[온라인 초심자방 19.12.16] 위반건축물, 권리분석, 법인의 전세반환금보험, 협의분할에 의한 상속, 마이너스 통장

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

어제도 많은 질의응답과 정보가 있었습니다.

도움되는 자료 많이들 담아가세요^^

<19. 12. 16>

<질문1> 위반건축물

상황은 다가구 이고요. 4층 건물에 삼층까지만 건축물 대장이 표시되어 있고 감정평가서도 사층은 미포함으로 평가 되었어요. 그래서 제시외물건포함은 아닌거 같아요

매각물건명세서 상에는 누락 가구 로 사층이 표시되어 있고요 그 외 임차인 인수 사항은 없어요

건축물 대장상에 증축이나 위반건축물 내용은 없네요

이런경우

1 낙찰자가 사층도 인수하는게 맞나요?

2 인수 후 등기 치면 문제 없을까요?

3 이런 물건은 대출 안 나올까요?

답변:

1. 건축물 대장상 4층 자체가 없는 것으로 보아서는, 위법 건축물로 보입니다. 아직 적발이 되지 않아서 대장상 표현이 안되어 있을 수 있습니다. 차후 낙찰 시, 감안하고 들어가셔야 할 것 같습니다. 채무자 등이 고발할 가능성이 크기에~ 등기 치는데는 문제없을 겁니다. 대출은 크게 문제는 없어 보이는데, 확실하게 알아보심이 좋을 듯합니다.

2. 다가구 건물 중에서 4층 제시외 건물이 위반건축물 일수도 있지만 합법적인 "다락"일 수도 있습니다. 이런 경우 수익이 날 수 있는 물건이니 현장에서 꼭 확인해 보세요.

"다락" 용어가 생소할 수도 있겠지만요 다락도 건축물대장에서는 빠져있어요.

다락의 경우, 층고가 1.5m이하, 경사지붕(박공)인 경우에는 1.8m이하 입니다~!! 내부에 들어가서 한번 확인해보시면 좋을 듯 한데~!! 다락은 층고가 낮아서~ 확인 가능하실 겁니다~. 물론 다락도 준공 후, 불법으로 층고를 높여서 사용하기도 합니다. ^^

다가구 건물이면 다락일 가능성이 많습니다.

3. 4층이 별도의 주거생활(입구의 분리, 화장실, 취식 등)이 가능한지도 확인해 보세요

그 용도가 다락인지, 임대용 인지 확인할 수 있습니다

불법 건축물은 건축설계사무소를 통해서 양성화 할 수 있는지 문의해 봐야할 것 같습니다.

4. 주변 부동산에 물어 보셔도 아실거예요

<질문2> 권리분석

말소기준권리를 기준으로 대항력이 있는 임차인이 없어 보이는데(305호 임차인은 현장 방문하여 확인 할 부분) 203호, 501호, 503호 같은 경우(대항력 없음) LH에서 전세금을 대출해서 사용하고 있는 것으로 보이는데 이런 경우 낙찰자가 인수해야 할 부분이 있는지 궁금하여 질문 드립니다

답변:

1. 305호 신민철은 전입일이 말소기준권리보다 빠르니 확정일 없으면 인수로 보입니다~ 그런데 맨 밑에 임차인 분석에서 의심쩍은 부분이 있으니 계약서와 관련돼서 더 조사하시면 좋을 것 같습니다~ 그 외에는 인수되는 부분 없네요

2. 305호 임차인은 최우선변제 요건은 안될까요? 지금 책이 없어서 자세히 모르겠지만.. 요새 권리분석 대충 봤더니 헷갈리네요

3. 최우선변제권의 의미

정확한 의미를 먼저 살펴볼게요. 임차인의 배당 순위는 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 생기는 우선변제권에 따라 정해진다는 사실은 알고 계실 텐데요. 최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리에요. 말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 최우선변제권을 통해 배당받을 수 있답니다.

그럼 왜 소액임차인을 보호해주는 걸까요? 보통 소형 아파트나 원룸 다세대 주택에 소액 임차보증금으로 거주하는 사람들은 보증금이 전 재산인 경우가 많기에 사회적 약자의 재산을 보호하기 위함이에요.

확보요건 알아보기

소액임차인이라고 해서 모두를 보호해주는 것은 아니에요. 아래의 확보요건을 충족해야 한답니다!

1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖출 것(확정일자는 갖추지 않아도 됨)

2. 보증금의 액수가 주택 임대차보호법에서 정한 소액보증금의 범위에 해당해야 함

3.배당 종기일 이전에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 갖출 것입니다.

지혜로 블로그에 있는 내용을 스크랩했어요

<질문3> 법인의 전세반환보증보험

제가 1인 법인 소유로 되어 있는 다가구를 전세 계약했는데 임차인이 전세반환보증보험을 든다고 필요한 서류를 요청 받았습니다.

법인의 사회보험료 완납증명서를 달라고 하는데 어떻게 해야하는지 몰라서 질문 올립니다.

저는 직장을 다니고 있어서 법인에서는 아직 급여가 없습니다. 설립일자도 2019.11.20입니다.

답변:

1. 우선 완납증명서 없을때 크레탑에 정보 기재 요청해서 등재 완료 후에 그 걸 출력하면 된다고 알고 있습니다

<질문4> 협의분할에 의한 상속

후순위 임차인이라 권리 문제는 없는데 아래 협의 분할에 상속이 명확하게 이해가 안가서요..권리상의 영향이 있을까요?

참고로 협의 분할에 의한 상속 뒤에 신한은행이 강제 경매를 신청 했습니다

답변:

1. 간단하게 상속자들간에 협의를해서 해당물건의 소유권이 이전됬다는 말입니다.

2. 상속으로 소유권이 유복임에서 남현식으로 변경된 시점을 기재한 것입니다. 낙찰 받는데 문제는 없습니다.

<질문5> 마이너스 통장

마이너스 통장 개설후 돈 빌려쓰면 추후 경락잔금대출에 조정이 생기나요?

아무대출도 실행하지 않았을때 기준입니다..

답변:

1. 마이너스 통장대출금액도 대출 총액에 걸립니다.

<질문6> 지방물건 대출

지방아파트를 그냥 주택담보대출 이용해서 월세 세팅 해보려 하는데요 이런 것도 대출이모들에게   좀더 많이 받을 수 있나요? 대출이모 몇몇분께 문의했는데 60프로 받을 수 있다고 하시는데요 기본 대출밖에 안되는데 괜히 문의 하는건가 하는 생각이 들어서요

답변:

1. 제 지인도 지금 고가주택이긴 한데 갑자기 대출 막혀서 난감해하더라고요. 연말이기도 하고 갑자기 정책이 나와 그런거 같아요

<질문7> 권리분석

공매재산명세서 '(파란박스)확정일자 VS 조세채권법정기일, 공과금의 납부기한...'이 왜 비교를 해야되는지 이해가 안되서 질문 드립니다.

답변:

1. 전입이 빨라 대항력이 있지만 배당은 확정일자 기준으로 받기 때문에 법정기일이 확정일자보다 빨라 우선배당 받으므로 대항력 있는 임차인의 미배당부분을 낙찰자가 인수해야 합니다 따라서 확정일자와 법정기일의 비교가 매우 중요한 것이고요. 올려 주신 물건은 북광주 세무서에서 우선 배당 받으므로 낙찰자 전액 인수에요

<질문8> 권리분석

이런 경우 전세권이 다 소멸되는 것인가요? 낙찰자가 인수해야 할 사항은 없나요?

답변:

1. 대항력없는것 같은데요 소액임차인인가요?

2. 근저당은17년6월이고 이보다 빠른게 없어서 대항력이 없는데요

3. 기술보증기금에서 전세권자가 위장임차인이라고 보고 전세권등기 말소를 하려고 한것 같다는 생각이 드네요ㅎㅎ

<정보1> 강원도 임장 겸 소풍(feat. 쿵쿵나리 선생님)

-> https://m.cafe.daum.net/happy-tech/81hC/8655?svc=cafeapp

<정보2> 부자의 필수자질 3가지(feat. 멋진인생 선생님)

-> https://youtu.be/4hg9RccVTiU

<정보3> 18.5억 상가 공투기(feat. 새미기픈물 님)

-> https://blog.naver.com/daeho75/221738446066

<정보4> 팟빵 빠세클럽(feat. 족장 선생님, 송사무장 님)

-> http://www.podbbang.com/ch/1768549

<정보5> 12.16 주택시장 안정화 방안(feat. 정부)

1) LTV 구간별 적용, 9억 초과분은 20%, 15억 주택 기준 LTV 32% 가능

2) 15억 초과주택 대출 아얘 안됨-_- 2금융권 포함 원천 봉쇄

3) 기존 주금공/HUG뿐 아니라 서울보증을 통한 고가전세 전세자금대출도 규제

4) 전세자금대출을 통해 주택 구매시 대출 회수

5) 종부세율 인상, 조정지역 2주택이상은 폭탄급

1주택자도 인상, 대신 고령자 혜택은 강화

6) 공시가율 인상. 특히 고가주택 타겟으로 현실화율 상향

7) 1주택 고가주택 장특공제시 실거주기간 반영

8) 일시적 2주택 요건 강화, 취득후 1년내 이사해야 인정

<정보6> 12.16 대책 양도세 정리(feat. 정부)

1. 1세대 1주택자 고가주택 장특요건

 → 거주요건 추가(보유4% + 거주 4%), 21년 1월 1일 이후 양도분

2. 조정대상지역 일시적 2주택자 비과세 요건 강화

 → 전입 조건 有, 12.17이후 취득분

3. 등록 임대주택 비과세 요건

 → 거주요건 추가, 12.17이후 취득분

4. 다주택자 중과시 분양권 주택수 포함

 →  21년 1월 1일 이후 양도분

5. 주택 세율 강화 1년 이상 기본 세율

  → 2년 이상 기본세율 적용, 21년 1월 1일 이후 양도분

6. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(191217~200630)

 → 10년 이상 보유, 중과배제, 공제 적용

<정보7> 지방사는 두 아이 워킹맘(feat. 꾸미꾸미 님)

월세 500만원 시세차익 8.6억

-> http://blog.naver.com/nougury/221739030116

<정보8> 하루 4만보 임장(feat. 홍소장 선생님)

홍소장 님의 유튜브 개설(구독, 좋아요, 알람신청)

-> https://m.blog.naver.com/redox17/221739287153

[쏘머즈☆]

온돌님~
정리해주시는 내용 잘 보고 있어요^^
감사합니다^^

[ondoll]

제가 옛날 사람이라 그런지 "쏘머즈"라고 하면 예전 미국 드라마 생각이 나네요
귀가 참 밝은 여자 주인공이었죠ㅋㅋ

항상 관심 갖어 주셔서 감사합니다^^

[완소삼남매]

정리할건 좀 해야하는걸까요?

[ondoll]

정리할 것이란 것이 보유 물건 말씀하시는 건가요?
그렇다면 못난이들은 매도하고, 이쁜이들은 장기로 가는 전략도 나쁘지 않을것 같습니다

[어린양]

온돌님 항상 감사합니다 ^^
큰도움이 됩니다~~!!

[ondoll]

이렇게 도움이 된다고 말씀해 주시는 분들이 제 보람입니다
감사합니다^^

[베러]

채팅방내용 꼼꼼히 확인하기 늘 힘든데..넘나 감사합니다 ^^

[ondoll]

아~~ 같은 채팅방 분이시군요
실시간 참여가 어려우시면 제 글로 복습이라도 하세요^^

[새미기픈물]

온돌님 오늘도 편안히 초심자방 내용을 다시 확인하고 배웁니다.
항상 감사하게 생각합니다...온돌님의 오늘하루도 행복하시길 기원합니다..^^

[ondoll]

저의 오늘 하루는 바쁘지만 행복한 하루였습니다
새미기픈물 님의 하루도 보람찬 하루였길 빌어요^^

[양은냄비]

온돌님은 꼭 성공할듯요
꾸준함은 성공에 지름길입니다
오늘도 행복하세요

[ondoll]

꼭 성공하고 싶고요
꼭 같이하고 싶네요 양은냄비 님과요~~

[양은냄비]

접수합니다
함께 부자길로 같이가요 ㅎㅎㅎ

[내비또]

항상 온돌님 덕분입니다..!!^^

[ondoll]

저는 그저 먼저 정리한 것 뿐입니다
내비또 님도 하실 수 있어요^^

[헬로월드]

완벽한 정리 감사합니다 :)

[ondoll]

아직 부족한 글입니다
고쳤으면 좋겠다는 부분이 있으면 말씀해 주세요^^

[경매인생]

볼수록..정리 잘하시고 도움이 많이 됩니다. 감사합니다. 행복하세요