지난번 1차에 대한 글을 올리고 약간 시간이 지났네요... 1년이 지났으니 약간이 아닌가요?^-^ 죄송합니다. 바로 올린다고 말씀 드렸는데... 연말이 있고해서요...이해주셨으면 고맙겠습니다... 1차에 대한 이야기에 이어서, 이번에는 2차에 대한 이야기를 시작하겠습니다... --2차 각 과목별 학습방법(물론 저의 공부방법입니다.^-^)-- (1) 중개업법령 및 실무 --- 민법이 모든 과목의 기본이라면, 중개업법령은 2차의 합격의 당락을 결정짓는 아주 중요한 과목이라고 생각합니다... 지난번에도 말씀 드렸듯이, 체계적으로 공부를 하신다면, 누구나가 고득점을 할 수 있는 과목입니다... 이 과목에서 80점이상을 맞으신다면, 합격 또한 80%이상을 보장받는 것입니다... 중요한 과목이기에 다른 과목보다 좀더 자세히 이야기를 하겠습니다... 1) 우선 전체적인 목차를 살펴보겠습니다(박문각 기본교재를 기준으로 하겠습니다.) -부동산 중개업법령- 제1장 총칙 제2장 중개업등록 및 결격사유 제3장 공인중개사 제4장 중개업무 제5장 중개업자의 의무 제6장 중개업자의 보수 제7장 지도, 감독 등 제8장 부동산중개업협회 제9장 벌칙 전체적인 목차를 살펴보시면, 크게 3가지 부분으로 나눌 수가 있습니다... 첫째, 중개업자가 되기이전의 과정(제1장 ~ 제3장) 둘째, 중개업자가 된 이후의 의무, 권리등(제4장 ~ 제6장) 셋째, 중개업자가 의무등을 위반한 경우등의 제재(제7장 ~ 제9장) 위의 부분중에서 가장 핵심적인 부분은 제5장 중개업자의 의무입니다. 제5장을 기준으로 중개업자가 되기 이전의 과정과 중개업자가 된 이후 의무등이 나뉜다고 볼 수 있습니다... 또한 법령의 후반부의 벌칙에 관한 사항은 제5장의 의무를 위반한 경우에 제재를 가할 수 있는 것을 설명한 것으로 제5장에서 중개업자의 작위의무와 부작위의무에 대한 위반시의 벌칙을 다시 한번 더 요약한 것으로 볼 수 있습니다... 법령의 내용 또한 대부분 제5장이 가장 핵심적인 내용이고, 출제 또한 가장 많이 되고 있는 영역입니다. 따라서, 공부를 하실 때에는 다른 부분보다 제5장을 주의깊게 공부하길 것을 권해드립니다... -중개실무- 제3장 중개대상물 조사, 확인활동 제5장 계약서 작성 제7장 경매, 공매 중개실무에서 핵심적으로 문제가 출제되는 부분은 위의 세 부분입니다. 위의 나머지 다른 부분에서는 약 1~2문제 정도 출제가 되고 있기 때문에 크게 신경쓰지 않아도 될 것 같습니다. 제3장 중개대상물 조사, 확인활동 부분은 중개업법령의 제5장에 있는 중개업자의 작위의무 중 중개대상물 확인, 설명의무를 좀더 구체적으로 서술하고 있는 부분입니다. 따라서 법령에서 제5장의 작위의무를 공부하시고 바로 실무의 제3장을 공부하신다면 큰 효과를 보실 수 있을 것입니다. 또한 실무의 제3장은 공법(국토의계획및이용에관한법률 중 토지거래허가, 농지법등)과도 아주 밀접한 관련을 가지고 있습니다. 중개실무의 제3장에는 관련 공법에 관하여 간략하게 설명을 하고 있기 때문에 정확하게 이해하시는 데는 한계가 있을 수 있습니다. 의문이 되는 부분은 공법의 교재를 참고하시면서 공부를 하시면, 많은 도움이 될 수 있습니다.(단, 너무 깊게 들어갈 필요는 없겠지요. 공법에서 중요한 것이 법령에서도 중요하고 반대도 똑같을 것이니, 이런 부분들만 연관 관계를 갖고 공부하시면 될 듯 합니다.) 제5장 계약서 작성의 부분은 민법의 요약이라고 생각하셔도 될 것입니다. 계약이라는 것이 민법에서 배우는 법률행위의의 한 영역이니까요. 이 장에서는 계약의 기본적인 부분부터 주택임대차, 상가건물임대차등 실무에서 발생할 수 있는 문제들을 다루고 있습니다. 특히, 민법의 특별법을 열심히 공부하셨다면, 제5장은 큰 어려움이 없이 넘어가실 수 있다고 생각합니다. 제7장 경매, 공매의 부분은 1~2문제 정도 출제가 예상되는 부분입니다. 전체적으로 자세히 공부를 한다면,민사집행법등을 공부해야 하기 때문에 상당히 난해한 부분이 될 수 도 있습니다. 그렇기 보다는 기출문제를 중심으로 요약을 하시면, 1문제는 반드시 맞추실 수 있다로 생각합니다. 2) 공부전략 중개업법의 공부를 하실 때에는 꼼꼼하고, 자세하게 그리고 치사해 지시길 권해드리고 싶습니다. 중개업법령의 문제들을 한마디로 말하자면, "치사하다"고 표현할 수 있겠습니다. 공부를 하면서 이렇게까지 치사하게 공부를 해야 하나 생각이 들정도 였습니다. 하지만, 문제를 치사하게 출제한다면, 우리 수험생들도 거기에 맞추어서 치사하게 공부를 해야 한다고 생각합니다. 우선은 합격을 해야 하니까요. 예를 들자면, "~하여야한다"와 "~할 수 있다"의 구별(법령의 기본이지요), "~도"와 "~만"의 차이(여기까지는 그래도 괜찮지요) "~또는"과 "~과,와"의 구별(정말 미치지요) 위의 예는 일부분에 불과하지요. 정말 수험생을 울리는 표현들이 많이 등장합니다. 하지만, 교재를 자세히 읽으시고, 많은 문제를 푸시다보면, 차츰 적응이 되어 어느새 문제의 핵심을 파악하실 수 있을 것입니다. 이 정도가 되신다면, 고득점을 하실 수 있을 것일 뿐만 아니라, 100점도 가능할 과목입니다. (참고로 저 뿐만 아니라 많은 분들이 모의고사에서 법령은 거의 100점을 맞았습니다.) 다른 과목은 개인적인 능력의 차이로 인하여 점수가 다르게 나올 수도 있겠지만, 법령 만큼은 아니라고 생각합니다. 누구나 열심히 한다면, 고득점을 할 수 있는 과목입니다. 이와같은 사실은 저와 함께 공부한 분으로부터 제가 직접 경험한 것입니다. 그 분은 처음에는 법령이 가장 어렵다고 말씀하셨습니다.(법령모의고사 성적 40점대) 그런데, 위와 같이 각 부분별로 연관관계를 갖고 꼼꼼하게 공부를 하시고 난 몇달 뒤, 모의고사에서 80점이상을 맞을 수 있었습니다. 법령 치사하지만, 본인의 노력에 따라서 수험생에게는 점수를 높일수 있는 효자 과목이 될 수도 있습니다. 모든 분들이 열심히 공부하셔서 법령은 고득점할 수 있었으면, 좋겠습니다. 지난해 저와 함께 공부하신 분들의 구호는 "법령 화이팅~~~"이 였습니다.^-^ (2) 부동산 공시법령 및 세법 ---세 과목이 합쳐진 부분이라서 공부할 양도 많고, 점수 또한 쉽게 오르지 않는 과목입니다. 그렇지만, 다음 시험부터는 출제의 문항 수가 정해져 있어서 이전까지보다는 확실한 전략을 세우고 공부할 수 있게 되었습니다. 건교부의 발표에 의하면, 다음 시험부터는 세법 50%(20문제), 등기법 30%(12문제), 지적법 20%(8문제)의 비율을 지켜서 출제한다고 발표를 했습니다. 그렇다면, 벌써 공부의 방향을 잡혔습니다. 20문항이 출제되는 세법을 우선적으로 공부를 해야 할 것입니다. 더욱이 올해는 세법에 많은 개정이 있을 것 같습니다. 특히 지방세법에서는 종합부동산세라는 부분이 신설되어 거의 지방세는 전면개정이 된다고 해도 과언이 아닐 정도입니다. 개정이 되면 공부할 양이 많이 늘어나서 걱정이 될수도 있겠지만, 달리 생각해보면 해마다 개정이 되는 부분은 반드시 출제가 되고 있기 때문에 오히려 개정된 부분을 잘만 공략한다면, 득이 될 수도 있다고 생각합니다. 12문항이 출제되는 등기법은 지난번에도 말씀 드렸듯이, 민법에서 물권법을 얼마나 열심히 공부하셨느냐에 따라 달라질 것입니다. 대부분의 수험생님들은 등기법은 어렵다고 하면서, 거의 포기에 단계에 이르는 분들을 많이 뵈었습니다. 등기법이 어려우시다면, 민법에서 물권법을 특히, 물권변동 부분을 열심히 공부하시길 권합니다. 물권변동을 열심히 공부하시면 등기법에서 길이 보이시기 시작할 것입니다. 예를들면, 민법에서는 물권변동을 발생, 변경, 소멸로 표현하고 있고, 등기법에서는 물권변동을 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸(등기법 제2조)로 달리 표현하고 있습니다. 표현은 달리하고 있지만, 어차피 등기법은 실체법인 민법의 절차에 불과하기 때문에 민법에서 기본을 튼튼히 하신다면, 등기법은 쉬게 갈 수 있을 것입니다. (저는 위와 같이 공부한 덕분에 이번 시험에서 등기법 문제는 다 맞을 수 있었습니다.) 다음으로는 8문항이 출제되는 지적법이지요. 암기할 상당히 많은 과목입니다. 올해는 10문제 이상이 출제되어 무시할 수 없는 과목이였지만, 8문항으로 출제문항수가 줄었기 때문에 그렇게 크게 걱정할 과목은 아니라고 생각합니다. 세법과 등기법에서 20문제 이상을 맞으신다면, 지적법은 평소 용어의 정의등 기본적인 부분만 공부하시고, 시험 마지막에 마무리 특강등을 통하여 정리하면, 60점 이상을 맞으시는데 큰 무리는 없을 것이라고 생각됩니다. (3) 부동산 공법 ---수험생들 사이에서는 공포의 공법이라고도 불리우지요. 공부를 열심히 해도 점수가 오르지 않고, 공부를 하지 않으면 과락이 나오고...마치 버리기는 아깝고, 먹기는 너무 어려운 "뜨거운 감자 같습니다." 공법 공부를 처음 시작하시는 분은 대부분 공법에 많은 스트레스를 받으실 겁니다. (저 또한 그랬으니까요...) 하지만, 스트레스로 끝나면 결코 얻어지는 결과는 없다고 생각합니다. 공법은 가장 어려운 점이 너무나 많은 방대한 내용일 것입니다. 내용이 많다는 것은 결코 단시간에는 정복이 힘들다는 것을 의미합니다. 그렇다면, 제가 지금까지 설명드려듯이, 전략을 세워야 합니다. 첫째, 공법을 고득점으로 갈 것인가 둘째, 고득점이 아니라면 몇점을 목표로 할 것인가 셋째, (목표점수에 따라서) 어디까지 공부할 것인가 (위의 질문이 이상하게 들리실지 모르겠지만, 이 또한 공법의 목차를 살펴보면 이해가 될 수 있을 것입니다.) --부동산 공법-- 제1장 국토의계획및이용에관한법률(약 15문제) 제2장 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법(약2문제) 제3장 건축법(약 6문제) 제4장 도시개발법(약 3 ~4문제) 제5장 도시및주거환경정비법(약 3~4문제) 제6장 주택법(약 2 ~ 3문제) 제7장 산림법 (약 1 ~ 2문제) 제8장 산지관리법(약 1 ~ 2문제) 제9장 농지법(약 2문제) 위에서 살펴본바와 같이 공법의 핵심은 제1장에 있습니다. 전체의 약 40%이상을 차지하고 있지요. 제1장을 잡으실 수 있다면, 공법은 쉽게 갈 수 있다는 결론이 나옵니다. 제4장까지 문항수를 합하면, 약 30문제가 됩니다. 공법의 장점은 각 법령들이 거의 관계를 맺고 있지 않다는 것입니다. 다른 과목은 앞부분을 이해하지 못하면, 당연히 뒷부분은 이해하기 어려운데 반하여 공법은 각 법령들 사이에 거의 관련부분이 없기 때문에 다음과 같은 이야기 가능합니다. 공법을 고득점하고 싶으면 전체적인 부분을 다 해야 되는 것은 당연하지요. 그렇지 않다면, 공법의 목표점수가 어느정도냐에 따라서 공법의 공부량이 결정된다고 봅니다. 50점을 목표로하고 나머지 점수는 법령을 열심히 해서 보충한다고 하면, 도시개발법까지가 시험범위라 생각하고 공부를 하면 되는 것입니다. 그러면 본인에게 느껴지는 시험범위에 대한 부담감은 훨씬 줄어들 것입니다. 그렇다고 나머지는 포기하느냐? 물론 아닙니다. 수험생에게 포기라는 단어는 없습니다. 그 동안에 기출문제가 있습니다. 공인중개사 뿐만 아니라 기타의 다른 시험에도 마찬가지로 기출문제가 유사하게 혹은 그대로 50%정도가 출제되고 있습니다. 따라서 나머지 부분은 기출문제와 마무리 특강으로 준비를 한다면 10문제 중에서 3 ~ 4문제 정도는 충분히 가능성이 있다고 봅니다. 위의 설명은 시간이 충분하지 않고 공법에 많은 부담감을 갖는 분들을 위한 방법이였습니다. 다음은 공법을 고득점을 맞기 위한 전략입니다. 시험에서 상위권에 들고 싶다면, 공법은 절대적으로 필수인 과목입니다. 저 또한 공법을 고득점의 과목으로 잡고 공부를 시작했습니다. (1년이라는 시간을 두고 공부를 시작했기 때문에 상위권을 목표로 공부를 시작했으니까요.^-^) 그렇다고 하루에 많은 양을 공부하지는 않았습니다. 처음공부를 시작할 때부터 매일 하루에 1시간씩 학원을 가는 전철에서 공부를 했습니다. 공법을 공부하기에 1시간은 턱없이 부족할 것이라고 생각하시는 분들도 있겠지만, 그 시간들이 한달, 두달, 석달....쌓이다 보면 결국은 본인의 실력으로 가는 시간이라고 생각합니다. 처음 모의고사를 봤을 때 제4장 도시개발법까지 공부해서 간신히 60점을 맞았습니다. 그다음 모의고사에서는 한달동안 다음 부분인 제5장 도시및주거환경정비법까지... 이렇게 꾸준히 공부하여 제9회 모의고사에서는 하루에 1시간씩 공부하여 92.5점으로 공법 전국1등을 할 수 있었습니다. 공법은 절대로 한번에 많은 양을 공부하는 과목이 아닙니다. 조금씩 천천히 많은 시간을 필요로 하는 과목이입니다. 공법은 지금까지 설명드린 두가지 방법이 있다고 생각합니다. 다음 5월에 시험을 준비하시는 분이라면, 전자의 방법을 선택하여 효율적으로 공부하시길 권하고, 5월이 아닌 다음 시험을 준비하시는 분이라면, 처음부터 차근차근 조금씩 공부하시길 권해드리고 싶습니다. 절대로 공법을 포기하시면 안됩니다. 정말로 공법이 공부하시가 싫으시다면, 건축법까지가 시험범위라고 생각하고 공부하십시요. 충분히 과락은 넘길 수 있습니다. 대신 법령을 좀 더 열시히 공부하셔야 겠지요... 이상은 제가 지난 1년간 공부하며 느낀 점을 글로 올려 드렸습니다. 저의 문장력이 미흡하여 말하고자 하는 내용은 많았는데, 여러분들께 잘 전달이 되었는지 모르겠습니다. 지금까지 말씀드린 부분은 어디까지나 저의 개인적인 생각입니다. 저의 방법에 대한 옳고 그름의 판단은 없다고 봅니다. 누구든지 자기자신에 맞는 방법이 있을 것이고, 거기에 맞게 공부를 하면 그것이 가장 최선의 방법이라고 생각합니다. 제 이야기를 보시고 님들께서 좀 더 좋은 방법을 찾으셨으면 하고 글을 올렸습니다. 많은 도움이 되셨길 바랍니다. P.S. 다음 시험 보시는 분들 모두의 합격을 기원합니다. 새해 복 많이 받으십시요... 15회 합격생 올림... |
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