전에 작업실 구하러 다닐 때 자주 갔었던 곳인데 뉴타운으로 새롭게 거듭난다고 하니 관심이 많이 가네요.
정리를 깔끔하게 잘 해주셔서 많이 배우고 갑니다. 감사합니다.

[Eraser(117기)]

임장때문에 가끔 가보는 곳이지만, 생활하기엔 여러가지 장점이 있는곳 같아 보였습니다.
정감가는 동네인거 같아요^^

[무소의뿔처럼(111기)]

좋은 정보 감사드려요^^ 잘 읽었습니다~

[Eraser(117기)]

무뿔님 글이 더많이 도움되었습니다. 감사드려요^^

[New민희(118기)]

와우- 정리 잘 하셨는데 무슨 그런 겸손의 말씀을^^
송파쪽에 빠싹하신 이유가 있었네요-!
늦게나마 좋은 글 잘 봤습니다:)